Tag: opplysningsplikt

Hva skjer dersom informasjonen i salgsannonsen ikke stemmer? Kan erstatningsansvar rettes mot eiendomsmegler?

Eiendomsmeglerens ansvar for opplysninger

Eiendomsmeglingsloven stiller krav om at eiendomsmeglere skal utføre sin virksomhet i samsvar med god meglerskikk og med omsorg for begge parters interesser. Megleren må gi råd og opplysninger av betydning for handelen til både selger og kjøper.

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 at megleren må “sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen”. Meglers ansvar ovenfor forbrukere suppleres også av markedsføringsloven. Denne forbyr blant annet urimelig handelspraksis som for eksempel omfatter villedende handlinger og utelatelser.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Nylig var en sak som gjaldt et boligkjøp til nesten 13 millioner kroner oppe i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. På Finn.no var boligen innredet og markedsført med kjellerstue og kinorom i underetasjen. Etter kjøpet viste det seg at underetasjen ikke oppfylte krav til lysinnslipp, og dermed ikke var godkjent for varig opphold. I realiteten var disse rommene kun godkjent som lagerrom og bod/teknisk rom. Kjøperen reiste derfor sak med påstand om at megleren hadde brutt sin opplysningsplikt ved å gi uriktig informasjon.

Nemnda sin vurdering

Spørsmålet for nemnda var om megleren var skyldig i villedende markedsføring. Reklamasjonsnemnda fant det bevist at megleren var kjent med at Plan- og bygningsetaten etter offentlig tilsyn hadde pålagt selger å tilbakeføre kjellerstuen og kinosalen til lagerrom og bod/teknisk rom. Likevel var ikke denne informasjonen eksplisitt meddelt kjøper.

Av salgsoppgaven fremgikk det riktignok ved en setning at “U.etg. er ikke byggemeldt for varig opphold”. Kjøper hadde også fått med seg at selger hadde trukket en byggesøknad hos kommunen. Når kjøper spurte om dette, hadde imidlertid megler svart at det var en søknad om fasadeendring, med større vindu. Søknaden var trukket da prosessen ikke ville være klar til planlagt visning og salg. Megleren mente at kjøperen på grunn av dette burde skjønt at kjellerstuen og kinorommet ikke kunne brukes. Kjøperen motsatte seg dette, og mente at megleren eksplisitt burde gitt uttrykk for det.

Reklamasjonsnemnda sin konklusjon

Nemnda konkluderte med at megleren var skyldig i villedende uttalelser etter markedsføringsloven. Dette ved at annonsen på Finn.no tydelig markedsførte objektet med kjellerstue og kinorom, uten at det fremgikk av annonsen at rommene ikke var godkjent for slik bruk. Avgjørelsen viser at meglere kan havne i ansvar dersom opplysninger som gis i annonsen er egnet til å villede kjøper, selv om riktig informasjon fremkommer av salgsoppgaven.

Reklamasjonsnemnda vurderte i denne saken at det ikke var grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet ut fra sakens opplysninger. Det finnes imidlertid flere eksempler fra andre saker, som viser at det er kurant å bli tilkjent erstatning i slike tilfeller.

Trenger du hjelp i en lignende sak?

Hvis du har kjøpt en bolig med feil lurer du kanskje på hva du bør gjøre, og om du selv står ansvarlig for feilen. Hvordan du best går frem avhenger av de konkrete omstendighetene i saken. Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om bolig og eiendom. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best går frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Nylig var en sak om selgers opplysningsplikt oppe i Høyesterett. Spørsmålet i saken var om selger hadde brutt opplysningsplikten når han ikke opplyste om at en nabo var dømt for seksuelle krenkelser av sine stedøtre og nedlasting av ulovlig materiale.

Selgers opplysningsplikt

Selgers opplysningsplikt innebærer at man må opplyse om omstendigheter ved eiendommen som man kjenner eller burde kjenne til, og som kjøperen har grunn til å regne med å få. Hvis ikke man gjør dette risikerer man å bli møtt med mangelskrav. Som selger er man også forpliktet til å gi riktige opplysninger om eiendommen. Dette inkluderer opplysninger i annonser, salgsprospekt eller annen markedsføring av boligen.

Høyesteretts vurdering

Spørsmålet i saken var om selger hadde brutt opplysningsplikten når han ikke opplyste om at en nabo var dømt for seksuelle krenkelser av sine stedøtre og nedlasting av ulovlig materiale. Høyesterett konkluderte med at selgeren ikke pliktet å gi opplysninger om dette, ettersom handlingene naboen var domfelt for var begått i naboens hjem. Handlingene hadde derfor ikke betydning for eiendommen som ble solgt, og det kunne derfor ikke kreves at selgeren opplyste om dette.

Høyesterett påpekte imidlertid at opplysningsplikt om en nabos straffbare forhold kan være aktuelt hvis en nabo har begått handlinger som “kunne ha fått direkte virkning for den eiendommen som selges”. Selgere kan altså i noen tilfeller ha plikt til å opplyse om naboens straffbare forhold, men terskelen for dette er høy.

Trenger du hjelp i en lignende sak?

Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om boligkjøp. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Kjøp av bolig er en stor investering, og det er derfor viktig at man i forkant avklarer mest mulig om eiendommen. For å redusere risikoen for overraskelser, har selger opplysningsplikt og kjøper undersøkelsesplikt. Men hva går disse to pliktene ut på, og hvor omfattende er de?

Selgers opplysningsplikt

Selgers opplysningsplikt innebærer at man må opplyse om omstendigheter ved eiendommen som man kjenner eller burde kjenne til, og som kjøperen har grunn til å regne med å få. Overholder man ikke opplysningsplikten risikerer man å bli møtt med mangelskrav. Opplysningsplikten innebærer for eksempel at man må opplyse om feil og svakheter ved eiendommen. Videre bør man som selger i forkant av et salg innhente en tilstandsrapport. En tilstandsrapport vil være et resultat av grundige undersøkelser av eiendommen. Ved fremleggelse av en slik rapport, vil man derfor som hovedregel ha overholdt opplysningsplikten om tekniske forhold ved boligen.

Som selger er man også forpliktet til å gi riktige opplysninger om eiendommen. Dette inkluderer opplysninger i annonser, salgsprospekt eller annen markedsføring av boligen. Selger har også plikt til å opplyse om andre sjenerende forhold, hvis de har et visst omfang. Det kan dreie seg om kjente byggeplaner i området som kan ha negativ betydning for eiendommen, vedvarende bråk i nabolaget eller andre former for utfordringer med naboene. Forutsetningen for opplysningsplikt om slike forhold er at det er tale om et omfang som ligger utenfor det selger med rimelighet kan forvente.

I Norge finnes det regler om hva en selger må opplyse om under et salg av bolig – den såkalte opplysningsplikten ved boligsalg. Denne plikten er helt sentral for å sikre et sikkert og trygt marked. Kommer det frem i ettertid av kjøpet at opplysningsplikten ikke har vært overholdt, kan en kreve erstatning, heving av kjøpet eller/og fiksing av manglene som er oppdaget.