Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Tag: Advokat

Hvordan bevise at selger har tilbakeholdt informasjon?

Posted on by Hanne Helene

Av avhendingsloven følger det at selger plikter å opplyse om negative forhold ved boligen som kan ha betydning for kjøpsavtalen. Disse opplysningene kan fremkomme skriftlig i salgsdokumentasjonen eller muntlig på visning. For å unngå at det oppstår misforståelser om hva som har blitt sagt anbefales det at selger sørger for at negative opplysninger fremgår klart og tydelig i salgsoppgaven.

 

Hva om det ikke er selger, men megler eller takstmann har gitt opplysninger om boligen som ikke stemmer?

Megler og takstmann er selgers hjelpere. Dersom selger eller megler har gitt en opplysning til kjøper som er feil, vil selger kunne bli ansvarlig for dette selv om selger selv ikke har gitt opplysningen. Man sier at det foreligger identifikasjon mellom selger og selgers hjelpere.

 

Hva om selger benekter å ha visst om feilen?

I saker hvor kjøper oppdager at selger har tilbakeholdt informasjon om en mangel ved boligen, vil selger ofte benekte at hen har hatt kunnskap til feilen. I slike tilfeller kan det være behov for juridisk bistand for å få veiledning om hvordan man som kjøper best kan gå frem.

I tilfeller hvor det er ord mot ord må det foretas en konkret vurdering av sannsynligheten for at selger har visst om mangelen ved boligen før boligen ble solgt. Det er kjøper som må sannsynliggjøre at selger har visst om feilen. I vurderingen vil det blant annet kunne legges vekt på hvor lang tid det har gått fra overtakelsen og til kjøper selv oppdaget forholdet, hvor lenge mangelen har vært tilstede ved boligen ( her kan en fagkyndig vurdering gjerne hjelpe) og om selgers hjelpere ( takstmann, megler) må eller burde ha sett feilen på sine befaringer før salget.

Har du opplevd at NAV har overprøvet legens vurdering?

Posted on by a2n_adm

Mange opplever at saksbehandlerne i NAV ikke legger tilstrekkelig vekt på legens vurdering, og kanskje til og med går imot den. Dette kan virke uforståelig og belastende for en person som av legen ikke er ansett for å være i stand til å jobbe.

NAVs utredningsplikt

Saksbehandlere i NAV har en plikt til å utrede saken din så godt som mulig. Dette innebærer at all relevant informasjon må tas med i vurderingen. Dersom denne utredningsplikten ikke er oppfylt skal det foretas en ny vurdering av saken din.

NAV overprøvde legens vurdering – vant frem i trygderetten

En kvinne som var ansatt i en kommunal barnehage ble sykmeldt, men mistet retten til sykepenger etter 8 uker fordi hun ikke prøvde seg i arbeidsrelatert aktivitet. Legen hennes hadde imidlertid sendt legeerklæring til NAV som sa at hun av medisinske grunner ikke var i stand til å prøve seg i arbeidsrelatert aktivitet. Dette innebar at saksbehandlerne i NAV i realiteten overprøvde legens medisinske vurdering.

Saksbehandlingsfeil

Trygderetten (TRR-2013-1208) mente at i en slik situasjon hvor behandlende lege hadde vurdert kvinnen som forhindret fra å delta i arbeidsrelatert aktivitet, og NAV vurderte å overprøve dette, burde NAV bedt legen om en nærmere begrunnelse for sitt standpunkt. Når NAV overprøvde den medisinske vurderingen til legen uten å få en slik nærmere begrunnelse, var dette en saksbehandlingsfeil fordi saken ikke var godt nok opplyst. Dermed ble avslaget opphevet og saken ble sendt til ny behandling hos NAV.

Når slike feil blir begått, kan det føre til enkeltpersoner taper retten til sykepenger, arbeidsavklaringspenger ol. Det er derfor viktig at du tar kontakt med en advokat som vil vurdere om avslaget er rettmessig.

Har du fått avslag fra NAV? – Fri rettshjelp

Hvis du har fått avslag fra NAV kan du ha rett til fri rettshjelp hos Osloadvokatene. Våre advokater vil søke om fri rettshjelp for deg.

I saker der du har fått avslag fra NAV vil inntektene ofte være lave, slik at vilkårene for fri rettshjelp er oppfylt. Det kan ha betydning om samboeren/ektefellen din har en høy inntekt, eller om du har en høy formue. Advokaten hos Osloadvokatene vil gjennomgå reglene med deg i første møte her, slik at du kan være trygg i forhold til advokatutgifter. I saker der du får fri rettshjelp er det likevel en egenandel.

Vederlagskrav og økonomisk oppgjør etter endt samboerskap

Posted on by a2n_adm

Det økonomiske oppgjøret etter endt samboerskap kan ofte være vanskelig og anstrengende. I en dom fra Frostating lagmannsrett, vurderte retten hvorvidt mannen hadde krav på vederlagskrav som følge av at han hadde høyere inntekt og således bidratt mer til samboerparets økonomi.

Saken gikk som følgende

Dommen tas til inntekt for at det i langvarige samboerforhold hvor den ene tar seg av barn, og den andre innehar det økonomiske hovedansvaret, skal mye til for å tilkjenne vederlagskrav til den som i det vesentlige stod for tilførsel av økonomiske midler.

Tvist om parets felles bolig

Ved endt samboerskap hadde partene inngått en avtale om fordeling av eiendeler og gjeld. I denne avtalen ble kvinnen tildelt den felles bolig. Her skulle også barna bo fast. Det fremgikk videre av avtalen at partene eide den felles bolig med en halvpart hver. Mannen skulle overta bil, hytte og aksjer. Avtalen åpnet for fremsettelse av vederlagskrav innen en gitt frist, dvs. at mannen tok forbehold om fremsettelse av vederlagskrav i etterkant av avtaleinngåelsen.

Krav om høyere eierandel i den felles bolig

I etterkant av avtaleinngåelsen anførte mannen at han måtte ha en høyere eierandel i huset enn det som fulgte av avtalen. På grunnlag av økonomiske beregninger hevdet mannen at han var eier av 82,88% av eiendommen, mens kvinnen eide 17,2%.

Lagmannsretten la til grunn at kravet klart ikke kunne føre frem. Den inngåtte avtalen anga tydelig at partene eide hver sin ideelle halvdel av huset. Avtalen sa også at eiendommen skulle tilfalle kvinnen mot at hun overtok gjelden. Den var på dette punktet klar, og det forelå ikke grunnlag for noen annen tolkning enn den som fulgte av ordlyden i avtalen.

Dommen illustrerer på dette punkt viktigheten av klare samboeravtaler.

Urimelig avtale etter avtaleloven § 36?

Neste spørsmål var hvorvidt avtalen måtte settes til side som urimelig etter avtaleloven § 36. Til dette bemerket lagmannsretten at innholdet i avtalen var klart. Den fremsto ikke som urimelig. Det hadde også betydning at mannen hadde vært representert av en advokat, som må forutsettes å ha gitt han de råd han trengte.

Muntlige avtaler er like bindende som skriftlige

Posted on by a2n_adm

Høyesterett har i dommen inntatt i Rt. 1998 s. 946 (s. 958) uttalt at muntlige avtaler er bindende med mindre annet følger av lov, avtale eller er forutsatt mellom partene.

Utgangspunktet i norsk rett: muntlige avtaler er bindende

Utgangspunktet og hovedregelen i norsk rett er at det ikke gjelder noe formkrav ved inngåelse av avtaler. Avtale kan følgelig anses inngått når det foreligger klare partsutsagn eller andre forhold som underbygger at partene har ment å binde seg til et avtaleforhold, eller den ene part har handlet slik at medkontrahenten har rimelig grunn til å tro at avtale er inngått.

Når kreves skriftlighet?

Eksempel på avtaler som krever skriftlighet er kausjonsavtaler, jf. finansavtaleloven §§ 46 og 61 og avtale om tomtefeste, jf. tomtefesteloven § 5.

En konkret vurdering

Høyesterett har i flere avgjørelser ut fra en konkret vurdering lagt til grunn at partene blir bundet når de er blitt enige om alle vesentlige punkter i en avtale, selv om ikke alle forhold er avklart, og selv om ikke undertegnet avtale foreligger.

Bevisproblemer

En svakhet ved muntlige avtaler er imidlertid at slike avtaler bevismessig står svakt. Blir det uenighet om det er inngått muntlig avtale, og eventuelt hva avtalen omfatter, ender partene gjerne opp i en situasjon hvor man står ord mot ord. I slike tilfeller er det viktig å ha bevis på at det er inngått en muntlig avtale. Vitner eller dokumentasjon på avtale kan i slike tilfeller være helt avgjørende. Det er derfor å anbefale nedtegnelse av avtaler skriftlig, eller inngåelse av avtaler på en måte som gjør avtalen etterviselig.

Har du penger utestående og vanskeligheter med å drive de inn?

Posted on by a2n_adm

Det kan være en belastning å kreve inn utestående penger fra noen som ikke har til hensikt å betale tilbake. Typisk er at det gis stadige lovnader om tilbakebetaling, men uten at noe skjer. Har du penger utestående hos en person eller et firma, kan det være nyttig å benytte seg av en advokat til å inndrive kravet.

Hva kan gjøres ved penger utestående?

Hvis noen skylder deg penger og ikke betaler deg tilbake, må du skaffe deg tvangsgrunnlag. Dette vil advokaten din ordne for deg. Når du har et tvangsgrunnlag kan kravet ditt tvangsfullbyrdes. Tvangsfullbyrdelse er en rettslig inndrivelse av pengekravet ditt med namsmannens bistand. Møter namsmannen motstand under gjennomføring av saken, kan namsmannen bruke nødvendig makt, for eksempel ved å ta med seg saksøktes bil i forbindelse med tvangssalg. Inndrivelse av utestående penger kan imidlertid være en omfattende prosess, og vi anbefaler deg derfor å ta kontakt med advokat på et tidlig stadium i prosessen.

Saksgangen ved inndrivelse av utestående penger

  • Påkrav
    Etter at pengekravet har oppstått må du starte med å sende et påkrav. Et påkrav er et dokument som dokumenterer og spesifiserer betalingssted og forfall for et pengekrav. Påkravet er særlig viktig fordi det gir myndighetene skriftlig bevis for at du har krevd betaling. Påkravet er altså helt nødvendig, selv om du uansett vet at motparten ikke vil betale.
  • Purring
    Betaler ikke skyldneren etter at du har sendt påkrav, er det vanlig å sende en purring. En purring kan sendes noen dager etter forfall, og denne utgjør siste betalingsoppfordring før rettslige skritt eller tvangsinndrivelse iverksettes.
  • Tvangsgrunnlag
    For å få tvangsfullbyrdet et krav må saksøkeren ha et tvangsgrunnlag. Et tvangsgrunnlag er først og fremst dommer, avgjørelser av forbrukertvistutvalget, rettsforlik og visse andre avgjørelser som har samme virkning som en dom, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-1.

Forliksrådet

Det vanligste tvangsgrunnlaget er dom. Forliksrådet kan behandle saken din dersom det er tale om et vanlig pengekrav under 125 000,-. Forliksrådet vil således gi deg dom for kravet, og du har dermed et tvangsgrunnlag. Er det derimot et bestridt krav over 125 000 kroner, vil bare tingretten kunne avsi bindende dom. Du må da starte med å skrive en forliksklage. Dette kan du gjøre på forliksrådets nettsider.

Hva slags krav kan utleier stille til husrommets stand ved avslutningen av leieforhold?

Posted on by a2n_adm

Det er en selvfølgelighet at husrommet skal være ryddet og rengjort ved overlevering til utleier ved avslutning av leieforhold. Husrommet skal videre være i samme stand som når leier overtok, med unntak av sedvanlig slitasje og elde. Vanlig slitasje og elde er altså noe utleier må akseptere. Det er imidlertid ikke helt klart hva som ligger i “vanlig” slitasje og elde, og slitasje utover dette må erstattes av leietaker.

Har leietaker en vedlikeholdsplikt?

Utgangspunktet er at utleier har hovedansvaret for vedlikehold av eiendom, bygning og husrommet. Leier har imidlertid en plikt til å sørge for vedlikehold av dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar som ikke er en del av den faste eiendommen, typisk kjøleskap. Leier må også sørge for nødvendig rengjøring og kontroll av røykvarslere og brannslukningsutstyr.

Erstatning når husrommet er i dårlig stand

Foreligger det slitasje utover det sedvanlige, eller er det mangler ved husrommet som ikke forelå ved leieforholdets start, kan utleier kreve erstatning fra leietaker. Erstatningen skal dekke kostnadene ved nødvendig utbedring.

Et vilkår for å kreve erstatning i slike tilfeller, er at utleier fremsetter kravet om erstatning innen rimelig tid etter at han fikk eller burde fått kjennskap til forholdet. Osloadvokatene anbefaler å fremsette en skriftlig reklamasjon innen to uker etter at leieforholdet opphørte.

 

 

Jeg ønsker utkastelse av leietaker – hvordan går jeg frem?

Posted on by a2n_adm

Ønsker du utkastelse av leietaker er det viktig å ha kjennskap til reglene som regulerer i hvilke tilfeller det foreligger grunnlag. Tar du saken i egne hender uten å følge prosedyren for utkastelse, vil det foreligge ulovlig selvtekt etter straffeloven § 346. Overtredelse kan medføre bøter eller fengsel i inntil tre måneder.

Namsmannen kan gjennomføre utkastelse

Namsmannen har myndighet til å gjennomføre utkastelse, forutsatt at det foreligger et tvangsgrunnlag. Tvangsgrunnlag kan være en rettskraftig dom eller rettsforlik.

I leieforhold er det også mulighet til å gå rett til namsmannen, som følge av at at tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav oppstiller et særlig tvangsgrunnlag i disse tilfellene:
Særlig tvangsgrunnlag for fravikelse av fast eiendom er dessuten:

Skriftlig avtale om leie som inneholder vedtagelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt. Det skal gå fram av varselet etter § 4-18 at tvangsfullbyrdelse kan unngås dersom leien med renter, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres.

Tilfeller hvor det kan foreligge grunnlag

  • Leietaker ikke betaler husleien, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3.ledd bokstav a.
  • Leieperioden er utløpt uten at leietaker flytter, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav b (c).
  • Leietaker er sagt opp, men flytter ikke, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav c.
  • Leietaker oppfyller ikke bestemmelsene i avtalen, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav d.
  • Okkupasjon eller ulovlig besittelse, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav e (c).

Slik går du frem

Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 at varsel om utkastelse skal sendes skriftlig til leietakeren. Varselet skal gi leier oppfordring om å flytte innen to uker. Det skal videre opplyses om at utkastelse vil bli begjært dersom kravet ikke blir oppfylt.
Har ikke leietakeren flyttet innen to uker etter at varsel om utkastelse ble sendt, skal det sendes begjæring om utkastelse til namsmannen.

Begjæring

Begjæring om utkastelse skal sendes til namsmannen dersom den er begrunnet i betalingsmislighold, at leietiden er utløpt eller oppsigelse. Er grunnlaget for utkastelsen derimot heving eller andre besittelsesforhold utenfor husleieloven, skal begjæringen oversendes til tingretten.
Begjæringen skal inneholde navn på saksøker og saksøkt, og videre opplyse om hvilket særlig tvangsgrunnlag som påberopes. Det særlige tvangsgrunnlaget må dokumenteres.

Når begjæringen er oversendt til  namsmannen, vil leietaker få anledning til å uttale seg innen 14 dager. Deretter fattes beslutning om hvorvidt begjæringen skal etterkommes eller ikke.

Hvem er ansvarlig for radon i sameier?

Posted on by a2n_adm

Borgarting lagmannsrett har lagt til grunn at høyt radonnivå i boligen kan utgjøre en mangel som kan gi hevingsgrunnlag. Hvem er ansvarlig for radon i eierseksjonssameier?

Hva er radon?

Radon er en giftig og kreftfremkallende gass som siver opp gjennom berggrunnen. Gassen er den nest hyppigste årsaken til lungekreft (etter røyking), og den anslås å forårsake rundt 300 dødsfall hvert år i Norge.

Statens strålevern anbefaler så lave radonnivåer som mulig, og innenfor anbefalte grenseverdier. I 2009 var tiltaksgrensen på 100bq/m3. Overstiges denne grensen i ett eller flere oppholdsrom bør det iverksettes tiltak for å redusere radonnivået. Maksimumsgrenseverdien er 200bq/m3. Radonnivået bør alltid være lavere enn dette nivået.

Tiltaksgrensen og maksimumsgrenseverdien er forskriftsfestede krav for utleieboliger, jf. strålevernforskriften § 6 femte ledd.

Slik måler du radonforekomst i boliger

Hvem er ansvarlig for radon i sameier?

I sameier har den enkelte seksjonseier ansvar for det indre vedlikeholdet av sin leilighet, mens sameiet har ansvar for vedlikehold av fellesareal og bygningsmassen.

Dersom det konstateres et høyt radonnivå i eierseksjonssameiet, er det sameiet sitt ansvar å gjennomføre nødvendige tiltak for å redusere radonnivået. Dette ansvaret følger av sameiets vedlikeholdsplikt, noe som medfører at den uheldige seksjonseieren i første etasje, ikke alene skal være ansvarlig for gjennomføring av tiltak.

Styret er ansvarlig for tiltak

I eierseksjonssameier har styret ansvar for forsvarlig vedlikehold. Vedlikeholdsplikten omfatter også plikt til å sikre et radonnivå som Statens Strålevern angir som forsvarlig. Styret kan således være forpliktet til å gjennomføre tiltak anbefalt at Statens Strålevern.

Kan et sameie ta opp lån og hvilke regler gjelder?

Posted on by a2n_adm

I eierseksjonssameier kan det ofte oppstå behov for å gjennomføre større vedlikeholdsprosjekter og andre investeringer. De aller fleste sameier vil i slike tilfeller måtte ta opp lån. Hvilke regler gjelder for låneopptak i sameie?

Utgangspunktet er innbetaling fra sameierne

Den juridiske oppbyggingen av eierseksjonssameiet forutsetter at seksjonssameierne innbetaler månedlig a konto det beløp i felleskostnader som til enhver tid er nødvendig for å sikre tilstrekkelig vedlikehold av bygningen. Dette innebærer at dersom et sameie ikke har tilstrekkelig kapital til å sikre den nødvendige vedlikehold, må den enkelte sameier i utgangspunktet innbetale det som er nødvendig for å sikre vedlikeholdet. Den enkelte sameier er således selv ansvarlig for å dekke uforutsette utgifter som oppstår.

Sameierne hefter etter sameiebrøk

Det følger av eierseksjonsloven § 24 at sameierne kun hefter etter egen sameiebrøk. Dette betyr at en kreditor som ikke får dekning for sitt krav, vil måtte gå på hver og en sameier og kreve vedkommende for sin andel av felles gjeld. Dette skulle i teorien medføre at eierseksjonssameiet ikke har adgang til å oppta lån. Slik er det imidlertid ikke.

Relativt vanlig at eierseksjonssameier tar opp lån

I praksis ser vi at det forekommer ofte at eierseksjonssameier tar opp lån. Dette er typisk hvor det oppstår omfattende vedlikeholdsbehov, eller overraskende utgiftsposter av en viss størrelse. Det er bankenes praksis som her vil være avgjørende, slik at det gjerne er i gode tider at bankene er mest villige til å låne ut penger til eierseksjonssameier. Lånet ytes vanligvis med den sikkerhet at banken gis adgang til å betjene lånet ved belastning av sameiets felles konto.

Styrets beslutningsmyndighet

Dersom sameiet ikke har den nødvendige kapital til dekning av vedlikehold, antas det at styret har anledning til å oppta lån uten sameiermøtets samtykke. Er det ønskelig med en regulering av styrets adgang til å oppta lån, anbefales det derfor å vedtektsfeste at sameiermøtets samtykke er et vilkår for opptak av lån.

Det rettslige grunnlaget for styrets kompetanse til å oppta lån uten samtykke følger av sammenhengen mellom eierseksjonsloven §§ 40 og 23.

Fratakelse av foreldreansvar ved mistanke om vold i hjemmet

Posted on by a2n_adm

Ved mistanke om vold i hjemmet er fratakelse av foreldreansvar og samværsrett en nærliggende sanksjon.

Tannskader

Delt foreldreansvar

Foreldreansvaret skal være delt mellom foreldrene med mindre tungtveiende grunner tilsier at den ene forelderen bør ha dette alene. Ved vurderingen av om foreldreansvaret skal fratas vil domstolen ta utgangspunkt i hva som vil være til barnets beste; en konkret vurdering der det enkelte barns interesser og behov står i fokus.

Er forelderen skikket til å ha foreldreansvar?

Domstolen vil vurdere om det hefter personlige egenskaper ved forelderen som gjør at vedkommende ikke er skikket til å utøve foreldreansvar. Det legges videre vekt på graden av konflikt i forholdet mellom foreldrene, om barnet har bekymringsfulle reaksjoner etter samvær, og omsorgsforelderens helsemessige og sosiale situasjon. Det sentrale er hvorvidt forelderen er egnet til å ha foreldreansvaret.

Hva er til barnets beste?

Det er et grunnleggende synspunkt at det er et gode for et barn å ha kontakt med begge sine foreldre. Å ha kjennskap til sitt biologiske og kulturelle opphav er en del av barnets identitet og har stor egenverdi. Bare dersom samvær ikke anses å være til barnets beste skal domstolen avgjøre at det ikke skal være samvær.

Mistanke om vold i hjemmet

Det skal helt spesielle forhold til for at domstolen skal kunne nekte samvær. Fare for at barnet ved samvær med den ene forelderen utsettes for overgrep av fysisk, psykisk eller seksuell art er et vektig moment mot samvær. At barnet har vært vitne til vold anses også som et overgrep mot barnet, og kan ha påført barnet psykiske skader.

Domstolen vil her legge vekt på graden av vold som har blitt utøvet, den voldeliges evne til å erkjenne sin adferd og villigheten til å anstrenge seg for å endre adferden. Videre vil foreldrenes samarbeid seg i mellom, samt deres adferd mot barnet være et moment av stor betydning.

Er man blitt utsatt for vold fra nærstående kan dette være grunnlag for å kreve erstatning enten direkte fra skadevolder, eller fra det statlige Kontoret for voldsoffererstatning. Du kan lese mer om voldsoffererstatning her.

Bistandsadvokat og dekning av advokatutgifter

Dersom du har blitt utsatt for voldtekt, mishandling i nære relasjoner eller vold som har medført betydelig skade, har du krav på bistandsadvokat. Dette innebærer at kostnadene for advokat betales av det offentlige.
Det finnes også andre ordninger på fri rettshjelp knyttet til voldsoffererstatning. Vi vil ta en vurdering for deg på hvilke muligheter du har for å få dekket advokatutgiftene i din sak.

 

 

 

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring