Foreldelse: Unngå foreldelsesfellen i boligsaker
Har du tenkt at så lenge du er innenfor garantiperioden/reklamasjonsperioden på 5 år så foreldes ikke kravet ditt? Dette er ikke alltid tilfelle. I denne artikkelen vil du få en oversikt over når foreldelse i boligsaker inntrer, og hvordan du kan forhindre at ditt krav går tapt.
Foreldelse i boligsaker
Dersom du avdekker mangler ved din nylig kjøpte bolig, er det viktig at du reklamere over mangelen innen rimelig tid. Hva som anses som rimelig tid må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Normalt vil imidlertid dette være to til tre måneder fra du oppdaget eller burde oppdaget mangelen.
Etter en reklamasjon følger gjerne en periode der selgeren eller utbyggeren enten avviser kravet, forsøker å rette opp feilen eller tilbyr kompensasjon. Vanligvis involverer denne prosessen undersøkelser fra takstmenn, klarlegging og diskusjon om utbedringsmetoder og kostnader. Denne prosessen tar imidlertid ofte lang tid. Selgeren prøver kanskje til og med på forskjellige utbedringsmetoder uten hell. Etter hvert som tiden går vil foreldelsesfristen nærme seg. Mange boligkjøpere, sameier og borrettslag anar da at å reklamere på en mangel også avbryter foreldelse. Dette er imidlertid ikke tilfelle. Et krav kan derfor gå tapt grunnet foreldelse selv om reklamasjon er fremsatt rettidig.
Når foreldes et krav?
Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år og løper fra den dagen misligholdet inntrer. Utgangspunktet ved mangelskrav i boligsaker er at mangelen anses å ha vært til stedet på overtakelsestidspunktet. Foreldelsesfristen utløper derfor som hovedregel tre år etter overtakelsestidspunktet.
Krav som er foreldet anses for å være tapt, uavhengig av om selger har lovet å utbedre eller betale for reparasjon av feilen. Det anbefales derfor å være oppmerksom på at selgere vil ha en interesse i å trenere saken slik at foreldelsesfristen oversittes.
Avdekkes det skjulte feil eller mangler som kjøperen ikke hadde forutsetning for å danne seg kunnskap om før etter utløpet av den alminnelige foreldelsesfristen, kommer reglene om tilleggsfrist til anvendelse jf. foreldelsesloven § 10. Tilleggsfristen er på et år fra kjøper fikk eller burde skaffet seg kunnskap om mangelen.
Avbryte foreldelsesfristen
Det er viktig å avbryte foreldelsesfristen på riktig måte for at ditt krav ikke skal gå tapt. En måte foreldelsesfristen kan avbrytes på er ved erkjennelse fra selger eller utbygger. Det stilles strenge krav til erkjennelsen. Den må blant annet være tydelig på hva det erkjennes ansvar for, samt for hvor mye.
Foreldelse kan videre avbrytes ved at kjøper og selger avtaler en ny foreldelsesfrist. Det er viktig at en slik avtale er skriftlig og tydelig. Det bør for eksempel fremgå hvilke forhold det utsettes foreldelse for. Videre er det viktig å passe på at i de tilfeller hvor selger er representert ved et forsikringsselskap, for eksempel en boligselgerforsikring, må avtalen gjelde både ovenfor selger og selskapet.
En foreldelsesfrist kan også avbrytes ved at det iverksettes rettslige skritt, som for eksempel at det tas ut forliksklage eller stevning. Rettslige skritt er den sikreste og tryggeste måten å avbryte foreldelse på.
Trenger du hjelp i en lignende sak?
Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om foreldelse. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.
