Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Category: Eiendomsrett

Krevde heving av boligkjøpet – Vant saken fullt ut

Posted on by Hanne Helene

En av våre advokater bisto nylig en kjøper i kravet om å få heving av boligkjøpet. Kravet om heving ble fattet etter at kjøper oppdaget flere mangler ved huset etter overtagelsen. Kjøpet ble hevet og kjøperne vant saken fullt ut – med hjelp fra Osloadvokatene.

skjønnssak, drenering, ujevnt dekke, garasje fuktskader, salg av bolig, felles bolig, råte, garasjeport, dispensasjon

Saken følger den gamle avhendingsloven, da kjøpeavtalen ble inngått før 01.01.2022.

Sakens bakgrunn

Selger og kjøper var enig i en rekke punkter. De var enig i at det forelå mangler ved brannsikring mot nabo etter tilbygg, at det var mangler på baderommene i både 1. og 2. etasje, at det var manglende drenering og mangelfull installering av ildsted. Selgeren mente at disse mangelen tilsa at det burde bli et prisavslag – kjøper ønsket heving av boligkjøpet.

Kjøper mente at boligen var i en vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med. De mente også at selgeren holdt tilbake eller hadde gitt uriktige opplysninger til kjøperen om flere av de anførte manglene. Mangler som kjøperen mente forelå, men som selger motsa seg var sviktende bæring som fører til heng i stuetaket og skjeve gulv på loftet, fukt- og råteskader på vinduer og fukt- og råteskader i underetasjen grunnet mangelfull drenering, mangelfullt utført elektrisk anlegg, mangelfull tetting av yttervegger, mangelfullt avløpsanlegg og manglende søknad om bruksendring for seksjon.

Det ble hentet inn to firmaer for å gjennomføre en grundig gjennomgang av boligen, det elektriske anlegget samt andre mangelfulle forhold. Rapporten viste at det forelå utbedringskostnader til omtrent 2,5 millioner kroner. Etter denne rapporten fikk kjøperne tilbud om 1 million kroner fra forsikringsselskapet, som selgeren hadde skrevet eierskifteforsikring hos. Kjøperne takket nei til tilbudet, og tok saken videre til tingretten.

Tingsrettens vurdering om heving av boligkjøpet

Tingretten kom frem til at manglene var så omfattende at det måtte bli gjennomført heving av boligkjøpet. Kjøper fikk ikke innvilget kravet om at fukt- og råteskader ved vinduer var en mangel. Retten mente at dette var naturlige skader, som kjøper selv kunne tenke seg frem til da vinduene var over 40 år gamle. Kjøper fikk medhold på alle punkter.

Jeg ønsker meg en hekk – Hvilke regler gjelder?

Posted on by Hanne Helene

Ønsker du deg en hekk mellom deg og naboen – her er en oversikt over de viktigste reglene du må følge. En hekk kan ofte skape konflikt mellom naboer, og det er derfor viktig å passe på at man følger reglene og holder en god kommunikasjon.

Grannegjerdeloven som utgangspunkt

Ønsker man å bruke en hekk som et gjerde mellom sin egen eiendom og naboen, må man følge reglene i grannegjerdeloven. Det er grannegjerdeloven som regulerer tilfeller der en av naboene ønsker å sette opp et gjerde for å tydeliggjøre eiendomsgrensene, minske innsyn eller annet.

Utgangspunktet i loven er at en grensehekk må oppføres i delingslinjen mellom de to eiendommene. Det som er viktig er at hekken ikke plasseres lenger inn på eiendommen enn det den gjør på egen eiendom. Det er også en regel om at hekken ikke skal lenger inn på naboeiendommen enn 0,5 meter.

Som naboer kan man selvfølgelig avtale seg bort fra lovbestemmelsene i grannegjerdeloven. Det er da et krav om at begge naboene er enige.

En hekk må settes opp på egen regning

Den naboen som ønsker en hekk vil være ansvarlig for de kostnader som følger. Initiativtaker vil også være ansvarlig for en vesentlig del av det fremtidige vedlikeholdet og utgiftene.

Hvor høy kan hekken være?

Det står ikke nedskrevet noen regler om hvor høy en grensehekk kan være. Om en grensehekk er for høy vil nok være en konkret vurdering. Man kan tenke at hekken er for høy om den dekker til sol, bærer preg av manglende vedlikehold eller på annen måte er sjenerende.

Opplysningsplikten ved boligsalg

Posted on by Hanne Helene

I Norge finnes det regler om hva en selger må opplyse om under et salg av bolig – den såkalte opplysningsplikten ved boligsalg. Denne plikten er helt sentral for å sikre et sikkert og trygt marked. Kommer det frem i ettertid av kjøpet at opplysningsplikten ikke har vært overholdt, kan en kreve erstatning, heving av kjøpet eller/og fiksing av manglene som er oppdaget.

samvær, næringslokale

Hva sier loven om opplysningsplikt ved boligsalg?

En kjøper skal kunne være trygg på at en har fått opplysninger om mangler ved eiendommen. En selger har en plikt til å passe på at kjøperen mottar enhver informasjon om eiendommen som vil være nødvendig for å ta en ordentlig vurdering  eiendommens standard. Det stilles et krav til selger om å tilegne seg den informasjonen som vil kunne være nyttig for en kjøper. Det er ikke bare informasjonen som selgeren har som faller inn under opplysningsplikten, men også kunnskap som selger burde hatt.

Kjøper sin undersøkelsesplikt

Kjøper har en plikt til å undersøke boligen før en kjøper den. Er det noe som åpenbart er galt, skal kjøper undersøke det nærmere. Det hjelper ikke da å komme i senere tid med et krav om erstatning eller prisavslag. Ser man mangelen på visning, og man fortsatt velger å kjøpe boligen, har man selv valgt å ta risikoen.

Undersøkelsesplikten ved boligsalg viker for selgerens opplysningsplikt. Det vil si at om selgeren burde ha fortalt om mangelen, har det ikke noe å si om den til dels var synlig på visning.

Uriktig informasjon

Det er ulovlig for selger å gi kjøper uriktig informasjon. Det er tre vilkår som må være oppfylt for at den uriktige informasjonen er ulovlig. Den må ha vært konkret, må i en viss utstrekning være spesifisert og kjøper må ha hatt grunn til å stole på opplysningene. En kjøper må selv gå inn i et salg med baktanken om at selgeren ønsker å selge. Man kan derfor ikke ta alt en får av informasjon med god tro.

Opplysningsplikt ved boligsalg sitt innvirkningskrav

Opplysningene som selger har tilbakeholdt må ha hatt en innvirkning på salget. Det vil si at om salget ikke hadde vært inngått om kjøper visste om manglene, har opplysningssvikten hatt en innvirkning. Om salget fortsatt hadde blitt gjennomført, men med andre vilkår – som redusert pris – har opplysningssvikten hatt en innvirkning.

Ferdigattest manglet – kjøper kunne holde tilbake deler av kjøpesummen

Posted on by Hanne Helene

Paret kjøpte en bolig som et nybyggprosjekt for 7,5 millioner. Kjøpekontrakten ble underskrevet i 2013, og paret overtok boligen i mars 2014. Ved overtakelsen påpekte paret flere mangler og feil ved boligen. Et av forholdene var at boligen manglet ferdigattest. Paret holdt tilbake 50 000 kroner i påvente av gyldig ferdigattest. Selger motsatte seg dette og krevde at kjøperen betalte fult oppgjør. Saken gikk for lagmannsretten i 2017.

Endringer avhendingsloven Ferdigattest

Angrerett: Kan man trekke seg fra en leiekontrakt?

Posted on by Hanne Helene

Det er ikke alltid leiligheten er som forventet, og du angrer kanskje på at du signerte leiekontrakten. Men har man rett til å trekke seg fra en leiekontrakt?

innløsning tomtefeste, markedsføring, boligsalg, forbruker

Angrerett

Angrerett er en lovfestet rett for forbrukere til å angre på en avtale. Angreretten gjelder kun ved salg av varer og tjenester på andre steder enn i butikk eller fast utsalgssted. Dette betyr at du ved inngåelse av en leiekontrakt med en næringsvirksomhet har angrerett dersom avtaleinngåelsen foregikk utenfor fast forretningssted eller ved fjernsalg, som for eksempel over e-post eller telefon. Angrefristen er da to uker.

Hvis utleieren er en privatperson, har du ikke angrerett. Det finnes imidlertid enkelte andre måter du kan trekke deg fra en leieavtale på.

Leiekontrakt

Når du og utleier har signert en leiekontrakt, er du i utgangspunktet bundet av den og må oppfylle dine forpliktelser. I slike tilfeller har du som hovedregel ikke mulighet til å trekke deg fra avtalen, og må eventuelt si opp leiekontrakten og betale husleie ut oppsigelsestiden. Men hvis det foreligger grunnlag for å heve leieavtalen, har du derimot rett til å bryte den. En leieavtale kan for eksempel heves dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn det som ble avtalt. Reglene om dette kan oppfattes kompliserte og vanskelige. Det anbefales derfor å søke juridisk rådgivning fra en advokat. Vi har dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Ønsker du å avslutte leieforholdet?

Dersom du ønsker å avslutte leieforholdet, må du si opp avtalen og normalt betale husleie ut oppsigelsestiden. En utleier har imidlertid tapsbegrensningsplikt, som betyr at utleier har plikt til å begrense ditt tap som leietaker. Måten utleier kan begrense tapet på er å få inn en ny leietakere så raskt som mulig. Hvis utleier klarer å finne en ny leietaker før oppsigelsestiden er utløpt, trenger du ikke å betale husleie for den gjenværende delen av oppsigelsestiden.

Trenger du hjelp i en lignende sak?

Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om utleie. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Opplever du urettmessig bruk av sameiehytten?

Posted on by Hanne Helene

I et sameie vil det være normalt at det oppstår uenigheter og konflikter. Om en av sameierne har en urettmessig bruk av sameiehytten kan de øvrige sameierne kreve tvangsutløsning.

sameiekontrakt, korttidsutleie, brygge, setningsskader, syk i ferien, trær på naboeiendommen, mangler, båt, gaver, gjensidig testament, samboers død, samlivsbrudd, felles bolig, mangler, salg av bolig, feil og mangler, elektriske feil, tre, strandsonen, depositumspengene, plan- og bygningsloven, innløsning, festetomt, brygge, dispensasjon, punktfeste, rådighetsinnskrenkninger

En urettmessig bruk av hytten kan være at en sameier bruker hytten i et omfang som overskrider det sameieandelen tillater. Det kan være at en sameier nekter å behandle hytten pent eller påfører hytten skader.

De øvrige sameierne kan kreve erstatning

Som sameier kan en kreve erstatning for urettmessig bruk av sameiehytten. Påfører en sameier skader på hytten eller eiendommen, vil resterende kunne kreve erstatning for det økonomiske tapet for å reparere skaden eller erstatte den skadede gjenstanden. Det kan også tenkes at det er et mer estetiske tap. Det kan være snakk om at en av sameierne har skåret ned en rekke trær, uten samtykke fra resten av sameiet. Sameiet kan da kreve erstatning for å rette opp i det mer estetiske tapet.

Erstatning vil ikke løse alt av problemer for et sameie. Forholdet mellom sameierne kan fortsatt være betent. Det finnes derfor flere tiltak som kan iverksettes for å ordne opp i problemet med at en sameier har en urettmessig bruk av hytten.

Krav for tvangsutløsning

Er den urettmessige bruken av sameiehytten gjentagende og varig, kan de øvrige sameierne gå til sak mot vedkommende. For at kravet skal føre frem må oppførselen ha vært varig, tross at saksøkte har mottatt mer enn et varsel som utrykker misnøye hos de øvrige sameierne. Det holder at bare en av sameierne har blitt rammet eller berørt av ugagnet. Det er bare de sameiere som har blitt berørt som kan være med på søksmålet.

Om kravet fører frem i domstolen, vil den sameier som saksøkte kunne få overta sameieandelen til den saksøkte sameieren. Det er domstolen som bestemmer størrelsen på vederlaget som saksøker skal betale saksøkte for overtagelsen av sameieandelen. Det har ikke noe betydning om hva sameieandelen personlig har av betydning, hverken for de øvrige sameierne eller den saksøkte. Hvordan sameieparten skal deles avhenger av hvor mange og hvem som saksøker. Det er bare de som er med i saksmålet som kan få deler av den saksøktes sameiepart.

Ønsker du oppløsning av sameie? Slik går du frem

Posted on by Hanne Helene

Det er ikke alltid et sameie funker, det kan da tenkes at man ønsker en oppløsning av sameie. Det kan være mange forskjellig grunner til at man ønsker en oppløsning. I denne artikkelen skal vi gi en kort oversikt over de forskjellige måtene et sameie kan oppløses.

Å eie noe i et sameie betyr at to eller flere parter eier en ting sammen. Dette kan være familiemedlemmer, venner eller andre. Et sameie krever et godt samarbeid, om dette ikke er tilfeller kan det fort tenkes at en av sameiepartene ønsker sameiet oppløst.

Det beste er om oppløsningen skjer frivillig

Hovedregelen er at ingen kan tvinges til å bli i et sameie mot sitt ønske. Sameie kan oppløses enten frivillig, eller rettslig. Alle parter i et sameie vil både økonomisk og tidsmessig tjene på at en oppløsning av sameie skjer frivillig. For å oppløse et sameie må det gis varsel i rimelig tid. Varselet burde være tydelig utformet, der man på en oversiktlig og lett sier at man ønsker en oppløsning av sameie – jo klarere man er jo enklere blir prosessen.

Er de andre sameierne enig i en oppløsning kan oppløsningen enten skje ved at de øvrige sameierne kjøper deg ut og danner et nytt sameie, eller at hele boligen selges og hver sameier får den summen som sameieandelen tilsier.

Den rettslige prosessen ved oppløsning av sameie

Er det en eller flere av sameierne som ikke frivillig ønsker å oppløse sameiet, vil det kunne være nødvendig med rettslige tiltak. Det første man da må gjøre er å sende en begjæring om oppløsning til tingretten. Retten vil da ta stilling til om formkravene for oppløsning er oppfylt.

Erstatning ved ekspropriasjon – Hva har du krav på?

Posted on by Hanne Helene

Ekspropriasjon innebærer at man blir fratatt eiendom eller rettigheter mot erstatning. Men hva har du krav på i ekspropriasjonserstatning?

Ekspropriasjon

Ekspropriasjon innebærer at noen, ofte staten, overtar eiendomsretten til en eiendom, del av eiendom eller bruksrett til en eiendom mot grunneierens vilje. Dette innebærer at så lenge vilkårene for ekspropriasjon er oppfylt, kan ikke en grunneier nekte å gi fra seg eiendomsrett. Eiendomsretten er gitt vern i Grunnloven ved at ekspropriasjon gir krav på full erstatning.

Får å ekspropriere kreves det lovhjemmel. Videre kreves det at fordelene ved ekspropriasjon er større enn ulempene. Det må foretas en bred interesseavveining der skade og vinning må vurderes i forhold til hverandre.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring