Hvor høy hekk kan naboen ha?

En høy hekk på naboens tomt kan være til stor frustrasjon. Spørsmålet er da om du kan kreve hekken fjernet, eller eventuelt klippet slik at ulempene reduseres.

høy hekk

Hvor høy hekk kan naboen ha?

Hvor høy hekk naboen kan ha avhenger av hvor på tomten den er plassert. Dersom hekken er plassert mellom to naboeiendommer og fungerer som et gjerde, er det grannegjerdelova som kommer til anvendelse. Er hekken plassert et annet sted sted på eiendommen er det naboloven som regulerer forholdet.

Hekk plassert mellom to naboeiendommer

Så lenge hekken ikke er til direkte ulempe for deg som nabo, har hekkeeier rett til å sette opp en hekk mellom eiendommene. Etter loven er det ingen fastsatte grenser for hvor høyt hekkegjerdet kan være. Om hekken er for høy må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Det sentrale i vurderingen er om hekken er unødvendig eller urimelig til ulempe for naboeiendommen.

En hekk som er plassert mellom to naboeiendommer skal i utgangspunktet oppføres på delelinjen. Dersom hekken strekker seg mer en 0,5 meter inn på naboeiendommen kan du som nabo kreve at hekken blir klippet, eller at den settes lengre inn på hekkeeierens eiendom.

Hekk plassert annet sted på eiendommen

Etter naboloven § 3 kan en hekk i utgangspunktet ikke være høyere enn 2 meter. Hovedregelen er dermed at hekker under 2 meter er lovlige. En hekk under 2 meter kan imidlertid være ulovlig etter den generelle bestemmelsen i naboloven § 2. Etter bestemmelsen kan ikke hekken være urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for deg som nabo. Hvorvidt tålegrensen er overskredet må avgjøres konkret i hver enkelt sak. Sentralt i vurderingen står nytteverdien av hekken for eieren opp mot ulempene som naboen bli påført.

Hvordan kreve hekken fjernet?

Dersom hekken er lovstridig, kan den i utgangspunktet kreves klippet eller fjernet. Dette gjelder imidlertid ikke dersom klippingen eller fjerningen medfører utgifter eller andre ulemper som står i misforhold til ulempene hekken påfører naboen. Hvis hekkeeieren kan nekte å klippe eller fjerne hekken må han ikke kunne legges nevneverdig til last for hekkens karakter, samt være villig til å betale naboen et vederlag for ulempen hekken medfører han eller hun.

Hvordan gå frem for å løse problemet?

Det er alltid lurt å starte med å kontakte naboen for å prøve å løse problemet som har oppstått. Fortell naboen om hvordan du ser saken, og kom med forslag til hvordan problemet kan løses. Vær også åpen for naboens synspunkter. Begge parter tjener på å bli enige seg imellom. 

Dersom direkte dialog med naboen ikke løser problemet, kan det være lurt å få saken vurdert av en advokat. En tidlig juridisk vurdering av saken bidrar til at du på et tidlig stadium får vite hvordan saken din står seg i en videre prosess. På den måten unngår du å starte en konflikt med naboen i de tilfellene du ikke vil nå frem. Advokaten bistår deg gjennom prosessen, og sørger for at dine interesser blir ivaretatt.

Kan man kreve boligen solgt etter skilsmisse?

Ved en skilsmisse oppstår det en rekke spørsmålet. Et av spørsmålene som oppstår er hvem som skal ta over de ulike eiendelene. Hvis ektefellene ikke blir enige om hvem som skal overta boligen etter skilsmisse, kan hver av dem i utgangspunktet kreve den solgt.

boligen solgt

Kan man kreve boligen solgt etter skilsmisse?

Partene har avtalefrihet om det økonomiske oppgjøret ved opphør av ekteskapet. Utgangspunktet er derfor at partene selv avtaler hvem som skal overta boligen. Hvis partene ikke blir enige, kan en av dem kreve å overta boligen etter ekteskapsloven § 67. Etter ekteskapsloven § 67 kan den ene ektefellen overta boligen dersom særlige grunner taler for det. Dersom ektefellene ikke blir enige, eller noen av dem har rett til å overta boligen, kan hver av dem kreve den solgt.

Blir ikke partene enige om salg, kan hver av ektefellene begjære boligen tvangssolgt hos retten. For at en ektefelle skal kunne kreve boligen solgt, er det en forutsetning at de eier den sammen.

Forkjøpsrett

Ved tvangssalg har begge ektefellene forkjøpsrett. Det betyr at ektefellen kan kjøpe boligen til det høyeste budet, uten å være med i budrunden.

Hvorfor kreve boligen solgt?

Å eie en eiendom sammen forutsetter naturligvis et tett samarbeid. Dette kan være vanskelig rett etter et samlivsbrudd. Videre ønsker man gjerne å frigjøre midler til andre formål. Dersom partene ikke blir enige om fordelingen av eiendeler, kan det være hensiktsmessig å kreve boligen solgt. Dersom du er part i en slik sak anbefaler vi at du rådfører deg med advokat. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Advokatutgifter

Vi undersøker alltid om du kan ha krav på å få advokatkostnader dekket. Ta kontakt for en uforpliktende vurdering av din sak. Det påløper ingen kostnader før vi er enige om et oppdrag.

Hvordan kreve sameie oppløst?

Når man eier en gjenstand sammen med andre eier man en ideell andel hver. Andelene kan selges og pantsettes hver for seg. Utfordringen er imidlertid at det i mange tilfeller er vanskelig å selge en ideell andel. Det som følge av at det er lite attraktivt for en kjøper å eie en gjenstand sammen med andre. En sameier som ønsker seg ut av sameie er derfor ofte bedre tjent med å begjære sameiet oppløst.

skilsmisse ved dom, sameie

Hva er et sameie?

Et sameie er når to eller flere personer eier en gjenstand sammen. Det er vanlig at sameie stiftes ved avtale eller kontrakt. Sameie kan imidlertid også oppstå ved at to eller flere arver en gjenstand sammen. Partene kan selv avtale hvilke regler som gjelder i sameiet, og hvordan de skal bruke og ivareta tingen. Dersom partene ikke har inngått noen avtale kommer sameieloven til anvendelse.

Hvordan kreve sameie oppløst?

Hovedregelen er at oppløsning av sameie skal skje ved naturaldeling. Det betyr at sameiegjenstanden skal deles fysisk. Dersom gjenstanden ikke kan deles fysisk, må den som ønsker seg ut av sameiet begjære sameiet oppløst. De øvrige sameierne kan da tilby å løse ut den som ønsker sameiet oppløst. Hvis sameierne ikke blir enige om hvilken pris vedkommende skal løses ut for, må sameiet oppløses etter reglene om tvangssalg.

Uansett hvor stor part vedkommende har, kan han kreve sameiet oppløst. En forutsetning for at oppløsning kan gjennomføres er at det ikke er avtalt noe annet. Hvis det er avtalt at sameiet ikke kan oppløses, må man i utgangspunktet respektere det.

Varsel med rimelig frist

Den som vil ut av sameiet trenger ikke noen grunn. Det eneste som kreves er at de øvrige sameierne gis varsel med rimelig frist. Hva som er en rimelig frist avhenger av hva slags eiendom det er snakk om, og hvilket tidspunkt det varsles på. Kreves sameiet i en hytte ved sjøen oppløst rett før sommeren, kreves det for eksempel lengre frist enn dersom begjæringen fremsettes på høsten.

Forkjøpsrett

Ved tvangssalg har de øvrige sameierne forkjøpsrett. Det betyr at sameierne kan kjøpe boligen til det høyeste budet, uten å være med i budrunden.

Trenger du hjelp i en lignende sak?

Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om sameie. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Leilighet tvangssolgt etter skilsmisse

Nylig var en tvist om salg av tidligere felles bolig oppe i Vestfold tingrett. Partene gikk fra hverandre i 2019 og eide en leilighet sammen. Spørsmålet i saken var om mannen kunne overta boligen, eller om kvinnen kunne kreve den tvangssolgt.

Voldsoffererstatning, tvangssolgt

Mannen hevdet at partene hadde inngått muntlig avtale

Mannen i forholdet hevdet at partene hadde inngått en muntlig avtale om at han skulle overta felles bolig for 2,3 millioner kroner. Den som hevder at det foreligger en muntlig avtale om kjøp av fast eiendom har en streng bevisbyrde. For at det skal foreligge en bindende muntlig avtale må partene være enige om de vesentlige punkter i avtalen.

Etter en samlet vurdering fant ikke retten det sannsynliggjort at det forelå en bindende avtale. Retten la vekt på at det ikke forelå noen klare bevis for at avtale var inngått, eller at partenes atferd tydet på at det forelå en avtale. Mannen fikk derfor ikke medhold i at partene hadde inngått en avtale om at han skulle overta boligen.

Når særlige grunner foreligger kan en ektefelle overta felles bolig

Videre hevdet mannen at han kunne overta boligen etter ekteskapsloven § 67. Etter ekteskapsloven § 67 kan man overta felles bolig når det foreligger særlige grunner. At man ønsker å bo på eiendommen er ikke en særlig grunn.

I vurderingen av om det foreligger særlige behov skal det legges vekt på ektefellenes og barnas behov. Partene hadde to barn sammen. Før samlivet tok slutt bodde familien sammen i leiligheten i et halvt år. Den korte botiden gjorde at verken barna eller mannen hadde en sterk eller spesiell tilknytning til boligen. Videre hadde barna fast bosted hos moren sin, noe som gjorde at det ikke var behov for at mannen overtok huset. Den eneste begrunnelsen mannen hadde for å overta boligen, var at han ønsket å bo på eiendommen. Det forelå derfor ikke særlige grunner, og mannen fikk ikke medhold i at han kunne ta over boligen.

Leiligheten tvangssolgt

Partene har som utgangspunkt avtalefrihet om det økonomiske oppgjøret ved opphør av ekteskapet. Eiendeler som det ikke er avtalt at den ene parten skal overta, eller har rett til å overta etter ekteskapsloven § 67, kan kreves tvangssolgt. I denne saken hadde ikke ektefellene avtalt hvem som skulle overta boligen. Mannen fikk heller ikke overta boligen etter ekteskapsloven § 67. Kvinnen fikk derfor medhold i at leiligheten kunne tvangsselges.

Trenger du hjelp i en lignede sak?

Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om tvangssalg. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Hvordan bevise at selger har tilbakeholdt informasjon?

Av avhendingsloven følger det at selger plikter å opplyse om negative forhold ved boligen som kan ha betydning for kjøpsavtalen. Disse opplysningene kan fremkomme skriftlig i salgsdokumentasjonen eller muntlig på visning. For å unngå at det oppstår misforståelser om hva som har blitt sagt anbefales det at selger sørger for at negative opplysninger fremgår klart og tydelig i salgsoppgaven.

 

Hva om det ikke er selger, men megler eller takstmann har gitt opplysninger om boligen som ikke stemmer?

Megler og takstmann er selgers hjelpere. Dersom selger eller megler har gitt en opplysning til kjøper som er feil, vil selger kunne bli ansvarlig for dette selv om selger selv ikke har gitt opplysningen. Man sier at det foreligger identifikasjon mellom selger og selgers hjelpere.

 

Hva om selger benekter å ha visst om feilen?

I saker hvor kjøper oppdager at selger har tilbakeholdt informasjon om en mangel ved boligen, vil selger ofte benekte at hen har hatt kunnskap til feilen. I slike tilfeller kan det være behov for juridisk bistand for å få veiledning om hvordan man som kjøper best kan gå frem.

I tilfeller hvor det er ord mot ord må det foretas en konkret vurdering av sannsynligheten for at selger har visst om mangelen ved boligen før boligen ble solgt. Det er kjøper som må sannsynliggjøre at selger har visst om feilen. I vurderingen vil det blant annet kunne legges vekt på hvor lang tid det har gått fra overtakelsen og til kjøper selv oppdaget forholdet, hvor lenge mangelen har vært tilstede ved boligen ( her kan en fagkyndig vurdering gjerne hjelpe) og om selgers hjelpere ( takstmann, megler) må eller burde ha sett feilen på sine befaringer før salget.

Luktproblem i bolig gav kjøper 200 000 kroner i prisavslag

Dagen etter overtakelse oppdaget kjøper en merkelig lukt i boligen. Ved hjelp fra oss fikk kjøper 200 000 kroner i prisavslag. Selger ble også dømt til å betale erstatning og sakskostnadene til kjøper i tingretten.

 

Oppdaget luktproblem dagen etter overtakelsen

Luktproblematikk kan ofte være vanskelig å oppdage før kjøper har flyttet inn i boligen hen har kjøpt. I noen tilfeller kan selger kamuflere lukten ved å lufte godt før visning eller benytte duftlys eller lignende i leiligheten.

I denne saken merket ikke kjøper lukten på visning eller overtakelse. Dagen etter overtakelsen merket imidlertid kjøper at det var en spesiell lukt i leiligheten. Selger hadde ikke opplyst om luktproblemet i salgsoppgaven, og benektet kjennskap til lukten.

Selger ønsket ikke å betale prisavslag og saken endte derfor i tingretten.

Omfattende undersøkelser gav ingen klare svar

Kjøper hadde flere fagkyndige på befaring, men ingen av dem fant et klart svar på hva som var årsaken til lukten. Lukten ble av de fagkyndige beskrevet som en lukt man gjerne finner i sammenheng med fuktskader og våte materialer.

Et vanlig problem i luktsaker er at lukten ikke nødvendigvis er konstant, men kan variere fra dag til dag. Dette kan bidra til at det er vanskelig og tidkrevende å finne årsaken til problemet.

Mus i bolig ga 100 000 kr i prisavslag

Kort tid etter overtakelse oppdaget kjøper museaktivitet og museskader i boligen. Ved hjelp fra oss fikk kjøper 100 000 kr i prisavslag.

Selger sa «nei» på spørsmål om han kjente til mus i boligen

På visning spurte kjøper om selger hadde opplevd museaktivitet i boligen. Dette svarte selger nei på. Kort tid etter overtakelse oppdaget imidlertid kjøper lyd og lukt som minnet om mus. Det viste seg at det hadde vært og var omfattende museaktivitet i boligen. Det var dermed usannsynlig at selger ikke var kjent med dette.

Metallbeslag rundt et rør fra vasken ble et viktig bevis

Ved å sammenligne salgsdokumenter fra da selger kjøpte boligen, og fra da klient kjøpte boligen, ble det avdekket at selger hadde pusset opp deler av boligen. At selger hadde utført omfattende arbeider i boligen tydet på at han var kjent med museaktiviteten. I tillegg var det blitt montert et metallbeslag rundt et rør ved vasken på kjøkkenet. Dette var sannsynligvis gjort som et forsøk på å hindre mus adkomst i boligen.

Hva er en mangel?

Har selger holdt tilbake opplysninger som det var uredelig av ham å holde tilbake, eller gitt uriktige opplysninger som må antas å ha virket inn på kjøpet vil det foreligge en mangel som kan gi kjøper et krav mot selger. Det samme vil være tilfellet dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers.

100 000 kr i prisavslag

Det var klart at selger måtte kjenne til museaktiviteten, samt burde informert kjøper om dette. Det forelå dermed en åpenbar mangel. Kjøper ble likevel ikke tilbudt et passende prisavslag før han varslet om rettslige skritt. Varsel om rettslige skritt gjorde at kjøper ble tilbudt et fire ganger så høyt beløp. Utfallet av saken ble at kjøper aksepterte et tilbud på 100 000 kr som fullt og endelig oppgjør.

Har du opplevd feil og mangler ved din bolig kan du også ha krav på prisavslag

Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om mangler og prisavslag. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt. Det påløper ingen kostnader før klient og advokat er enige om oppdrag.

Midlertidig forføyning ble ikke tatt til følge

Nylig var en sak om midlertidig forføyning oppe i Oslo tingrett. Partene bodde over hverandre i en tomannsbolig og var uenige om uteområdet. Paret som bodde i andre etasje ønsket å bygge en terrasse, noe naboen mente de ikke hadde rett til. Ved hjelp fra oss vant eierne av andre etasje frem med at det ikke var grunnlag for midlertidig forføyning.

Partene var uenige om oppdelingen av uteområdet

I forkant av salget av andre etasje ble det bestemt at seksjonen skulle ha bruksrett til et uteområde. Eiendomsmegleren som stod for salget utarbeidet et salgsprospekt hvor et kart over grensene var vedlagt. I forbindelse med salget ble eierne av første etasje oppmerksomme på kartet, og mente at grensene var feil. Da de nye eierne av andre etasje hadde tenkt til å bygge terrasse, ble det konflikt mellom naboene. Konflikten resulterte i en begjæring om midlertidig forføyning.

Hva er en midlertidig forføyning?

Midlertidig forføyning er en foreløpig avgjørelse som gjør at personen som avgjørelsen retter seg mot, er forpliktet til å unnlate, gjøre eller tåle noe i påvente av en mer omfattende rettssak. Midlertidig forføyning benyttes når det haster med å få noe stanset eller gjennomført. Et eksempel kan være å få stoppet naboens utbygging.

Rettens vurdering

For at retten skal ta en begjæring om midlertidig forføyning til følge må det foreligge sikringsgrunn og hovedkrav jf. tvisteloven § 34-2. Det foreligger sikringsgrunn når saksøktes atferd gjør det nødvendig, eller når det er nødvendig for å avverge en vesentlig skade eller ulempe.

Retten viste til at en hypotetisk og fremtidig skade eller ulempe ikke vil være tilstrekkelig til å utgjøre sikringsgrunn. Når det ikke er påbegynt arbeider for bygging av terrasse, eller er foretatt konkrete steg som tilsier at slikt arbeid vil bli påbegynt i nærmeste fremtid, foreligger det ikke en aktuell ulempe. Retten kom dermed til at det ikke forelå en sikringsgrunn, og forføyningen kunne derfor ikke tas til følge.

Ikke grunnlag for midlertidig forføyning

Ved hjelp fra oss vant eierne av andre etasje frem med at den midlertidig forføyningen ikke kunne tas til følge. I tillegg ble motparten dømt til å betale sakskostnadene deres på 70 000 kr.

Trenger du hjelp i forbindelse med en lignende sak?

Vi har flere dyktige advokater med lang erfaring i saker om eiendom. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt. Det påløper ingen kostnader før klient og advokat er enige om oppdrag.

Kjøpekontrakt om salg av bolig var gyldig

Spørsmålet i saken var om en inngått kjøpekontrakt om salg av fast bolig var gyldig. Kjøper og selger i saken var et tidligere kjærestepar som hadde blitt enige om at kvinnen skulle ta over deres felles hus. Mannen var psykisk syk når salget ble gjennomført og mente derfor at kjøpekontrakten ikke var gjeldende. Ved bistand fra oss vant kvinnen frem med at kjøpekontrakten var gyldig.

Partene var tidligere kjærester

Et halvt år etter at partene ble kjærester flyttet kvinnen inn hos mannen. Forholdet var i perioder vanskelig. Etter et kortvarig brudd ønsket de imidlertid å satse videre på forholdet. Partene ble enige om at kvinnen skulle bli medeier i boligen og at de sammen skulle pusse opp huset. Partene tok opp et felles lån for å finansiere oppussingen.

Mannen var psykisk syk

Kort tid etter at kvinnen ble medeier ble mannen psykisk syk. Sykdommen ble raskt forverret og mannen ga blant annet uttrykk for at han ønsket å ta sitt eget liv. I denne perioden ble det også slutt mellom partene, og de ble enige om at kvinnen skulle overta boligen. En kjøpekontrakt ble signert av begge parter.

Motparten mente at mannens psykiske sykdom virket inn på hans virkelighetsforståelse og evne til å ivareta egne interesser. Det måtte dermed være urimelig og i strid med redelighet å gjøre avtalen gjeldende.

Retten kom til at kjøpekontrakten var gyldig

Retten startet med å vurdere om avtalen var i strid med avtalelovens § 33. Det sentrale i vurderingen er om det vil stride med redelighet og god tro å gjøre avtalen gjeldende. Retten mente at mannen forstod konsekvensene av handlingene sine. Mannens psykiske sykdom var derfor ikke årsaken til at han valgte å selge boligen, og det var dermed ikke i strid med redelighet å gjøre avtalen gjeldende. Retten fant heller ikke at avtalen var i strid med avtalelovens § 36. Kjøpekontrakten var dermed gjeldende.

Vant saken full ut

Retten kom til at kjøpekontrakten var gyldig. Mannen ble dermed dømt til å utstede skjøtet på eiendommen til fordel for kvinnen og slette alle pengeheftelser på eiendommen. I tillegg ble mannen dømt til å betale saksomkostninger på nesten 300 000 kr.

Tvist om veirett og jordskifte – vant fullt ut

Nylig var en sak om veirett og jordskifte oppe i Agder jordskifterett. Grunneier ønsket å bytte bort veigrunnen mot at han fikk deler av eiendommen til naboen. Ombyttingen ville føre til at grunneier fikk plass til å bygge to hus på tomten sin. Ved bistand fra oss fikk naboen medhold i at vilkårene for jordskifte ikke var oppfylt, samt at veiretten var i behold.

Hva er jordskifte?

Jordskifte er navnet på saker hvor eksisterende eiendomsforhold eller bruken av en eiendom kan endres for å bli mer tjenlig. Slike saker løses av jordskifteretten.

Grunneier ønsket å bygge to boliger på eiendommen sin

Grunneier ønsket å bytte bort grunnen hvor veien gikk mot at han fikk 97,5 m2 av eiendommen til naboen. Dette ville gjøre at han kunne bygge to boliger på tomten sin i stedet for en. Videre ville ombyttingen føre til at naboen ble eier av veigrunnen. Grunneieren mente at å bytte grunn ville være tjenlig, og at vilkårene for jordskifte dermed var oppfylt.

Vilkårene for jordskifte ikke oppfylt

Grunneier fikk ikke medhold i at vilkårene for jordskifte var oppfylt. Jordskifteretten la vekt på at eiendommen ikke er utjenlig som byggetomt til boligformål selv om gevinsten av å bytte grunn ville gjort at det kunne blitt bygd to boliger på tomten. Videre la retten vekt på at naboen har veirett. Ved bytte av grunn ville naboeiendommen gitt bort areal av sin eiendom mot å få eiendomsretten til en vei han allerede hadde rett til å bruke. Ombyttingen ville dermed ikke medført noen fordeler for naboen.

Videre ble det lagt vekt på at utbygging av to hus ville kommet nærmere nabohuset. Slik terrenget fremstår ville dette vært til ulempe for naboen. Det ble også lagt vekt på at utbyggingen av de to husene kan føre til at naboeiendommen vil tape seg i verdi. Etter dette konkluderte retten med at vilkårene for jordskifte ikke var oppfylt.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring