Fant ut at leiligheten var ulovlig, fikk heve kjøpet

Nylig bistod en av våre dyktige advokater en kjøper i sak om heving av et boligkjøp. Det viste seg at salgsoppgaven inneholdt feilaktige opplysninger om fellesgjelden, og at leiligheten ikke var godkjent som egen boenhet. Ved hjelp fra oss fikk kjøperen heve kjøpet og ble tilkjent erstatning for sitt økonomiske tap.

sameie, hybler, kaldtvann, kledningen på huset, plan- og bygningsloven, punktfeste, forkjøpsrett, leieboligen, utleie, heve, leiligheten, ulovlig

Sakens bakgrunn

Kort tid etter kjøpet oppdaget kjøperen at opplysningene om fellesgjeld var uriktig angitt i salgsoppgaven. Kjøper hadde tegnet Boligkjøperforsikring hos HELP og tok derfor kontakt med de. Etter noe tid opplevde kjøper at HELP ikke løste saken og kjøper tok derfor kontakt med oss. På vegne av kjøper ble det fremmet krav om prisavslag og erstatning. Kjøper fikk etter saksgang hos Finansklagenemnda dekket prisavslag tilsvarende uriktig opplysning om fellesgjeld. I tillegg fikk kjøper dekket advokatkostnader.

Når kjøperen skulle selge leiligheten to år senere, fikk han beskjed av eiendomsmegleren om at leiligheten ikke var godkjent som egen boenhet. Sammen med kjøper avdekket vi hva som måtte gjøres for å få leiligheten godkjent som egen boenhet. Kostnadene til å få den godkjent og arbeidene som måtte utføres var så omfattende at det ble fremsatt krav om heving av kjøpet, jf. avhendingslova § 4-13. Eierskifteforsikringen avslo kravet om å heve kjøpet. Vi tok derfor ut stevning for tingretten.

Når foreligger det en mangel?

Har du kjøpt en bolig som er mangelfull kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving. Det foreligger en mangel hvis boligen ikke samsvarer med avtalen eller andre opplysninger som er gitt i forbindelse med kjøpet. Videre foreligger det en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med det kjøperen kan forvente ut i fra boligtypen, alder og synlige tilstand. Slike vurderinger er vanskelige og det kan dermed bli nødvendig å innhente sakkyndige vurderinger fra en takstmann.

Styreansvar for vedlikehold

Styret i et borettslag eller boligsameie har en rekke oppgaver. Ivaretas ikke oppgavene på en forsvarlig måte, kan man som styremedlem bli personlig erstatningsansvarlig.

avhendingsloven, skatt utleie, vann, borettslag, ventilasjonsanlegget, felles bolig, fall mot sluk, vannlekkasje, støvete garasjedekke, nabovarsel, diskriminering, syk i ferien, rettigheter som leietaker, nabostøy, samvær, garanti, forsinkelse, reisekostnader samvær, feil og mangler, elektriske feil, støy fra avløpsrør, økte kostnader, eierseksjonssameie, HELP, styreansvar

Styreansvar

Styreansvar er et personlig erstatningsansvar for styrets medlemmer. Ansvaret innebærer at styremedlemmene kan bli personlig erstatningsansvarlig dersom styret påfører noen et økonomisk tap, enten med vilje eller ved uaktsomhet. At styreansvaret er personlig betyr at det ikke er styret som et organ som blir erstatningsansvarlig, men hvert enkelt styremedlem med sin egen formue, hus, hytte og bil.

Styrets oppgaver er omfattende, og styreansvaret omfatter både de handlingene som styret foretar, samt de handlingene styret burde utført. Det er derfor viktig at man tar sin oppgave som styremedlem alvorlig. I enkelte tilfeller kan det lønne seg å søke ekstern bistand for å sikre best mulig behandling av saken. I noen saker kan det til og med være uaktsomt å ikke søke ekstern bistand, og som styremedlemmene kan du da bli erstatningsansvarlig alene for dette.

Ansvar for vedlikehold

Styreansvaret er direkte knyttet til oppgavene som tilkommer styret. Disse oppgavene fremgår av lov, vedtekter, vedtak fra generalforsamlingen og retningslinjer. I et borettslag eller boligsameie er en vesentlig oppgave for styret å sikre nødvendig vedlikehold. Styrets ansvarsområde omfatter primært alle områder som ikke er underlagt seksjonseierne. Dette omfatter i korte trekk innvendige og utvendige fellesarealer, men også felles installasjoner som rør og lignende.

Nye regler for arealmåling

Den 1. januar 2024 trer det i kraft nye regler for måling av areal og opplysning av areal i takstrapporter.

avhendingsloven, ujevnt dekke, garasje, vann, fall mot sluk, kaldtvann, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie, balkonger og terrasser, støy fra avløpsrør, branntiltak, korttidsutleie, depositumspengene, økte kostnader, bolig, eierbrøk, dispensasjon, utleie, leiekontrakt, leietaker, HELP, forkjøpsrett, aksjer, overdragelse, mindre verdt, prisavslag, tilstandsrapport, styremedlem, arealmåling

Begrepene “P-rom” og “S-rom” skal ikke lenger benyttes

En av de viktigste endringene er at man ikke lenger skal benytte begrepene “P-rom” og S-rom”. I dag er det slik at når en bolig skal legges ut for salg, må det alltid opplyses om størrelsen på bruksareal, og hvor stor del av boligen som utgjør henholdsvis primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom). P-rom er alle rom som benyttes til opphold over tid. Alle øvrige rom blir regnet som S-rom. Typiske S-rom er bod, garasje, tekniske rom og lignende.

En utfordring med det gamle systemet for arealmåling har vært at rom som har vært angitt som P-rom i salgsdokumentene, ikke nødvendigvis har vært godkjent av kommunen til slik bruk. Eksempelvis er det å endre et rom fra bod til et oppholdsrom en søknadspliktig bruksendring som krever godkjennelse av kommunen. Når takstmenn skal definere om et rom er P-rom eller S-rom, er det bruken av rommet på tidspunktet for takstmannens befaring som er avgjørende, uavhengig av om den konkrete bruken er lovlig eller ikke. Enkelte har forsøkt å utnytte dette ved at for eksempel treningsutstyr settes inn på vaskerommet for å kunne kalle det et P-rom. For å unngå denne praksisen skal ikke begrepene “P-rom” og “S-rom” lenger benyttes etter 1. januar 2024.

Arealmåling

Videre trer det i kraft endringer som gir enklere og bedre regler for hvordan areal skal beregnes. Fra nyttår skal boligens areal oppgis i BRA (bruksareal). Videre skal BRA deles i underkategorien BRA-i, BRA-e og BRA-b. BRA-i er bruksarealet innenfor boenheten. BRA-e er bruksarealet av alle rom utenfor boenheten, slik som for eksempel boder. BRA-b er bruksareal av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenhetene.

I tillegg til bruksareal skal det opplyses om åpent areal, gulvareal (GUA) og areal med lav takhøyde (ALH). Åpent areal er areal av terrasser, åpne balkonger og åpen altan i tilknytning til boenheten. Gulvareal er areal av ikke måleverdig gulv som skyldes skråtak og lav takhøyde. Areal med lav takhøyde måles på samme måte som bruksareal, men man ser bort fra kravet til takhøyde.

Foreldelse: Unngå foreldelsesfellen i boligsaker

Har du tenkt at så lenge du er innenfor garantiperioden/reklamasjonsperioden på 5 år så foreldes ikke kravet ditt? Dette er ikke alltid tilfelle. I denne artikkelen vil du få en oversikt over når foreldelse i boligsaker inntrer, og hvordan du kan forhindre at ditt krav går tapt.

vederlagskrav, fast bosted, lekkasje, voldsoffererstatningslov, oppreisningserstatning, dagpenger, pliktdelsarv, vaksine, samboerkontakt, tilkallingshjelp, styringsrett, reklamasjon, gjengjeldelse, rentes renter, skilsmisse, foreldelse, avskjed, testament, tvang

Foreldelse i boligsaker

Dersom du avdekker mangler ved din nylig kjøpte bolig, er det viktig at du reklamere over mangelen innen rimelig tid. Hva som anses som rimelig tid må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Normalt vil imidlertid dette være to til tre måneder fra du oppdaget eller burde oppdaget mangelen.

Etter en reklamasjon følger gjerne en periode der selgeren eller utbyggeren enten avviser kravet, forsøker å rette opp feilen eller tilbyr kompensasjon. Vanligvis involverer denne prosessen undersøkelser fra takstmenn, klarlegging og diskusjon om utbedringsmetoder og kostnader. Denne prosessen tar imidlertid ofte lang tid. Selgeren prøver kanskje til og med på forskjellige utbedringsmetoder uten hell. Etter hvert som tiden går vil foreldelsesfristen nærme seg. Mange boligkjøpere, sameier og borrettslag anar da at å reklamere på en mangel også avbryter foreldelse. Dette er imidlertid ikke tilfelle. Et krav kan derfor gå tapt grunnet foreldelse selv om reklamasjon er fremsatt rettidig.

Når foreldes et krav?

Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år og løper fra den dagen misligholdet inntrer. Utgangspunktet ved mangelskrav i boligsaker er at mangelen anses å ha vært til stedet på overtakelsestidspunktet. Foreldelsesfristen utløper derfor som hovedregel tre år etter overtakelsestidspunktet.

Krav som er foreldet anses for å være tapt, uavhengig av om selger har lovet å utbedre eller betale for reparasjon av feilen. Det anbefales derfor å være oppmerksom på at selgere vil ha en interesse i å trenere saken slik at foreldelsesfristen oversittes.

Hva må man passe på som styremedlem i borettslag og boligsameier?

Som styremedlem i et borettslag eller boligsameie har man en rekke oppgaver. Ivaretas ikke oppgavene på en forsvarlig måte kan man som styremedlem bli erstatningsansvarlig.

avhendingsloven, ujevnt dekke, garasje, vann, fall mot sluk, kaldtvann, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie, balkonger og terrasser, støy fra avløpsrør, branntiltak, korttidsutleie, depositumspengene, økte kostnader, bolig, eierbrøk, dispensasjon, utleie, leiekontrakt, leietaker, HELP, forkjøpsrett, aksjer, overdragelse, mindre verdt, prisavslag, tilstandsrapport, styremedlem

Erstatningsansvar som styremedlem

For at et styremedlem skal kunne bli erstatningsansvarlig må det foreligge et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og årsakssammenheng mellom den ansvarsbetingende handlingen og det økonomiske tapet. Ansvarsgrunnlag foreligger dersom et styremedlem med forsett eller uaktsomhet påfører en annen et økonomisk tap. Det sentrale spørsmålet er følgelig om et styremedlem kunne eller burde handlet annerledes.

Styreansvaret er et personlig ansvar for det enkelte styremedlem. Det er ikke styret som organ som blir erstatningsansvarlig. Flere styremedlemmer kan imidlertid bli ansvarlig for det samme økonomiske tapet, og man hefter da solidarisk for kravet.

Styret sine oppgaver

Et styre i et borettslag eller boligsameie skal sørge for den daglige driften og det nødvendige vedlikeholdet. Det betyr at det er styret som for eksempel har ansvar for å kreve inn fellesutgifter fra beboerne, betale sameiet sine regninger, føre regnskap og iverksette nødvendig vedlikehold. Dersom et styremedlem ikke ivaretar sine oppgaver, vil styreansvar ofte kunne inntre. Som styremedlem er det derfor viktig at du sørger for at styret ivaretar sine oppgaver på en forsvarlig måte.

Som styremedlem må du passe på at styret ikke går utover sine fullmakter. Styret kan for eksempel uten beslutning på sameiermøte vedta og igangsette vanlig vedlikehold, uansett hvor mye det koster. Styret kan imidlertid ikke sette i gang med å bygge terrasser uten at det er bestemt i et sameiermøte.

Når kan utleier kreve at leien økes?

Hvert år rundt studentenes semesterstart eller årsskiftet er det mange som opplever en justering av leien. Det er viktig å vite et en utleier kan ikke selv bestemme hvor mye han ønsker å øke leien med. Her er en oversikt over de viktigste reglene som gjelder for at utleier skal kunne justere leien.

diskriminering, nabostøy, mangler, boligen er mindre, barnets beste, brannsikkerhet

Det vil være utleier sitt ansvar å sette seg inn i hvilke regler som gjelder. Både for hvor mye man kan ta i leie og når en kan justere leieprisen. I mange tilfeller kan ikke utleier reglene godt nok, og utgjør en justering av leien som strider med loven. Det er derfor viktig at både utleier og leietaker setter seg inn i hvilke regler som gjelder.

Leien kan først og fremst ikke være “urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår». Dette vil si at utleier kan ikke velge å sette prisen urimelig høy bare fordi forespørselen i markedet tilsier at man kan. Leieprisen må også være i samsvar med hva andre utleieobjekter av samme standar og beliggenhet ligger på.

Når kan utleier kreve at leien økes?

Utleier kan kun en gang i året kreve at leien økes i samsvar med konsumprisindeksen. Det vil si, om du begynte å leie leiligheten 1. august 2022, kan utleier tidligst øke leien 1. august 2023, og igjen tidligst øke den 1. August 2024. Leien MÅ ikke øke, men det er en mulighet som foreligger. For at leien skal kunne økes må varsel om dette komme minst en måned før økningen skal skje. I noen avtaler kan det stå at denne forandringen vil skje automatisk. Om dette er tilfellet vil det fortsatt være et krav om en måneds varsel før leien justeres. Dette vil være viktig å sjekke før en skriver under på leiekontrakten.

Sjekk hvor mye konsumindeksten tilsier at ditt leieobjekt kan ha økt eller redusert i leiepris her.

Kan utleier øke leien min på grunn av økte kostnader for strøm?

Det enkle svaret er nei, utleier kan ikke øke leien din på grunn av økte kostnader knyttet til strøm, snømåking av vei eller komvmunaleutgifter. De eneste unntakene som husleieloven oppstiller er justering av leie på grunnlag av årlig indeksregulering og regulering til gjengs leie hvert tredje år.

Leier du hybel eller leilighet? Dette er viktig å huske på.

Enten om du skal flytte ut for første gang, eller du bare ønsker et nytt sted å leie er det viktig å passe på å ikke bli lurt i utleiemarkedet. Det finnes i dag flere og flere eksempler på dårlige leiligheter, useriøse utleiere og svindelforsøk i utleiemarkedet.  Å leie en leilighet kan potensielt koste deg masse penger og tid om forholdene ikke er ryddige. Her er en oversikt over de viktigste tingene å huske på når du leier, slik at du ikke får noen uønskede overraskelser.

separasjon, boligen solgt, Holde tilbake leia

 

Ta bilder av mangler og feil

Å undersøke leiligheten for mangler og feil kan du allerede begynne med på visning. Ta da bilder om du ser noen mangler eller feil. En leietaker har en undersøkelsesplikt for å sikre seg at leieobjektet er i den standarden en kan forvente. Det kan tenkes at en utleier prøver å kreve erstatning for en skade/mangel som hadde oppstått før du i det hele tatt var leietaker! Da vil et bilde av mangelen være til god hjelp. I dag vil de fleste telefoner automatisk registrere datoen bildet er tatt. Du som leietaker kan derfor bevise at skaden eller mangelen forelå før du tok over.

Gi beskjed til utleier om du oppdager mangler

Så fort du ser mangler er det viktig å si ifra til utleier. Det er viktig å få det dokumentert at det ikke var du som er grunnen til at mangelen oppsto. Dersom du ikke sier ifra om mangler, kan du risikere at utleier bruker depositumet ditt for å dekke kostnadene med å få det fikset. Dersom manglene er vesentlige og blir oppdaget i ettertid av overtagelsen og signeringen av leiekontrakten, kan dette være en grunn til at man ønsker å avslutte leieforholdet. 

Sjekk hvem du leier av

Det kan være lurt å ta et raskt google-søk og se hvem du leier av. Er det en som leier ut mange leiligheter eller en privatperson? Leier du av et utleiefirma, så kan det være lurt å sjekke anbefalingene før du skriver under på en leiekontrakt. Leiemarkedet er stort, og det kan være folk der ute som er ute etter å utnytte deg.

Fellesutgifter i et sameie

Hvordan fellesutgifter skal fordeles mellom seksjonseierne er et spørsmål som stadig dukker opp. Må alle være med å betale alle fellesutgiftene? Eller er det bare de av sameierne som blir påvirket av tiltaket som må betale? Fordeling av fellesutgifter kan fort være med på å skape uenighet innad i sameiet. Her er en liten oversikt over det viktigste å være klar over ved fordeling av fellesutgifter.

avhendingsloven, ujevnt dekke, garasje, vann, fall mot sluk, kaldtvann, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie, balkonger og terrasser, støy fra avløpsrør, branntiltak, korttidsutleie, depositumspengene, økte kostnader, bolig, eierbrøk, dispensasjon, utleie

Hovedregelen er at fellesutgifter skal fordeles mellom seksjonseierne ut fra sameiebrøken. I et sameie kan det tenkes at alle har samme sameiebrøk, eller at den er forskjellig ut ifra arealet man selv eier, eller bruken av sameieobjektet. Sameiebrøken representerer den enkeltes sameiers eiendel i sameiet.

Det finnes ikke noen regler for hvordan sameiebrøken skal fastsettes, men det er lovpålagt at det må fastsettes en sameiebrøken for hver seksjonseier. Fellesutgiftene skal som utgangspunkt IKKE fordeles likt mellom alle sameierne, med mindre sameiebrøken tilsier så. Det er sameiebrøken som er utslagsgivende for fordelingen av fellesutgiftene. Dette inkluderer vedlikeholdsutgifter, utgifter for vaktmestertjenester og andre tenkelige utgifter som kan komme et sameie til gode.

Det er ikke lov at styret i et sameie bestemmer at hele sameie skal betale for oppussingen av en privat leilighet, eller annet som bare vil være til fordel for en sameier.

En snever unntaksregel

Det finnes en unntaksregel for når fellesutgifter ikke skal fordeles i henhold til sameiebrøken. Unntaksregelen for fordeling av fellesutgifter er svært snever, og skal først og fremst kun brukes i situasjoner der det er snakk om nye installasjoner. Når det foreligger særlige grunner kan en deling av fellesutgifter skje på bakgrunn av nytte og forbruk. Dette skal kun skje i de tilfeller der resultatet av utgiften ikke kommer alle i sameiet til gode.

Hvordan og hvorfor bør man slå sammen sameier?

I enkelte tilfeller kan det lønne seg å slå sammen sameier. I denne artikkelen vil du få en oversikt over hva man må huske på under planleggingen av en sammenslåing, samt hvilke krav eierseksjonsloven stiller til denne prosessen.

diskriminering, nabostøy, mangler, boligen er mindre, barnets beste, brannsikkerhet, si opp, leieforholdet, leietaker, utleier, skattefritt, sameier

Hvorfor slå sammen sameier?

Utbygging av større boligprosjekter gjennomføres gjerne over tid, med to eller flere runder med salg og bygging. For at utbyggeren skal ha den nødvendige kontroll, organiseres ofte de ulike boligblokkene i ulike eierseksjonssameier. Hver av disse sameiene vil trenge sitt eget styre, sin egen økonomi med tilhørende behov for regnskapsfører og vil over tid kunne ende opp med avvikende vedtekter. Dette vil være både dyrt og tidkrevende, og det vil derfor i mange tilfeller være gunstig å slå sammen sameiene.

Ofte deler flere sameier på veier, utearealer og parkeringsplasser. Når flere sameier med ulike styrer og vedtekter skal samarbeide om driften av slike områder, kan driften bli komplisert. Å slå sammen sameier vil derfor kunne medføre bedre organiserte enheter og enklere drift. Ved større sameier vil man også kunne få stordriftsfordeler som lavere drifts- og vedlikeholdskostnader, samt bedre pris på innkjøp av eksterne tjenester.

Hva må man tenke på om man vurderer å slå sammen sameier?

Om man vurderer å slå sammen sameier er det viktig å se på sameiebrøkene i de sameiene som vurderes slått sammen. Brøken i et sameie er viktig fordi den gir uttrykk for hvilken eierandel hver enkelt seksjonseier har. Selv om man slår sammen flere sameier skal seksjonseierne beholde sin relative verdi i det nye sameie. Det er derfor viktig at man sammen finner en måte å regulere dette på i det nye sameiet. Kommer man ikke til enighet er utgangspunktet i eierseksjonsloven at man fastsetter brøken etter areal.

Sammenslåing av sameier

Før sammenslåing av to eller flere sameier er det viktig å planlegge prosessen godt og gi informasjon til seksjonseierne i god tid. For at sameier skal kunne slås sammen må det fattes et vedtak i årsmøtet til hvert enkelt sameie. Eierseksjonsloven oppstiller minstekrav til hva som skal være med i innkallingen, samt skje under et slikt årsmøtet. Det stilles for eksempel krav til at seksjonseierne skal få tilstrekkelig informasjon til å ta et velbegrunnet valg om sammenslåing. Det kreves således at det fremlegges informasjon om hvordan sameiebrøken vil bli, samt hvilke vedtekter som vil gjelde. Regnskapet for hvert enkelt sameie som skal være med på sammenslåingen må også fremlegges.

Ekstinksjon av rettigheter i fast eiendom

Et grunnleggende prinsipp i norsk eiendomsrett er at “ingen kan overføre bedre rett enn han selv har”. Det betyr at hvis A overfører en rettighet til B, kan ikke B få en en “bedre rett” enn den A hadde. Reglene om ekstinksjon kan imidlertid føre til unntak fra dette utgangspunkt.

høy hekk, veirett, beitejorde, plastavfall, prisavslag, odelsrett, åsetesrett, ekstinksjon

Ekstinksjon

Ekstinksjon innebærer at den som erverver en rettighet i fast eiendom, i enkelte tilfeller kan utvide den tidligere retten, slik at vedkommende får større eller bedre rett enn det avhenderen hadde adgang til å overføre. For at man skal kunne ekstingvere en annens rett, må avtalen om overføring av rettigheten være gyldig og avhenderen må anses legitimert når det gjelder den aktuelle rettigheten. I tillegg kreves det at den som ekstingverer må ha vært i god tro, noe som innebærer at vedkommende ikke kan ha visst eller burde ha visst om omfanget av den tidligere retten.

Hva må man gjøre for å verne seg mot ekstinksjon av rettigheter til fast eiendom?

Når man sikrer en rettighet ved tinglysning, oppnår man rettsvern. Det innebærer at man sikrer seg mot ekstinksjon, og at en senere erverver som hevder å ha fått den samme rettigheten, ikke kan anses for å være i god tro.

Illustrerende for betydningen av tinglysning er en sak fra Borgarting lagmannsrett (LB-2019-159952). I denne saken hadde den første kjøperen av en seksjon i et sameie fått enerett til parkeringsplass og til å oppføre en garasje der. Rettighetene ble imidlertid ikke tinglyst. Da det ikke kunne bevises at de senere kjøperne hadde fått informasjon om dette, og derfor var i god tro når de tinglyste kjøpene sine, var eneretten til fellesarealet ekstingvert.

Hva om en rettighet ikke kan tinglyses?

Ikke alle rettigheter i fast eiendom kan tinglyses. Utgangspunktet er da at den som erverver en rett først, som hovedregel vil gå foran den som erverver rettigheten senere. Til tross for dette kan imidlertid rettigheter i fast eiendom ekstingveres, men det må da “sterke grunner” til.

Trenger du hjelp i en lignende sak?

Ta kontakt med oss dersom du lurer på om du har ekstingvert en rett, eller om du kan ha mistet en rett ved ekstinksjon. Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om ekstinksjon. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring