Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Category: Eiendomsrett

Mangel – lyd mellom leiligheter

Posted on by Hanne Helene

Som beboer i et leilighetskompleks vil man eksponeres for mange naboer. I enkelte tilfeller kan dette føre til mye støy og lyd fra andre leiligheter. Dersom lydproblematikken skyldes mangelfull tetting eller dårlig lydisolering vil det kunne utgjøre en kjøpsrettslig mangel. Da kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving av avtalen.

avhendingsloven, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie

Mangler ved entreprenørens ytelser

Det foreligger en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med avtalen eller opplysninger som er gitt i markedsføringen, kontraktsdokumenter eller for øvrig i byggeprosessen. Det foreligger også en mangel dersom arbeidet ikke er utført på faglig godt vis, eller dersom boligen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav til byggverk.

Har ikke kjøperen fått opplysninger som entreprenøren “måtte kjenne til”, og som det må antas at ville virket inn på avtalen foreligger det også en mangel. At entreprenøren “måtte kjenne til” opplysningene innebærer at entreprenøren ikke må ha noen rimelig grunn til å være uvitende. Dette kan for eksempel være opplysninger om arbeidet, materialene eller eiendommen.

Mangelfull lydisolering

For at det skal påvises mangelfull lydisolering må det foretas lydmålinger. Manglende lydisolering blir gjerne vurdert ut fra en desibelskala. Som regel skiller man mellom luftlyd og trinnlyd. Luftlyd er for eksempel lyd fra mennesker som snakker, TV eller kjøkkenmaskiner. Trinnlyd er lyd som oppnås når noen for eksempel går på et gulv, banking og lignende. Det oppstår da vibrasjoner i konstruksjonen som kan høres av naboen.

Hvite prikker på vinduet er en mangel

Posted on by Hanne Helene

Hvis du har kjøpt en ny bolig og oppdager hvite prikker på vinduene vil dette kunne utgjøre en kjøpsrettslig mangel. Da kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving av avtalen.

ektefellebidrag

Hvite prikker på vinduet

Utgangspunktet er at det foreligger en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med kjøpsavtalen som er inngått, eller de krav som følger av loven. Uavhengig av hva som er avtalt skal imidlertid arbeidet utføres på faglig godt vis. Har du kjøpt en helt ny bolig, og du oppdager hvite prikker på vinduene, vil dette sjeldent tilfredsstille kravet til faglig godt utført arbeid. Det vil dermed foreligge en mangel, og du kan kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving av avtalen.

Hvilket krav du bør gjøre gjeldende avhenger av de konkrete omstendighetene i saken. Når det er hvite prikker på vinduene vil det være nærliggende å kreve retting eller prisavslag. Vi bistår deg i prosessen og sørger for at du får det du har krav på.

Retting eller prisavslag

Du kan kreve mangelen rettet dersom det ikke medfører kostnader eller ulemper som står i misforhold til det forbrukeren oppnår. Retting av mangelen skal skje innen rimelig tid etter at du gjorde mangelen gjeldende. Skal det være ettårsbefaring kan entreprenøren vente med retting til etter dette, dersom det ikke vil medføre ulempe for deg. Retting skjer for entreprenørens regning.

For det tilfelle at mangelen ikke blir rettet kan du kreve prisavslag. Prisavslaget skal tilsvare utbedringskostnadene for mangelen. Blir kostnadene for å utbedre mangelen uforholdsmessig store, skal prisavslaget tilsvare den verdireduksjon mangelen medfører.

Boligsalg – Regresskrav fra forsikringsselskapet

Posted on by Hanne Helene

Det er stadig flere som velger å tegne boligselgerforsikring, også kalt eierskifteforsikring, ved salg av eiendom. Ved å tegne en slik forsikring beskytter man seg mot krav fra kjøper om feil eller mangler i fem år etter boligsalget. I enkelte tilfeller kan imidlertid forsikringsselskapet snu seg mot deg og nekte å ta regningen. Vi har advokater som er spesialister på regresskrav, og som hjelper deg i tvist med forsikringsselskapet.

Endringer avhendingsloven Ferdigattest

Hva er et regresskrav?

Regress er et krav om tilbakebetaling når man har betalt for en annen. I en boligsalgssituasjon utspiller dette seg vet at kjøper retter krav mot forsikringsselskapet som følge av feil eller mangler ved boligen. Dersom feilen eller mangelen skyldes at selgeren har opptrådt svikaktig eller forsømt sin opplysningsplikt, kan forsikringsselskapet kreve regress fra selgeren.

Avkortning av forsikringsdekning

For at forsikringsselskapet skal overta selgerens ansvar for feil ved boligen, krever de opplysninger om eiendommen. Opplysningsplikten oppfyller selger overfor forsikringsselskapet og boligkjøper ved å fylle ut et egenerklæringsskjema. Dersom selger gir mangelfulle eller uriktige opplysninger i dette skjemaet kan forsikringsselskapet gjøre avkortning i forsikringsdekningen. En unnskyldelig forglemmelse eller misforståelse vil ikke gi grunnlag for avkortning. Unnlater selger derimot å opplyse om at han eller hun for eksempel har utført arbeid på det elektriske anlegget, vil selger være svakere stilt.

Varsel om avkortning

Hvis boligkjøperen fremmer krav om feil eller mangler kommer kravet gjerne i form av prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet. Dersom forsikringsselskapet vurderer å ikke dekke kjøperens krav, skal selskapet sende varsel om at de vurderer å foreta avkortning av forsikringsdekningen. Dette varselet betyr at forsikringsselskapet mener at forholdet ikke er dekket av forsikringen, og at selger må betale hele eller deler av kjøperens krav selv.

Prosessen vil i et slikt tilfelle starte med at selger mottar varsel om avkortning av forsikringsdekningen. Deretter vil forsikringsselskapet ta seg av skadeoppgjøret med kjøperen, før de sender krav om regress til selgeren.

Har du mottatt varsel om avkortning?

Når forsikringsselskapet snur seg mot deg er det svært vanskelig å vinne på egenhand. I en situasjon som dette er det helt avgjørende med bistand fra en advokat som er spesialist på området. Vi har flere advokater med lang erfaring og høy kompetanse i boligsaker. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Utleie av næringslokale

Posted on by Hanne Helene

Det er mange spørsmål som kan oppstå i forbindelse med leie av næringslokale. De fleste tvister oppstår når leieforholdet skal avsluttes, og det er ikke uvanlig at man blir møtt med store erstatningskrav fra utleier. Vi kan reglene og unntakene. Ta kontakt med oss for en uforpliktende evaluering av din sak.

Utleie av næringslokale

Husleieloven regulerer leie av næringslokaler. For leie av næringslokaler er det imidlertid stor grad av avtalefrihet, som vil si at flere av bestemmelsene i husleieloven kan fravikes. Ofte bistår vi i leieforhold hvor utleier har skrevet leieavtalen selv. Vår erfaring er at disse leieavtalene i mange tilfeller er ufullstendige. Vi anbefaler derfor å bruke standardkontraktene som er utarbeidet av Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere. Standardkontraktene gir et godt utgangspunkt, hvor man kan foreta endringer tilpasset det konkrete leieforholdet. Det er imidlertid viktig at tilpasningene gjøres og forstås av begge parter. Dette for at leieforholdet skal bli best mulig og at fremtidige tvister skal unngås.

Nabovarsel

Posted on by Hanne Helene

Det er ikke uvanlig at det oppstår tvist om utbygging på naboens eiendom. Mange fryktet at et slikt tiltak vil medføre økt innsyn eller redusert utsikt og solforhold. Før en søknad om byggetillatelse sendes inn til kommunen, skal naboene normalt varsles. Har du fått et nabovarsel, kan du komme med merknader til byggeplanene.

byggemelding, ikke byggemeldt, nabovarsel

Hva må nabovarselet inneholde?

Før naboen sender byggesøknad til kommunen skal det i utgangspunktet sendes ut nabovarsel. Nabovarselet må inneholde beskrivelse av det planlagte byggetiltaket. Hensikten med å sende ut nabovarsel er at naboer og berørte skal gis anledning til å ivareta sine interesser. Beskrivelsen av tiltaket må derfor være tydelig, slik at naboen har mulighet for å vurdere om han eller hun blir berørt av tiltaket.

I nabovarselet skal det gis melding om at eventuelle merknader må gis innen en frist på minst to uker. Det er derfor viktig at du som nabo handler raskt, dersom du ønsker å komme med merknader.

Hvilke tiltak må varsles om?

Nabovarsel skal alltid sendes dersom det skal bygges på huset eller det skal settes opp et tilbygg med mulighet for å bo eller overnatte. Det er imidlertid ikke nødvendig med nabovarsel dersom det skal settes opp en garasje eller bod som er under 50 kvadratmeter, eller et tilbygg som er under 15 kvadratmeter. Da kan man fritt bygge det man vil, med mindre det er fastsatt andre regler om søknadsplikt.

Det trengs ikke å varsles om innvendige endringer av boligen. Grunnen til dette er at innvendige endringer i liten grad berører naboens interesser. Det er heller ikke nødvendig med nabovarsel dersom det er lang avstand til naboene, eller det skal settes opp en mindre bygning som naboene ikke kan se fra sin eiendom.

Gjerde mot nabo: Hva sier loven?

Posted on by Hanne Helene

Et sjenerende gjerde kan føre til stor konflikt. Et gjerde kan være sjenerende om det er for høyt, står feil, har sterke farger eller har en unaturlig form. For å unngå nabokonflikt, er det viktig at du har kjennskap til loven. Her får du en oversikt over de viktigste reglene som gjelder for gjerder.

skjønnssak, fuktskader, salg av bolig, felles bolig, gjerde mot nabo

Retten til å sette opp gjerde mot nabo

Utgangspunktet er at alle har rett til å sette opp et gjerde mot naboeiendommen dersom man selv bærer kostnadene for det. Dette gjelder selv om naboen ikke ønsker det. Det fins imidlertid noen unntak. Man kan ikke sette opp et gjerde hvis det fører til ulemper for naboen, eller hvis det strider mot plan- og bygningsloven. Man kan heller ikke sette opp et gjerde dersom det er til hinder for fri ferdsel i naturen. Dette er noe du må være ekstra oppmerksom på dersom du bor i nærheten av sjøen. Det lønner seg derfor alltid å gjøre grundige undersøkelser før man setter opp et gjerde.

Grunnleggende krav til gjerde

Etter gjerdeloven § 3 kan det ikke settes opp et gjerde som er farlig for folk eller dyr. Det er for eksempel ikke lov til å sette opp et gjerde med piggtråd. Videre kan ikke gjerdet være til unødvendig eller urimelig ulempe eller skade på naboeiendommen. Dette medfører blant annet at gjerdet må stå i stil til resten av nabolaget, samt at det ikke kan hindre utsikten til naboeiendommen.

Bygge i strandsonen?

Posted on by Hanne Helene

I plan- og bygningsloven er strandsonen gitt en særlig beskyttelse gjennom en egen bestemmelse om byggeforbud i 100-metersbelte langs sjøen. Byggeforbudet er imidlertid ikke absolutt, og kan fravikes. Det er kommunen som er gitt myndighet til å behandle disse sakene.

sameiekontrakt, syk i ferien, trær på naboeiendommen, mangler, båt, gaver, gjensidig testament, samboers død, samlivsbrudd, felles bolig, mangler, salg av bolig, feil og mangler, elektriske feil, tre, strandsonen

Tilgang til strandsonen

Strandsonen er svært attraktiv for friluftsliv og naturopplevelser, samtidig som det er en av de arealene som er under sterkest utbyggingspress. Allmenn tilgang til strandsonen er viktig, og hovedregelen er derfor at det er byggeforbud 100 meter fra strandlinjen, målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. For at du skal kunne bygge i strandsonen er det dermed nødvendig med dispensasjon.

Dispensasjon er nødvendig for tiltak i strandsonen

Byggeforbudet gjelder bare så langt kommunen ikke har fastsatt annen byggegrense i kommuneplanen eller reguleringsplanen. For å få tillatelse til å bygge i strandsonen må du søke om dispensasjon etter plan- og bygningslovens kapittel 19.

Den sentrale bestemmelsen for å få fritak fra byggeforbudet i strandsonen er plan- og bygningsloven § 19-2 (2). Kommunen kan gi tillatelse til å bygge i strandsonen dersom hensynet bak byggeforbudet, eller hensynene i loves formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Hvilke hensyn ligger bak byggeforbudet?

Kommunen kan bare gi tillatelse til å bygge i strandsonen dersom hensynene bak de aktuelle bestemmelsene ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det er derfor sentralt å kjenne til hvilke hensyn som ligger bak byggeforbudet. Svaret på dette følger dels direkte av loven. Det kommer frem av Plan- og bygningsloven § 1-8 at det skal legges vekt på natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. Videre er relevant hensyn biologisk mangfold og kulturminner.

Endring i avhendingsloven – forbudt å selge “som den er”

Posted on by Hanne Helene

I januar 2022 trådte det i kraft flere viktige endringer i avhendingsloven. Dersom du skal kjøpe eller selge bolig vil reglene ha stor betydning for deg. Det har blant annet blitt et forbud mot å selge boliger med et såkalt “som den er”-forbehold. I denne artikkelen vil du få en oversikt over de viktigste endringene.

skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie, avhendingsloven

Nye regler i avhendingsloven

For å kunne kreve prisavslag, retting, erstatning eller heving av boligkjøpet må det foreligge en mangel. Tidligere var mangelsvurderingen mer komplisert, og det måtte blant annet foretas en vesentlighetsvurdering for å få prisavslag. Etter lovendringen er kjøper gitt betydelig bedre rettigheter. Boliger kan ikke lenger selges “som den er”, og kjøper får dekket mangelen dersom utbedringskostnadene er mer enn 10 000 kroner. Det er også nye regler for arealavvik og tilstandsrapporter. Lovgiver har gjort en bevisst valg hvor risikoen for mangler plasseres hos selger.

Når foreligger det en mangel?

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med avtalen jf. avhendingsloven § 3-1. Videre foreligger det en mangel dersom eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra boligtypen, alder og synlige tilstand jf. avhendingsloven § 3-2. Det kan også foreligger en mangel dersom boligen ikke passer til det formål som selgeren måtte være kjent med ved avtaleinngåelsen, eller at eiendommen ikke er i tråd med offentligrettslige krav.

Koster det mindre enn 10 000 kr å utbedre mangelen?

Dersom det koster mindre en 10 000 kr å utbedre mangelen, må kjøperen selv bære kostnadene. Dette innebærer at kjøperen har en egenandel på 10 000 kr. Hvis det er flere mangler, gjelder egenandelen for alle manglene samlet. Er det tale om en mangel hvor utbedringskostnadene er over 10 000 kr, er det en mangel i rettslig forstand. Kjøper kan da fremsette krav om retting, erstatning, prisavslag eller heving.

Tvist om sikringstiltak på naboeiendom – Skjønnssak

Posted on by Hanne Helene

Nylig var en skjønnssak om ras av en mur oppe i Vestfold tingrett. Muren gikk over to eiendommer og hadde rast ut over en tredje eiendom. Eierne av eiendommene som muren gikk over var uenige om hvem som hadde ansvar for å sikre den. Tvisten endte derfor med et søksmål. Ved hjelp fra en av våre dyktige advokater vant saksøkte frem.

fuktskader, salg av bolig, felles bolig, skjønnssak

Sakens bakgrunn

Muren som raste strakk seg 2-3 meter inn på saksøktes eiendom. Den delen som strakk seg inn på saksøktes eiendom skrådde nedover og hadde en støttende funksjon. Oppå muren hadde saksøker bygd en betongplatting. Det var etableringen av plattingen, samt at saksøker hadde fylt opp med stein og masser bak muren som var årsaken til at den raste.

Etter raset ønsket saksøker å utbedre den delen av muren som stod på sin eiendom. I den forbindelse var det behov for å sikre den delen av muren som tilhørte naboeiendommen. Det var også behov for å sikre avløpsledningen og strømledninger på naboeiendommen ettersom de lå grunt og ubeskyttet. Etter granneloven § 13 kan saksøker kreve at naboen gjennomfører sikringstiltak, dersom muren og ledningene tåler særlig lite. Partene ble ikke enige om hvem som hadde ansvar for å gjennomføre sikringstiltak, og det ble derfor tatt ut skjønnsbegjæring etter granneloven § 7.

Hvilke skatteregler gjelder ved utleie?

Posted on by Hanne Helene

Om leieinntekter er skattefrie eller skattepliktige avhenger av hva slags eiendom du leier ut, hvor lenge du leier ut og hvordan du bruker eiendommen. For å unngå skattesmell er det viktig å kjenne til hvilke skatteregler som gjelder.

foreldreansvar, samboeravtale, naboen har bygget, skatteregler utleie

Bor du selv i utleieboligen?

Hvilke skatteregler som kommer til anvendelse avhenger av hva slags bolig du leier ut. Du skattelegges nemlig ikke på samme måte dersom du selv bor i utleieboligen. Det gjelder også andre regler ved korttidsutleie. Korttidsutleie er at boligen ikke leies ut lenger enn 30 dager pr utleieforhold. Skattereglene ved slik utleie kan du lese mer om her.

Hvordan bolig leier du ut?

Hvis du leier ut bolig- og fritidseiendom som du selv ikke bruker er inntektene skattepliktig fra første krone. Reglene er annerledes dersom du selv bor i utleieboligen. Du kan leie ut bolig du selv bor i skattefritt dersom du ikke leier ut mer enn halvparten av boligens verdi. Dette kan for eksempel være tilfelle dersom du leier ut det minste soverommet i leiligheten. Det er imidlertid viktig å være klar over at utleieverdien ikke alltid samsvarer med arealforholdet. Om soverommet du leier ut er mindre i areal, men av høyere standard, kan det være at denne delen av leiligheten anses for å ha en høyere utleieverdi.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring