Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Kategori: Eiendomsrett

Fikk heve kjøpet etter å ha byttet fra HELP til Osloadvokatene

Posted on by Hanne Helene

Du har fritt advokatvalg når du har boligkjøperforsikring i HELP. Det betyr at du kan velge en advokat fra Osloadvokatene, og Help betaler advokatkostnadene dine.

ektefellebidrag

Mangler ved boligkjøp

Kort tid etter kjøpet oppdaget samboerparet at det var mangler ved boligen. Manglene var så omfattende at de ønsket å heve boligkjøpet. Paret hadde boligkjøperforsikring hos HELP, som innebærer at man vil få advokatkostnader dekket ved en eventuell boligkjøpertvist. HELP ønsker som regel at man skal benytte seg av deres egne advokater, men man har fritt advokatvalg, og det er derfor fullt mulig å benytte seg av andre advokater.

Saken begynte med at klienten tok kontakt med oss i Osloadvokatene. Etter kort tid ble klienten kontaktet av HELP, som overtalte klienten til å bruke HELP sine advokater. HELP bisto ikke klienten tilstrekkelig, og klienten gikk derfor tilbake til oss i Osloadvokatene. Vi tok tak i saken umiddelbart og tok ut stevning med krav om heving.

Hvordan kan man kaste ut en sameier?

Posted on by Arne

Trenger ditt styre å kaste ut en sameier?

Osloadvokatene blir ofte kontaktet i saker hvor et styre har behov for å kaste ut en sameier. I slike saker er det viktig at styret følger fremgangsmåten i eierseksjonsloven.

tvangssolgt, dyr, sameier, borettslag

Advokat Tone Lise Seglem har lang erfaring med denne typen saker og kan bistå styret slik at ønsket resultat oppnås.

Misligholder sine forpliktelser

Dersom en seksjonseier misligholder sine plikter på en vesentlig måte, gir reglene om salgspålegg i eierseksjonsloven § 38 styret rett til å kreve at seksjonseieren selger sin seksjon og flytter ut.

Ettersom salgspålegg er en streng og inngripende sanksjon er det kun i særlige tilfeller bestemmelsen benyttes.

Krav om vesentlig mislighold

For at styret skal kunne gi en seksjonseier salgspålegg er det nødvendig å ta stilling til om eieren har gjort seg skyldig i et vesentlig mislighold.

Eksempler på forhold som kan utgjøre et vesentlig mislighold er:

  • Manglende innbetalte fellesutgifter
  • Støy
  • Vold
  • Bruk av seksjonen i strid med vedtektene
  • Ulovlig bruk av fellesarealer
  • Ulovlig dyrehold
  • Annen sjenerende oppførsel

I vurderingen må sameiets behov for trygghet, økonomisk sikkerhet og de andre beboernes trivsel avveies mot seksjonseierens interesser.

Viktig med god dokumentasjon og riktig fremgangsmåte

Beslutningen om salgspålegg skal tas av styret i hvert enkelt tilfelle. Et unntak fra denne regelen er små sameier med bare to seksjoner. I slike sameier kan en seksjonseier kreve salgspålegg overfor den andre seksjonseieren.

Skriftlig advarsel før man kan kaste ut en sameier

Før styret pålegger en seksjonseier å selge seksjonen, må det sendes en skriftlig advarsel. Advarselen må opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Advarselen bør videre konkretisere hva misligholdet går ut på. Det er viktig at styret kan dokumentere misligholdet og at dette har pågått over tid til tross for advarsler. Hovedgrunnen til at det skal gis en skriftlig advarsel er at seksjonseieren skal få muligheten til å gjøre endringer slik at man eventuelt kan unngå et salgspålegg.

Salgspålegg før man skal kaste ut en sameier

Etter en skriftlig advarsel er neste skritt å sende et salgspålegg. Salgspålegget må opplyse seksjonseieren om at boligen vil bli begjært tvangssolgt dersom hen ikke selv selger boligen innen fristen. Fristen for seksjonseieren til å selge boligen kan ikke settes kortere enn 6 måneder. Dersom seksjonseieren ikke har solgt seksjonen sin innen fristen som er gitt i salgspålegget, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg. Dersom seksjonseieren kommer med innvendinger mot tvangssalget som ikke er klart grunnløse, skal begjæringen om tvangssalg ikke gjennomføres uten behandling av saken i tingretten.

Denne typen saker vil ofte være dekket under sameiets forsikring

Saker som omhandler salgspålegg vil ofte omfattes av sameiets rettshjelpforsikring etter at tvist med seksjonseier har oppstått. Det vanlige er at sameiets forsikring dekker advokatutgifter med 80 % av timesatsen oppad begrenset til tvistens verdi eller kroner 250 000, etter at sameiet har betalt en mindre egenandel.  Osloadvokatene kan bistå sameiet med å søke forsikringsdekning.

Ta kontakt med Osloadvokatene for en vurdering av saken deres og for videre bistand med salgspålegg og tvangssalg av seksjon.

Bustadoppføringslova: Forbrukerens krav til regning fra entreprenør

Posted on by Hanne Helene

Før forbrukeren betaler entreprenøren kan han eller hun be om en kontrollerbar regning. Men hva må til for at regningen skal være tilstrekkelig kontrollerbar?

Fravær oppsigelse, Utestengt fusk, Yrkessykdom krav, Utgifter yrkesskade, angrefrist ved kjøp av bobil, Hvordan beregnes AAP, krav til gyldig testamente, arvepakt, erstatning, familievold, oppsigelsesprosessen, ugyldighet

Kontrollerbar regning

Entreprenørens arbeid avregnes enten etter en avtale om fastpris, regningsarbeid, prisoverslag, eller en kombinasjon av disse vederlagsformene. Ikke sjeldent oppstår det også uforutsette forhold, som gjør at entreprenøren fremmer krav om pristillegg. Kombineres de ulike måtene å avtale pris på, og det kommer tilleggskrav, kan regningen bli uoversiktlig for forbrukeren. I slike tilfeller kommer bustadoppføringslova § 48 inn og stiller krav om at regningen må være kontrollerbar.

Nye avklaringer fra Høyesterett

Nylig ble spørsmålet om hva som kreves for at en regning skal være kontrollerbar behandlet av Høyesterett. Det følger av dommen at det særlig i tilfeller hvor det ikke er avtalt fastpris for det aktuelle arbeidet stilles strenge krav til entreprenørens spesifisering av regningen. Sentralt for vurderingen er om forbrukeren kan kontrollere regningen opp mot det som er avtalt, sammenholdt med det arbeidet som er utført.

Dommen understreker at kravet til kontrollerbar regning i § 48 må ses i sammenheng med hvilket vederlag som er avtalt. Hvilke krav som stilles avhenger om det er avtalt fastpris, redningsarbeider eller prisoverslag. Behovet for spesifisering vil være mindre i tilfeller der det er avtalt fastpris, sammenlignet med tilfeller hvor arbeidet utføres som regningsarbeider eller hvor det er gitt et prisoverslag.

Kravene til kontrollerbar regning

Det fremgår av dommen at for at en regning skal være kontrollerbar, må entreprenøren gi en kravoppstilling som spesifiserer de enkelte vederlagspostene i samsvar med avtalen og lovens vederlagsregler. Arbeider og kostnader som omfattes av et prisoverslag må spesifiseres. Videre må eventuelle endrings- eller tilleggsarbeider angis særskilt.

For hver post hvor det kreves vederlag for regningsarbeider må regningen oppgi hvor mange timer og hvilke kostnader som omfattes. Hvis forbrukeren krever det, har han rett til å få se dokumentasjon for timebruk og kostnader.

Overføring av veirett

Posted on by Hanne Helene

Utgangspunktet er at du kan overføre hele eller deler av din veirett til hvem du vil uten samtykke fra grunneieren. Dette gjelder imidlertid bare dersom overføringen ikke vil være urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for eieren av den tjenende eiendommen.

Hva er en veirett?

Veirett er en type servitutt som gir rett til å benytte vei over en annen person sin eiendom. En veirett kan enten være tidsbegrenset eller evigvarende.

Ofte oppstår det spørsmål om hvem som kan bruke veien, og til hva slags bruk. Dette er et spørsmål som særlig kommer opp i forbindelse med eierskifte og hvis veiretten er gammel. For å avgjøre hvem som har rett til å bruke veien og til hvilke formål, må man se på stiftelsesgrunnlaget. Dersom partene har skrevet en avtale er det denne som regulerer forholdet. For veirettigheter som er hevdet, må man undersøke bruken av veien i hevdstiden. Hvis stiftelsesgrunnlaget er uklart, må man foreta en helhetsvurdering av hva veiretten omfatter, hvor partenes felles oppfatning vil være en viktig faktor.

Skille mellom personlige og reelle servitutter

Det finnes to hovedtyper servitutter: reelle og personlige. En reell servitutt er knyttet til en bestemt eiendom, mens en personlig servitutt er en rettighet som tilhører en spesifikk person eller organisasjon. Utgangspunktet er at reelle servitutter følger med eiendom ved et eventuelt salg, mens personlige servitutter vanligvis ikke kan overføres. Personlige servitutter kan imidlertid overføres dersom dette følger av stiftelsesgrunnlaget. Videre kan både personlige og reelle servitutter overføres, forutsatt at det ikke vil være urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for eieren av den tjenende eiendommen.

Fastsetting av eiendomsgrenser

Posted on by Hanne Helene

Det er ikke uvanlig at det oppstår tvister om eiendomsgrenser. Spørsmål som ofte dukker opp er hvor grensen går, hvem som kan sette grensen og hvordan man eventuelt får justert den. I denne artikkelen vil du få en oversikt over hvilke regler som gjelder for eiendomsgrenser.

sameiekontrakt, korttidsutleie, brygge, setningsskader, syk i ferien, trær på naboeiendommen, mangler, båt, gaver, gjensidig testament, samboers død, samlivsbrudd, felles bolig, mangler, salg av bolig, feil og mangler, elektriske feil, tre, strandsonen, depositumspengene, plan- og bygningsloven, innløsning, festetomt, brygge, dispensasjon, punktfeste, rådighetsinnskrenkninge, offentlige godkjennelser, eiendomsgrenser

Eiendomsgrenser

Eiendomsgrenser bestemmer hvilket område eieren har full råderett og mulighet til å utnytte etter eget ønske. I tillegg legger eiendomsgrenser føringer for rettsforholdet til naboer og offentlige myndigheter. Det er derfor viktig å være eksakt klar over hvor grensene går, slik at du unngå potensielle konflikter og beskytte dine rettigheter.

Boligkjøp – Manglende offentlige godkjennelser

Posted on by Hanne Helene

Ved et boligkjøp kan det i ettertid avdekkes mangelfulle offentlige godkjennelser for søknadspliktige tiltak. Dette er forhold som kan være ukjent for både kjøper og selger. Men hvordan stiller det offentlige seg til dette, og hva bør du som kjøper gjøre?

Hvordan stiller det offentlige seg til mangelfulle godkjennelser?

Plan- og bygningsmyndighetene tar vanligvis ikke hensyn til om forholdet oppstod under en tidligere eier. Det offentlige bryr seg altså ikke om nåværende eiers kunnskap eller unnskyldelig uvitenhet. Som et eksempel vil ikke en brygge som ble oppført uten nødvendig søknad for 30 år siden være lovlig, selv om nåværende selger eller kjøper trodde at alt var i orden.

Det offentlige vurderer situasjonen ut ifra reglene som gjaldt da tiltaket ble iverksatt, uavhengig av nåværende eiers kunnskap. Plan- og bygningsmyndighetene vil derfor kunne kreve forholdet utbedret av nåværende eier, og manglende etterlevelse kan følges opp med tvangsmulkt eller forelegg for å tvinge eier til å rette forholdet.

Når kan håndverkere kreve pristillegg?

Posted on by Hanne Helene

I en tid med økende utbygging og høy prisvekst er det mange som opplever at håndverkere i ettertid krever høyere betaling enn det som først ble avtalt. Men når har egentlig håndverkere rett til å kreve pristillegg?

håndverkere

Avtalen er utgangspunktet

Det vil alltid foreligge en form for avtale, enten muntlig eller skriftlig, mellom håndverkeren og forbrukeren. Det er denne avtalen som i utgangspunktet bestemmer hvilket arbeid som skal utføres. Typisk kan det være utbedring av en trapp, maling av en vegg eller å sette opp en ny vegg. Under arbeidet kan imidlertid håndverkeren oppdage uforutsette ting, og det kan bli behov for å gjøre arbeid utover det avtale. Spørsmålet blir da hvorvidt håndverkeren har rett på betaling for slikt arbeid eller ikke.

Håndverkerens rett til pristillegg

Hvis avtalen mellom partene regulerer når det kan kreves vederlag for tilleggsarbeid, er det denne avtalen som gjelder. Er det ingen slik avtale, vil det være håndverkertjenesteloven som regulerer forholdet. Etter håndverkertjenesteloven § 33 kan pristillegg kreves for tilleggsarbeid, når det godtgjøres at arbeidet ikke omfattes av oppdraget og er utført i samsvar med håndverkertjenesteloven § 9.

Etter håndverkertjenesteloven § 9 er utgangspunktet at håndverkeren skal kontakte forbrukeren ved behov for tilleggsarbeid. Hvis det ikke er mulig å få kontakt med forbrukeren eller forbrukeren bruker urimelig lang tid på å svare, kan tilleggsarbeid likevel utføres dersom forbrukeren må antas å ville ha tilleggsarbeidet utført, og prisen for arbeidet er lav i forhold til prisen for den avtalte tjenesten. En håndverker kan også kreve pristillegg for ekstra materialer og arbeid som skyldes uforutsette forhold på forbrukerens side. 

Kan utleier si opp leieforholdet hvis leietaker ikke finner et annet bosted?

Posted on by Hanne Helene

Nylig ble en sak om retten til tak over hodet behandlet av Husleietvistutvalget. Spørsmålet i saken var om utleieren kunne si opp leieforholdet når leietakeren ikke hadde funnet et annet bosted. Etter en samlet vurdering konkluderte utvalget med at leietakeren hadde rett til å fortsatt bo i boligen.

diskriminering, nabostøy, mangler, boligen er mindre, barnets beste, brannsikkerhet, si opp, leieforholdet, leietaker, utleier

Sakens bakgrunn

Utleieren ønsket å si opp leieforholdet for å renovere bygget og bruke det som lager, redskapsbod og hobbyvirksomhet. Leietakeren motsatte seg imidlertid oppsigelsen, da det var vanskelig å finne et annet sted å bo. Leietakeren mente han hadde rett til tak over hodet, og brakte dermed saken inn for Husleietvistutvalget.

Når er en utleiers oppsigelse lovlig?

For at en utleiers oppsigelse skal være lovlig, kreves det at oppsigelsen er saklig begrunnet, jf. husleielovens § 9-5. Etter husleielovens § 9-8 kan imidlertid en oppsigelse settes til side dersom oppsigelsen etter en konkret vurdering av begge parters forhold virker urimelig.

Utvalgets vurdering

Utvalget konkluderte med at det forelå saklig grunn til oppsigelse, ettersom utleier ønsket å renovere leieobjektet, og deretter ta det i bruk som lager, redskapsbod og hobbyverksted. Spørsmålet var da om oppsigelsen kunne settes til side som følge av at den var urimelig. I vurderingen av om oppsigelsen er urimelig må utleiers behov for å avslutte leieforholdet vurderes opp mot leietakers behov for at leieforholdet består.

Utleier ønsket å benytte boligen til andre formål, og påpekte at leieobjektet var i dårlig stand med betydelige kostnader og arbeid knyttet til drift og utleie. Utvalget fant likevel ikke utleiers behov for oppsigelse særlig tungtveiende. Det ble lagt særlig vekt på at utleier hadde flere bygninger som kunne brukes til lagerformål, samt at det ikke var dokumentert at leieobjektet var i en slik forfatning at det måtte rives eller renoveres. Leietaker sitt behov for leieobjektet som bolig, og risikoen for å bli stående uten bolig, veide dermed tyngre enn utleiers behov for leieobjektet som lager. Etter en samlet vurdering konkluderte derfor utvalget med at oppsigelsen var urimelig.

Leietaker vant

Etter en konkret helhetsvurdering konkluderte Husleietvistutvalget med at oppsigelsen var urimelig. Leietakeren hadde derfor rett til å fortsette å bo i boligen.

Kan man trekke tilbake begjæring om tvangssalg i et sameie?

Posted on by Hanne Helene

Nylig kom Høyesterett med ny avgjørelse om tvangsoppløsning av et boligsameie. I saken tok Høyesterett stilling til to spørsmål;

For det første om en begjæring om tvangsoppløsning av et boligsameie kan trekkes tilbake etter at tingretten har vedtatt at eiendommen skal legges ut for tvangssalg. For det andre måtte retten ta stilling til om et krav om seksjonering av en eiendom går foran et krav om tvangsoppløsning.

Fordeling av vedlikeholdskostnader i et sameie når ikke alle har heis

Posted on by Hanne Helene

I 2013 avsa Høyesterett en dom som handlet om fordeling av vedlikeholdskostnader i et sameie. Spørsmålet var om kostnadene ved reparasjon av heis skulle deles etter sameiebrøk eller om unntaksregelen om fordeling etter nytte skulle anvendes.

tvangssolgt, dyr, sameier, borettslag

Sakens bakgrunn

I et sameie var det en brann i det elektriske anlegget i en heis. Det var kun fire av tilsammen syv blokker i sameiet som hadde heis. Styret vedtok at heisen skulle repareres og at reparasjonskostnadene skulle fordeles på alle seksjonseierne etter sameiebrøken. Det ble først antatt at reparasjonen ville koste 450 000 kroner, men summen ble senere redusert til 200 000 kroner.

En av seksjonseierne bestred kravet, og nektet å betale sin forholdsmessig andel av reparasjonskostnadene. Han mente at det var urimelig at han skulle kunne bli holdt ansvarlig for kostnader tilknyttet driften av en heis han selv ikke benyttet. Mannen bodde i en av de tre blokkene som ikke hadde heis.

Styret i sameiet valgte å gå til sak mot sameierne som nektet å betale. Dette førte til at et flertall av seksjonseierne i blokkene uten heis gikk sammen om at motkrav mot å måtte batale for heiskostnader. Kravet gjaldt både nåværende, men også fremtidige utgifter knyttet til heisdriften.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring