Tvist om sikringstiltak på naboeiendom – Skjønnssak

Nylig var en skjønnssak om ras av en mur oppe i Vestfold tingrett. Muren gikk over to eiendommer og hadde rast ut over en tredje eiendom. Eierne av eiendommene som muren gikk over var uenige om hvem som hadde ansvar for å sikre den. Tvisten endte derfor med et søksmål. Ved hjelp fra en av våre dyktige advokater vant saksøkte frem.

fuktskader, salg av bolig, felles bolig, skjønnssak

Sakens bakgrunn

Muren som raste strakk seg 2-3 meter inn på saksøktes eiendom. Den delen som strakk seg inn på saksøktes eiendom skrådde nedover og hadde en støttende funksjon. Oppå muren hadde saksøker bygd en betongplatting. Det var etableringen av plattingen, samt at saksøker hadde fylt opp med stein og masser bak muren som var årsaken til at den raste.

Etter raset ønsket saksøker å utbedre den delen av muren som stod på sin eiendom. I den forbindelse var det behov for å sikre den delen av muren som tilhørte naboeiendommen. Det var også behov for å sikre avløpsledningen og strømledninger på naboeiendommen ettersom de lå grunt og ubeskyttet. Etter granneloven § 13 kan saksøker kreve at naboen gjennomfører sikringstiltak, dersom muren og ledningene tåler særlig lite. Partene ble ikke enige om hvem som hadde ansvar for å gjennomføre sikringstiltak, og det ble derfor tatt ut skjønnsbegjæring etter granneloven § 7.

Hvilke skatteregler gjelder ved utleie?

Om leieinntekter er skattefrie eller skattepliktige avhenger av hva slags eiendom du leier ut, hvor lenge du leier ut og hvordan du bruker eiendommen. For å unngå skattesmell er det viktig å kjenne til hvilke skatteregler som gjelder.

foreldreansvar, samboeravtale, naboen har bygget, skatteregler utleie

Bor du selv i utleieboligen?

Hvilke skatteregler som kommer til anvendelse avhenger av hva slags bolig du leier ut. Du skattelegges nemlig ikke på samme måte dersom du selv bor i utleieboligen. Det gjelder også andre regler ved korttidsutleie. Korttidsutleie er at boligen ikke leies ut lenger enn 30 dager pr utleieforhold. Skattereglene ved slik utleie kan du lese mer om her.

Hvordan bolig leier du ut?

Hvis du leier ut bolig- og fritidseiendom som du selv ikke bruker er inntektene skattepliktig fra første krone. Reglene er annerledes dersom du selv bor i utleieboligen. Du kan leie ut bolig du selv bor i skattefritt dersom du ikke leier ut mer enn halvparten av boligens verdi. Dette kan for eksempel være tilfelle dersom du leier ut det minste soverommet i leiligheten. Det er imidlertid viktig å være klar over at utleieverdien ikke alltid samsvarer med arealforholdet. Om soverommet du leier ut er mindre i areal, men av høyere standard, kan det være at denne delen av leiligheten anses for å ha en høyere utleieverdi.

Skatt ved utleie via Airbnb

De siste årene har det blitt svært populært å leie ut hele eller deler av boligen gjennom Airbnb. Mange opplever at dette gir gode ekstrainntekter. Om leieinntektene er skattefrie eller skattepliktige avhenger av hva slags eiendom du leier ut, hvor mye du leier ut og hvordan du bruker eiendommen.

skatt utleie, felles bolig, diskriminering, syk i ferien, rettigheter som leietaker, nabostøy, samvær, garanti, forsinkelse, reisekostnader samvær, feil og mangler, elektriske feil

Korttidsutleie av utleiebolig

Hvilke skatteregler som kommer til anvendelse avhenger av om du selv bor i boligen. Utleie av bolig- og fritidseiendom som du selv ikke bor i eller bruker til fritidsformål er skattepliktig fra første krone. Slike utleieinntekter skattes som kapitalinntekt med 22 %.

Hvis du driver med utleie i større skala kan utleien bli vurdert som næring. I et slikt tilfelle kan skattesatsen være opp mot 50 % av inntektene. Det skal imidlertid en del til før utleien anses som næring. Som en tommelfingerregel vil det regnes som næring dersom en leier ut fem eller flere boenheter, eller mer enn 500 kvm næringseiendom.

Korttidsutleie av egen bolig

Korttidsutleie er utleie av bolig i mindre enn 30 dager. 30 dagers grensen gjelder pr utleieforhold. Ved korttidsutleie av egen bolig vil inntekten være skattepliktig etter en sjablongmetode. Det innebærer at utleieinntekter inklusive betaling for strøm, vask og lignende på inntil 10 000 kr i året er skattefritt. For inntekt utover dette må man betale skatt for 85 % av inntekten.

Dersom du bare leier ut deler av boligen, kan du leie ut et areal som er mindre enn det du selv disponerer skattefritt. Dette kan for eksempel være tilfelle dersom du selv benytter det største soverommet i leiligheten. Det er imidlertid viktig å være klar over at utleieverdien ikke alltid samsvarer med arealforholdet. Om soverommet du leier ut er mindre i areal, men av høyere standard, kan det være at denne delen av leiligheten anses for å ha en høyere utleieverdi. Tilsvarende gjelder også for eksempel utleie av en kjellerleilighet i en stor enebolig.

Har du husket å opprette sameiekontrakt?

Å eie sommerhus eller hytte sammen med familie eller venner kan by på både fine opplevelser og utfordringer. Trenger du hjelp til å sette opp en sameiekontrakt, eller løse en oppstått konflikt? Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i sameietvister.

sameiekontrakt, syk i ferien, trær på naboeiendommen, mangler, båt, gaver, gjensidig testament, samboers død, samlivsbrudd, felles bolig, mangler, salg av bolig, feil og mangler, elektriske feil, tre

Hva er et sameie?

Et sameie oppstår når to eller flere eier noe sammen. Ved et sameie reguleres eierskapet av sameieloven. Det vanligste er at et sameie oppstår ved en skriftlig avtale eller kontrakt. Sameie kan også oppstå ved arv, når to eller flere for eksempel arver en bolig sammen. I utgangspunktet kan partene selv avtale hvilke regler som gjelder i sameiet og hvordan de skal bruke og ivareta tingen. Dette gjøres gjennom en sameiekontrakt. Dersom det ikke er inngått noen avtale, reguleres spørsmålene av sameieloven.

Sameiekontrakt

Å ha en skriftlig avtale som regulerer bruk, vedlikehold og andre forhold ved sameietingen er en god forutsetning for at sameiet skal fungere, og konflikter unngås. Vi anbefaler å bli bistått av en advokat til å opprette sameiekontrakt. Advokaten vil bistå med å lage en sameiekontrakt som er tilpasset deres behov.

Guide til innløsning av tomtefeste

Ved inngangen av 2022 var det registrert omtrent 150 000 festegrunner, antallet festeavtaler er enda høyere. Det er ikke uvanlig at det oppstår en interessekonflikt mellom grunneier og leietakeren. En løsning for å avslutte festeforholdet er innløsning. I denne artikkelen gir Osloadvokatene sine advokater deg en guide til innløsning av tomtefeste.

skilsmisse ved dom, sameie

Advokaten forklarer: Hva er tomtefeste?

Eiendom er dyrt, og det kan være vanskelig å kjøpe en tomt der du ønsker å ha hytte eller bolig. Tomtefeste er ordning hvor grunneier (bortfester) leier bort grunnen over langt tid til en fester som skal bygge en bolig eller hytte på grunneiers eiendom. Et slikt festeforhold kan skape utfordringer. I denne artikkelen forklarer Osloadvokatene sine tomtefesteeksperter hva tomtefeste er og hvilke problemer som kan oppstå.

Hva kan styret i et sameie bestemme?

Når man eier noe sammen med andre, kan det lett oppstå spørsmål eller tvist om hvordan tingen skal forvaltes. Som styremedlem kan man fort sitte i en situasjon hvor det reises spørsmål om å bruke penger på vedlikehold, rehabilitering eller utbygging. Men hva kan styret i et sameie eller borettslag egentlig bestemme?

sameie, uskiftet bo, dagpenger

Styrets fullmakt

Alle sameier skal ha et styre, og styret skal gjennomføre den daglige driften av sameiet. Dette innebærer at styret har ansvar for å kreve inn fellesutgifter, føre regnskap, betale regninger og ha kontakt med myndigheter og naboer.

Styret i et sameie har en rett og plikt til å treffe avgjørelser som ikke gjennom lov eller vedtekter krever samtykke fra sameierne. Som et utgangspunktet kan styre treffe avgjørelser om vedlikehold, rehabilitering og lignende, så lenge arbeidet iverksettes for å ivareta bygningens opprinnelige stand. Trenger taket vedlikehold, kan styret derfor bestemme dette selv om det er en stor kostnad.

Hva er utenfor styrets kompetanse?

Uvanlige vedlikeholdsoppgaver, påbygging eller omgjøring krever samtykke fra sameierne. For å unngå usikkerhet om hvor grensen går for hva styret kan bestemme, er det fornuftig å opprette en vedlikeholdsplan som vedtas av generalforsamlingen. Vedlikeholdsplanens virketid kan for eksempel være 3 til 5 år. Arbeider som ikke er beskrevet i planen bør styret vente med til generalforsamlingen har gitt samtykke.

Forskjellige typer sameie

Det fins forskjellige typer sameie. Ofte sier man kun sameie, uten å spesifisere hvilken type sameie man snakker om. De ulike eieformene har egne regler som gjelder for den spesifikke eieformen. Reglene i borettslagsloven og eierseksjonsloven er imidlertid nesten like med tanke på styrets kompetanse. Styret kan i praksis gjøre alt som er i sameiets eller borettslagets interesse så lenge det er i tråd med lov, forskrifter, vedtekter og vedtak i sameiet.

Har du spørsmål om styrets kompetanse?

Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i sameietvister. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Forbud mot diskriminering ved utleie av husrom

Husleieloven § 1-8 oppstiller er forbud mot diskriminering ved utleie av husrom. Ved diskriminering kommer reglene i likestillings- og diskrimineringsloven til anvendelse.

diskriminering

Forbud mot diskriminering

Forbudet mot diskriminering innebærer at det ved utleie av husrom ikke kan legge vekt på kjønn, graviditet, etnisitet, religion, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller alder. Forbudet omfatter utleie av alle typer husrom, og uavhengig av hvem som er utleier.

Diskrimineringsforbudet gjelder ikke bare ved inngåelsen av leiekontrakt, men også under leiekontraktens løpetid. Diskrimineringsforbudet omfatter opptak i husstand, framleie, personskifte/overdragelse, samt opphør av leieforholdet.

Unntak fra diskrimineringsforbudet

Diskrimineringsforbudet gjelder ikke dersom utleier selv bor i boligen som skal leies ut. Dette regnes som personlige forhold, og hensynet til privatlivet tilsier derfor at det ikke omfattes av diskrimineringsforbudet. Det er imidlertid ikke lov å annonsere utleie med diskriminerende innhold.

Bevisbyrde

Dersom det er grunn til å tro at diskriminering er skjedd, er det utleier som må sannsynliggjøre at den påståtte diskriminering ikke har funnet sted. Dette kalles omvendt bevisbyrde, og innebærer at det ikke er den som mener seg diskriminert som må bevise diskrimineringen. Det er den som angivelig har diskriminert som må bevise sin uskyld.

Erstatningsansvar

Brudd på husleielovens bestemmelser om forbud mot diskriminering, kan medføre erstatningsansvar for utleier. For at leietaker skal ha krav på erstatning, må flere vilkår være oppfylt.

For det første må det foreligge et ansvarsgrunnlag. Det alminnelige ansvarsgrunnlaget er culpa, og innebærer at utleier i det konkrete tilfelle må ha opptrådt uaktsomt eller i strid med normal handlemåte. I tillegg må den som har blitt utsatt for diskriminering kunne påvise et økonomisk tap. Dette kan for eksempel være at vedkommende har måttet leie et annet leieobjekt til høyere pris. Videre kreves det at det foreligger adekvat årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet og ansvarsgrunnlaget. Det vil si at det økonomiske tapet må være en påregnelig følge av diskrimineringen.

Dine rettigheter som leietaker

Flere opplever å møte på problemer på leiemarkedet. Flere av utfordringene er knyttet til manglende vedlikehold, uenighet om husleie og depositum. Som leietaker er man ikke alltid klar over hva som er lov og ikke. I denne artikkelen vil jeg derfor peke på dine rettigheter som leietaker.

rettigheter som leietaker, nabostøy, samvær, garanti, forsinkelse, reisekostnader samvær, feil og mangler, elektriske feil

Rettigheter som leietaker

Vi opplever at mange ikke kjenner godt nok til sine rettigheter som leietaker. Her er fem rettigheter du bør være klar over når du skal leie:

1. Depositum

En utleier kan ikke kreve at depositumet betales til han eller hennes private konto. Pengene skal betales til en særskilt bankkonto i leietakerens navn. Det er utleier som skal opprette en slik depositumskonto, samt betale gebyr til banken for opprettelse av den. Dette er den eneste måten man er sikret at utleier ikke kan ta ut pengene, uten at leietaker har gitt sitt samtykke.

Når leieforholdet tar slutt, skal pengene i utgangspunktet overføres tilbake til leietaker. For at utleier skal ha krav på penger fra depositumskontoen, må leietager ha misligholdt husleie eller påført skade på husrommet.

2. Øke husleien

Det finnes kun to lovlige måter å øke husleien på. Den første måten er ved indeksregulering av husleien. For at utleier skal kunne indeksregulere husleien må det gis skriftlig varsel minst en måned i forveien. Huseier kan indeksregulere husleien en gang i året.

Den andre lovlige måten å øke husleien på er ved tilpasning til gjengs leie. Dersom leieforholdet har var i minst to år og seks måneder, kan begge parter uten oppsigelse sette frem krav om at leien skal settes til gjengs leie. Med gjengs leie menes det leienivået som er etablert på stedet, ved leie av lignende husrom på liknende avtalevilkår.

3. Uanmeldte besøk av leietaker

Som leietaker har man en eksklusiv bruksrett til den boenheten man leier. Utleier kan derfor ikke uten videre låse seg inn i leietakers hjem. For at utleier skal kunne låse seg inn i boligen må det gis varsel til leietaker i rimelig tid.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring