Hva gjør du dersom naboen har bygget på din eiendom?
Det kan være vanskelig å vite akkurat hvor nabogrensen går. Dersom du mistenker at naboen har bygget hus eller annet byggverk på din eiendom må du reagere raskt. Ta kontakt med oss for veiledning og råd om hvordan du best bør gå frem.
Naboloven § 11
Naboloven § 11 regulerer situasjonen der en nabo har oppført “hus eller anna byggverk” på eller helt inntil din eiendom. Det er tre forskjellige tilfeller som faller inn under ordlyden “hus eller anna byggverk”. Det første tilfellet er byggverk som er plassert delvis inne på en annens eiendom. Videre er bygninger som skråner inn over en annen eiendom, samt byggverk som er plassert på naboeiendommen omfattet av definisjonen.
Det må foretas en konkret tolkning av om det er snakk om et “byggverk” i hvert enkelt tilfelle. Med byggverk menes ikke bare hus, uthus, anneks og lignende. Begrepet omfatter også moloer, flytebrygger, gjerder, stolper, rør osv.
Byggverket skal rives eller rettes
Dersom byggverket strider med naboloven § 11 er hovedregelen at byggverket skal rives eller rettes. Utgangspunktet er at den ansvarlige kan velge om byggverket skal rives eller rettes. Den ansvarlige må imidlertid sette i gang tiltak uten at det går unødvendig lang tid.
Dersom riving eller retting vil medføre et uforholdsmessig stort utlegg eller tap, og naboen ikke kan legges til last for byggverkets plassering, kan retting ikke kreves. Naboloven legger opp til en interesseavveining der sentrale momenter er økonomiske konsekvenser, om den som oppførte byggverket var i god tro og om eieren av nabotomten har unnlatt å reagere. Hvis unntaket kommer til anvendelse, skal den som rammes få erstatning for den ulempen vedkommende har blitt utsatt for.
Illustrerende et et eksempel der et byggverk oppføres helt inntil naboeiendommen. Dersom utbyggeren var i ond tro, og det er snakk om relativt beskjedne kostnader for å fjerne/rette opp byggverket, må den ansvarlige normalt måtte rette feilen. Viser det seg derimot at utbygger var i god tro, det vil medføre betydelige kostnader for vedkommende å fjerne/rette byggverket, og det er snakk om beskjedne ulemper for eieren av naboeiendommen, vil man normalt falle ned på unntaket om at grunneieren får en erstatning/kompensasjon. Uansett må det foretas en konkret vurdering ut fra de aktuelle omstendighetene i hver enkelt sak.
Erstatning/kompensasjon
Dersom man kommer til at grunneieren skal få erstatning/kompensasjon, må det foretas en vurdering av hva ulempen er verdt for eieren av naboeiendommen. Dette kan ofte by på krevende vurderinger. Det fremgår av naboloven § 11 at erstatningen ikke må være lavere enn fordelen som utbyggeren får av oppføringen av byggverket. For å fastslå dette, er det relevant å se på verdiøkning på eiendommen til utbygger, verdireduksjon på naboeiendommen og markedsverdi på arealet som rammes av utbyggingen.
Trenger du hjelp i en lignende sak?
For å sørge for at du får en rettferdig erstatningssum, anbefaler vi å ta kontakt med en advokat som kan gi råd for utregning av riktig kompensasjon. Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i nabotvister. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.
