Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Tag: mangel

Fikk tilbake 1,2 millioner kroner etter boligkjøp

Posted on by Hanne Helene

Nylig var en sak om mangler ved et boligkjøp oppe i Vestfold tingrett. Huset ble solgt med fuktskader, råte, rotter og stokkmaur. Dette utgjorde mangler i avhendingslovens forstand, og selgeren ble derfor dømt til å betale 1,2 millioner kroner i erstatning, samt dekke kjøpernes sakskostnader.

boligkjøp

Sakens bakgrunn

Saken gjaldt et boligkjøp til 7,6 millioner kroner. Da kjøperne skulle pusse opp boligen året etter kjøpet, oppdaget de flere feil og mangler. Kjøperne fant skader som lekkasje i taket, råte, sopp, stokkmaur og rotteganger i isolasjonen. Kjøperne hevdet at selgeren måtte ha visst om disse forholdene, og at han således hadde holdt tilbake informasjon de hadde krav på. På bakgrunn av dette reiste de sak med krav om erstatning.

Når foreligger det en mangel?

For at man skal ha krav på erstatning, må det foreligge en mangel. Det foreligger en mangel dersom det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Videre foreligger det en mangel dersom eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut i fra forhold ved eiendommen, alder og synlige tilstand.

Det foreligger også en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder imidlertid kun dersom man kan anta at opplysningene ville virket inn på kjøpsavtalen.

Rettens vurdering

Retten fant det bevist at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om forhold ved huset. Videre var det klart at disse opplysningene ville virket inn på avtalen dersom de hadde vært gitt. Kvaliteten på boligen var også dårligere enn det man kunne forvente. Det var derfor klart at det forelå en mangel, og at kjøperne hadde krav på erstatning. Som følge av dette ble selgeren pålagt å betale litt over 1,2 millioner kroner til kjøperne, i tillegg til å betale deres sakskostnader.

Trenger du hjelp i en lignende sak?

Hvis du har kjøpt en bolig med feil lurer du kanskje på hva du bør gjøre, og om du selv står ansvarlig for feilen. Hvordan du best går frem avhenger av de konkrete omstendighetene i saken. Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om bolig og eiendom. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best går frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Kjøpt bil med feil og mangler?

Posted on by Hanne Helene

Dersom du har kjøpt en bil med feil og mangler kan du kreve retting eller omlevering, prisavslag, heving eller erstatning.

bil, feil, mangler

Hvilken lov kommer til anvendelse?

Ved kjøp og salg av bil er det første spørsmålet om tvisten reguleres av forbrukerkjøpsloven eller kjøpsloven. Forbrukerkjøpsloven regulerer kjøp mellom en forbruker og en næringsdrivende, mens kjøpsloven regulerer kjøp mellom to næringsdrivende eller to forbrukere.

Når har bilen en mangel?

Utgangspunktet for vurderingen av om bilen har en mangel, er avtalen. Hvis ikke bilen er i avtalt tilstand eller i samsvar med opplysninger gitt i forbindelse med kjøpet, foreligger det en mangel. Dersom det ikke følger noe spesielt av avtalen, stiller loven generelle minstekrav til bilens tilstand. Da må bilen være i samsvar med det man kan forvente ut fra bilens alder, bruk, kjørelengde og lignende.

Bruktbiler selges ofte “som den er”. Dette innebærer at selger som et utgangspunkt fraskriver seg ansvar for skjulte feil og mangler. Bilen kan imidlertid ha en mangel selv om den er solgt “som den er”. Dette er blant annet tilfelle når selger har tilbakeholdt eller gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger som må antas å ha innvirket på kjøpet. En mangel kan også foreligge dersom bilen er i dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å forvente.

Fant ut at leiligheten var ulovlig, fikk heve kjøpet

Posted on by Hanne Helene

Nylig bistod en av våre dyktige advokater en kjøper i sak om heving av et boligkjøp. Det viste seg at salgsoppgaven inneholdt feilaktige opplysninger om fellesgjelden, og at leiligheten ikke var godkjent som egen boenhet. Ved hjelp fra oss fikk kjøperen heve kjøpet og ble tilkjent erstatning for sitt økonomiske tap.

sameie, hybler, kaldtvann, kledningen på huset, plan- og bygningsloven, punktfeste, forkjøpsrett, leieboligen, utleie, heve, leiligheten, ulovlig

Sakens bakgrunn

Kort tid etter kjøpet oppdaget kjøperen at opplysningene om fellesgjeld var uriktig angitt i salgsoppgaven. Kjøper hadde tegnet Boligkjøperforsikring hos HELP og tok derfor kontakt med de. Etter noe tid opplevde kjøper at HELP ikke løste saken og kjøper tok derfor kontakt med oss. På vegne av kjøper ble det fremmet krav om prisavslag og erstatning. Kjøper fikk etter saksgang hos Finansklagenemnda dekket prisavslag tilsvarende uriktig opplysning om fellesgjeld. I tillegg fikk kjøper dekket advokatkostnader.

Når kjøperen skulle selge leiligheten to år senere, fikk han beskjed av eiendomsmegleren om at leiligheten ikke var godkjent som egen boenhet. Sammen med kjøper avdekket vi hva som måtte gjøres for å få leiligheten godkjent som egen boenhet. Kostnadene til å få den godkjent og arbeidene som måtte utføres var så omfattende at det ble fremsatt krav om heving av kjøpet, jf. avhendingslova § 4-13. Eierskifteforsikringen avslo kravet om å heve kjøpet. Vi tok derfor ut stevning for tingretten.

Når foreligger det en mangel?

Har du kjøpt en bolig som er mangelfull kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving. Det foreligger en mangel hvis boligen ikke samsvarer med avtalen eller andre opplysninger som er gitt i forbindelse med kjøpet. Videre foreligger det en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med det kjøperen kan forvente ut i fra boligtypen, alder og synlige tilstand. Slike vurderinger er vanskelige og det kan dermed bli nødvendig å innhente sakkyndige vurderinger fra en takstmann.

Betydningen av en ikke-godkjent tilstandsrapport for kjøper

Posted on by Hanne Helene

Nylig var en sak om betydningen av en mangelfull tilstandsrapport oppe i Oslo tingrett. Dommen slår fast at en ikke-godkjent tilstandsrapport ikke skal tas i betraktning ved vurderingen av mangler ved eiendommen, med mindre det dreier seg om ubetydelige avvik.

avhendingsloven, ujevnt dekke, garasje, vann, fall mot sluk, kaldtvann, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie, balkonger og terrasser, støy fra avløpsrør, branntiltak, korttidsutleie, depositumspengene, økte kostnader, bolig, eierbrøk, dispensasjon, utleie, leiekontrakt, leietaker, HELP, forkjøpsrett, aksjer, overdragelse, mindre verdt, prisavslag, tilstandsrapport

Avhendingsloven § 3-10

Det fremgår av avhendingsloven § 3-10 første ledd at kjøperen “ikke kan gjøre gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått. Kjøperen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i. Departementet kan i forskrift gje føresegner om kva krav som må vere innfridde for at ein tilstandsrapport skal ha verknad som nemnt i andre punktum, medrekna krav til autoriserte bygningssakkunnige og innhaldet i rapportane”.

I medhold av tredje punktum er det inntatt en forskriftshjemmel som regulerer hvilke krav som må være oppfylt for at en tilstandsrapport skal få virkning etter annet punktum.

Rettens vurdering

Partene var enige om at tilstandsrapporten ikke oppfylte kravene i forskriften. Årsaken var at takstmannen hadde utelatt pålagte undersøkelser av blant annet kjelleren, badet og vaskerommet. Spørsmålet for retten var hvilken virkning en ikke-godkjent tilstandsrapport skulle få ved mangelsvurderingen.

Retten konkluderte med at det ved mangelsvurderingen måtte ses bort fra innholdet i en ikke-godkjent tilstandsrapport. Dette innebar at samtlige risikoopplysninger som var gitt i tilstandsrapporten, ikke kunne anses kjent for kjøperen ved vurderingen av om boligen var mangelfull. Kjøperen hadde derfor fortsatt rett til å gjøre mangelen gjeldende og kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving av avtalen.

Krevde heving av boligkjøpet – Vant saken fullt ut

Posted on by Hanne Helene

En av våre advokater bisto nylig en kjøper i kravet om å få heving av boligkjøpet. Kravet om heving ble fattet etter at kjøper oppdaget flere mangler ved huset etter overtagelsen. Kjøpet ble hevet og kjøperne vant saken fullt ut – med hjelp fra Osloadvokatene.

skjønnssak, drenering, ujevnt dekke, garasje fuktskader, salg av bolig, felles bolig, råte, garasjeport, dispensasjon

Saken følger den gamle avhendingsloven, da kjøpeavtalen ble inngått før 01.01.2022.

Sakens bakgrunn

Selger og kjøper var enig i en rekke punkter. De var enig i at det forelå mangler ved brannsikring mot nabo etter tilbygg, at det var mangler på baderommene i både 1. og 2. etasje, at det var manglende drenering og mangelfull installering av ildsted. Selgeren mente at disse mangelen tilsa at det burde bli et prisavslag – kjøper ønsket heving av boligkjøpet.

Kjøper mente at boligen var i en vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med. De mente også at selgeren holdt tilbake eller hadde gitt uriktige opplysninger til kjøperen om flere av de anførte manglene. Mangler som kjøperen mente forelå, men som selger motsa seg var sviktende bæring som fører til heng i stuetaket og skjeve gulv på loftet, fukt- og råteskader på vinduer og fukt- og råteskader i underetasjen grunnet mangelfull drenering, mangelfullt utført elektrisk anlegg, mangelfull tetting av yttervegger, mangelfullt avløpsanlegg og manglende søknad om bruksendring for seksjon.

Det ble hentet inn to firmaer for å gjennomføre en grundig gjennomgang av boligen, det elektriske anlegget samt andre mangelfulle forhold. Rapporten viste at det forelå utbedringskostnader til omtrent 2,5 millioner kroner. Etter denne rapporten fikk kjøperne tilbud om 1 million kroner fra forsikringsselskapet, som selgeren hadde skrevet eierskifteforsikring hos. Kjøperne takket nei til tilbudet, og tok saken videre til tingretten.

Tingsrettens vurdering om heving av boligkjøpet

Tingretten kom frem til at manglene var så omfattende at det måtte bli gjennomført heving av boligkjøpet. Kjøper fikk ikke innvilget kravet om at fukt- og råteskader ved vinduer var en mangel. Retten mente at dette var naturlige skader, som kjøper selv kunne tenke seg frem til da vinduene var over 40 år gamle. Kjøper fikk medhold på alle punkter.

Oppdaget skade på seilbåt – selger vant fullt ut

Posted on by Hanne Helene

Tre år etter å ha kjøpt en seilbåt til en verdi av 745 000 kroner, oppdaget kjøperen en skade på båten. Videre undersøkelser indikerte at skaden mest sannsynlig skyldtes en grunnstøting. Kjøperen påsto at skaden utgjorde en mangel ved båten, og krevde erstatning samt heving av kjøpet. Med bistand fra en av våre dyktige advokater vant selgeren saken.

næringslokale, seilbåt

Når foreligger det en mangel?

Båten var solgt “som den er”, noe som vanligvis betyr at selger fraskriver seg ansvar for skjulte feil og mangler. Selv om en båt er solgt “som den er”, foreligger det imidlertid en mangel dersom tingen ikke svarer til opplysninger som selgeren har gitt om båten, og som kan antas å ha innvirket på kjøpet. Videre foreligger det en mangel dersom selgeren har forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold ved tingen som han måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få.

Mangel på musesikring i nyoppført fritidsbolig ga prisavslag

Posted on by Hanne Helene

Det var nylig en sak i Agder lagmannsrett, som handlet om utmåling av prisavslag for mangel på musesikring på nyoppført fritidsbolig. Prisavslaget blir utmålt til å dekke kostnadene ved å demontere kledningen på fritidsboligen, montere ny musesikring og remontere kledning.

sameiekontrakt, korttidsutleie, brygge, setningsskader, syk i ferien, trær på naboeiendommen, mangler, båt, gaver, gjensidig testament, samboers død, samlivsbrudd, felles bolig, mangler, salg av bolig, feil og mangler, elektriske feil, tre, strandsonen, depositumspengene, plan- og bygningsloven, brygge, dispensasjon

Sakens gang

De nye hytteeierne oppdaget at det var mus i fritidsboligen ett år etter overtagelsen. Det ble funnet spor etter mus på kjøkkenet, og det var tatt en mus i en felle. De valgte å ta kontakt med entreprenørselskapet som hadde bistått i byggingen av hytten. Entreprenørselskapet kom til hytten for å se på de anførte manglende. I ettertid av befaringen ble det foretatt utbedringer av et serviceteam, tross utbedringene viste det seg at det fortsatt var mus i hytten. Nye utbedringsarbeid ble foretatt, og det ble sendt ut informasjon om at det var funnet noen punkter som var mangelfullt utført, men at dette nå var ordnet opp i. Igjen viste det seg å være mus i hytten. Eieren av hytten fikk nå beskjed om at de tiltakene som kunne gjøres av entreprenørselskapet var foretatt.

Entreprenøren hadde nå lukket saken på deres side, uten at mangelen var ordet opp i.

Rettslig utgangspunkter ved mangel på musesikring

Utgangspunktet er at det må foreligge en mangel for at man kan få et prisavslag. Eiendommen har en mangel dersom resultatet ikke samsvarer med de krav som følger av avtalen eller lov. Entreprenøren skal utføre arbeidet på faglig godt vis og ellers ivareta forbrukerens interesser og omsynet til miljøet med tilbørlig omsorg. Du kan lovlig kreve at entreprenøren retter en mangel.

Kjøpt bolig med råte i terrassen? Mangel

Posted on by Hanne Helene

Dersom du har kjøpt en bolig og oppdager råte i terrassen, kan det utgjøre en kjøpsrettslig mangel. Da kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller at avtalen heves.

skjønnssak, drenering, ujevnt dekke, garasje fuktskader, salg av bolig, felles bolig, garasjeport, råte

Når foreligger det en mangel?

Det foreligger en mangel dersom terrassen ikke svarer til det som er avtalt mellom kjøper og selger, eller det som kan forventes ut fra avtalen, pris, eller andre omstendigheter ved kjøpsavtalen. Dersom terrassen er råtten, vil ofte eiendommen ikke være i samsvar med det som kan forventes. Det vil da foreligge en mangel, og du kan gjøre mangelskrav gjeldende.

Feil ved det elektriske anlegget er en mangel

Posted on by Hanne Helene

Feil ved det elektriske anlegget kan være vanskelig å avdekke, og utbedringene kan fort bli dyre. Elektriske feil er alvorlige, og kan i verste fall medføre at boligen brenner ned. Dersom feilene ved det elektriske anlegget utgjør en kjøpsrettslig mangel kan du gjøre mangelskrav gjeldende. Da vil du kunne kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving av boligkjøpet.

Garanti, elektriske anlegget

Det må foreligge en mangel

For at en kjøper skal kunne gjøre mangelskrav gjeldende, må feilene ved det elektriske anlegget utgjøre en kjøpsrettslig mangel. Det foreligger blant annet en kjøpsrettslig mangel dersom eiendommen eller eiendommens tilstand ikke svarer til det som er avtalt mellom kjøper og selger, eller det som kan forventes ut fra avtalen, pris, eller andre omstendigheter ved kjøpsavtalen.

Feil ved det elektriske anlegget

Selgeren har ingen plikt til å få en elektriker til å gjennomgå boligens elektriske anlegg før salg. Dette betyr at kjøperen ofte får lite informasjon om anleggets tilstand. Hvilke forventninger kjøper kan ha til det elektriske anlegget, vil blant annet avhenge av anleggets alder. Forventet levetid for elektriske anlegg er 25-30 år. Dersom det elektriske anlegget ikke er i samsvar med det man kan forvente vil det kunne utgjøre en mangel, og du kan gjøre mangelskrav gjeldende.

Arbeid utført av ufaglærte

Ethvert arbeid på det elektriske anlegget skal i utgangspunktet utføres av godkjente fagmenn. Likevel er det mange som gjør arbeid på det elektriske anlegget selv, eller ved hjelp fra ufaglærte håndverkere. Hvis det elektriske anlegget ikke er satt opp av godkjente fagmenn, vil det som oftest stride med hva som kan forventes. Arbeid utført av ufaglærte vil således som regel utgjøre en mangel ved boligen, og du vil da kunne kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving av kjøpsavtalen.

Mangelfulle opplysninger

Det foreligger også en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger som selgeren “måtte kjenne til”, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. At selgeren “måtte kjenne til” opplysningene innebærer at selgeren ikke må ha noen rimelig grunn til å være uvitende. Dette kan eksempelvis være opplysninger om tidligere feil på det elektriske anlegget.

Videre foreligger det en mangel hvis eiendommen ikke svarer til de opplysningene som er gitt. I den forbindelse er opplysninger gitt i egenerklæringsskjemaet sentralt. For at den uriktige opplysningen skal anses som en mangel må den ha virket inn på avtalen. Innvirkningsvilkåret er oppfylt dersom avtalen ville blitt inngått på andre vilkår dersom riktige opplysningen var blitt gitt.

Husk reklamasjon!

Når du oppdager feil ved det elektriske anlegget er det viktig at du raskt reklamerer overfor selger. Gjør du ikke dette innenfor lovens frister kan du ikke gjøre mangelskrav gjeldende. Ofte vil motparten hevde at du har reklamert for sent ettersom du burde oppdaget feilen på et tidligere tidspunkt. Det anbefales derfor å reklamere umiddelbart. Da vil du slippe spekulasjoner omkring hvor vidt reklamasjonen var rettidig.

Har kledningen på huset sprukket opp? Mangel

Posted on by Hanne Helene

Dersom du nylig har overtatt en bolig, og oppdager at kledningen på huset har sprukket opp, kan det utgjøre en kjøpsrettslig mangel. Da kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller at avtalen heves.

sameie, kaldtvann, kledningen på huset

Har kledningen på huset sprukket opp?

Det er viktig at kledningen på huset overflatebehandles i endeveden for å unngå fuktopptak som kan føre til oppsprekking, malingsavflaking og råte. Endeved er kanten på kledningen og andre bygningsdeler av tre. Uten endeved-behandling vil bekledningen ha vesentlig kortere levetid.

I tillegg til riktig behandling av endeveden er det viktig at bordene ikke går for langt ned mot bakken, mot støpte uteterrasser, trapper eller lignende. Da kan regnvannet sprute opp og bak panelet, og øke sannsynligheten for at treverket sprekker opp.

Når foreligger det en mangel?

Det foreligger en mangel dersom eiendommen eller eiendommens tilstand ikke svarer til det som er avtalt mellom kjøper og selger, eller det som kan forventes ut fra avtalen, pris, eller andre omstendigheter ved kjøpsavtalen. Dersom kledningen på huset har sprukket opp vil ofte eiendommen ikke være i samsvar med det som kan forventes. Det vil da foreligge en mangel, og du kan gjøre mangelskrav gjeldende.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring