Boligkjøp – Manglende offentlige godkjennelser
Ved et boligkjøp kan det i ettertid avdekkes mangelfulle offentlige godkjennelser for søknadspliktige tiltak. Dette er forhold som kan være ukjent for både kjøper og selger. Men hvordan stiller det offentlige seg til dette, og hva bør du som kjøper gjøre?
Hvordan stiller det offentlige seg til mangelfulle godkjennelser?
Plan- og bygningsmyndighetene tar vanligvis ikke hensyn til om forholdet oppstod under en tidligere eier. Det offentlige bryr seg altså ikke om nåværende eiers kunnskap eller unnskyldelig uvitenhet. Som et eksempel vil ikke en brygge som ble oppført uten nødvendig søknad for 30 år siden være lovlig, selv om nåværende selger eller kjøper trodde at alt var i orden.
Det offentlige vurderer situasjonen ut ifra reglene som gjaldt da tiltaket ble iverksatt, uavhengig av nåværende eiers kunnskap. Plan- og bygningsmyndighetene vil derfor kunne kreve forholdet utbedret av nåværende eier, og manglende etterlevelse kan følges opp med tvangsmulkt eller forelegg for å tvinge eier til å rette forholdet.
Etter plan- og bygningsloven § 32-9 kan forsettlige eller grovt uaktsomme overtredelser straffes med bøter eller fengsel inntil ett år, dersom overtredelsen er vesentlig. Det er derfor mulig at fokuset rettes mot den som utførte tiltaket i sin tid, og da vil ikke nåværende eier bli ansvarlig.
Hva bør kjøper gjøre?
Dersom det ikke finnes tilstrekkelige byggetillatelser for byggene på eiendommen vil dette kunne utgjøre en kjøpsrettslig mangel. Hvis en slik mangel blir påvist, vil du kunne gjøre mangelskrav gjeldende, som for eksempel prisavslag, heving eller erstatning.
Mangelsaker som skyldes feil ved offentligrettslige tillatelser kan ofte være kompliserte og omfattende. Dette som følge av at utfallet av saken kan få store konsekvenser, som for eksempel at deler av huset må rives. I slike situasjoner anbefales det å bli bistått av en erfaren advokat. Våre advokater har høy kompetanse og lang erfaring i mangelsaker. Vi bistår deg i vurderingen av om det foreligger en mangel, samt rådgir deg om hvilket mangelskrav du bør gjør gjeldende. Våre advokater vil sørge for at du får det du har krav på.
Hvordan kan du som selger unngå en etterfølgende sak?
Som selger vil du bli ansvarlig for eventuelle manglende eller uriktige opplysninger om eiendommen. Videre vil du kunne bli ansvarlig dersom eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers. For å unngå ansvar som selger bør du derfor ta konkrete og tydelige forbehold om offentlige godkjennelser som gjelder eiendommen. Forbeholdet må gjøres tydelig og eksplisitt for hvert enkelt tiltak. Hvis verken megler eller takstmann gjør undersøkelser om dette, bør det også fremgå tydelig. Dette er viktig ettersom du som selger blir identifisert med takstmannen og megleren.
