Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Category: Eiendomsrett

Høyesterett med avklaring om selgers opplysningsplikt

Posted on by Hanne Helene

Nylig var en sak om selgers opplysningsplikt oppe i Høyesterett. Spørsmålet i saken var om selger hadde brutt opplysningsplikten når han ikke opplyste om at en nabo var dømt for seksuelle krenkelser av sine stedøtre og nedlasting av ulovlig materiale.

skjønnssak, drenering, ujevnt dekke, garasje fuktskader, salg av bolig, felles bolig, råte, garasjeport, dispensasjon, flytte, opplysningsplikt

Selgers opplysningsplikt

Selgers opplysningsplikt innebærer at man må opplyse om omstendigheter ved eiendommen som man kjenner eller burde kjenne til, og som kjøperen har grunn til å regne med å få. Hvis ikke man gjør dette risikerer man å bli møtt med mangelskrav. Som selger er man også forpliktet til å gi riktige opplysninger om eiendommen. Dette inkluderer opplysninger i annonser, salgsprospekt eller annen markedsføring av boligen.

Høyesteretts vurdering

Spørsmålet i saken var om selger hadde brutt opplysningsplikten når han ikke opplyste om at en nabo var dømt for seksuelle krenkelser av sine stedøtre og nedlasting av ulovlig materiale. Høyesterett konkluderte med at selgeren ikke pliktet å gi opplysninger om dette, ettersom handlingene naboen var domfelt for var begått i naboens hjem. Handlingene hadde derfor ikke betydning for eiendommen som ble solgt, og det kunne derfor ikke kreves at selgeren opplyste om dette.

Høyesterett påpekte imidlertid at opplysningsplikt om en nabos straffbare forhold kan være aktuelt hvis en nabo har begått handlinger som “kunne ha fått direkte virkning for den eiendommen som selges”. Selgere kan altså i noen tilfeller ha plikt til å opplyse om naboens straffbare forhold, men terskelen for dette er høy.

Trenger du hjelp i en lignende sak?

Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om boligkjøp. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt

Posted on by Hanne Helene

Kjøp av bolig er en stor investering, og det er derfor viktig at man i forkant avklarer mest mulig om eiendommen. For å redusere risikoen for overraskelser, har selger opplysningsplikt og kjøper undersøkelsesplikt. Men hva går disse to pliktene ut på, og hvor omfattende er de?

samvær, næringslokale, opplysningsplikt, undersøkelsesplikt

Selgers opplysningsplikt

Selgers opplysningsplikt innebærer at man må opplyse om omstendigheter ved eiendommen som man kjenner eller burde kjenne til, og som kjøperen har grunn til å regne med å få. Overholder man ikke opplysningsplikten risikerer man å bli møtt med mangelskrav. Opplysningsplikten innebærer for eksempel at man må opplyse om feil og svakheter ved eiendommen. Videre bør man som selger i forkant av et salg innhente en tilstandsrapport. En tilstandsrapport vil være et resultat av grundige undersøkelser av eiendommen. Ved fremleggelse av en slik rapport, vil man derfor som hovedregel ha overholdt opplysningsplikten om tekniske forhold ved boligen.

Som selger er man også forpliktet til å gi riktige opplysninger om eiendommen. Dette inkluderer opplysninger i annonser, salgsprospekt eller annen markedsføring av boligen. Selger har også plikt til å opplyse om andre sjenerende forhold, hvis de har et visst omfang. Det kan dreie seg om kjente byggeplaner i området som kan ha negativ betydning for eiendommen, vedvarende bråk i nabolaget eller andre former for utfordringer med naboene. Forutsetningen for opplysningsplikt om slike forhold er at det er tale om et omfang som ligger utenfor det selger med rimelighet kan forvente.

Vedlikeholdsplikt for felles privatvei

Posted on by Hanne Helene

Et stadig omdiskutert tema som kan skape konflikt er vedlikehold og drift av privateid vei som benyttes av flere. Disse veiene kan fungere som fremkomst til hytter, boliger eller tomter. Det kan være få deleiere eller mange – problemene er som regel de samme. Hvordan skal kostnadene fordeles? Hvem er ansvarlig for arbeidet som må gjøres på veien? Hvem må tette hullene etter kraftig nedbør?

veirett, høy hekk, arealavvik, tre, gjerde mot nabo, åsetesrett, eiendomsskatt

Hva er en vedlikeholdsplikt?

Det å eie en vei fører også med seg noen plikter – vedlikeholdsplikten. Mange er ikke klar over at det er et felles ansvar at veien ikke forfaller eller at kvaliteten blir så dårlig at den ikke kan bli brukt til det formål den er ment for. Det kan da oppstå konflikter ved hvem som skal dekke kostnadene og arbeidet som må gjøres for å vedlikeholde veien.

Hva sier loven?

Veiloven sier at alle eiere og brukere av private veier har et ansvar om å holde veien i “forsvarlig og brukbar” stand. Det er ikke en generell standar for hva som er “forsvarlig og brukbar” stand. Det vil selv om være nærliggende å tenke at veien må være i en slik stand at den kan bli brukt til sitt formål. Er formålet å frakte tungtransport som tømmer eller annen gårdsdrift, må veien være i stand til det. Det vil derfor kreve mer for at veien da skal være i “forsvarlig og brukbar” stand, enn ved om veien for eksempel bare er tiltenkt for gående eller syklende.

Hvordan skal vedlikeholdsutgiftene fordeles?

Hvordan vedlikeholdsutgiftene – både i kostnader og arbeid – skal fordeles med utgangspunkt i den enkelte eiers nytteverdi av veien. Nytteverdien er hvor mye en eier bruker veien, eller med andre ord hvor mye nytte en eier har av veien. Nytteverdien vil variere ut fra hvor mye en bruker veien, hvor omfattende og til hvilket bruk.

Ekspropriasjon av private aktører

Posted on by Hanne Helene

For at et prosjekt skal kunne gjennomføres er det avgjørende at eiendommen er tilknyttet infrastruktur som vei, vann- og avløp. En eiendomsutvikler kan i enkelte tilfeller ekspropriere rettigheter og areal for å sikre gjennomføring av et prosjekt.

ekspropriere

Ekspropriasjon

Ekspropriasjon innebærer at man blir tvunget til å gi fra seg eiendomsrett eller andre rettigheter mot full erstatning. Det vanligste er at det er stat, fylkeskommunen eller kommunen som gjennomfører ekspropriasjon. Ekspropriasjon kan imidlertid også gjennomføres av private aktører.

Plan- og bygningsloven § 16-5 gir private adgang til å ekspropriere grunn eller rettigheter for å sikre adkomst, avløpsanlegg, fellesareal og parkbelte i industriområde. Vilkåret for dette er at kommunestyret samtykker til det. Dersom vilkårene for ekspropriasjon er oppfylt, fatter kommunestyret ekspropriasjonsvedtak som gir utvikler rett til å ekspropriere areal eller rettigheter. Utvikleren kan da gjennomføre ekspropriasjonsprosessen i egen regi, uten at det er kommunen selv som må ekspropriere med et etterfølgende salg til utvikleren.

Vedlikeholdsplikt for trær på din eiendom

Posted on by Hanne Helene

Hovedregelen er at eieren av treet er ansvarlig for at et tre som vokser på egen eiendom er sunt og ikke utgjør en trussel for omstendighetene. Dersom det oppstår en skade vil også eier bli ansvarlig for denne. Innunder dette ansvaret ligger grunneier sin vedlikeholdsplikt.

skjønnssak, drenering, ujevnt dekke, garasje fuktskader, salg av bolig, felles bolig, råte, garasjeport, dispensasjon

En eier er ansvarlig for nødvendig vedlikehold og at treet ikke skader andre, eller andre sin eiendom. Eieren av treet er ansvarlig for en potensiell skade, men du må ikke alltid selv stå alene om de økonomiske utgiftene. Din forsikring kan dekke noe – men ikke alltid alt.

Skade på nærliggende boliger

Din boligforsikring vil dekke kostnadene dersom et tre på din eiendom faller ned på huset til naboen. Du som eier av treet trenger bare å betale forsikringens egenandel. Dette forutsetter at du oppfyller dine forsikringsvilkår.

Dersom din oppførsel strider med forsikringsvilkårene i din avtale, må du dekke kostnadene selv. En slik situasjon kan være om du med vilje velter et tre over naboens hus – selv om dette svært sjeldent er tilfelle. Du vil også kunne bli stående ansvarlig dersom du vet at treet enten er sykt, veldig gammelt eller at det på annen måte utgjør en fare for å påføre andre skade.

Skade på person og/eller løsøre

Boligforsikringen din vil bare dekke skade som er påført naboens eiendom eller bolig. Boligforsikringen vil ikke dekke en eventuell skade på personer og/eller løsøre.

Næringseiendom: Eiendomsskatt

Posted on by Hanne Helene

I denne artikkelen vil du få en oversikt over de viktigste reglene om eiendomsskatt på næringseiendom, og noen enkle råd i forbindelse med en eventuell klageprosess.

veirett, høy hekk, arealavvik, tre, gjerde mot nabo, åsetesrett, eiendomsskatt

Eiendomsskatt

Eiendomsskatt er en kommunal skatt, som vil si at det er opp til kommunestyret i den enkelte kommune å avgjøre om det skal skrives ut eiendomsskatt eller ikke. Det er kommunestyret som beslutter hvilke eiendomstyper som skal beskattes, og størrelsen på skattesatsen. Skattesatsen for næringseiendom er på mellom 1 og 7 promille.

Eiendomsskattens grunnlag fastsettes gjennom en takst, som krever en utvendig befaring av eiendommen. Alminnelig taksering gjennomføres i utgangspunktet kun vært tiende år.

Verdsettelse og taksering av næringseiendom

Ved verdsettelse av næringseiendom skal man finne frem til den antatte omsetningsverdien. Ved den konkrete takseringen er det akseptert i praksis at kommunen benytter en hjelpemetode for å finne frem til den objektiviserte omsetningsverdien. Hvilken hjelpemetode kommunen benytter er gjerne inntatt i kommunens egne retningslinjer for taksering. Et eksempel på en metode er at byggets areal multipliseres med en fastsatt kvadratmeterpris basert på ulike eiendomstyper. Deretter gjøres det skjønnsmessige reduksjoner ved hjelp av justeringsfaktorer. Eksempler på slike faktorer er indre faktorer, ytre faktorer, etasjefaktorer og sonefaktorer.

Uavhengig av hvilken hjeplemetode kommunen benytter, tar også kommunen hensyn til ulike faktiske opplysninger om eiendommen når taksten skal fastsettes. I tillegg til informasjon som innhentes ved befaringen av eiendommen, kan dette være opplysninger om areal, byggeår og bygningstype.

Klageprosessen

Som eier av en næringseiendom har du rett til å påklage vedtaket i forbindelse med den årlige utskrivningen av eiendomsskatt. Klagefristen er seks uker. En klage kan knytte seg både til den underliggende taksten, og til det formelle ved utskrivingen. Skatteyter kan i utgangspunktet påklage eiendomsskatten hvert år, med mindre det er klaget på samme grunnlag tidligere.

Dersom du vurderer å klage over eiendomsskatten, bør du starte med å fremskaffe all relevant informasjon om hvordan taksten er fremsatt, herunder be kommunen om innsyn i retningslinjer for taksering, underliggende takstgrunnlag og taksberegninger, samt eventuell annen dokumentasjon som ligger til grunn for takseringen. Skatteyter bør deretter kontrollere både de skjønnsmessige vurderingene og faktiske opplysningene som er blitt lagt til grunn. Erfaringsmessig kan det foreligge rene faktafeil til grunn for taksten, som for eksempel at informasjon som følger av matrikkelen er unøyaktig eller feil.

Viktig avgjørelse fra Høyesterett om erstatning i naboforhold

Posted on by Hanne Helene

Nylig avgjorde Høyesterett en sak om erstatning i et naboforhold. Dommen omhandler prinsipiell erstatningsrett, og må således anses viktig for løsningen av fremtidige lignende saker.

sameiekontrakt, korttidsutleie, brygge, setningsskader, syk i ferien, trær på naboeiendommen, mangler, båt, gaver, gjensidig testament, samboers død, samlivsbrudd, felles bolig, mangler, salg av bolig, feil og mangler, elektriske feil, tre, strandsonen, depositumspengene, plan- og bygningsloven, innløsning, festetomt, brygge, dispensasjon, punktfeste, rådighetsinnskrenkninge, offentlige godkjennelser, eiendomsgrenser, ferien, ferie, erstatning, naboforhold

Sakens bakgrunn

Saken handlet om en huseier som skulle bore etter grunnvarme for å skaffe billig energi. Dette foregår ved at man borer seg flere hundre meter ned i grunnfjellet, for så å pumpe opp energien fra det varme fjellet. Etter at huseieren hadde boret etter grunnvarme begynte naboens hus å få setningsskader. Dette skyldtes at boringen hadde fått grunnvannet til å renne bort, slik at løsmassene under naboens hus krympet. Som følge av dette ble naboens hus ubeboelig og ansett for å være kondemnabelt.

Erstatning

For å ha krav på erstatning må fire vilkår være oppfylt. Det må foreligge et økonomisk tap, ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng og årsakssammenhengen må være adekvat. Vilkåret om adekvans innebærer at årsakssammenhengen må være påregnelig og tilstrekkelig nær. For Høyesterett kokte denne saken i stor grad ned til en adekvansvurdering.

Høyesteretts vurdering

I forbindelse med adekvansvurderingen uttalte Høyesterett at det også vil være relevant å legge vekt på alminnelige risikofordelings- og rimelighetsvurderinger. I denne sammenheng vil det kunne spille en rolle hvem som enklest kan pulverisere tapet. Som et utgangspunkt vil det være brønnboreforetaket som vil være ansvarsforsikret, mens det er tvilsomt om vanlige husforsikringer dekker setningsskader som følge av brønnboring i nabolaget. Dette kunne peke mot at det var brønnboerforetaket som skulle anses ansvarlig. I dette tilfellet var imidlertid huseieren et selskap. Huseieren ble derfor holdt solidarisk ansvarlig for skadene, sammen med boreselskapet og forsikringsselskapet.

Høyesterett uttalte at det kan være urimelig for en vanlig huseier, som skal bore etter grunnvarme, å bli ansvarlig for at naboens hus ramler sammen. I den grad valget står mellom de to naboene, er det imidlertid “uansett mindre urimelig at tapet rammer den som faktisk har fått boret brønnen i egen interesse, enn naboen som har fått huset skadet”. Som følge av dette konkluderte Høyesterett med at huseieren var erstatningsansvarlig.

Dommens betydning

Dommen omhandler prinsipiell erstatningsrett, og avklarer viktige forhold om objektivt erstatningsansvar etter naboloven og vilkåret om adekvans. Dommen vil derfor kunne få stor betydning for andre erstatningssaker i naboforhold.

Ny avgjørelse fra tingretten om funksjonskrav til parkeringsplasser

Posted on by Hanne Helene

De siste årene har flere saker knyttet til parkeringsplasser i garasjekjellere versert for domstolene. Sakene har i all hovedsak omhandlet mangelskrav fra boligkjøpere som følge av parkeringsplassenes funksjonalitet, herunder krav til bredde og manøvreringsareal.

parkeringsplasser

Domstolenes tidligere praksis

Domstolene har tidligere gått langt i å tillegge anvisningene fra SINTEF byggforskserien avgjørende betydning i vurderingen av funksjonalitet, og har i flere tilfeller gitt boligkjøperne medhold. I en nylig avsagt dom fra Søndre Østfold tingrett vant imidlertid utbyggeren frem. Saken ble primært avgjort på bakgrunn av reklamasjonsreglene, men retten kom også med uttalelser om parkeringsplassenes funksjonalitet. Dommen gir et noe mer nyansert bilde av funksjonalitetskravet og anvisningene fra Byggforskserien, enn tidligere rettspraksis.

Reklamasjonsvurderingen

Boligkjøperne krevde prisavslag og erstatning på grunn av feil ved 33 av sameiets 62 parkeringsplasser. Det rettslige spørsmålet i saken var om boligkjøperne hadde reklamert “innen rimelig tid” etter at de oppdaget eller burde oppdaget mangelen etter bustadoppføringslova § 14 (3).

Reklamasjonen i denne saken ble fremsatt syv måneder etter overtakelsen. Bakgrunnen for boligkjøpernes reklamasjon var at et av styremedlemmene i sameiet tilfeldigvis hadde kommet over en artikkel om krav til parkeringsplasser. Retten påpekte at det er oppdagelsen av mangelen som utløser reklamasjonsfristen, og ikke tidspunktet for når man får kunnskap om rettstilstanden. Hvorvidt parkeringsplassene utgjorde en mangel er noe boligkjøperne kunne og burde oppdaget kort tid etter overtakelse. Det var derfor klart at en reklamasjon 7 måneder etter overtakelse, var for sent.

Funksjonalitetsvurderingen

Retten uttalte at anvisningene i Byggforskserien er veiledende, og at brudd på disse retningslinjene ikke automatisk medfører at det foreligger en mangel. Det sentrale vurderingstemaet er hvilke ytelser boligkjøperne med rimelighet kan forvente, basert på kontraktsopplysningene. Hvis det for eksempel er tatt forbehold om parkeringsplassenes størrelse, vil dette inngå i mangelsvurderingen.

I denne saken inneholdt ikke salgsopplysningene noen opplysninger om parkeringsplassene. Avgjørende for vurderingen var derfor funksjonskravet i TEK 17 § 8-1. Ved tolkningen av funksjonskravet viste retten til de anbefalingene som gjaldt på prosjekteringstidspunktet. Uttalelsen er av interesse da SINTEF Byggforsk arbeider med en revidert utgave av Byggforskserien for parkeringsplasser. Med henvisning til Statens vegvesens håndbok N100 og Direktoratet for byggekvalitets prosjekteringsverktøy, la retten til grunn at en bredde på 2,4 m, lengde på 5 m og manøvreringsareal på 6,5 m var tilstrekkelig for å innfri kravet til funksjonalitet.

Plassering av søyler i parkeringsanlegget

Rettens vurdering knyttet til plasseringen av søyler er også interessant. Det har tidligere vært antatt at søyler ved siden av en parkeringsplass nærmest automatisk innebærer et breddetillegg. Retten mente imidlertid at dette ikke var et korrekt utgangspunkt. Så lenge søylene står utenfor de oppmålte plassene og ikke kommer i konflikt med bruk av bildører, er det etter tingrettens vurdering ikke nødvendig med et såkalt breddetillegg.

Utleiers tapsbegrensningsplikt

Posted on by Hanne Helene

Ved leietakers urettmessige heving eller oppsigelse av en leiekontrakt, har utleier krav på erstatning. Hovedregelen er at utleier har krav på full erstatning. Erstatningsutmålingen vil imidlertid påvirkes av hvorvidt utleier har overholdt sin tapsbegrensningsplikt. I denne artikkelen vil du få en oversikt over hva tapsbegrensningsplikten innebærer.

samvær, sykehjem, byggetillatelser, arealmåling, foreldelse, arv, oppsigelse, ekstinksjon, ekstremvær, naturskader, erstatning, forsikring, hjemmekontor, tvang, leieboligen, ferie, feriepenger, bruktbil, uføretrygd, avskjed, ventilasjonsanlegget, branntiltak, setningsskader, vannlekkasje, støvete garasjedekke, regresskrav, stillingsvern, arbeidsgiveravgift, fast bosted, omorganisering, få tilbake barnet, oppsigelse, advarsel, ikke byggemeldt, midlertidig flytteforbud, brannsikkerhet, erstatning, testament, entreprenør, dagpenger, reguleringsplan, testament, arv, gave, reguleringsplan, streik, ulykker, overtidsarbeid, arbeidstaker, oppdragstaker, entreprise, arbeidsevne, avskjed, varslet, samlivsbrudd, ektepakt, sameier, fremtidsfullmakt, pensjonen, elbil, styremedlem, styreansvar, leiligheten, ulovlig, heve, arbeidsmiljøloven, konkurs, tapsbegrensningsplikt

Utleiers tapsbegrensningsplikt

Ved leietakers urettmessige heving eller oppsigelse av en leiekontrakt, har utleier som hovedregel krav på “full erstatning”. Det vil si at utleier som et utgangspunkt skal stilles som om leiekontrakten aldri var blitt hevet eller oppsagt. Ved utmåling av erstatning blir det imidlertid spørsmål om hvorvidt utleier har overholdt sin tapsbegrensningsplikt. Manglende overholdelse av tapsbegrensningsplikten kan medføre at utleier blir sittende igjen med deler av tapet selv. Det er derfor svært viktig at utleier er kjent med hva som forventes i en slik situasjon.

Går byggetillatelser ut på dato?

Posted on by Hanne Helene

Høye renter og økte priser har ført til at flere setter byggeprosjektene sine på vent. Da er det imidlertid viktig å være klar over at man risikerer å miste byggetillatelsen.

byggetillatelser

Byggetillatelser har utløpsdato

Byggetillatelser faller bort dersom byggearbeidene ikke er satt i gang senest tre år etter at tillatelsen ble gitt. Det samme skjer dersom igangsatt arbeid innstilles i mer en to år. Disse fristene er absolutte, og kan ikke påklages.

Dersom byggetillatelsen går ut, må man søke på nytt. Dette koster både tid og penger. Videre kan man risikere at kommunen ikke godkjenner den nye søknaden.

Når er et tiltak satt i gang?

For at et tiltak skal anses for å være satt i gang er utgangspunktet at det må være utført fysisk arbeid av et visst omfang, samt at arbeidet må være knyttet til selve byggingen. Det er ikke tilstrekkelig å starte forberedende arbeider, som for eksempel å ta ned trær på tomten eller bestille materialer. Å søke om igangsettingstillatelse er heller ikke fristavbrytende.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring