Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Category: Eiendomsrett

Mangelfulle branntiltak er en kjøpsrettslig mangel

Posted on by Henrik Dunsby

Det stilles spesifikke krav til branntiltak og brannsikkerhet i bygninger og boliger. Har du kjøpt en bolig som ikke er i samsvar med disse kravene foreligger det en mangel. Da kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller at kjøpsavtalen heves.

avhendingsloven, ujevnt dekke, garasje, vann, fall mot sluk, kaldtvann, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie, balkonger og terrasser, støy fra avløpsrør, branntiltak

Krav til sikkerhet ved brann

Det fremgår av TEK 17 at byggverk skal prosjekteres og utføres slik at det er liten sannsynlighet for at brann kan oppstå, utvikle seg og spre seg. Det stilles blant annet krav til at byggverk skal deles opp i brannseksjoner for å sikre liv og helse der rømning og redning kan ta lang tid. Dører til felles trapperom og inngangsdører til leiligheter skal derfor for eksempel ha en brannmotstand på minimum 30 minutter.

Videre må byggverket tilrettelegge for rømninger, ved å blant annet ha tilfredsstillende bredde på trapper og gangarealer. Kravene til branntiltak varierer imidlertid ut i fra bygningens størrelse, antall etasjer og antall leiligheter. Dersom du mistenker at kravene til sikkerhet ved brann ikke er overholdt, anbefales det derfor å innhente vurderinger fra en sakkyndige tredje mann, som for eksempel en takstmann.

Reklamasjon

Dersom du mistenker at kravene til sikkerhet ved brann ikke er overhold, er det viktig at du raskt reklamerer overfor selger. Reklamerer du ikke innen lovens frister risikerer du å ikke kunne gjøre mangelskrav gjeldende. I mange tilfeller vil motparten hevde at du har reklamert for sent, ettersom du burde oppdaget de mangelfulle branntiltakene raskt etter at du flyttet inn. Det anbefales derfor å reklamere med en gang, og ikke nøle. Da vil du unngå spekulasjoner omkring hvor vidt reklamasjonen var rettidig.

Har kledningen på huset sprukket opp? Mangel

Posted on by Henrik Dunsby

Dersom du nylig har overtatt en bolig, og oppdager at kledningen på huset har sprukket opp, kan det utgjøre en kjøpsrettslig mangel. Da kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller at avtalen heves.

sameie, kaldtvann, kledningen på huset

Har kledningen på huset sprukket opp?

Det er viktig at kledningen på huset overflatebehandles i endeveden for å unngå fuktopptak som kan føre til oppsprekking, malingsavflaking og råte. Endeved er kanten på kledningen og andre bygningsdeler av tre. Uten endeved-behandling vil bekledningen ha vesentlig kortere levetid.

I tillegg til riktig behandling av endeveden er det viktig at bordene ikke går for langt ned mot bakken, mot støpte uteterrasser, trapper eller lignende. Da kan regnvannet sprute opp og bak panelet, og øke sannsynligheten for at treverket sprekker opp.

Når foreligger det en mangel?

Det foreligger en mangel dersom eiendommen eller eiendommens tilstand ikke svarer til det som er avtalt mellom kjøper og selger, eller det som kan forventes ut fra avtalen, pris, eller andre omstendigheter ved kjøpsavtalen. Dersom kledningen på huset har sprukket opp vil ofte eiendommen ikke være i samsvar med det som kan forventes. Det vil da foreligge en mangel, og du kan gjøre mangelskrav gjeldende.

Støy fra avløpsrør er en mangel

Posted on by Henrik Dunsby

Støy fra avløpsrør vil for mange oppleves som svært forstyrrende, og være en kilde til klager, særlig i leilighetsbygg. Hvis ikke avløpsinstallasjonene tilfredsstiller byggeforskriftens krav til tekniske installasjoner vil det foreligge en mangel. Da vil du kunne ha krav på, retting, prisavslag, erstatning eller heving av avtalen.

avhendingsloven, skatt utleie, vann, ventilasjonsanlegget, felles bolig, fall mot sluk, vannlekkasje, støvete garasjedekke, nabovarsel, diskriminering, syk i ferien, rettigheter som leietaker, nabostøy, samvær, garanti, forsinkelse, reisekostnader samvær, feil og mangler, elektriske feil, støy fra avløpsrør

Når foreligger det en mangel?

Valg av riktig planløsning, rørtype og innfesting av rørene er nødvendig for å tilfredsstille lydkravene i TEK 17. Hvilke lydkrav som stilles avhenger av om det er tale om luftlyd eller strukturlyd. Luftlyd er for eksempel lyd fra at vannstrømmen støter direkte mot rørveggen. Strukturlyd er lyd som overføres gjennom bygningens struktur, og kan for eksempel oppstå dersom det er direkte kontakt mellom avløpsrør og deler av bygningskonstruksjonen. For at det skal påvises mangelfull lydisolering må det foretas lydmålinger.

Det er vanskelig å fastslå om støy fra avløpsrør er en mangel eller ikke, ettersom det avhenger av en rekke faktorer som støynivået, hvor ofte støyen oppstår og hvordan det påvirker beboerne. Videre vil kravene til lydisolering variere ut i fra type bygg og bruk. Dette kan by på vanskelige og tekniske vurderinger. Dersom du mistenker at støyen fra avløpsrørene utgjør en mangel, anbefales det å innhente vurderinger fra en sakkyndig tredjemann, som for eksempel en takstmann.

Reklamasjon

Når du oppdager mangelfull lydisolering er det viktig at du raskt reklamerer overfor selger. Gjør du ikke dette innenfor lovens frister vil du ikke kunne gjøre mangelskrav gjeldende. I mange tilfeller vil motparten hevde at du har reklamert for sent, ettersom du burde oppdaget lydproblematikken raskt etter at du flyttet inn. Det anbefales derfor å reklamere med en gang, og ikke nøle. Da vil du slippe spekulasjoner omkring hvor vidt reklamasjonen var rettidig.

Feil montering av garasjeport er en mangel

Posted on by Henrik Dunsby

Opplever du at garasjeporten din båker unormalt mye, ikke går helt opp eller ned, eller noe annet? Da kan garasjeporten din være feilmontert, og det kan foreligge en kjøpsrettslig mangel. Foreligger det en mangel har du krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving av kjøpsavtalen.

skjønnssak, drenering, ujevnt dekke, garasje fuktskader, salg av bolig, felles bolig, garasjeport

Feil montering av garasjeport

Hvis en garasjeport er feilmontert vil den som regel ikke være i samsvar med de krav til kvalitet som følger av avtalen. Videre vil garasjeporten normalt være i dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å forvente. Feil montering av garasjeporten vil derfor i de fleste tilfeller utgjøre en mangel, og du kan da gjøre mangelskrav gjeldende. Hvilket mangelskrav du bør gjøre gjeldende avhenger av omstendighetene i saken. Det mest nærliggende er prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene for å montere garasjeporten riktig, eller at selgeren selv retter mangelen. Vi bistår deg i denne prosessen, og sørger for at du får det du har krav på.

Reklamasjon

Oppdager du at garasjeporten er feilmontert, er det viktig at du reklamerer overfor selger så raskt som mulig. Gjør du ikke dette innenfor lovens frister kan du ikke gjøre mangelskrav gjeldende. Ofte vil motparten hevde at du har reklamert for sent ettersom du burde oppdaget at garasjeporten er feilmontert raskt etter at du overtok boligen. Det anbefales derfor å reklamere umiddelbart, og ikke nøle. Da vil man slippe spekulasjoner omkring hvor vidt reklamasjonen var rettidig.

Vann i parkeringskjelleren? – Mangel

Posted on by Henrik Dunsby

Vanninntrenging og fuktproblemer er velkjent i garasjeanlegg. Dersom du har kjøpt en leilighet med unormalt mye vann i parkeringskjelleren kan dette utgjøre en kjøpsrettslig mangel. Da kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving.

avhendingsloven, skatt utleie, ventilasjonsanlegget, felles bolig, fall mot sluk, vannlekkasje, støvete garasjedekke, nabovarsel, vann, diskriminering, syk i ferien, rettigheter som leietaker, nabostøy, samvær, garanti, forsinkelse, reisekostnader samvær, feil og mangler, elektriske feil, vann, parkeringskjelleren

Mangelfull ventilering og drenering

Vannansamlingene i garasjeanlegg er ofte en blanding av smeltevann, skitt og olje fra biler. Det kan være lett å skli og snuble, og vannet kan gi dårlige atkomstforhold. Enkelte av parkeringsplassene kan i praksis bli ubrukelige, og det kan bli så mye vann at man må gå med gummistøvler til og fra bilene.

Lang nedkjøringsrampe og fall inn mot innkjøringsporten til garasjeanlegget er svært utsatt ved kraftig nedbør. Det er viktig at byggherrer og prosjekterende tar hensyn til dette, og anlegger renner og sluk som klarer å drenere vekk vannet som kommer. Videre er det viktig at det tas hensyn til at bilene tar med seg snø og smeltevann inn i garasjeanlegget. Løsningene bør fungere, og ikke føre til atkomstproblemer, ekstra vedlikehold eller energikostnader.

Når foreligger det en mangel?

Det stilles ikke krav i byggteknisk forskrift om fall til sluk eller sluk i garasjeanlegg. Det oppstilles heller ikke direkte krav om tørre garasjegulv. Forskriften stiller imidlertid krav til atkomst, personsikkerhet og brukbarhet av byggverket. Dette inkluderer parkeringskjellere og garasjegulv. Gir vannansamlingene dårlige atkomstforhold kan det derfor foreligge en kjøpsrettslig mangel. Det kan også foreligge en mangel hvis vannansamlingene fører til fuktskader, mugg- og soppdannelse eller andre fuktproblemer. Foreligger det en mangel har du krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving av kjøpsavtalen.

Hvordan går du frem?

Hvorvidt vann i parkeringskjelleren utgjør en mangel, kan by på vanskelige vurderinger. I en slik vurdering vil det være hensiktsmessig å innhente vurderinger fra en takstmann. Det er imidlertid viktig at du reklamerer overfor selger så raskt som mulig. Gjør du ikke dette innenfor lovens frister kan du ikke gjøre mangelskrav gjeldende. I reklamasjonen må du påberope deg den aktuelle mangelen, og at du på bakgrunn av dette ønsker å gjøre krav gjeldende.

Hva kan vi hjelpe deg med?

Hvis du har kjøpt en bolig med feil og mangler lurer man ofte på hva man skal gjøre, og om man selv står ansvarlig for feilen. Hvordan du best går frem avhenger av omstendighetene i saken. Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om bolig og eiendom. Ta kontakt med oss for en uforpliktende prat. Vi rådgir deg og sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Feil utforming av balkonger og terrasser er en mangel

Posted on by Henrik Dunsby

Balkonger, terrasser og lignende skal ha tilfredsstillende sikkerhet og brukskvalitet. Hensikten med kravet er å sikre at balkonger og terrasser utformes slik at de er egnet for tiltenkt bruk. Er ikke kravet oppfylt kan det foreligge en mangel, og du kan gjøre mangelskrav gjeldende.

avhendingsloven, ujevnt dekke, garasje, vann, fall mot sluk, kaldtvann, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie, balkonger og terrasser

Kravene til balkonger og terrasser

I Norge er det byggteknisk forskrift (TEK 17) som regulerer kravene til balkonger og terrasser. Forskriften stiller blant annet krav til at balkonger skal ha tilstrekkelig fall slik at vann ikke samler seg. Dette er viktig for å unngå fuktproblemer og skader på balkongen, og for å hindre at vannet trenger inn i bygningen. TEK 17 krever også at balkonger skal ha et dreneringssystem som leder vann bort fra balkongen. Balkongen skal ha en renne eller annen form for avløp som fører vannet til et punkt utenfor bygningen.

Videre krever forskriften at balkonger og terrasser skal tåle påkjenninger fra klimatiske forhold, som snø, is og nedbør. Balkongen skal dimensjoneres og bygges slik at den tåler belastningen fra disse påkjenningene. Det er også krav til at balkongen skal være bygget på en sikker måte, slik at det ikke er fare for fallulykker. Er det mer enn 0,5 meter fra balkongen eller terrassen ned til terrenget eller til annet underliggende plan eller nivå, stilles det krav om rekkverk.

Kjøpte småbruk med plastavfall i grunnen – Prisavslag

Posted on by Henrik Dunsby

Nylig var en sak om prisavslag etter kjøp av boligeiendom oppe i Romerike og Glåmdal tingrett. Saken handlet om en kvinne som hadde kjøpt et småbruk med mulighet for å ha hest. Etter kort tid oppdaget imidlertid kvinnen mye plastavfall i grunnen på beitejordet på eiendommen. Kjøperen reiste derfor sak med krav om prisavslag. Ved hjelp fra en av våre dyktige advokater ble kvinnen tilkjent rundt 800 000 kr i prisavslag og saksomkostninger.

høy hekk, veirett, beitejorde, plastavfall

Saken bakgrunn

Eiendommen ble solgt som et småbruk og i prospektet stod det at eiendommen var perfekt for hestehold, og hadde stall, uthus og ridebane. Kort tid etter overtagelse oppdaget imidlertid kjøper flere feil ved eiendommen. Kvinnen oppdaget blant annet feil med Biovac-anlegget (minirenseanlegg) og traktoren som fulgte med kjøpet. Videre oppdaget hun store mengder plastavfall i grunnen på beitejordet der hestene oppholdt seg. Hun reklamerte derfor overfor selger, og krevde prisavslag og erstatning.

Når foreligger det en mangel?

Om det foreligger en mangel, må vurderes i tilknytning til hver feil som påberopes. Som et utgangspunkt foreligger det en mangel hvis gjenstanden ikke samsvarer med avtalen eller opplysninger gitt i forbindelse med kjøpet. Videre foreligger det en mangel hvis gjenstanden er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummens størrelse og forholdene ellers.

Manglende fall til sluk

Posted on by Henrik Dunsby

På et våtrom er det viktig at vann ikke samler seg opp i hjørner og kroker. TEK 17 oppstiller derfor bestemte krav til fall på gulvet. Er det ikke etablert fagmessig fall til sluket utgjør dette en mangel. Da kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet.

avhendingsloven, ujevnt dekke, garasje, fall mot sluk, kaldtvann, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie

TEK 17

TEK 17 er en forskrift som beskriver forskjellige krav til byggverk, og gjelder som hovedregel for alle nybygg og oppgraderinger av eldre boliger. Etter forskriften må vann kunne renne til sluket fra ethvert sted i våtrommet. I begrepet våtrom inngår bad, dusjrom og vaskerom. Dersom kravene i TEK 17 ikke er fulgt, foreligger det i utgangspunktet en kjøpsrettslig mangel, og du kan ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller at avtalen heves.

Feil på ventilasjonsanlegget er en mangel

Posted on by Henrik Dunsby

Dersom ventilasjonsanlegget ikke fungerer som det skal, vil dette normalt anses som en kjøpsrettslig mangel. Da vil du kunne kreve feilen rettet, eller ha krav på prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet.

avhendingsloven, skatt utleie, ventilasjonsanlegget, felles bolig, fall mot sluk, vannlekkasje, støvete garasjedekke, nabovarsel, diskriminering, syk i ferien, rettigheter som leietaker, nabostøy, samvær, garanti, forsinkelse, reisekostnader samvær, feil og mangler, elektriske feil

Har du kjøpt ny bolig med feil på ventilasjonsanlegget?

Om en feil på ventilasjonsanlegget er en mangel avhenger av omstendighetene og kontrakten mellom kjøper og selger. Har du kjøpt en helt ny bolig, foreligger det en mangel hvis forholdene avviker fra det som er avtalt mellom partene, eller fra det som du med rimelighet kan forvente ut fra avtalen og omstendighetene ellers. Det foreligger imidlertid ikke en mangel hvis mangelen skyldes dine handlinger, ved for eksempel feil bruk eller manglende vedlikehold.

For at du skal kunne gjøre krav gjeldende må mangelen foreligge ved overlevering av boligen. Entreprenøren svarer imidlertid også for feil som oppstår etter overtakelse, så lenge feilen er forårsaket av et kontraktsbrudd fra entreprenørens side.

Krav til ventilasjon

Det er lovpålagt at alle bygninger har ventilasjon som er tilpasset rommenes forurensnings- og fuktbelastning slik at tilfredsstillende luftkvalitet sikres. For boenheter oppstilles det krav om ventilasjon som sikrer en gjennomsnitlig frisklufttilførsel på minimum 1,2 m3 per time per m2 gulvareal når boenheten er bebodd. Oppfyller ikke boligen du har kjøpt disse kravene, foreligger det i utgangspunktet en mangel.

Hvordan går du frem?

Oppdager du feil på ventilasjonsanlegget er det viktig at du raskt reklamerer overfor selger. Gjør du ikke dette innenfor lovens frister kan du ikke gjøre mangelskrav gjeldende. Ofte vil motparten hevde at du har reklamert for sent ettersom du burde oppdaget mangler ved ventilasjonsanlegget raskt etter at du overtok boligen. Det anbefales derfor å reklamere umiddelbart, og ikke nøle. Da vil man slippe spekulasjoner omkring hvor vidt reklamasjonen var rettidig.

Mangel – Setningsskader

Posted on by Henrik Dunsby

Ofte skyldes setningsskader dårlig utført arbeid med grunnmuren og bærende konstruksjoner. Så lenge ikke selger har opplyst om at det er setningsskader ved boligen, vil skadene som hovedregel utgjøre en mangel. Da vil du kunne ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet.

sameiekontrakt, setningsskader, syk i ferien, trær på naboeiendommen, mangler, båt, gaver, gjensidig testament, samboers død, samlivsbrudd, felles bolig, mangler, salg av bolig, feil og mangler, elektriske feil, tre, strandsonen

Hva er setningsskader?

Setningsskader er en fellesbetegnelse på flere typer skader. Typiske tilfeller er at gulvet er skjevt, at det er sprekker i murveggene eller at dører går tregt eller kiler seg fast. Felles for setningsskader er at de gjerne oppstår som følge av at boligens fundament er dårlig, og at bygget dermed senker eller forskyver seg. Setningsskader kan for eksempel oppstå som følge av at det skjer en utglidning av massen under boligen eller som følge av et synkehull. Videre kan slike skader oppstå som følge av dårlig utført arbeid med grunnmuren eller andre bærende konstruksjoner.

I noen tilfeller vil det være tilstrekkelig å fjerne noen trær eller drenere rundt grunnmuren for å utbedre problemet. I andre tilfeller kan forholdene være mer alvorlig, slik at det vil være nødvendig å bygge en ny grunnmur.

Setningsskader kan være en mangel

Alle bolighus skal være konstruert for å vare i lang tid. Man skal ikke måtte forvente at konstruksjonen er så svak at det oppstår bevegelser og skjevheter eller skader. Det klare utgangspunktet er derfor at setningsskader og skjevheter vil utgjøre en mangel ved boligen, så lenge ikke selgeren gjorde deg oppmerksom på at boligen hadde slike skader før salget.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring