Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Author: a2n_adm

Går byggetillatelser ut på dato?

Posted on by Hanne Helene

Høye renter og økte priser har ført til at flere setter byggeprosjektene sine på vent. Da er det imidlertid viktig å være klar over at man risikerer å miste byggetillatelsen.

byggetillatelser

Byggetillatelser har utløpsdato

Byggetillatelser faller bort dersom byggearbeidene ikke er satt i gang senest tre år etter at tillatelsen ble gitt. Det samme skjer dersom igangsatt arbeid innstilles i mer en to år. Disse fristene er absolutte, og kan ikke påklages.

Dersom byggetillatelsen går ut, må man søke på nytt. Dette koster både tid og penger. Videre kan man risikere at kommunen ikke godkjenner den nye søknaden.

Når er et tiltak satt i gang?

For at et tiltak skal anses for å være satt i gang er utgangspunktet at det må være utført fysisk arbeid av et visst omfang, samt at arbeidet må være knyttet til selve byggingen. Det er ikke tilstrekkelig å starte forberedende arbeider, som for eksempel å ta ned trær på tomten eller bestille materialer. Å søke om igangsettingstillatelse er heller ikke fristavbrytende.

Nye regler i arbeidsmiljøloven

Posted on by Hanne Helene

Fra 1. januar 2024 trer det i kraft endringer i arbeidsmiljøloven. I denne artikkelen vil du få en oversikt over de viktigste endringene, og hvordan de vil påvirke deg.

arbeidsgiveravgift, uføretrygd, arbeidsmiljøloven, tilstandsrapport, omorganisering, rettigheter som leietaker, varemerkeloven, arbeidsgivers styringsrett, endringsoppsigelse, styremedlem

Utvidet arbeidsgiveransvar ved nedbemanning i konsern

De nye reglene i arbeidsmiljøloven medfører et utvidet arbeidsgiveransvar ved nedbemanning i konsern. Lovendringen innebærer at selskap som inngår i et konsern plikter å tilby ansatte annet passende arbeid, selv om den ansatte formelt er ansatt i et annet selskap i konsernet. En ansatt kan altså ikke sies opp i forbindelse med en nedbemanning, dersom det finnes en annen stilling vedkommende er kvalifisert for i konsernet. Plikten er “sekundær”, noe som betyr at den kun er aktuell dersom arbeidsgiver ikke kan tilby annet passende arbeid i egen virksomhet.

Lovendringen medfører også at fortrinnsrett til ny ansettelse ved oppsigelse som følge av nedbemanning ikke bare gjelder egen virksomhet, men omfatter hele konsernet. Fortrinnsrett til ny ansettelse er også en “sekundær” rettighet.

Fant ut at leiligheten var ulovlig, fikk heve kjøpet

Posted on by Hanne Helene

Nylig bistod en av våre dyktige advokater en kjøper i sak om heving av et boligkjøp. Det viste seg at salgsoppgaven inneholdt feilaktige opplysninger om fellesgjelden, og at leiligheten ikke var godkjent som egen boenhet. Ved hjelp fra oss fikk kjøperen heve kjøpet og ble tilkjent erstatning for sitt økonomiske tap.

sameie, hybler, kaldtvann, kledningen på huset, plan- og bygningsloven, punktfeste, forkjøpsrett, leieboligen, utleie, heve, leiligheten, ulovlig

Sakens bakgrunn

Kort tid etter kjøpet oppdaget kjøperen at opplysningene om fellesgjeld var uriktig angitt i salgsoppgaven. Kjøper hadde tegnet Boligkjøperforsikring hos HELP og tok derfor kontakt med de. Etter noe tid opplevde kjøper at HELP ikke løste saken og kjøper tok derfor kontakt med oss. På vegne av kjøper ble det fremmet krav om prisavslag og erstatning. Kjøper fikk etter saksgang hos Finansklagenemnda dekket prisavslag tilsvarende uriktig opplysning om fellesgjeld. I tillegg fikk kjøper dekket advokatkostnader.

Når kjøperen skulle selge leiligheten to år senere, fikk han beskjed av eiendomsmegleren om at leiligheten ikke var godkjent som egen boenhet. Sammen med kjøper avdekket vi hva som måtte gjøres for å få leiligheten godkjent som egen boenhet. Kostnadene til å få den godkjent og arbeidene som måtte utføres var så omfattende at det ble fremsatt krav om heving av kjøpet, jf. avhendingslova § 4-13. Eierskifteforsikringen avslo kravet om å heve kjøpet. Vi tok derfor ut stevning for tingretten.

Når foreligger det en mangel?

Har du kjøpt en bolig som er mangelfull kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving. Det foreligger en mangel hvis boligen ikke samsvarer med avtalen eller andre opplysninger som er gitt i forbindelse med kjøpet. Videre foreligger det en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med det kjøperen kan forvente ut i fra boligtypen, alder og synlige tilstand. Slike vurderinger er vanskelige og det kan dermed bli nødvendig å innhente sakkyndige vurderinger fra en takstmann.

Styreansvar for vedlikehold

Posted on by Hanne Helene

Styret i et borettslag eller boligsameie har en rekke oppgaver. Ivaretas ikke oppgavene på en forsvarlig måte, kan man som styremedlem bli personlig erstatningsansvarlig.

avhendingsloven, skatt utleie, vann, borettslag, ventilasjonsanlegget, felles bolig, fall mot sluk, vannlekkasje, støvete garasjedekke, nabovarsel, diskriminering, syk i ferien, rettigheter som leietaker, nabostøy, samvær, garanti, forsinkelse, reisekostnader samvær, feil og mangler, elektriske feil, støy fra avløpsrør, økte kostnader, eierseksjonssameie, HELP, styreansvar

Styreansvar

Styreansvar er et personlig erstatningsansvar for styrets medlemmer. Ansvaret innebærer at styremedlemmene kan bli personlig erstatningsansvarlig dersom styret påfører noen et økonomisk tap, enten med vilje eller ved uaktsomhet. At styreansvaret er personlig betyr at det ikke er styret som et organ som blir erstatningsansvarlig, men hvert enkelt styremedlem med sin egen formue, hus, hytte og bil.

Styrets oppgaver er omfattende, og styreansvaret omfatter både de handlingene som styret foretar, samt de handlingene styret burde utført. Det er derfor viktig at man tar sin oppgave som styremedlem alvorlig. I enkelte tilfeller kan det lønne seg å søke ekstern bistand for å sikre best mulig behandling av saken. I noen saker kan det til og med være uaktsomt å ikke søke ekstern bistand, og som styremedlemmene kan du da bli erstatningsansvarlig alene for dette.

Ansvar for vedlikehold

Styreansvaret er direkte knyttet til oppgavene som tilkommer styret. Disse oppgavene fremgår av lov, vedtekter, vedtak fra generalforsamlingen og retningslinjer. I et borettslag eller boligsameie er en vesentlig oppgave for styret å sikre nødvendig vedlikehold. Styrets ansvarsområde omfatter primært alle områder som ikke er underlagt seksjonseierne. Dette omfatter i korte trekk innvendige og utvendige fellesarealer, men også felles installasjoner som rør og lignende.

Nye regler for arealmåling

Posted on by Hanne Helene

Den 1. januar 2024 trer det i kraft nye regler for måling av areal og opplysning av areal i takstrapporter.

avhendingsloven, ujevnt dekke, garasje, vann, fall mot sluk, kaldtvann, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie, balkonger og terrasser, støy fra avløpsrør, branntiltak, korttidsutleie, depositumspengene, økte kostnader, bolig, eierbrøk, dispensasjon, utleie, leiekontrakt, leietaker, HELP, forkjøpsrett, aksjer, overdragelse, mindre verdt, prisavslag, tilstandsrapport, styremedlem, arealmåling

Begrepene “P-rom” og “S-rom” skal ikke lenger benyttes

En av de viktigste endringene er at man ikke lenger skal benytte begrepene “P-rom” og S-rom”. I dag er det slik at når en bolig skal legges ut for salg, må det alltid opplyses om størrelsen på bruksareal, og hvor stor del av boligen som utgjør henholdsvis primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom). P-rom er alle rom som benyttes til opphold over tid. Alle øvrige rom blir regnet som S-rom. Typiske S-rom er bod, garasje, tekniske rom og lignende.

En utfordring med det gamle systemet for arealmåling har vært at rom som har vært angitt som P-rom i salgsdokumentene, ikke nødvendigvis har vært godkjent av kommunen til slik bruk. Eksempelvis er det å endre et rom fra bod til et oppholdsrom en søknadspliktig bruksendring som krever godkjennelse av kommunen. Når takstmenn skal definere om et rom er P-rom eller S-rom, er det bruken av rommet på tidspunktet for takstmannens befaring som er avgjørende, uavhengig av om den konkrete bruken er lovlig eller ikke. Enkelte har forsøkt å utnytte dette ved at for eksempel treningsutstyr settes inn på vaskerommet for å kunne kalle det et P-rom. For å unngå denne praksisen skal ikke begrepene “P-rom” og “S-rom” lenger benyttes etter 1. januar 2024.

Arealmåling

Videre trer det i kraft endringer som gir enklere og bedre regler for hvordan areal skal beregnes. Fra nyttår skal boligens areal oppgis i BRA (bruksareal). Videre skal BRA deles i underkategorien BRA-i, BRA-e og BRA-b. BRA-i er bruksarealet innenfor boenheten. BRA-e er bruksarealet av alle rom utenfor boenheten, slik som for eksempel boder. BRA-b er bruksareal av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenhetene.

I tillegg til bruksareal skal det opplyses om åpent areal, gulvareal (GUA) og areal med lav takhøyde (ALH). Åpent areal er areal av terrasser, åpne balkonger og åpen altan i tilknytning til boenheten. Gulvareal er areal av ikke måleverdig gulv som skyldes skråtak og lav takhøyde. Areal med lav takhøyde måles på samme måte som bruksareal, men man ser bort fra kravet til takhøyde.

Foreldelse: Unngå foreldelsesfellen i boligsaker

Posted on by Hanne Helene

Har du tenkt at så lenge du er innenfor garantiperioden/reklamasjonsperioden på 5 år så foreldes ikke kravet ditt? Dette er ikke alltid tilfelle. I denne artikkelen vil du få en oversikt over når foreldelse i boligsaker inntrer, og hvordan du kan forhindre at ditt krav går tapt.

skilsmisse, ektefellebidrag, Korona yrkessykdombarnet bo, gjøre sagt opp, Yrkesskade,, fusk, Tapt inntekt yrkesskade, renter etterbetaling, psykisk lidelse NAV, psykisk lidelse, ung ufør, tjene uføretrygd, erstatning yrkesskade

Foreldelse i boligsaker

Dersom du avdekker mangler ved din nylig kjøpte bolig, er det viktig at du reklamere over mangelen innen rimelig tid. Hva som anses som rimelig tid må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Normalt vil imidlertid dette være to til tre måneder fra du oppdaget eller burde oppdaget mangelen.

Etter en reklamasjon følger gjerne en periode der selgeren eller utbyggeren enten avviser kravet, forsøker å rette opp feilen eller tilbyr kompensasjon. Vanligvis involverer denne prosessen undersøkelser fra takstmenn, klarlegging og diskusjon om utbedringsmetoder og kostnader. Denne prosessen tar imidlertid ofte lang tid. Selgeren prøver kanskje til og med på forskjellige utbedringsmetoder uten hell. Etter hvert som tiden går vil foreldelsesfristen nærme seg. Mange boligkjøpere, sameier og borrettslag anar da at å reklamere på en mangel også avbryter foreldelse. Dette er imidlertid ikke tilfelle. Et krav kan derfor gå tapt grunnet foreldelse selv om reklamasjon er fremsatt rettidig.

Når foreldes et krav?

Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år og løper fra den dagen misligholdet inntrer. Utgangspunktet ved mangelskrav i boligsaker er at mangelen anses å ha vært til stedet på overtakelsestidspunktet. Foreldelsesfristen utløper derfor som hovedregel tre år etter overtakelsestidspunktet.

Krav som er foreldet anses for å være tapt, uavhengig av om selger har lovet å utbedre eller betale for reparasjon av feilen. Det anbefales derfor å være oppmerksom på at selgere vil ha en interesse i å trenere saken slik at foreldelsesfristen oversittes.

Hva må man passe på som styremedlem i borettslag og boligsameier?

Posted on by Hanne Helene

Som styremedlem i et borettslag eller boligsameie har man en rekke oppgaver. Ivaretas ikke oppgavene på en forsvarlig måte kan man som styremedlem bli erstatningsansvarlig.

avhendingsloven, ujevnt dekke, garasje, vann, fall mot sluk, kaldtvann, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie, balkonger og terrasser, støy fra avløpsrør, branntiltak, korttidsutleie, depositumspengene, økte kostnader, bolig, eierbrøk, dispensasjon, utleie, leiekontrakt, leietaker, HELP, forkjøpsrett, aksjer, overdragelse, mindre verdt, prisavslag, tilstandsrapport, styremedlem

Erstatningsansvar som styremedlem

For at et styremedlem skal kunne bli erstatningsansvarlig må det foreligge et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og årsakssammenheng mellom den ansvarsbetingende handlingen og det økonomiske tapet. Ansvarsgrunnlag foreligger dersom et styremedlem med forsett eller uaktsomhet påfører en annen et økonomisk tap. Det sentrale spørsmålet er følgelig om et styremedlem kunne eller burde handlet annerledes.

Styreansvaret er et personlig ansvar for det enkelte styremedlem. Det er ikke styret som organ som blir erstatningsansvarlig. Flere styremedlemmer kan imidlertid bli ansvarlig for det samme økonomiske tapet, og man hefter da solidarisk for kravet.

Styret sine oppgaver

Et styre i et borettslag eller boligsameie skal sørge for den daglige driften og det nødvendige vedlikeholdet. Det betyr at det er styret som for eksempel har ansvar for å kreve inn fellesutgifter fra beboerne, betale sameiet sine regninger, føre regnskap og iverksette nødvendig vedlikehold. Dersom et styremedlem ikke ivaretar sine oppgaver, vil styreansvar ofte kunne inntre. Som styremedlem er det derfor viktig at du sørger for at styret ivaretar sine oppgaver på en forsvarlig måte.

Som styremedlem må du passe på at styret ikke går utover sine fullmakter. Styret kan for eksempel uten beslutning på sameiermøte vedta og igangsette vanlig vedlikehold, uansett hvor mye det koster. Styret kan imidlertid ikke sette i gang med å bygge terrasser uten at det er bestemt i et sameiermøte.

Fikk heve kjøp av elbil

Posted on by Hanne Helene

Nylig ble en sak om mangler ved en elbil behandlet av forbrukertvistutvalget. Tvisten handlet om at bilen hadde kortere rekkevidde enn opplyst, og at det forelå feil ved ladesystemet. Etter en samlet vurdering konkluderte forbrukertvistutvalget med at kjøperen kunne heve kjøpet.

elbil, rekkevidde, mangel, heve

Sakens bakgrunn

Kort til etter kjøpet oppdaget kjøperen at det var noe feil med ladesystemet til bilen. Det viste seg at bilen hadde en feil på en elektronisk komponent som styrte ladingen av batteriet, og som følge av dette kunne ikke bilen lades på hurtiglader. Ladesystemet ble flere ganger forsøkt utbedret, uten at dette var vellykket. For å reparere bilen var det derfor nødvendig å skifte motoren.

Videre ble det avdekket at bilen hadde mindre rekkevidde enn det som ble forespeilet. Kjøperens forutsetning for kjøpet var at han kunne kjøre strekningen Moss-Ski tur/retur uten å måtte lade underveis. Når dette ikke var mulig, fremsatte kjøperen krav om å heve kjøpet.

Forbrukertvistutvalgets vurdering

Spørsmålet var om feilen ved ladesystemet og bilens rekkevidde utgjorde mangler ved bilen. Siden kjøpet var inngått mellom en forbruker og en næringsdrivende kom forbrukerkjøpsloven til anvendelse. Etter forbrukerkjøpsloven skal elbilen passe for de “formål som tilsvarende ting vanligvis brukes til” og svare til det som forbrukeren har “grunn til å forvente”.

Utvalget kom til at elbilen ikke var i tråd med det kjøper hadde grunn til å forvente. Det var således klart at det forelå en mangel. Videre var denne mangelen ikke “uvesentlig”, noe som medførte at kjøperen fikk heve kjøpet.

Trenger du hjelp i sak om elbil?

Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i bilsaker. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Elbil: For kort rekkevidde

Posted on by Hanne Helene

Dersom elbilen ikke er i samsvar med avtalen eller opplysninger gitt av selger vil det foreligge en mangel. Ved mangel kan kjøper holde kjøpesummen tilbake, kreve retting, prisavslag, heving eller erstatning.

Hvilken lov kommer til anvendelse?

Det er viktig å være oppmerksom på at det gjelder ulike lover avhengig av om kjøper og selger opptrer som forbruker eller næringsdrivende. Dersom et bilkjøp foretas mellom to privatpersoner eller to næringsdrivende, kommer kjøpsloven til anvendelse. Når en privatperson kjøper en elbil fra en bilforhandler, kommer forbrukerkjøpsloven til anvendelse.

Når foreligger det en mangel?

Det følger av både forbrukerkjøpsloven og kjøpsloven at det foreligger en mangel dersom tingen ikke er i samsvar med de krav til art, mengde, kvalitet, andre egenskaper eller innpakning som følger av avtalen. Dette vil si at dersom det i avtalen er angitt hvor lang rekkevidde elbilen har, og dette ikke samsvarer med virkeligheten, vil det foreligge en mangel.

Er elbilen solgt “som den er”?

Dersom bilen er solgt med et “som den er”-forbehold har selger i utgangspunktet fraskrevet seg ansvar for generelle feil og mangler ved bilen. Etter loven kan imidlertid ikke selger si i fra seg alt ansvar. Selv om elbilen er solgt “som den er” vil det foreligge en mangel dersom selgeren har tilbakeholdt opplysninger som må antas å ha innvirket på kjøpet. Videre vil det foreligge en mangel dersom selgeren har forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold ved bilen som selgeren kjente eller burde kjent til, og som kjøperen kunne forvente å få. Det vil også foreligge en mangel hvis bilen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med etter kjøpesummens størrelse og forholdene ellers.

Reklamasjon

En reklamasjon innebærer at du gjør selger oppmerksom på at det foreligger en feil med bilen, og at du vil holde selger ansvarlig for feilen. Hvis du reklamerer for sent, risikerer du å ikke kunne gjøre mangelen gjeldende. Det bør ikke gå mer enn 2-3 måneder fra feilen oppdages til reklamasjon fremsettes. Det må alltid foretas en konkret vurdering, men den klare anbefalingen er å ikke nøle og fremsette reklamasjon umiddelbart.

Huseier sitt ansvar for snø og is på taket

Posted on by Hanne Helene

Om noe faller fra taket ditt og skader en tilfeldig forbipasserende, vil du som huseier kunne bli ansvarlig for skaden som oppstår. Dette kan medføre erstatningsansvar, bot og straff.

arealavvik, skatteregler utleie, foreldreansvar, samboeravtale, naboen har bygget, hvite prikker, balkonger og terrasser, fremleie, husleien

Huseier sitt ansvar

Som gård- og huseier har man plikt til å vedlikeholde og sikre bygningens tak mot at det skal falle ned snø, is og andre gjenstander som kan skade forbipasserende. Dette gjelder også når gården eies av et borettslag eller et eierseksjonssameie. I slike tilfeller er det styret som har den overordnede vedlikeholdsplikten. Det samme gjelder i utgangspunktet når bygården eies av et aksjeselskap.

Plikten til å forebygge farer følger av flere forskjellige lover, som for eksempel plan- og bygningsloven, naboloven, straffeloven, samt lokale politivedtekter. Ansvar for at gjenstander faller ned fra taket og skader forbipasserende kan også forankres i ulovfesta erstatningsrettslige ansvarsregler.

Erstatningsansvar

Som gård- og huseier vil man kunne bli erstatningsansvarlig dersom man opptrer uaktsomt. Hvorvidt en handling er uaktsom, beror på en konkret vurdering av om man har handlet i strid med kravet til forsvarlig opptreden. I vurderingen vil det være relevant å se på hva som er vanlig tilsyn og vedlikehold i forbindelse med snø og is på lignende byggverk. Er gårdeieren en profesjonell aktør vil bransjepraksis være av betydning for hvorvidt organiseringen av vedlikeholdet er forsvarlig. Som gårdeier må man også ta høyde for særlige forhold ved byggverket når vedlikeholdsrutinene fastlegges.

En gårdeier som vet, eller burde vite, at hele eller deler av bygningen har et vedlikeholdsbehov som potensielt kan volde stor skade, men som likevel unnlater å gjennomføre nødvendige og forsvarlige tiltak, kan komme i erstatningsansvar dersom skaden inntreffer. Videre vil huseier kunne bli erstatningsansvarlig om vedkommende ser lange og tunge istapper henge ned fra vinduskarmene eller taket, men likevel ikke fjerner dem eller varsler forbipasserende publikum. Det er imidlertid viktig å merke seg at det ikke er tilstrekkelig å henge opp rasfarebannere på veggen langs fortauet. Det kreves også at man rydder taket for snø og is.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring