Du kan ikke stole blindt på en reguleringsplan

En reguleringsplan bestemmer hva som er lov å gjøre på et bestemt sted fremover i tid. Selv om en reguleringsplan åpner for utbygging, kan du imidlertid ikke være sikker på å få bygge.

håndverkere, reguleringsplan

Kommunens revisjonsplikt

Etter at plan- og bygningsloven ble vedtatt i 2008, fikk reguleringsplaner plutselig en utløpsdato. Reglene innebærer at kommunen må sørge for at planer som er eldre enn 10 år “i nødvendig grad er oppdatert” før det gis byggetillatelse. I praksis betyr dette at du ikke kan stole blindt på en reguleringsplan som er eldre enn 10 år.

Hva skal kommunen vurdere?

Både myndighetenes prioriteringer og omgivelsene endrer seg kontinuerlig. Dette er med på å bestemme om en plan “i nødvendig grad er oppdatert”. Videre er det relevant å se hen til nye utfordringer og utviklingstrekk innenfor planområdet, samt hvorvidt hensynet til naturfare og overordnet arealpolitikk fremdeles er ivaretatt. Det er også relevant om det er oppdaget nye kulturminner eller biologiske forekomster som tilsier behov for oppdatert plan. Som følge av dette er det mange av de samme spørsmålene som vurderes ved vedtakelse av nye reguleringsplaner som når planer passerer 10 år.

Eiendomsrett: Når utløses forkjøpsrett ved overdragelse av aksjer?

Forkjøpsrett er en rettighet som i utgangspunktet gjør seg gjeldende ved salg av eiendom, eller når eiendom på annen måte skifter eier. Men når utløses forkjøpsrett ved overdragelse av aksjer?

avhendingsloven, ujevnt dekke, garasje, vann, fall mot sluk, kaldtvann, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie, balkonger og terrasser, støy fra avløpsrør, branntiltak, korttidsutleie, depositumspengene, økte kostnader, bolig, eierbrøk, dispensasjon, utleie, leiekontrakt, leietaker, HELP, forkjøpsrett, aksjer, overdragelse

Hva er forkjøpsrett?

Hvis man har forkjøpsrett har man rett til å tre inn i en avtale om kjøp av bolig på de samme vilkårene som noen andre har fremforhandlet. Den som benytter seg av forkjøpsretten har dermed ikke mulighet til å endre vilkårene i avtalen, og må kjøpe boligen til samme pris som det høyeste budet.

Når utløses forkjøpsretten ved overdragelse av aksjer?

Når en eiendom er eid av et selskap og det eksisterer en forkjøpsrett knyttet til eiendommen vil forkjøpsretten gjøre seg gjeldende når en så stor del av “aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender” jf. løysl. § 11 femte ledd. Loven gir imidlertid ikke en direkte definisjon av hva som konkret utgjør en så stor del at styringsretten skifter hender. Dersom alle aksjene overføres, er det klart at styringsretten skifter eier. Når det gjelder tilfeller hvor kun deler av aksjene overdras, vil rettspraksis og forarbeidene i stor grad gi veiledning.

Spare tid: Reguleringsplan og tillatelse samtidig

Å få en reguleringsplan godkjent og oppnå tillatelse for bygging tar ofte lang tid. Men visste du at det finnes en måte å redusere tidsbruken? I denne artikkelen vil du få en oversikt over hvordan du kan spare tid.

urettmessig straffeforfølgelse, mangler, testament ugyldig, arvepakt, fremtidsfullmakt, sykemelding, sykemeldt, bilansvaret, oppholdstillatelse, veirett, reguleringsplan

Tar ofte lang tid

Å få godkjent en reguleringsplan tar ofte lang tid. Dessuten må man normalt søke om rammetillatelse etter at reguleringsplanen er godkjent, før man kan søke om igangsettingstillatelse. Først når det er gitt igangsettingstillatelse kan byggingen starte. Heldigvis finnes det imidlertid en mer effektiv måte å komme i gang på.

Plan- og bygningsloven inneholder en bestemmelse som gir kommunen hjemmel til å godkjenne både reguleringsplan og gi rammetillatelse samtidig. Dette kan kutte saksbehandlingstiden med opptil 16 uker. Felles behandling er mulig når både kommunen og den som søker er enige om det. Felles behandling kan ikke kreves, men man kan argumentere for det overfor kommunen.

Eier to boliger: Hvilken kan selges skattefritt?

Ved salg av fast eiendom er utgangspunktet at gevinsten skal beskattes. Unntak fra denne hovedregelen gjelder for salg av egen bolig. Men hva skjer hvis man benytter to boliger?

diskriminering, nabostøy, mangler, boligen er mindre, barnets beste, brannsikkerhet, si opp, leieforholdet, leietaker, utleier, skattefritt

Skatt ved salg av fast eiendom

Utgangspunktet ved salg av fast eiendom er at gevinsten skal beskattes. Unntak gjelder dersom vilkårene i skatteloven § 9-3 andre ledd, er oppfylt. Det fremgår av denne bestemmelsen at salg av fast eiendom er skattefritt når skatteyteren har “brukt” eiendommen som “egen bolig” i “minst ett av de siste to årene” før salget. Det er videre et vilkår at skatteyteren har eid boligen i “mer enn ett år” når realisjonen finner sted eller avtales.

Hva betyr “brukt”?

Ordlyden “brukt” som “egen bolig” viser til en skjønnsmessig vurdering hvor flere momenter spiller inn. Lovforarbeidene gir uttrykk for at man bare skal anses for å ha brukt én bolig som sin “egen bolig”. Det må derfor bringes klarhet i hvilken av boligene til skatteyter vedkommende har “brukt” som “egen bolig”.

I en slik vurdering skal det tas hensyn til hvor skatteyter har sin folkeregistrerte adresse, hvor vedkommende oppholder seg mesteparten av tiden og hvor vedkommende eventuelt har større formuesgoder som for eksempel innbo og private eiendeler. Det er også relevant å legge vekt på hvor vedkommende for eksempel parkerer sin private bil. Loven åpner for at brukshindringer som skyldes jobb eller helse ikke stenger for at vilkåret skal anses oppfylt.

Vurdering av Skattedirektoratet

Hvorvidt en person hadde brukt to boliger ble nylig behandlet i en bindende forhåndsuttalelse av Skattedirektoratet. I denne saken hadde skattyteren av helsemessige årsaker kjøpt en leilighet i tillegg til den han hadde fra før. Den nye leiligheten var imidlertid ikke innflyttingsklar, og skattyteren oppholdt seg derfor det meste av tiden i den gamle, men sov i den nye leiligheten. Spørsmålet i saken var om overnattingene i den nye leiligheten hindret skatteyteren fra å oppfylle kravet til brukstid ved salg av den gamle.

Skattedirektoratet konkluderte med at selv om skatteyteren hadde sovet i den nye leiligheten, ble den gamle benyttet på en slik måte at den fortsatt var å anse som skatteyterens “egen bolig”.

Trenger du hjelp i en lignende sak?

Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i eiendomssaker. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Fikk heve kjøpet etter å ha byttet fra HELP til Osloadvokatene

Du har fritt advokatvalg når du har boligkjøperforsikring i HELP. Det betyr at du kan velge en advokat fra Osloadvokatene, og Help betaler advokatkostnadene dine.

avhendingsloven, ujevnt dekke, garasje, vann, fall mot sluk, kaldtvann, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie, balkonger og terrasser, støy fra avløpsrør, branntiltak, korttidsutleie, depositumspengene, økte kostnader, bolig, eierbrøk, dispensasjon, utleie, leiekontrakt, leietaker, HELP,

Mangler ved boligkjøp

Kort tid etter kjøpet oppdaget samboerparet at det var mangler ved boligen. Manglene var så omfattende at de ønsket å heve boligkjøpet. Paret hadde boligkjøperforsikring hos HELP, som innebærer at man vil få advokatkostnader dekket ved en eventuell boligkjøpertvist. HELP ønsker som regel at man skal benytte seg av deres egne advokater, men man har fritt advokatvalg, og det er derfor fullt mulig å benytte seg av andre advokater.

Saken begynte med at klienten tok kontakt med oss i Osloadvokatene. Etter kort tid ble klienten kontaktet av HELP, som overtalte klienten til å bruke HELP sine advokater. HELP bisto ikke klienten tilstrekkelig, og klienten gikk derfor tilbake til oss i Osloadvokatene. Vi tok tak i saken umiddelbart og tok ut stevning med krav om heving.

Hvordan kan man kaste ut en sameier?

Trenger ditt styre å kaste ut en sameier?

Osloadvokatene blir ofte kontaktet i saker hvor et styre har behov for å kaste ut en sameier. I slike saker er det viktig at styret følger fremgangsmåten i eierseksjonsloven.

Advokat Tone Lise Seglem har lang erfaring med denne typen saker og kan bistå styret slik at ønsket resultat oppnås.

Misligholder sine forpliktelser

Dersom en seksjonseier misligholder sine plikter på en vesentlig måte, gir reglene om salgspålegg i eierseksjonsloven § 38 styret rett til å kreve at seksjonseieren selger sin seksjon og flytter ut.

Ettersom salgspålegg er en streng og inngripende sanksjon er det kun i særlige tilfeller bestemmelsen benyttes.

Krav om vesentlig mislighold

For at styret skal kunne gi en seksjonseier salgspålegg er det nødvendig å ta stilling til om eieren har gjort seg skyldig i et vesentlig mislighold.

Eksempler på forhold som kan utgjøre et vesentlig mislighold er:

  • Manglende innbetalte fellesutgifter
  • Støy
  • Vold
  • Bruk av seksjonen i strid med vedtektene
  • Ulovlig bruk av fellesarealer
  • Ulovlig dyrehold
  • Annen sjenerende oppførsel

I vurderingen må sameiets behov for trygghet, økonomisk sikkerhet og de andre beboernes trivsel avveies mot seksjonseierens interesser.

Viktig med god dokumentasjon og riktig fremgangsmåte

Beslutningen om salgspålegg skal tas av styret i hvert enkelt tilfelle. Et unntak fra denne regelen er små sameier med bare to seksjoner. I slike sameier kan en seksjonseier kreve salgspålegg overfor den andre seksjonseieren.

Skriftlig advarsel før man kan kaste ut en sameier

Før styret pålegger en seksjonseier å selge seksjonen, må det sendes en skriftlig advarsel. Advarselen må opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Advarselen bør videre konkretisere hva misligholdet går ut på. Det er viktig at styret kan dokumentere misligholdet og at dette har pågått over tid til tross for advarsler. Hovedgrunnen til at det skal gis en skriftlig advarsel er at seksjonseieren skal få muligheten til å gjøre endringer slik at man eventuelt kan unngå et salgspålegg.

Salgspålegg før man skal kaste ut en sameier

Etter en skriftlig advarsel er neste skritt å sende et salgspålegg. Salgspålegget må opplyse seksjonseieren om at boligen vil bli begjært tvangssolgt dersom hen ikke selv selger boligen innen fristen. Fristen for seksjonseieren til å selge boligen kan ikke settes kortere enn 6 måneder. Dersom seksjonseieren ikke har solgt seksjonen sin innen fristen som er gitt i salgspålegget, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg. Dersom seksjonseieren kommer med innvendinger mot tvangssalget som ikke er klart grunnløse, skal begjæringen om tvangssalg ikke gjennomføres uten behandling av saken i tingretten.

Denne typen saker vil ofte være dekket under sameiets forsikring

Saker som omhandler salgspålegg vil ofte omfattes av sameiets rettshjelpforsikring etter at tvist med seksjonseier har oppstått. Det vanlige er at sameiets forsikring dekker advokatutgifter med 80 % av timesatsen oppad begrenset til tvistens verdi eller kroner 250 000, etter at sameiet har betalt en mindre egenandel.  Osloadvokatene kan bistå sameiet med å søke forsikringsdekning.

Ta kontakt med Osloadvokatene for en vurdering av saken deres og for videre bistand med salgspålegg og tvangssalg av seksjon.

Bustadoppføringslova: Forbrukerens krav til regning fra entreprenør

Før forbrukeren betaler entreprenøren kan han eller hun be om en kontrollerbar regning. Men hva må til for at regningen skal være tilstrekkelig kontrollerbar?

sameie, uskiftet bo, dagpenger, utbygging, innløsning, rådighetsinnskrenkninger, eierseksjonssameie, regning, entreprenør, bustadoppføringslova

Kontrollerbar regning

Entreprenørens arbeid avregnes enten etter en avtale om fastpris, regningsarbeid, prisoverslag, eller en kombinasjon av disse vederlagsformene. Ikke sjeldent oppstår det også uforutsette forhold, som gjør at entreprenøren fremmer krav om pristillegg. Kombineres de ulike måtene å avtale pris på, og det kommer tilleggskrav, kan regningen bli uoversiktlig for forbrukeren. I slike tilfeller kommer bustadoppføringslova § 48 inn og stiller krav om at regningen må være kontrollerbar.

Nye avklaringer fra Høyesterett

Nylig ble spørsmålet om hva som kreves for at en regning skal være kontrollerbar behandlet av Høyesterett. Det følger av dommen at det særlig i tilfeller hvor det ikke er avtalt fastpris for det aktuelle arbeidet stilles strenge krav til entreprenørens spesifisering av regningen. Sentralt for vurderingen er om forbrukeren kan kontrollere regningen opp mot det som er avtalt, sammenholdt med det arbeidet som er utført.

Dommen understreker at kravet til kontrollerbar regning i § 48 må ses i sammenheng med hvilket vederlag som er avtalt. Hvilke krav som stilles avhenger om det er avtalt fastpris, redningsarbeider eller prisoverslag. Behovet for spesifisering vil være mindre i tilfeller der det er avtalt fastpris, sammenlignet med tilfeller hvor arbeidet utføres som regningsarbeider eller hvor det er gitt et prisoverslag.

Kravene til kontrollerbar regning

Det fremgår av dommen at for at en regning skal være kontrollerbar, må entreprenøren gi en kravoppstilling som spesifiserer de enkelte vederlagspostene i samsvar med avtalen og lovens vederlagsregler. Arbeider og kostnader som omfattes av et prisoverslag må spesifiseres. Videre må eventuelle endrings- eller tilleggsarbeider angis særskilt.

For hver post hvor det kreves vederlag for regningsarbeider må regningen oppgi hvor mange timer og hvilke kostnader som omfattes. Hvis forbrukeren krever det, har han rett til å få se dokumentasjon for timebruk og kostnader.

Overføring av veirett

Utgangspunktet er at du kan overføre hele eller deler av din veirett til hvem du vil uten samtykke fra grunneieren. Dette gjelder imidlertid bare dersom overføringen ikke vil være urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for eieren av den tjenende eiendommen.

tomtefeste, odelsrett, odel, veirett,

Hva er en veirett?

Veirett er en type servitutt som gir rett til å benytte vei over en annen person sin eiendom. En veirett kan enten være tidsbegrenset eller evigvarende.

Ofte oppstår det spørsmål om hvem som kan bruke veien, og til hva slags bruk. Dette er et spørsmål som særlig kommer opp i forbindelse med eierskifte og hvis veiretten er gammel. For å avgjøre hvem som har rett til å bruke veien og til hvilke formål, må man se på stiftelsesgrunnlaget. Dersom partene har skrevet en avtale er det denne som regulerer forholdet. For veirettigheter som er hevdet, må man undersøke bruken av veien i hevdstiden. Hvis stiftelsesgrunnlaget er uklart, må man foreta en helhetsvurdering av hva veiretten omfatter, hvor partenes felles oppfatning vil være en viktig faktor.

Skille mellom personlige og reelle servitutter

Det finnes to hovedtyper servitutter: reelle og personlige. En reell servitutt er knyttet til en bestemt eiendom, mens en personlig servitutt er en rettighet som tilhører en spesifikk person eller organisasjon. Utgangspunktet er at reelle servitutter følger med eiendom ved et eventuelt salg, mens personlige servitutter vanligvis ikke kan overføres. Personlige servitutter kan imidlertid overføres dersom dette følger av stiftelsesgrunnlaget. Videre kan både personlige og reelle servitutter overføres, forutsatt at det ikke vil være urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for eieren av den tjenende eiendommen.

Fastsetting av eiendomsgrenser

Det er ikke uvanlig at det oppstår tvister om eiendomsgrenser. Spørsmål som ofte dukker opp er hvor grensen går, hvem som kan sette grensen og hvordan man eventuelt får justert den. I denne artikkelen vil du få en oversikt over hvilke regler som gjelder for eiendomsgrenser.

sameiekontrakt, korttidsutleie, brygge, setningsskader, syk i ferien, trær på naboeiendommen, mangler, båt, gaver, gjensidig testament, samboers død, samlivsbrudd, felles bolig, mangler, salg av bolig, feil og mangler, elektriske feil, tre, strandsonen, depositumspengene, plan- og bygningsloven, innløsning, festetomt, brygge, dispensasjon, punktfeste, rådighetsinnskrenkninge, offentlige godkjennelser, eiendomsgrenser

Eiendomsgrenser

Eiendomsgrenser bestemmer hvilket område eieren har full råderett og mulighet til å utnytte etter eget ønske. I tillegg legger eiendomsgrenser føringer for rettsforholdet til naboer og offentlige myndigheter. Det er derfor viktig å være eksakt klar over hvor grensene går, slik at du unngå potensielle konflikter og beskytte dine rettigheter.

Boligkjøp – Manglende offentlige godkjennelser

Ved et boligkjøp kan det i ettertid avdekkes mangelfulle offentlige godkjennelser for søknadspliktige tiltak. Dette er forhold som kan være ukjent for både kjøper og selger. Men hvordan stiller det offentlige seg til dette, og hva bør du som kjøper gjøre?

sameiekontrakt, korttidsutleie, brygge, setningsskader, syk i ferien, trær på naboeiendommen, mangler, båt, gaver, gjensidig testament, samboers død, samlivsbrudd, felles bolig, mangler, salg av bolig, feil og mangler, elektriske feil, tre, strandsonen, depositumspengene, plan- og bygningsloven, innløsning, festetomt, brygge, dispensasjon, punktfeste, rådighetsinnskrenkninge, offentlige godkjennelser

Hvordan stiller det offentlige seg til mangelfulle godkjennelser?

Plan- og bygningsmyndighetene tar vanligvis ikke hensyn til om forholdet oppstod under en tidligere eier. Det offentlige bryr seg altså ikke om nåværende eiers kunnskap eller unnskyldelig uvitenhet. Som et eksempel vil ikke en brygge som ble oppført uten nødvendig søknad for 30 år siden være lovlig, selv om nåværende selger eller kjøper trodde at alt var i orden.

Det offentlige vurderer situasjonen ut ifra reglene som gjaldt da tiltaket ble iverksatt, uavhengig av nåværende eiers kunnskap. Plan- og bygningsmyndighetene vil derfor kunne kreve forholdet utbedret av nåværende eier, og manglende etterlevelse kan følges opp med tvangsmulkt eller forelegg for å tvinge eier til å rette forholdet.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring