Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Author: a2n_adm

Ekstinksjon av rettigheter i fast eiendom

Posted on by Hanne Helene

Et grunnleggende prinsipp i norsk eiendomsrett er at “ingen kan overføre bedre rett enn han selv har”. Det betyr at hvis A overfører en rettighet til B, kan ikke B få en en “bedre rett” enn den A hadde. Reglene om ekstinksjon kan imidlertid føre til unntak fra dette utgangspunkt.

høy hekk, veirett, beitejorde, plastavfall, prisavslag, odelsrett, åsetesrett, ekstinksjon

Ekstinksjon

Ekstinksjon innebærer at den som erverver en rettighet i fast eiendom, i enkelte tilfeller kan utvide den tidligere retten, slik at vedkommende får større eller bedre rett enn det avhenderen hadde adgang til å overføre. For at man skal kunne ekstingvere en annens rett, må avtalen om overføring av rettigheten være gyldig og avhenderen må anses legitimert når det gjelder den aktuelle rettigheten. I tillegg kreves det at den som ekstingverer må ha vært i god tro, noe som innebærer at vedkommende ikke kan ha visst eller burde ha visst om omfanget av den tidligere retten.

Hva må man gjøre for å verne seg mot ekstinksjon av rettigheter til fast eiendom?

Når man sikrer en rettighet ved tinglysning, oppnår man rettsvern. Det innebærer at man sikrer seg mot ekstinksjon, og at en senere erverver som hevder å ha fått den samme rettigheten, ikke kan anses for å være i god tro.

Illustrerende for betydningen av tinglysning er en sak fra Borgarting lagmannsrett (LB-2019-159952). I denne saken hadde den første kjøperen av en seksjon i et sameie fått enerett til parkeringsplass og til å oppføre en garasje der. Rettighetene ble imidlertid ikke tinglyst. Da det ikke kunne bevises at de senere kjøperne hadde fått informasjon om dette, og derfor var i god tro når de tinglyste kjøpene sine, var eneretten til fellesarealet ekstingvert.

Hva om en rettighet ikke kan tinglyses?

Ikke alle rettigheter i fast eiendom kan tinglyses. Utgangspunktet er da at den som erverver en rett først, som hovedregel vil gå foran den som erverver rettigheten senere. Til tross for dette kan imidlertid rettigheter i fast eiendom ekstingveres, men det må da “sterke grunner” til.

Trenger du hjelp i en lignende sak?

Ta kontakt med oss dersom du lurer på om du har ekstingvert en rett, eller om du kan ha mistet en rett ved ekstinksjon. Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om ekstinksjon. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Ugyldig oppsigelse – Tilbakeholdt opplysninger ved ansettelse

Posted on by Hanne Helene

Ved ansettelse unnlot arbeidstakeren å opplyse om sin tidligere oppsigelse grunnet samarbeidsproblemer og beskyldninger om drapstrusler. Den nye arbeidsgiveren mente at den manglende informasjonen tilsa at arbeidsgiveren var upålitelig, og gikk derfor til oppsigelse. Saken gikk helt til Høyesterett, som konkluderte med at oppsigelsen var ugyldig.

lyd, vederlagskrav, hvite prikker, samvær, oppsagt, ugyldig, ansettelse, garasjeport, drenering, arealavvik, gaver, uføretrygd, gjeld, tapt barndom, barnevernet, tilbakeføring av barn, diskriminering, oppsigelse, sykemelding, NAV, samvær, boligen er mindre, testament ugyldig, elektriske anlegget, masseoppsigelse, foreldreansvar, eierbrøk, fusk, egenmelding, båt, varemerkeloven, ekspropriasjon, erstatning, arbeidskontrakt, arbeidsgiver, konkurranseklausuler, permittering, varsling, oppfølgingsplan, underpresterer, motorsykkel, fristavbrudd, foreldelse, båt med flere feil, garanti, styremedlem, skjevdeling, næringsvirksomhet, familiegjenforening, avskjed, gave, arv, streik, oppdragstaker, forloddskrav, arbeidsevne

Sakens bakgrunn

Arbeidstakeren var ansatt som servitør, og var fremdeles i prøvetiden da han mottok oppsigelse. Bakgrunnen for oppsigelsen var at arbeidsgiveren hadde mottatt opplysninger om at arbeidstakeren tidligere hadde hatt et konfliktfylt arbeidsforhold. Arbeidstakeren hadde i sin tidligere stilling truet kollegaer, unnlatt å møte på jobb, ytt dårlig service, vært arrogant ovenfor gjester og fremsatt drapstrusler ovenfor to kollegaer.

Vilkårene for oppsigelse i prøvetiden

Når en arbeidstaker fremdeles er i prøvetiden, er det tilstrekkelig at oppsigelsen er begrunnet i manglende tilpasning, faglighet eller pålitelighet for at den skal være gyldig.

Arbeidsgiveren mente at opplysninger om det tidligere konfliktfylte arbeidsforhold var av vesentlig betydning. Tilbakehold av slik informasjon hevdet de derfor måtte være tilstrekkelig for å anse arbeidstakeren upålitelig. Arbeidstakeren ble dermed sagt opp begrunnet i manglende pålitelighet.

Høyesteretts vurdering

Høyesterett fastslo innledningsvis at en arbeidstaker ikke kan gi direkte villedende informasjon om seg selv eller tidligere arbeidsforhold. Når det gjelder tidligere arbeidskonflikter, er det imidlertid ikke påkrevd for en arbeidssøker å opplyse om dem med mindre arbeidsgiveren eksplisitt spør.

Videre påpekte Høyesterett at for å anse arbeidssøkeren som upålitelig, må vedkommende ha forstått at de tilbakeholdte opplysningene var av avgjørende betydning for arbeidsgiveren. I tillegg må mangelen på disse opplysningene, etter en helhetsvurdering, fremstå som illojalt. Disse to betingelsene var ikke oppfylt, og oppsigelsen kunne derfor ikke anses gyldig.

Trenger du hjelp i en lignende sak?

Høyesterettsdommen legger til grunn at det må vektlegges at arbeidstakere skal ha mulighet til å få en ny sjanse, og at det derfor primært er forhold av betydning for søkers faglige kvalifikasjoner som det må opplyses om. Hvis du har vært utsatt for en lignende sak, ta kontakt med oss. Vi kan reglene og unntakene, og vil sørge for at dine interesser blir ivaretatt.

Ekstremvær: Erstatning for naturskader som ikke dekkes av vanlig forsikring

Posted on by Hanne Helene

De siste årene har det vært mer ekstremvær, og ekspertene spår at det også vil bli mer uvær i årene som kommer. Da kan det være greit å vite at man i en del tilfeller kan få erstatning fra naturskadefondet slik at man kan reparere skadene. Dette gjelder for eksempel skader på innmark/jordbruksarealer, moloer, kaier og veier.

angrefrist ved kjøp av bobil, renter ung ufør, Nekte å overta boligen, lån hui, skjevdeling arveoppgjør, listesykdom, nedbemanning, prøvetid

Statens naturskadeordning

Statens naturskadeordning gir deg erstatning for skader på objekter det ikke er mulig å forsikre gjennom alminnelig privat forsikring. Gjennom denne ordningen kan du få erstattet skader som følge av flom, jordskred, storm/stormflo og andre naturskader.

Private eiere, selskap, veilag og foreninger, personer med leiejord, tomtefestere og andre rettighetshavere kan søke om erstatning fra Statens naturskadeordning.

Erstatning for naturskader

For å kunne få erstatning må skaden direkte skyldes en naturulykke. Det stilles bestemte krav til skaden for at den skal anses som en naturulykke. For å få erstatning for skade oppstått som følge av storm må det for eksempel ha blåst liten storm eller mer enn 20, 8 m/s. Dette illustrerer viktigheten av å kunne dokumenter både skaden og hvordan type ekstremvær som forårsaket skaden.

Det andre vilkåret som må være oppfylt for å få erstatning er at skadeobjektet ikke kan forsikres gjennom vanlig forsikring. Det som avgjør om du kan søke om erstatning blir derfor om objektet kunne vært forsikret, ikke om det var det.

Utmåling av erstatning

Etter naturskadeerstatningsloven § 5 skal erstatningen fastsettes på grunnlag av kostnadene ved gjenoppretting. Det er kostnadene ved å føre skadeobjektet tilbake til samme stand som rett før skadetidspunktet som skal legges til grunn for erstatningsutmålingen. Det skal derfor gjøres fradrag i kostnadsberegningen for slitasje på grunn av bruk og elde. Kostnader som følge av strengere offentlige krav til konstruksjonsmåter og dimensjonering, er å regne som ordinære gjenopprettingskostander som kan kreves dekket.

Dersom gjenopprettingskostnadene er vesentlig større enn bruksverdien eller gjenoppretting ikke kan skje av andre grunner, erstattes den verdiforringelse som skaden har medført. Ved fastsettelsen av bruksverdien må det ses hen til bruksverdien skadeobjektet har og hva det brukes til.

Sannsynliggjøre bruksverdien

Vår erfaring er at det må legges mye arbeid ned i å sannsynliggjøre og dokumentere den bruksverdi som det skadede objektet hadde. Det kreves kunnskap og kompetanse for å kunne dokumentere og sannsynliggjøre bruksverdien til det skadede objektet. Det er for eksempel ikke tilstrekkelig med en takst som viser reparasjonskostnadene. Som følge av dette er det viktig å søke riktig bistand og kompetanse slik at du får den erstatningen du har krav på. Ta kontakt med oss for en vurdering av din sak. Vi har flere dyktige advokater med lang erfaring i saker om naturskader, som sørger for at du du og dine interesser blir ivaretatt.

Har den det er varslet om rett til å få vite hvem som varslet?

Posted on by Hanne Helene

Spørsmålet om retten til å vite hvem som har varslet ble nylig behandlet av Borgarting lagmannsrett. I den konkrete saken konkluderte lagmannsretten med at den det var varslet om ikke hadde rett til å vite hvem som varslet.

Hva er fusk

Saken bakgrunn

Saken handlet om en tidligere ansatt som reiste sak mot arbeidsgiver med krav om erstatning for æreskrenkelse. Sentralt for saken var flere varsler rettet mot arbeidstakeren. Arbeidstakeren krevde at de som varslet ble identifisert, mens arbeidsgiveren hadde lovet å holde varslerne anonyme. Det avgjørende spørsmålet for lagmannsretten var dermed om arbeidsgiveren kunne få fritak fra å fremlegge varslene og varslernes identitet som bevis i saken.

Rettens vurdering

Etter lagmannsrettens vurdering kunne ikke det forhold at arbeidsgiveren hadde lovet varslerne anonymitet alene begrunne bevisfritak. Det måtte foretas en avveining av hensynet til å oppnå et materielt riktig resultat i erstatningssaken, mot arbeidsgivers plikt til å sørge for et forsvarlig arbeidsmiljø, herunder å forebygge at ansatte utsettes for gjengjeldelse på grunn av varsling. Etter lagmannsrettens syn måtte det legges avgjørende vekt på at taushet rundt varslernes identitet hadde stor betydning for å forebygge brudd på arbeidsmiljøloven og sikre varslerne et reelt vern mot gjengjeldelse. Etter en konkret vurdering ble konklusjonen derfor at arbeidsgiveren kunne få bevisfritak for varslene og varslernes identitet.

Dommens betydning for deg som arbeidsgiver

Som arbeidsgiver plikter du å undersøke varsler om kritikkverdig forhold på arbeidsplassen på en forsvarlig måte. Dette innebærer normalt at den det varsles om skal få mulighet til å svare på anklagene. I noen tilfeller kan da den omvarslede ha rett til å vite hvem som har varslet. I slike tilfeller kan ikke et løfte om å holde varslernes identitet skjult begrunne anonymitet. Det kreves noe mer, som for eksempel, at anonymiseringen skjer for å forebygge gjengjeldelse.

Avgjørelsens betydning for deg som arbeidstaker

Som arbeidstaker har du ikke en lovbestemt rett til anonymitet ved varsling. Dette betyr at du ikke kan varsle og uten videre forvente at din identitet blir holdt anonymt. Det kan imidlertid tenkes unntak, slik dommen fra lagmannsretten illustrerer.

Kan man varsle anonymt?

Det jeg har omtalt ovenfor handler om anonymitet overfor den omvarslede når arbeidsgiveren har fått vite om varslerens identitet. Det er imidlertid mange arbeidsgivere som legger til rette for at varsling kan skje anonymt, slik at heller ikke arbeidsgiveren får vite hvem som har varslet. Ved anonym varsling må du imidlertid som arbeidstaker være oppmerksom på at arbeidsgivers mulighet til å følge opp og avklare varselets innhold kan bli vanskelig. Anonym varsling kan derfor begrense arbeidsgivers mulighet til å iverksette tiltak for å bedre det aktuelle forholdet.

Den resterende ferie etter sommeren

Posted on by Hanne Helene

Etter sommerferien er det fortsatt mange arbeidstakere som har ferie igjen. Som arbeidsgiver er det viktig å ha kontroll på reglene som gjelder for avvikling av resterende ferie.

sameiekontrakt, korttidsutleie, brygge, setningsskader, syk i ferien, trær på naboeiendommen, mangler, båt, gaver, gjensidig testament, samboers død, samlivsbrudd, felles bolig, mangler, salg av bolig, feil og mangler, elektriske feil, tre, strandsonen, depositumspengene, plan- og bygningsloven, innløsning, festetomt, brygge, dispensasjon, punktfeste, rådighetsinnskrenkninge, offentlige godkjennelser, eiendomsgrenser, ferien, ferie

Restferie

Etter ferieloven har alle arbeidstakere rett til 25 virkedager ferie hvert år. Alle dager unntatt søndager skal anses som virkedager. En arbeidstaker som jobber fulltid har derfor krav på ferie i fire uker og en dag.

Etter ferieloven har en arbeidstaker krav på hovedferie på 18 dager i perioden 1. juni – 30. september. Den resterende ferien på 7 virkedager er i ferieloven betegnet som “restferie”.

Dekker yrkesskadeforsikringen ansatte på hjemmekontor?

Posted on by Hanne Helene

Nylig avviste Høyesterett anken i en sak som gjaldt spørsmål om yrkesskadedekning på hjemmekontor. Dette innebærer at det nå skal en del til for å få godkjent skader som oppstår på hjemmekontor som yrkesskade. Fortvil imidlertid ikke, med bistand fra våre dyktige og erfarne advokater øker sjansen for å få slike skader godkjent. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

fusk på eksamen, mobbing, uføretrygd, voldsoffererstatningslov, pasientskade, bistandsadvokat, sykepenger, sykemeldt, voldsoffererstatning, egenmelding, sykepenger, permittering, arveoppgjøret, overtidsarbeid, forloddskrav, hjemmekontor

Sakens bakgrunn

Saken handlet om en arbeidstaker som hadde falt og skadet håndleddet og ryggen på vei ut i sin private bil utenfor sitt eget hjem. Den aktuelle dagen hadde arbeidstakeren startet arbeidsdagen på hjemmekontor, for deretter å skulle dra til et oppdrag på et av sine faste arbeidssteder. Spørsmålet i saken var om skadene kunne anses som yrkesskade etter folketrygdloven.

Kan staten ta boligen din med tvang?

Posted on by Hanne Helene

Tenk deg at barndomshjemmet ditt må rives for at kommunen skal anlegge ny vei, eller at hele nabolaget ditt må flytte fordi et sykehus skal utvides og trenger nabolaget til riggområde. Innløsning av bolig eller fritidseiendom, også kalt ekspropriasjon, er noe av det mest dramatiske en boligeier kan oppleve. I denne artikkelen vil du få en oversikt over hvilke regler som gjelder når staten tar fra deg boligen din med tvang.

Ekspropriasjon

Ekspropriasjon innebærer at staten kan ta boligen din med tvang, mot at du får full erstatning. Innløsning og fraflytning er en krevende prosess, og regelverket om hvordan erstatning skal utmåles krever særskilt kunnskap. Vi har dyktige advokater med lang erfaring i saker om ekspropriasjon. Ta kontakt med oss for en vurdering av din sak. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Utmåling av erstatning

Ved ekspropriasjon har boligeier krav på “full erstatning” etter Grunnloven § 105. Det innebærer at boligeieren ikke skal stilles dårligere enn om vedkommende hadde fått beholde eiendommen sin. De nærmere utmålingsreglene for erstatning finner vi i ekspropriasjonserstatningslova.

Etter ekspropriasjonserstatningslova har grunneieren krav på det høyeste av salgsverdi og bruksverdi for eiendommen. Ved salgsverdi skal erstatningen fastsettes på grunnlag av eiendommens markedsverdi. Ved bruksverdi fastsettes erstatningen på grunnlag av avkastning ved eiendommen. For begge utmålingsalternativene skal det legges vekt på den påregnelige utnyttelsen av eiendommen, uten planene som danner grunnlaget for ekspropriasjon.

Dersom grunneieren selv bruker boligen som skal innløses, har vedkommende krav på å få erstattet utgiftene til kjøp av tilsvarende bolig, dersom disse utgiftene er høyere enn boligens salgs- og bruksverdi. Ved ekspropriasjon fastsettes som regel erstatningen etter gjenkjøpsverdien.

Betydningen av en ikke-godkjent tilstandsrapport for kjøper

Posted on by Hanne Helene

Nylig var en sak om betydningen av en mangelfull tilstandsrapport oppe i Oslo tingrett. Dommen slår fast at en ikke-godkjent tilstandsrapport ikke skal tas i betraktning ved vurderingen av mangler ved eiendommen, med mindre det dreier seg om ubetydelige avvik.

avhendingsloven, ujevnt dekke, garasje, vann, fall mot sluk, kaldtvann, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie, balkonger og terrasser, støy fra avløpsrør, branntiltak, korttidsutleie, depositumspengene, økte kostnader, bolig, eierbrøk, dispensasjon, utleie, leiekontrakt, leietaker, HELP, forkjøpsrett, aksjer, overdragelse, mindre verdt, prisavslag, tilstandsrapport

Avhendingsloven § 3-10

Det fremgår av avhendingsloven § 3-10 første ledd at kjøperen “ikke kan gjøre gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått. Kjøperen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i. Departementet kan i forskrift gje føresegner om kva krav som må vere innfridde for at ein tilstandsrapport skal ha verknad som nemnt i andre punktum, medrekna krav til autoriserte bygningssakkunnige og innhaldet i rapportane”.

I medhold av tredje punktum er det inntatt en forskriftshjemmel som regulerer hvilke krav som må være oppfylt for at en tilstandsrapport skal få virkning etter annet punktum.

Rettens vurdering

Partene var enige om at tilstandsrapporten ikke oppfylte kravene i forskriften. Årsaken var at takstmannen hadde utelatt pålagte undersøkelser av blant annet kjelleren, badet og vaskerommet. Spørsmålet for retten var hvilken virkning en ikke-godkjent tilstandsrapport skulle få ved mangelsvurderingen.

Retten konkluderte med at det ved mangelsvurderingen måtte ses bort fra innholdet i en ikke-godkjent tilstandsrapport. Dette innebar at samtlige risikoopplysninger som var gitt i tilstandsrapporten, ikke kunne anses kjent for kjøperen ved vurderingen av om boligen var mangelfull. Kjøperen hadde derfor fortsatt rett til å gjøre mangelen gjeldende og kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving av avtalen.

Dine plikter som utleier hvis leieboligen blir ubeboelig

Posted on by Hanne Helene

Hvert år er det leieboere som opplever av boligen deres blir ubeboelig. Ofte er årsaken en alvorlig brann- eller vannskade. I denne artikkelen vil du få oversikt over hva som skjer hvis leieboligen blir ubeboelig i leieperioden.

sameie, hybler, kaldtvann, kledningen på huset, plan- og bygningsloven, punktfeste, forkjøpsrett, leieboligen, utleie

Husleieloven

I tillegg til leiekontrakten er det husleieloven som regulerer forholdet mellom utleier og leietaker. Det fremgår av husleieloven § 2-2 at utleier har plikt til å stille utleieobjektet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen og hva som ellers kreves av et normalt husrom. Hvis det inntreffer forhold som gjør at boligen ikke lenger oppfyller disse kravene, er det viktig at du kjenner dine rettigheter og plikter.

Mangler ved leieboligen

Oppfyller ikke utleieren sine plikter og mangelen ikke beror på forhold på leierens side, kan leietakeren gjøre en rekke mangelsbeføyelser gjeldende. Leietaker kan for eksempel kreve retting, avslag i husleien, heving av avtalen og erstatning.

Hvorvidt mangelen beror på forhold på leierens side, avhenger av en konkret vurdering, der det avgjørende er om mangelen ligger innenfor leietakerens risikosfære. Oppstår det for eksempel vannskade i husrommet som følge av at leierens vaskemaskin bryter sammen, beror mangelen på leietakeren.

Bruktbil – Hvordan gå frem ved feil og mangler?

Posted on by Hanne Helene

Det er ikke uvanlig at man etter kjøp av bruktbil møter utfordringer som kan føre til tvister. For å sikre dine rettigheter som kjøper, er det viktig å forstå reklamasjonsreglene og hvordan du kan håndtere eventuelle feil ved bilen du har kjøpt. I denne artikkelen vil du få en oversikt over hvordan du går frem ved feil og mangler ved en bruktbil.

erstatning for nakkeskade, bruktbil, feil, mangler, mangler, heving, bilulykke

Kjøpt bruktbil fra bilforhandler eller privatperson?

Når du skal kjøpe en bruktbil, kan du enten gjøre dette fra en privatperson eller en bilforhandler. Det er viktig å merke seg at det er forskjellig regler som kommer til anvendelse avhengig av hvem du kjøper bil av. Kjøp av bil av en privatperson reguleres av kjøpsloven, mens kjøp av bil av en bilforhandler reguleres av forbrukerkjøpsloven. Hvilken lov som kommer til anvendelse har blant annet betydning for hvilke reklamasjonsfrister som gjelder.

Skriftlig kjøpekontrakt

Uansett hvem du kjøper bilen av, er det viktig å inngå en skriftlig kjøpekontrakt. Dette gir deg dokumentasjon på hva som er avtalt, og kan være avgjørende ved en eventuell tvist. Sørg for at alle sentrale detaljer, som for eksempel bilens tilstand, utstyr og eventuelle mangler er inkludert i kontrakten.

Reklamasjon

Hvis bilen ikke er i den tilstanden som ble avtalt, eller ikke oppfyller det du kunne forvente ut fra bilens alder og bruk, må du foreta en reklamasjon overfor selger så raskt som mulig. Gjør du ikke dette innenfor lovens frister kan kravet ditt gå tapt. I reklamasjonen må du påberope deg den aktuelle mangelen, og at du på bakgrunn av dette vil gjøre krav gjeldende.

Det finnes to typer reklamasjonsfrister, absolutte og relative reklamasjonsfrister. Den absolutte reklamasjonsfristen fastsetter et endelig tidspunkt for når det ikke lenger er mulig å fremme en reklamasjon. Den relative reklamasjonsfristen løper innenfor den absolutte reklamasjonsfristen, og innebærer at reklamasjon må fremsettes innen rimelig tid etter at feilen ble oppdaget. Hvor lang reklamasjonsfrister er avhenger av om det er kjøpsloven eller forbrukerkjøpsloven som regulerer handelen. Hvis du har kjøpt bil av en privatperson er den absolutte reklamasjonsfristen 2 år, mens hvis du har kjøpt bil av en forhandler er den absolutte reklamasjonsfristen 5 år.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring