Krevde heving av boligkjøpet – Vant saken fullt ut

En av våre advokater bisto nylig en kjøper i kravet om å få heving av boligkjøpet. Kravet om heving ble fattet etter at kjøper oppdaget flere mangler ved huset etter overtagelsen. Kjøpet ble hevet og kjøperne vant saken fullt ut – med hjelp fra Osloadvokatene.

Saken følger den gamle avhendingsloven, da kjøpeavtalen ble inngått før 01.01.2022.

Sakens bakgrunn

Selger og kjøper var enig i en rekke punkter. De var enig i at det forelå mangler ved brannsikring mot nabo etter tilbygg, at det var mangler på baderommene i både 1. og 2. etasje, at det var manglende drenering og mangelfull installering av ildsted. Selgeren mente at disse mangelen tilsa at det burde bli et prisavslag – kjøper ønsket heving av boligkjøpet.

Kjøper mente at boligen var i en vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med. De mente også at selgeren holdt tilbake eller hadde gitt uriktige opplysninger til kjøperen om flere av de anførte manglene. Mangler som kjøperen mente forelå, men som selger motsa seg var sviktende bæring som fører til heng i stuetaket og skjeve gulv på loftet, fukt- og råteskader på vinduer og fukt- og råteskader i underetasjen grunnet mangelfull drenering, mangelfullt utført elektrisk anlegg, mangelfull tetting av yttervegger, mangelfullt avløpsanlegg og manglende søknad om bruksendring for seksjon.

Det ble hentet inn to firmaer for å gjennomføre en grundig gjennomgang av boligen, det elektriske anlegget samt andre mangelfulle forhold. Rapporten viste at det forelå utbedringskostnader til omtrent 2,5 millioner kroner. Etter denne rapporten fikk kjøperne tilbud om 1 million kroner fra forsikringsselskapet, som selgeren hadde skrevet eierskifteforsikring hos. Kjøperne takket nei til tilbudet, og tok saken videre til tingretten.

Tingsrettens vurdering om heving av boligkjøpet

Tingretten kom frem til at manglene var så omfattende at det måtte bli gjennomført heving av boligkjøpet. Kjøper fikk ikke innvilget kravet om at fukt- og råteskader ved vinduer var en mangel. Retten mente at dette var naturlige skader, som kjøper selv kunne tenke seg frem til da vinduene var over 40 år gamle. Kjøper fikk medhold på alle punkter.

Opplysningsplikten

Retten velger å først ta stilling til om selgeren har misligtholdt sin opplysningsplikt. En selger er pliktig til å informere kjøper om alt en tror vil være av relevans. Innenfor dette ligger alt som selgeren vet eller burde ha visst om forskjellige ting ved boligen.

Retten kom frem til at resterende av de omtvistede punktene var mangler som selger visste til eller burde ha visst til og som en kjøper kunne ha forventet å fått informasjon om før avtaletidspunktet.

Dette støtter kjøpers syn om at det ikke var realistisk at selger var uvitende om at eget utført arbeid ikke oppfylte håndverksmessige standarder, trekk og råteskader i huset, eller mangelfulle søknader til offentlige myndigheter.

Tingsretten kom frem til at selgeren i stor grad kunne bebreides for opplysningssvikten

Spørsmålet om heving

For å kunne heve et kjøp må det ha blitt fremmet et krav innen rimelig tid og det må foreligge “vesentlig avtalebrudd”. Det skal bli foretatt en helhetsvurdering, hvor det overordnede spørsmålet vil være om kjøper har rimelig grunn til å si seg løs fra avtalen. I vurderingen skal det legges vekt på manglenes karakter og omfang, utbedringskostnadene størrelse, ulemper knyttet til utbedringen og selgerens subjektive skyld.