Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Author: a2n_adm

Selger hadde ikke informert om svank i stuetaket – mangel

Posted on by Hanne Helene

En selger ved et boligsalg hadde selv fikset en svank i stuetaket. Selger hadde særlig kompentanse til å gjennomføre arbeidet, men hadde hverken fått offentlig godkjenning eller informert kjøperen. Dette er en mangel.

Hadde selv ordnet svank i stuetaket

Den tidligere eieren av boligen hadde fjernet noen takstolper i stuen, for å få bygget et loft. Dette forårsaket en svakhet i den bærende konstruksjonen i boligen, og en svank i stuetaket/loftgulvet. Den nåværende selgeren forsøkte å selv rette opp i feilen ved å jekke opp taket 2-3 centimeter og forsterke dragene. Taket i stuen var fortsatt i dårligere stand enn det en kjøper kunne forvente.

Selgeren innrømmer at det er usikkerhet rundt om arbeidet som ble gjort var godkjent hos bygningsmyndighetene. Det ble imidlertidig bekreftet senere at det aldri var søkt om noe godkjenning for utbyggingen.

Krevde heving av boligkjøpet – Vant saken fullt ut

Posted on by Hanne Helene

En av våre advokater bisto nylig en kjøper i kravet om å få heving av boligkjøpet. Kravet om heving ble fattet etter at kjøper oppdaget flere mangler ved huset etter overtagelsen. Kjøpet ble hevet og kjøperne vant saken fullt ut – med hjelp fra Osloadvokatene.

skjønnssak, drenering, ujevnt dekke, garasje fuktskader, salg av bolig, felles bolig, råte, garasjeport, dispensasjon

Saken følger den gamle avhendingsloven, da kjøpeavtalen ble inngått før 01.01.2022.

Sakens bakgrunn

Selger og kjøper var enig i en rekke punkter. De var enig i at det forelå mangler ved brannsikring mot nabo etter tilbygg, at det var mangler på baderommene i både 1. og 2. etasje, at det var manglende drenering og mangelfull installering av ildsted. Selgeren mente at disse mangelen tilsa at det burde bli et prisavslag – kjøper ønsket heving av boligkjøpet.

Kjøper mente at boligen var i en vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med. De mente også at selgeren holdt tilbake eller hadde gitt uriktige opplysninger til kjøperen om flere av de anførte manglene. Mangler som kjøperen mente forelå, men som selger motsa seg var sviktende bæring som fører til heng i stuetaket og skjeve gulv på loftet, fukt- og råteskader på vinduer og fukt- og råteskader i underetasjen grunnet mangelfull drenering, mangelfullt utført elektrisk anlegg, mangelfull tetting av yttervegger, mangelfullt avløpsanlegg og manglende søknad om bruksendring for seksjon.

Det ble hentet inn to firmaer for å gjennomføre en grundig gjennomgang av boligen, det elektriske anlegget samt andre mangelfulle forhold. Rapporten viste at det forelå utbedringskostnader til omtrent 2,5 millioner kroner. Etter denne rapporten fikk kjøperne tilbud om 1 million kroner fra forsikringsselskapet, som selgeren hadde skrevet eierskifteforsikring hos. Kjøperne takket nei til tilbudet, og tok saken videre til tingretten.

Tingsrettens vurdering om heving av boligkjøpet

Tingretten kom frem til at manglene var så omfattende at det måtte bli gjennomført heving av boligkjøpet. Kjøper fikk ikke innvilget kravet om at fukt- og råteskader ved vinduer var en mangel. Retten mente at dette var naturlige skader, som kjøper selv kunne tenke seg frem til da vinduene var over 40 år gamle. Kjøper fikk medhold på alle punkter.

Jeg ønsker meg en hekk – Hvilke regler gjelder?

Posted on by Hanne Helene

Ønsker du deg en hekk mellom deg og naboen – her er en oversikt over de viktigste reglene du må følge. En hekk kan ofte skape konflikt mellom naboer, og det er derfor viktig å passe på at man følger reglene og holder en god kommunikasjon.

Grannegjerdeloven som utgangspunkt

Ønsker man å bruke en hekk som et gjerde mellom sin egen eiendom og naboen, må man følge reglene i grannegjerdeloven. Det er grannegjerdeloven som regulerer tilfeller der en av naboene ønsker å sette opp et gjerde for å tydeliggjøre eiendomsgrensene, minske innsyn eller annet.

Utgangspunktet i loven er at en grensehekk må oppføres i delingslinjen mellom de to eiendommene. Det som er viktig er at hekken ikke plasseres lenger inn på eiendommen enn det den gjør på egen eiendom. Det er også en regel om at hekken ikke skal lenger inn på naboeiendommen enn 0,5 meter.

Som naboer kan man selvfølgelig avtale seg bort fra lovbestemmelsene i grannegjerdeloven. Det er da et krav om at begge naboene er enige.

En hekk må settes opp på egen regning

Den naboen som ønsker en hekk vil være ansvarlig for de kostnader som følger. Initiativtaker vil også være ansvarlig for en vesentlig del av det fremtidige vedlikeholdet og utgiftene.

Hvor høy kan hekken være?

Det står ikke nedskrevet noen regler om hvor høy en grensehekk kan være. Om en grensehekk er for høy vil nok være en konkret vurdering. Man kan tenke at hekken er for høy om den dekker til sol, bærer preg av manglende vedlikehold eller på annen måte er sjenerende.

Opplysningsplikten ved boligsalg

Posted on by Hanne Helene

I Norge finnes det regler om hva en selger må opplyse om under et salg av bolig – den såkalte opplysningsplikten ved boligsalg. Denne plikten er helt sentral for å sikre et sikkert og trygt marked. Kommer det frem i ettertid av kjøpet at opplysningsplikten ikke har vært overholdt, kan en kreve erstatning, heving av kjøpet eller/og fiksing av manglene som er oppdaget.

samvær, næringslokale

Hva sier loven om opplysningsplikt ved boligsalg?

En kjøper skal kunne være trygg på at en har fått opplysninger om mangler ved eiendommen. En selger har en plikt til å passe på at kjøperen mottar enhver informasjon om eiendommen som vil være nødvendig for å ta en ordentlig vurdering  eiendommens standard. Det stilles et krav til selger om å tilegne seg den informasjonen som vil kunne være nyttig for en kjøper. Det er ikke bare informasjonen som selgeren har som faller inn under opplysningsplikten, men også kunnskap som selger burde hatt.

Kjøper sin undersøkelsesplikt

Kjøper har en plikt til å undersøke boligen før en kjøper den. Er det noe som åpenbart er galt, skal kjøper undersøke det nærmere. Det hjelper ikke da å komme i senere tid med et krav om erstatning eller prisavslag. Ser man mangelen på visning, og man fortsatt velger å kjøpe boligen, har man selv valgt å ta risikoen.

Undersøkelsesplikten ved boligsalg viker for selgerens opplysningsplikt. Det vil si at om selgeren burde ha fortalt om mangelen, har det ikke noe å si om den til dels var synlig på visning.

Uriktig informasjon

Det er ulovlig for selger å gi kjøper uriktig informasjon. Det er tre vilkår som må være oppfylt for at den uriktige informasjonen er ulovlig. Den må ha vært konkret, må i en viss utstrekning være spesifisert og kjøper må ha hatt grunn til å stole på opplysningene. En kjøper må selv gå inn i et salg med baktanken om at selgeren ønsker å selge. Man kan derfor ikke ta alt en får av informasjon med god tro.

Opplysningsplikt ved boligsalg sitt innvirkningskrav

Opplysningene som selger har tilbakeholdt må ha hatt en innvirkning på salget. Det vil si at om salget ikke hadde vært inngått om kjøper visste om manglene, har opplysningssvikten hatt en innvirkning. Om salget fortsatt hadde blitt gjennomført, men med andre vilkår – som redusert pris – har opplysningssvikten hatt en innvirkning.

Hva betyr rentes renter?

Posted on by Hanne Helene

Med rentes renter menes det at man beregner renter på opptjente renter. I denne artikkelen vil du få en oversikt over hva, og hvordan rentes renter fungerer.

skilsmisse, ektefellebidrag, Korona yrkessykdombarnet bo, gjøre sagt opp, Yrkesskade,, fusk, Tapt inntekt yrkesskade, renter etterbetaling, psykisk lidelse NAV, psykisk lidelse, ung ufør, tjene uføretrygd, erstatning yrkesskade

Hva er rentes renter?

Rentes renter innebærer at det regnes renter av det opprinnelige beløpet og påløpte renter, istedenfor at det bare regnes renter av det opprinnelige beløpet. Enkelt forklart innebærer altså rentes renter at man beregner renter på opptjente renter.

Hva er forsinkelsesrenter?

Posted on by Hanne Helene

Når en pengefordring misligholdes påløper det forsinkelsesrenter. Forsinkelsesrente kan kreves for alle typer kontrakter.

krav skilsmisse, Krav sluttpakke, krav yrkesskade, hva er en yrkesskade, arbeidsavtaler, arbeidstidsordning, tilbakekjøpsrett, aksjer, skilsmisseoppgjør

Forsinkelsesrenter

Forsinkelsesrenter kan kreves for alle typer kontrakter der den ene parten har en betalingsplikt og ikke oppfyller denne rettidig. Formålet med forsinkelsesrenter å er kompensere for fordringshaverens tap, og hindre betalingsmislighold.

Forsinkelsesrenter begynner å løpe fra forfallsdag når denne er fastsatt i forveien, og ellers fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Påkrav er et varsel til skyldneren om å betale et krav. Påkrav kan sendes elektronisk dersom skyldneren uttrykkelig har godtatt dette.

Hva er avsavnsrenter?

Posted on by Hanne Helene

Avsavnsrenter er en renteform som skal kompensere for utilsiktet kreditt der betingelsene for forsinkelsesrenter ikke er oppfylt. I denne artikkelen vil du få en oversikt over hva avsavnsrenter er, og når du kan kreve det.

samboerkontrakt, samboeravtale, masseoppsigelse, undersøkelsesplikt, ekspropriasjon, konkurranseklausuler, avsavnsrenter

Avsavnsrenter

Avsavnsrenter er en renteform som skal kompensere for utilsiktet kreditt. Dette innebærer at avsavnsrenter ofte er aktuelt i tilfeller hvor man ikke er klar over at man har et krav, eller i tilfeller der en person har hatt tilgang til en sum penger som han eller hun egentlig ikke hadde krav på.

Avsavnsrenter fungerer som kompensasjon for å ha hatt tilgang til penger man egentlig ikke hadde krav på. Videre skal avsavnsrenten ivareta korreksjonshensynet og rettferdighetshensynet. Verdien av penger endrer seg kontinuerlig, og det er dermed rimelig at den som har krav på pengene i alle fall tilkjennes avsavnsrenter tilsvarende inflasjonen som har vært.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring