Fellesutgifter i et sameie

Hvordan fellesutgifter skal fordeles mellom seksjonseierne er et spørsmål som stadig dukker opp. Må alle være med å betale alle fellesutgiftene? Eller er det bare de av sameierne som blir påvirket av tiltaket som må betale? Fordeling av fellesutgifter kan fort være med på å skape uenighet innad i sameiet. Her er en liten oversikt over det viktigste å være klar over ved fordeling av fellesutgifter.

avhendingsloven, ujevnt dekke, garasje, vann, fall mot sluk, kaldtvann, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie, balkonger og terrasser, støy fra avløpsrør, branntiltak, korttidsutleie, depositumspengene, økte kostnader, bolig, eierbrøk, dispensasjon, utleie

Hovedregelen er at fellesutgifter skal fordeles mellom seksjonseierne ut fra sameiebrøken. I et sameie kan det tenkes at alle har samme sameiebrøk, eller at den er forskjellig ut ifra arealet man selv eier, eller bruken av sameieobjektet. Sameiebrøken representerer den enkeltes sameiers eiendel i sameiet.

Det finnes ikke noen regler for hvordan sameiebrøken skal fastsettes, men det er lovpålagt at det må fastsettes en sameiebrøken for hver seksjonseier. Fellesutgiftene skal som utgangspunkt IKKE fordeles likt mellom alle sameierne, med mindre sameiebrøken tilsier så. Det er sameiebrøken som er utslagsgivende for fordelingen av fellesutgiftene. Dette inkluderer vedlikeholdsutgifter, utgifter for vaktmestertjenester og andre tenkelige utgifter som kan komme et sameie til gode.

Det er ikke lov at styret i et sameie bestemmer at hele sameie skal betale for oppussingen av en privat leilighet, eller annet som bare vil være til fordel for en sameier.

En snever unntaksregel

Det finnes en unntaksregel for når fellesutgifter ikke skal fordeles i henhold til sameiebrøken. Unntaksregelen for fordeling av fellesutgifter er svært snever, og skal først og fremst kun brukes i situasjoner der det er snakk om nye installasjoner. Når det foreligger særlige grunner kan en deling av fellesutgifter skje på bakgrunn av nytte og forbruk. Dette skal kun skje i de tilfeller der resultatet av utgiften ikke kommer alle i sameiet til gode.

Hvordan og hvorfor bør man slå sammen sameier?

I enkelte tilfeller kan det lønne seg å slå sammen sameier. I denne artikkelen vil du få en oversikt over hva man må huske på under planleggingen av en sammenslåing, samt hvilke krav eierseksjonsloven stiller til denne prosessen.

diskriminering, nabostøy, mangler, boligen er mindre, barnets beste, brannsikkerhet, si opp, leieforholdet, leietaker, utleier, skattefritt, sameier

Hvorfor slå sammen sameier?

Utbygging av større boligprosjekter gjennomføres gjerne over tid, med to eller flere runder med salg og bygging. For at utbyggeren skal ha den nødvendige kontroll, organiseres ofte de ulike boligblokkene i ulike eierseksjonssameier. Hver av disse sameiene vil trenge sitt eget styre, sin egen økonomi med tilhørende behov for regnskapsfører og vil over tid kunne ende opp med avvikende vedtekter. Dette vil være både dyrt og tidkrevende, og det vil derfor i mange tilfeller være gunstig å slå sammen sameiene.

Ofte deler flere sameier på veier, utearealer og parkeringsplasser. Når flere sameier med ulike styrer og vedtekter skal samarbeide om driften av slike områder, kan driften bli komplisert. Å slå sammen sameier vil derfor kunne medføre bedre organiserte enheter og enklere drift. Ved større sameier vil man også kunne få stordriftsfordeler som lavere drifts- og vedlikeholdskostnader, samt bedre pris på innkjøp av eksterne tjenester.

Hva må man tenke på om man vurderer å slå sammen sameier?

Om man vurderer å slå sammen sameier er det viktig å se på sameiebrøkene i de sameiene som vurderes slått sammen. Brøken i et sameie er viktig fordi den gir uttrykk for hvilken eierandel hver enkelt seksjonseier har. Selv om man slår sammen flere sameier skal seksjonseierne beholde sin relative verdi i det nye sameie. Det er derfor viktig at man sammen finner en måte å regulere dette på i det nye sameiet. Kommer man ikke til enighet er utgangspunktet i eierseksjonsloven at man fastsetter brøken etter areal.

Sammenslåing av sameier

Før sammenslåing av to eller flere sameier er det viktig å planlegge prosessen godt og gi informasjon til seksjonseierne i god tid. For at sameier skal kunne slås sammen må det fattes et vedtak i årsmøtet til hvert enkelt sameie. Eierseksjonsloven oppstiller minstekrav til hva som skal være med i innkallingen, samt skje under et slikt årsmøtet. Det stilles for eksempel krav til at seksjonseierne skal få tilstrekkelig informasjon til å ta et velbegrunnet valg om sammenslåing. Det kreves således at det fremlegges informasjon om hvordan sameiebrøken vil bli, samt hvilke vedtekter som vil gjelde. Regnskapet for hvert enkelt sameie som skal være med på sammenslåingen må også fremlegges.

Fordeling av vedlikeholdskostnader i et sameie når ikke alle har heis

I 2013 avsa Høyesterett en dom som handlet om fordeling av vedlikeholdskostnader i et sameie. Spørsmålet var om kostnadene ved reparasjon av heis skulle deles etter sameiebrøk eller om unntaksregelen om fordeling etter nytte skulle anvendes.

sameie, uskiftet bo, dagpenger, utbygging, innløsning, rådighetsinnskrenkninger

Sakens bakgrunn

I et sameie var det en brann i det elektriske anlegget i en heis. Det var kun fire av tilsammen syv blokker i sameiet som hadde heis. Styret vedtok at heisen skulle repareres og at reparasjonskostnadene skulle fordeles på alle seksjonseierne etter sameiebrøken. Det ble først antatt at reparasjonen ville koste 450 000 kroner, men summen ble senere redusert til 200 000 kroner.

En av seksjonseierne bestred kravet, og nektet å betale sin forholdsmessig andel av reparasjonskostnadene. Han mente at det var urimelig at han skulle kunne bli holdt ansvarlig for kostnader tilknyttet driften av en heis han selv ikke benyttet. Mannen bodde i en av de tre blokkene som ikke hadde heis.

Styret i sameiet valgte å gå til sak mot sameierne som nektet å betale. Dette førte til at et flertall av seksjonseierne i blokkene uten heis gikk sammen om at motkrav mot å måtte batale for heiskostnader. Kravet gjaldt både nåværende, men også fremtidige utgifter knyttet til heisdriften.

Opplever du urettmessig bruk av sameiehytten?

I et sameie vil det være normalt at det oppstår uenigheter og konflikter. Om en av sameierne har en urettmessig bruk av sameiehytten kan de øvrige sameierne kreve tvangsutløsning.

sameiekontrakt, korttidsutleie, brygge, setningsskader, syk i ferien, trær på naboeiendommen, mangler, båt, gaver, gjensidig testament, samboers død, samlivsbrudd, felles bolig, mangler, salg av bolig, feil og mangler, elektriske feil, tre, strandsonen, depositumspengene, plan- og bygningsloven, innløsning, festetomt, brygge, dispensasjon, punktfeste, rådighetsinnskrenkninger

En urettmessig bruk av hytten kan være at en sameier bruker hytten i et omfang som overskrider det sameieandelen tillater. Det kan være at en sameier nekter å behandle hytten pent eller påfører hytten skader.

De øvrige sameierne kan kreve erstatning

Som sameier kan en kreve erstatning for urettmessig bruk av sameiehytten. Påfører en sameier skader på hytten eller eiendommen, vil resterende kunne kreve erstatning for det økonomiske tapet for å reparere skaden eller erstatte den skadede gjenstanden. Det kan også tenkes at det er et mer estetiske tap. Det kan være snakk om at en av sameierne har skåret ned en rekke trær, uten samtykke fra resten av sameiet. Sameiet kan da kreve erstatning for å rette opp i det mer estetiske tapet.

Erstatning vil ikke løse alt av problemer for et sameie. Forholdet mellom sameierne kan fortsatt være betent. Det finnes derfor flere tiltak som kan iverksettes for å ordne opp i problemet med at en sameier har en urettmessig bruk av hytten.

Krav for tvangsutløsning

Er den urettmessige bruken av sameiehytten gjentagende og varig, kan de øvrige sameierne gå til sak mot vedkommende. For at kravet skal føre frem må oppførselen ha vært varig, tross at saksøkte har mottatt mer enn et varsel som utrykker misnøye hos de øvrige sameierne. Det holder at bare en av sameierne har blitt rammet eller berørt av ugagnet. Det er bare de sameiere som har blitt berørt som kan være med på søksmålet.

Om kravet fører frem i domstolen, vil den sameier som saksøkte kunne få overta sameieandelen til den saksøkte sameieren. Det er domstolen som bestemmer størrelsen på vederlaget som saksøker skal betale saksøkte for overtagelsen av sameieandelen. Det har ikke noe betydning om hva sameieandelen personlig har av betydning, hverken for de øvrige sameierne eller den saksøkte. Hvordan sameieparten skal deles avhenger av hvor mange og hvem som saksøker. Det er bare de som er med i saksmålet som kan få deler av den saksøktes sameiepart.

Ønsker du oppløsning av sameie? Slik går du frem

Det er ikke alltid et sameie funker, det kan da tenkes at man ønsker en oppløsning av sameie. Det kan være mange forskjellig grunner til at man ønsker en oppløsning. I denne artikkelen skal vi gi en kort oversikt over de forskjellige måtene et sameie kan oppløses.

Å eie noe i et sameie betyr at to eller flere parter eier en ting sammen. Dette kan være familiemedlemmer, venner eller andre. Et sameie krever et godt samarbeid, om dette ikke er tilfeller kan det fort tenkes at en av sameiepartene ønsker sameiet oppløst.

Det beste er om oppløsningen skjer frivillig

Hovedregelen er at ingen kan tvinges til å bli i et sameie mot sitt ønske. Sameie kan oppløses enten frivillig, eller rettslig. Alle parter i et sameie vil både økonomisk og tidsmessig tjene på at en oppløsning av sameie skjer frivillig. For å oppløse et sameie må det gis varsel i rimelig tid. Varselet burde være tydelig utformet, der man på en oversiktlig og lett sier at man ønsker en oppløsning av sameie – jo klarere man er jo enklere blir prosessen.

Er de andre sameierne enig i en oppløsning kan oppløsningen enten skje ved at de øvrige sameierne kjøper deg ut og danner et nytt sameie, eller at hele boligen selges og hver sameier får den summen som sameieandelen tilsier.

Den rettslige prosessen ved oppløsning av sameie

Er det en eller flere av sameierne som ikke frivillig ønsker å oppløse sameiet, vil det kunne være nødvendig med rettslige tiltak. Det første man da må gjøre er å sende en begjæring om oppløsning til tingretten. Retten vil da ta stilling til om formkravene for oppløsning er oppfylt.

Etter hjelp fra oss fikk kvinnen en betydelig høyere eierandel i felles bolig

Nylig var en tvist om skilsmisse oppe i Follo og Nordre Østfold tingrett. Saken handlet om eierskap til tidligere felles bolig. Ved hjelp fra en av våre dyktige advokater vant kvinnen frem med at partene eide halve boligen hver.

fuktskader, salg av bolig, felles bolig

Sakens bakgrunn

I 2010 kjøpte partene en enebolig sammen for 5 600 000 kr. Samtidig solgte mannen leiligheten sin. Ved kjøpet av eneboligen tok partene opp mellomfinansiering og boliglån. Pengene fra salget til leiligheten til mannen ble brukt til å betale mellomfinansieringen på 4 715 000 kr.

Fordelingen ved skilsmisse

Utgangspunktet ved en skilsmisse er at partenes formue skal deles likt etter at hver av partene har gjort fradrag for gjeld. Når partene kjøpte huset, var de imidlertid ikke ektefeller, men samboere. I slike tilfeller vil grunnlaget for sameie kunne være avtale mellom partene eller partenes bidrag til ervervet.

Hvordan kreve sameie oppløst?

Når man eier en gjenstand sammen med andre eier man en ideell andel hver. Andelene kan selges og pantsettes hver for seg. Utfordringen er imidlertid at det i mange tilfeller er vanskelig å selge en ideell andel. Det som følge av at det er lite attraktivt for en kjøper å eie en gjenstand sammen med andre. En sameier som ønsker seg ut av sameie er derfor ofte bedre tjent med å begjære sameiet oppløst.

skilsmisse ved dom, sameie

Hva er et sameie?

Et sameie er når to eller flere personer eier en gjenstand sammen. Det er vanlig at sameie stiftes ved avtale eller kontrakt. Sameie kan imidlertid også oppstå ved at to eller flere arver en gjenstand sammen. Partene kan selv avtale hvilke regler som gjelder i sameiet, og hvordan de skal bruke og ivareta tingen. Dersom partene ikke har inngått noen avtale kommer sameieloven til anvendelse.

Hvordan kreve sameie oppløst?

Hovedregelen er at oppløsning av sameie skal skje ved naturaldeling. Det betyr at sameiegjenstanden skal deles fysisk. Dersom gjenstanden ikke kan deles fysisk, må den som ønsker seg ut av sameiet begjære sameiet oppløst. De øvrige sameierne kan da tilby å løse ut den som ønsker sameiet oppløst. Hvis sameierne ikke blir enige om hvilken pris vedkommende skal løses ut for, må sameiet oppløses etter reglene om tvangssalg.

Uansett hvor stor part vedkommende har, kan han kreve sameiet oppløst. En forutsetning for at oppløsning kan gjennomføres er at det ikke er avtalt noe annet. Hvis det er avtalt at sameiet ikke kan oppløses, må man i utgangspunktet respektere det.

Varsel med rimelig frist

Den som vil ut av sameiet trenger ikke noen grunn. Det eneste som kreves er at de øvrige sameierne gis varsel med rimelig frist. Hva som er en rimelig frist avhenger av hva slags eiendom det er snakk om, og hvilket tidspunkt det varsles på. Kreves sameiet i en hytte ved sjøen oppløst rett før sommeren, kreves det for eksempel lengre frist enn dersom begjæringen fremsettes på høsten.

Forkjøpsrett

Ved tvangssalg har de øvrige sameierne forkjøpsrett. Det betyr at sameierne kan kjøpe boligen til det høyeste budet, uten å være med i budrunden.

Trenger du hjelp i en lignende sak?

Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om sameie. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Hvem er ansvarlig for radon i sameier?

Borgarting lagmannsrett har lagt til grunn at høyt radonnivå i boligen kan utgjøre en mangel som kan gi hevingsgrunnlag. Hvem er ansvarlig for radon i eierseksjonssameier?

Hva er radon?

Radon er en giftig og kreftfremkallende gass som siver opp gjennom berggrunnen. Gassen er den nest hyppigste årsaken til lungekreft (etter røyking), og den anslås å forårsake rundt 300 dødsfall hvert år i Norge.

Statens strålevern anbefaler så lave radonnivåer som mulig, og innenfor anbefalte grenseverdier. I 2009 var tiltaksgrensen på 100bq/m3. Overstiges denne grensen i ett eller flere oppholdsrom bør det iverksettes tiltak for å redusere radonnivået. Maksimumsgrenseverdien er 200bq/m3. Radonnivået bør alltid være lavere enn dette nivået.

Tiltaksgrensen og maksimumsgrenseverdien er forskriftsfestede krav for utleieboliger, jf. strålevernforskriften § 6 femte ledd.

Slik måler du radonforekomst i boliger

Hvem er ansvarlig for radon i sameier?

I sameier har den enkelte seksjonseier ansvar for det indre vedlikeholdet av sin leilighet, mens sameiet har ansvar for vedlikehold av fellesareal og bygningsmassen.

Dersom det konstateres et høyt radonnivå i eierseksjonssameiet, er det sameiet sitt ansvar å gjennomføre nødvendige tiltak for å redusere radonnivået. Dette ansvaret følger av sameiets vedlikeholdsplikt, noe som medfører at den uheldige seksjonseieren i første etasje, ikke alene skal være ansvarlig for gjennomføring av tiltak.

Styret er ansvarlig for tiltak

I eierseksjonssameier har styret ansvar for forsvarlig vedlikehold. Vedlikeholdsplikten omfatter også plikt til å sikre et radonnivå som Statens Strålevern angir som forsvarlig. Styret kan således være forpliktet til å gjennomføre tiltak anbefalt at Statens Strålevern.

Kan et sameie ta opp lån og hvilke regler gjelder?

I eierseksjonssameier kan det ofte oppstå behov for å gjennomføre større vedlikeholdsprosjekter og andre investeringer. De aller fleste sameier vil i slike tilfeller måtte ta opp lån. Hvilke regler gjelder for låneopptak i sameie?

Utgangspunktet er innbetaling fra sameierne

Den juridiske oppbyggingen av eierseksjonssameiet forutsetter at seksjonssameierne innbetaler månedlig a konto det beløp i felleskostnader som til enhver tid er nødvendig for å sikre tilstrekkelig vedlikehold av bygningen. Dette innebærer at dersom et sameie ikke har tilstrekkelig kapital til å sikre den nødvendige vedlikehold, må den enkelte sameier i utgangspunktet innbetale det som er nødvendig for å sikre vedlikeholdet. Den enkelte sameier er således selv ansvarlig for å dekke uforutsette utgifter som oppstår.

Sameierne hefter etter sameiebrøk

Det følger av eierseksjonsloven § 24 at sameierne kun hefter etter egen sameiebrøk. Dette betyr at en kreditor som ikke får dekning for sitt krav, vil måtte gå på hver og en sameier og kreve vedkommende for sin andel av felles gjeld. Dette skulle i teorien medføre at eierseksjonssameiet ikke har adgang til å oppta lån. Slik er det imidlertid ikke.

Relativt vanlig at eierseksjonssameier tar opp lån

I praksis ser vi at det forekommer ofte at eierseksjonssameier tar opp lån. Dette er typisk hvor det oppstår omfattende vedlikeholdsbehov, eller overraskende utgiftsposter av en viss størrelse. Det er bankenes praksis som her vil være avgjørende, slik at det gjerne er i gode tider at bankene er mest villige til å låne ut penger til eierseksjonssameier. Lånet ytes vanligvis med den sikkerhet at banken gis adgang til å betjene lånet ved belastning av sameiets felles konto.

Styrets beslutningsmyndighet

Dersom sameiet ikke har den nødvendige kapital til dekning av vedlikehold, antas det at styret har anledning til å oppta lån uten sameiermøtets samtykke. Er det ønskelig med en regulering av styrets adgang til å oppta lån, anbefales det derfor å vedtektsfeste at sameiermøtets samtykke er et vilkår for opptak av lån.

Det rettslige grunnlaget for styrets kompetanse til å oppta lån uten samtykke følger av sammenhengen mellom eierseksjonsloven §§ 40 og 23.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring