Rettsforlik er en enighet som partene har kommet til om hele eller deler av en sak undervis i et rettsmøte eller rettsmeklingsmøte. Rettsforlik har virkning som en rettskraftig dom og innebærer at man ikke kan anke den etter at rettsforliket er underskrevet. Men hva gjør to parter dersom man er uenige om hva man har blitt enige om?
I denne artikkelen gir våre eksperter deg en enkel innføring i reglene om rettsforlik.
Borettslaget hadde engasjert håndverkere for å avrette vår klients gulv. Arbeidet viste seg å være mangelfullt og klienten krevde derfor at borettslaget skulle utbedre mangelen. Borettslaget nekten og vår klient måtte gjennom rettsmekling for at partene skulle inngå en avtale hvor borettslaget tok på seg ansvaret med å utbedre det mangelfulle arbeidet. Etter rettsforliket motsatte borettslaget seg på nytt at de var forpliktet til å utbedre. Saken endte til slutt i tingretten.
Ved oppsigelse av flere enn ti arbeidstakere stilles det særlige krav til arbeidstakers fremgangsmåte. I tillegg til at oppsigelsen må være saklig begrunnet, gjelder det flere saksbehandlingsregler som skal sikre at oppsigelsen hviler på en grundig og forsvarlig vurdering. Vi undersøker om masseoppsigelsen er lovlig og sørger for at du får erstatning hvis den ikke er det.
Med masseoppsigelse menes oppsigelse av minst 10 arbeidstakere innenfor et tidsrom på 30 dager, uten at oppsigelsen er begrunnet i den enkelte arbeidstakers forhold. Det betyr at masseoppsigelser må begrunnes i virksomhetens forhold.
Ved leie av bolig eller lokale er det vanlig at utleier krever at leietaker betaler et depositumsbeløp som sikkerhet for leieforholdet. Pengene vil være en sikkerhet for skyldig leie, skader på boligen og andre krav som kan reise seg. Det oppstår imidlertid ofte tvister om depositumspengene. Utleier har kanskje kontroll over beløpet, og trekker fra penger uten å høre med deg som leietaker. Vi kan reglene, og sørger for at du får det du har krav på.
Utleier kan ikke kreve at beløpet betales inn til hans eller hennes private konto. Det er viktig at pengene settes inn på en særskilt depositumskonto hvor ingen av partene har eksklusiv råderett over beløpet. Dette er nødvendig for å sikre at utleie ikke kan ta ut pengene uten at leietaker samtykker. Det er utleier som skal opprette en slik depositumskonto, samt betale gebyr til banken for å opprette den.
Når leieforholdet tar slutt, skal depositumsbeløpet i utgangspunktet overføres tilbake til leietaker. For at utleier skal ha krav på pengene, må leietaker ha misligholdt husleie eller påført skade på husrommet. Hvis utleier og leietaker ikke blir enige om at utleier kan kreve hele eller deler av depositumsbeløpet, må utleier reise søksmål for å få utbetalt pengene.
Hvis kravet gjelder skyldig husleie, kan utleier fremme krav til banken. Banken kan bare utbetale skyldig husleie til utleier dersom visse vilkår er oppfylt. For det første må depositumskontoen og kontoen det innbetales husleie til, være i samme bank. Videre må det foreligge skriftlig avtale om at leietaker skal betale husleie til leietakers konto i denne banken. Utleier må også kunne dokumentere overfor banken at utleier ikke har betalt husleie for at vedkommende skal ha krav på utbetaling fra depositumskontoen. Banken skal vasle leietaker om slike krav fra utleier.
Strømprisene og andre utgifter har den siste tiden økt betraktelig, og mange utleiere ønsker at leietaker skal ta regningen gjennom økte leiekostnader. Men har utleier lov til dette?
Husleieloven har egne regler for endring av leiesummen i løpende leieforhold. Leiesummen kan kun endres på tre forskjellige måter. Leiesummen kan enten endres ved indeksregulering, tilpasning til gjengs leie eller gjennom avtale mellom partene. Siden økte utgifter i forbindelse med for eksempel økte strømkostnader eller stigende felleskostnader ikke er relevant verken for indeksregulering eller tilpasning til gjengs leie, er det eneste alternativet for å øke leiekostnadene en avtale mellom leietaker og utleier. Dette betyr at økte kostnader som hovedregel er utleiers egen risiko.
Det er viktig at du sjekker leiekontrakten ettersom det er det som står i leiekontrakten som regulerer leieforholdet. Hvis det for eksempel er tatt høyde for økte strømutgifter i leiekontrakten, må du som leietaker innrette deg etter dette.
Leiesummen kan enten endres ved indeksregulering, tilpasning til gjengs leie eller gjennom avtale mellom partene. Det er ikke anledning til å kreve husleien justert etter konsumprisindeksen oftere enn en gang i året. Husleien kan heller ikke justeres mer enn konsumprisindeksen, selv om for eksempel utleier synes felleskostnadene, de kommunale avgiftene eller strømprisene har økt mer enn antatt. Utleier skal varsle leietaker minst en måned før en indeksregulering trer i kraft.
Hva gjelder tilpasning til gjengs leie, kan begge parter kreve at husleien settes tilsvarende gjennomsnittsleien av lignende leieforhold. Tilpasning til gjengs leie kan bare kreves når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder. Endring av leien etter dette alternativet kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.
Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om leieforhold. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.
Hovedregelen i norsk rett er at en fritt kan utnytte sin eiendom, til det bruk en selv ønsker. Naboloven § 2 setter opp en grense for hva naboene må tåle. Når en har påført naboeiendommen en skade eller ulempe som er urimelig eller unødvendig er tålegrensen oversteget. Det kan være snakk om ulemper som lukt, røyk eller lyd eller mer fysiske skader. Men hva er egentlig en naboeiendom? Og hvem faller inn under begrepet nabo?
Naboloven ble laget for å verne naboeiendommene og de som bor der mot unødvendig støy og andre plager og skader på eiendommen. Det er derfor klart at personer som skal kunne kvalifiseres som nabo må ha en tilknytning til den faste naboeiendommen som er påført skade eller ulempe. Ved å være eier, eller leier av eiendommen har en den nødvendige tilknytningen.
Skaden eller ulempen må som sagt stamme fra to forskjellige faste eiendommer, med forskjellig bruksnummer. Der den ene er årsaken til skaden/ulempen og den andre er mottaker av skaden/ulempen. Tvister mellom eier og leietaker og borettslag faller utenfor det naboloven dekker. Grenser eiendommene til hverandre, er det klart at det er tale om naboeiendommer, men at eiendommene grenser mot hverandre er ikke et krav.
Det sentrale er at eierne eller eiendommene bli påvirket av den plagsomme handlingen eller virksomheten. Blir de påvirket i stor grad vil de kunne bli kvalifisert som nabo. Et eksempel er at støy fra en eiendom kan plage flere enn bare de grensende eiendommene, er støyen høy nok kan den påvirke flere i et boligområde. Da vil alle de plagde eiendommer kvalifiseres som naboeiendom og nabo.
Som beskrevet over så er det ikke et absolutt krav om at eiendommene deler eiendomsgrense for at de kan falle under definisjonen nabo og naboeiendom. Men i enkelte tilfeller er det snakk om bare de eiendommer som grenser mot hverandre. Naboloven § 4 og § 3 er eksempler på to paragrafer der eiendommene, som hovedregel, må grense mot hverandre. Paragrafene handler henholdsvis om avstanden mellom nabogrensen og åpninger i veggen og om trær og busker.
Som eier av en eiendom som grenser til sjøen har man en særrett, som ikke andre eiendomseiere har. Denne retten blir omtalt som standretten. Strandretten er en rett som strekker seg utenfor yttergrensene til eiendommen. Det kan være usikkert hvor langt denne standretten strekker seg, og hvem som kan utnytte fordelene og ressursene som finnes i dette området.
Det er ikke et krav om at en selv har en plan om å utnytte arealet ved sjøen i fremtiden. Som eier skal en ha muligheten til å kunne utnytte standretten når det selv passer en. En kan dermed kreve sin strandrett krenket, selv uten en fremtidig plan om å selv utnytte området. Det er fastslått at det ikke er noe “først i tid, best i rett”.
Den primære reglen er at strandretten strekker seg helt ut til der marbakken starter. Marbakken er et område på havbunnen der grunnen går fra å være relativt flatt til å gå vesentlig brattere mot dypet. Grunnet at standretten er en ulovfestet sedvane rett er det ikke noe konkret regel på hvor mye havbunnen må synke før det blir kvalifisert som en marbakke. Den slakeste, tidligere tillatte definisjonen på en marbakke, er 1m per 5m.
Eieren av grunnen med strandlinjen har eiendomsrett ut til marbakken eller – hvis marbakken ikke kan påvises – til to meters dybde. Det finnes dermed en sekundær regel om at standretten ender der dybden mellom havbunnen og havoverflaten overstiger 2 meter. Avstanden skal måles ved middels lav vannstand.
Som eier av en eiendom som grenser til sjøen, har en også en tilflottsrett. Denne retten går ut på at en har retten til å komme seg frem og tilbake til egen tomt ved bruk av båt. Ferdelen til egen tomt, fra sjøen, kan dermed ikke bli krenket. Ved at muligheten for å ferdes til egen eiendom er minsket, eller forvansket, er en krenking av retten. Dette kan skje gjennom utbyggelse av en flytebrygge. Hverken det offentlige gjennom kommunen eller andre offentlige instanser, eller naboen (eller andre privatpersoner) kan ta av standretten uten en avtale eller tillatelse.
Utfyllingsretten gir rett til for eksempel å kunne bygge molo eller brygge ut fra egen strandtomt. Loven om at det ikke er lov å bygge nærmere enn 100 meter fra strandlinjen har svekket utfyllingsretten. Men det er fortsatt mulig å søke om å få lov til å bygge i strandsonen.
Dersom du har kjøpt en bolig og oppdager råte i terrassen, kan det utgjøre en kjøpsrettslig mangel. Da kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller at avtalen heves.
Det foreligger en mangel dersom terrassen ikke svarer til det som er avtalt mellom kjøper og selger, eller det som kan forventes ut fra avtalen, pris, eller andre omstendigheter ved kjøpsavtalen. Dersom terrassen er råtten, vil ofte eiendommen ikke være i samsvar med det som kan forventes. Det vil da foreligge en mangel, og du kan gjøre mangelskrav gjeldende.
Feil ved det elektriske anlegget kan være vanskelig å avdekke, og utbedringene kan fort bli dyre. Elektriske feil er alvorlige, og kan i verste fall medføre at boligen brenner ned. Dersom feilene ved det elektriske anlegget utgjør en kjøpsrettslig mangel kan du gjøre mangelskrav gjeldende. Da vil du kunne kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving av boligkjøpet.
For at en kjøper skal kunne gjøre mangelskrav gjeldende, må feilene ved det elektriske anlegget utgjøre en kjøpsrettslig mangel. Det foreligger blant annet en kjøpsrettslig mangel dersom eiendommen eller eiendommens tilstand ikke svarer til det som er avtalt mellom kjøper og selger, eller det som kan forventes ut fra avtalen, pris, eller andre omstendigheter ved kjøpsavtalen.
Selgeren har ingen plikt til å få en elektriker til å gjennomgå boligens elektriske anlegg før salg. Dette betyr at kjøperen ofte får lite informasjon om anleggets tilstand. Hvilke forventninger kjøper kan ha til det elektriske anlegget, vil blant annet avhenge av anleggets alder. Forventet levetid for elektriske anlegg er 25-30 år. Dersom det elektriske anlegget ikke er i samsvar med det man kan forvente vil det kunne utgjøre en mangel, og du kan gjøre mangelskrav gjeldende.
Ethvert arbeid på det elektriske anlegget skal i utgangspunktet utføres av godkjente fagmenn. Likevel er det mange som gjør arbeid på det elektriske anlegget selv, eller ved hjelp fra ufaglærte håndverkere. Hvis det elektriske anlegget ikke er satt opp av godkjente fagmenn, vil det som oftest stride med hva som kan forventes. Arbeid utført av ufaglærte vil således som regel utgjøre en mangel ved boligen, og du vil da kunne kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving av kjøpsavtalen.
Det foreligger også en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger som selgeren “måtte kjenne til”, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. At selgeren “måtte kjenne til” opplysningene innebærer at selgeren ikke må ha noen rimelig grunn til å være uvitende. Dette kan eksempelvis være opplysninger om tidligere feil på det elektriske anlegget.
Videre foreligger det en mangel hvis eiendommen ikke svarer til de opplysningene som er gitt. I den forbindelse er opplysninger gitt i egenerklæringsskjemaet sentralt. For at den uriktige opplysningen skal anses som en mangel må den ha virket inn på avtalen. Innvirkningsvilkåret er oppfylt dersom avtalen ville blitt inngått på andre vilkår dersom riktige opplysningen var blitt gitt.
Når du oppdager feil ved det elektriske anlegget er det viktig at du raskt reklamerer overfor selger. Gjør du ikke dette innenfor lovens frister kan du ikke gjøre mangelskrav gjeldende. Ofte vil motparten hevde at du har reklamert for sent ettersom du burde oppdaget feilen på et tidligere tidspunkt. Det anbefales derfor å reklamere umiddelbart. Da vil du slippe spekulasjoner omkring hvor vidt reklamasjonen var rettidig.
De siste årene har det blitt svært populært å korttidsutleie hele eller deler av boligen sin. Mange opplever at dette gir gode ekstrainntekter. Men hvilke regler gjelder for korttidsutleie?
Korttidsutleie er utleie av bolig i mindre enn 30 dager. Grensen på 30 dager gjelder per utleieforhold. Utleieforhold over 30 dager regnes som langtidsleie, og da gjelder de vanlige utleiereglene.
Hvilke skatteregler som gjelder avhenger av om du bor i boligen. Utleie av bolig som du selv ikke bor i eller bruker til fritidsformål er skattepliktig fra første krone. Slike utleieinntekter skattes normalt som kapitalinntekt med 22 prosent.
Ved korttidsutleie av egen bolig vil inntektene være skattefrie dersom du tjener under 10 000 kr i året. Tjener du mer en 10 000 kr i årlige leieinntekter, må du betale skatt. Ved utleieinntekter over 10 000 kr er 85 % av inntektene å anse som skattepliktig inntekt. Inntektene skattes normalt som kapitalinntekt med 22 prosent.
Eksempel: Du leier ut huset i sommerferien og får 50 000 kr i utleieinntekter. Trekker du fra fribeløpet på 10 000 kr, får du et restbeløp på 40 000 kr. Av dette skal du betale 22 prosent skatt av 85 prosent av inntektene (som er 34 000 kr.). Du må da skatte 7 480 kroner, som vil si at du sitter igjen med 42 520 kroner.
Dersom du bare leier ut deler av boligen, er inntektene skattefrie dersom leieverdien av utleieobjektet ikke overstiger den anslåtte leieverdien av delen du selv bebor. Dette betyr at leieinntekter ved utleie av det minste soverommet i en leilighet for eksempel er skattefrie. Det er imidlertid viktig å være klar over at utleieverdien ikke alltid samsvarer med arealforholdet. Om soverommet du leier ut er mindre i areal, men av høyere standard, kan det være at denne delen av leiligheten anses for å ha en høyere utleieverdi en den delen du selv bebor.
Mange vil nok være skeptiske til å leie ut boligen sin, og har hørt om utleiere som får rasert leiligheten sin. Det er derfor viktig å ha en god dialog med de som skal leie, samt undertegne skriftlig kontrakt om leieforholdet. Mange av utleieplattformene har standardkontrakter som kan brukes.
Videre er det viktig at du forsikrer boligen. Din vanlige innboforsikring vil ikke gjelde, ettersom du selv har sluppet inn leietakerne i hjemmet. Det er derfor viktig at du undersøker om du har, og eventuelt undertegner en forsikring som dekker skader på boligen og løsøre.
Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.
