Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Tag: leieforhold

Økte kostnader er som hovedregel utleiers egen risiko

Posted on by Hanne Helene

Strømprisene og andre utgifter har den siste tiden økt betraktelig, og mange utleiere ønsker at leietaker skal ta regningen gjennom økte leiekostnader. Men har utleier lov til dette?

Hva er fusk

Økte kostnader

Husleieloven har egne regler for endring av leiesummen i løpende leieforhold. Leiesummen kan kun endres på tre forskjellige måter. Leiesummen kan enten endres ved indeksregulering, tilpasning til gjengs leie eller gjennom avtale mellom partene. Siden økte utgifter i forbindelse med for eksempel økte strømkostnader eller stigende felleskostnader ikke er relevant verken for indeksregulering eller tilpasning til gjengs leie, er det eneste alternativet for å øke leiekostnadene en avtale mellom leietaker og utleier. Dette betyr at økte kostnader som hovedregel er utleiers egen risiko.

Hva står i leiekontrakten?

Det er viktig at du sjekker leiekontrakten ettersom det er det som står i leiekontrakten som regulerer leieforholdet. Hvis det for eksempel er tatt høyde for økte strømutgifter i leiekontrakten, må du som leietaker innrette deg etter dette.

Når kan utleier øke husleien?

Leiesummen kan enten endres ved indeksregulering, tilpasning til gjengs leie eller gjennom avtale mellom partene. Det er ikke anledning til å kreve husleien justert etter konsumprisindeksen oftere enn en gang i året. Husleien kan heller ikke justeres mer enn konsumprisindeksen, selv om for eksempel utleier synes felleskostnadene, de kommunale avgiftene eller strømprisene har økt mer enn antatt. Utleier skal varsle leietaker minst en måned før en indeksregulering trer i kraft.

Hva gjelder tilpasning til gjengs leie, kan begge parter kreve at husleien settes tilsvarende gjennomsnittsleien av lignende leieforhold. Tilpasning til gjengs leie kan bare kreves når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder. Endring av leien etter dette alternativet kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.

Trenger du hjelp i en lignende sak?

Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om leieforhold. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Hva slags krav kan utleier stille til husrommets stand ved avslutningen av leieforhold?

Posted on by a2n_adm

Det er en selvfølgelighet at husrommet skal være ryddet og rengjort ved overlevering til utleier ved avslutning av leieforhold. Husrommet skal videre være i samme stand som når leier overtok, med unntak av sedvanlig slitasje og elde. Vanlig slitasje og elde er altså noe utleier må akseptere. Det er imidlertid ikke helt klart hva som ligger i “vanlig” slitasje og elde, og slitasje utover dette må erstattes av leietaker.

Har leietaker en vedlikeholdsplikt?

Utgangspunktet er at utleier har hovedansvaret for vedlikehold av eiendom, bygning og husrommet. Leier har imidlertid en plikt til å sørge for vedlikehold av dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar som ikke er en del av den faste eiendommen, typisk kjøleskap. Leier må også sørge for nødvendig rengjøring og kontroll av røykvarslere og brannslukningsutstyr.

Erstatning når husrommet er i dårlig stand

Foreligger det slitasje utover det sedvanlige, eller er det mangler ved husrommet som ikke forelå ved leieforholdets start, kan utleier kreve erstatning fra leietaker. Erstatningen skal dekke kostnadene ved nødvendig utbedring.

Et vilkår for å kreve erstatning i slike tilfeller, er at utleier fremsetter kravet om erstatning innen rimelig tid etter at han fikk eller burde fått kjennskap til forholdet. Osloadvokatene anbefaler å fremsette en skriftlig reklamasjon innen to uker etter at leieforholdet opphørte.

 

 

Jeg ønsker utkastelse av leietaker – hvordan går jeg frem?

Posted on by a2n_adm

Ønsker du utkastelse av leietaker er det viktig å ha kjennskap til reglene som regulerer i hvilke tilfeller det foreligger grunnlag. Tar du saken i egne hender uten å følge prosedyren for utkastelse, vil det foreligge ulovlig selvtekt etter straffeloven § 346. Overtredelse kan medføre bøter eller fengsel i inntil tre måneder.

Namsmannen kan gjennomføre utkastelse

Namsmannen har myndighet til å gjennomføre utkastelse, forutsatt at det foreligger et tvangsgrunnlag. Tvangsgrunnlag kan være en rettskraftig dom eller rettsforlik.

I leieforhold er det også mulighet til å gå rett til namsmannen, som følge av at at tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav oppstiller et særlig tvangsgrunnlag i disse tilfellene:
Særlig tvangsgrunnlag for fravikelse av fast eiendom er dessuten:

Skriftlig avtale om leie som inneholder vedtagelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt. Det skal gå fram av varselet etter § 4-18 at tvangsfullbyrdelse kan unngås dersom leien med renter, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres.

Tilfeller hvor det kan foreligge grunnlag

  • Leietaker ikke betaler husleien, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3.ledd bokstav a.
  • Leieperioden er utløpt uten at leietaker flytter, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav b (c).
  • Leietaker er sagt opp, men flytter ikke, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav c.
  • Leietaker oppfyller ikke bestemmelsene i avtalen, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav d.
  • Okkupasjon eller ulovlig besittelse, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav e (c).

Slik går du frem

Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 at varsel om utkastelse skal sendes skriftlig til leietakeren. Varselet skal gi leier oppfordring om å flytte innen to uker. Det skal videre opplyses om at utkastelse vil bli begjært dersom kravet ikke blir oppfylt.
Har ikke leietakeren flyttet innen to uker etter at varsel om utkastelse ble sendt, skal det sendes begjæring om utkastelse til namsmannen.

Begjæring

Begjæring om utkastelse skal sendes til namsmannen dersom den er begrunnet i betalingsmislighold, at leietiden er utløpt eller oppsigelse. Er grunnlaget for utkastelsen derimot heving eller andre besittelsesforhold utenfor husleieloven, skal begjæringen oversendes til tingretten.
Begjæringen skal inneholde navn på saksøker og saksøkt, og videre opplyse om hvilket særlig tvangsgrunnlag som påberopes. Det særlige tvangsgrunnlaget må dokumenteres.

Når begjæringen er oversendt til  namsmannen, vil leietaker få anledning til å uttale seg innen 14 dager. Deretter fattes beslutning om hvorvidt begjæringen skal etterkommes eller ikke.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring