Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Kategori: Eiendomsrett

Hvordan og hvorfor bør man slå sammen sameier?

Posted on by Hanne Helene

I enkelte tilfeller kan det lønne seg å slå sammen sameier. I denne artikkelen vil du få en oversikt over hva man må huske på under planleggingen av en sammenslåing, samt hvilke krav eierseksjonsloven stiller til denne prosessen.

diskriminering, nabostøy, mangler, boligen er mindre, barnets beste, brannsikkerhet, si opp, leieforholdet, leietaker, utleier, skattefritt, sameier

Hvorfor slå sammen sameier?

Utbygging av større boligprosjekter gjennomføres gjerne over tid, med to eller flere runder med salg og bygging. For at utbyggeren skal ha den nødvendige kontroll, organiseres ofte de ulike boligblokkene i ulike eierseksjonssameier. Hver av disse sameiene vil trenge sitt eget styre, sin egen økonomi med tilhørende behov for regnskapsfører og vil over tid kunne ende opp med avvikende vedtekter. Dette vil være både dyrt og tidkrevende, og det vil derfor i mange tilfeller være gunstig å slå sammen sameiene.

Ofte deler flere sameier på veier, utearealer og parkeringsplasser. Når flere sameier med ulike styrer og vedtekter skal samarbeide om driften av slike områder, kan driften bli komplisert. Å slå sammen sameier vil derfor kunne medføre bedre organiserte enheter og enklere drift. Ved større sameier vil man også kunne få stordriftsfordeler som lavere drifts- og vedlikeholdskostnader, samt bedre pris på innkjøp av eksterne tjenester.

Hva må man tenke på om man vurderer å slå sammen sameier?

Om man vurderer å slå sammen sameier er det viktig å se på sameiebrøkene i de sameiene som vurderes slått sammen. Brøken i et sameie er viktig fordi den gir uttrykk for hvilken eierandel hver enkelt seksjonseier har. Selv om man slår sammen flere sameier skal seksjonseierne beholde sin relative verdi i det nye sameie. Det er derfor viktig at man sammen finner en måte å regulere dette på i det nye sameiet. Kommer man ikke til enighet er utgangspunktet i eierseksjonsloven at man fastsetter brøken etter areal.

Sammenslåing av sameier

Før sammenslåing av to eller flere sameier er det viktig å planlegge prosessen godt og gi informasjon til seksjonseierne i god tid. For at sameier skal kunne slås sammen må det fattes et vedtak i årsmøtet til hvert enkelt sameie. Eierseksjonsloven oppstiller minstekrav til hva som skal være med i innkallingen, samt skje under et slikt årsmøtet. Det stilles for eksempel krav til at seksjonseierne skal få tilstrekkelig informasjon til å ta et velbegrunnet valg om sammenslåing. Det kreves således at det fremlegges informasjon om hvordan sameiebrøken vil bli, samt hvilke vedtekter som vil gjelde. Regnskapet for hvert enkelt sameie som skal være med på sammenslåingen må også fremlegges.

Ekstinksjon av rettigheter i fast eiendom

Posted on by Hanne Helene

Et grunnleggende prinsipp i norsk eiendomsrett er at «ingen kan overføre bedre rett enn han selv har». Det betyr at hvis A overfører en rettighet til B, kan ikke B få en en «bedre rett» enn den A hadde. Reglene om ekstinksjon kan imidlertid føre til unntak fra dette utgangspunkt.

høy hekk, veirett, beitejorde, plastavfall, prisavslag, odelsrett, åsetesrett, ekstinksjon

Ekstinksjon

Ekstinksjon innebærer at den som erverver en rettighet i fast eiendom, i enkelte tilfeller kan utvide den tidligere retten, slik at vedkommende får større eller bedre rett enn det avhenderen hadde adgang til å overføre. For at man skal kunne ekstingvere en annens rett, må avtalen om overføring av rettigheten være gyldig og avhenderen må anses legitimert når det gjelder den aktuelle rettigheten. I tillegg kreves det at den som ekstingverer må ha vært i god tro, noe som innebærer at vedkommende ikke kan ha visst eller burde ha visst om omfanget av den tidligere retten.

Hva må man gjøre for å verne seg mot ekstinksjon av rettigheter til fast eiendom?

Når man sikrer en rettighet ved tinglysning, oppnår man rettsvern. Det innebærer at man sikrer seg mot ekstinksjon, og at en senere erverver som hevder å ha fått den samme rettigheten, ikke kan anses for å være i god tro.

Illustrerende for betydningen av tinglysning er en sak fra Borgarting lagmannsrett (LB-2019-159952). I denne saken hadde den første kjøperen av en seksjon i et sameie fått enerett til parkeringsplass og til å oppføre en garasje der. Rettighetene ble imidlertid ikke tinglyst. Da det ikke kunne bevises at de senere kjøperne hadde fått informasjon om dette, og derfor var i god tro når de tinglyste kjøpene sine, var eneretten til fellesarealet ekstingvert.

Hva om en rettighet ikke kan tinglyses?

Ikke alle rettigheter i fast eiendom kan tinglyses. Utgangspunktet er da at den som erverver en rett først, som hovedregel vil gå foran den som erverver rettigheten senere. Til tross for dette kan imidlertid rettigheter i fast eiendom ekstingveres, men det må da «sterke grunner» til.

Trenger du hjelp i en lignende sak?

Ta kontakt med oss dersom du lurer på om du har ekstingvert en rett, eller om du kan ha mistet en rett ved ekstinksjon. Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om ekstinksjon. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Kan staten ta boligen din med tvang?

Posted on by Hanne Helene

Tenk deg at barndomshjemmet ditt må rives for at kommunen skal anlegge ny vei, eller at hele nabolaget ditt må flytte fordi et sykehus skal utvides og trenger nabolaget til riggområde. Innløsning av bolig eller fritidseiendom, også kalt ekspropriasjon, er noe av det mest dramatiske en boligeier kan oppleve. I denne artikkelen vil du få en oversikt over hvilke regler som gjelder når staten tar fra deg boligen din med tvang.

Ekspropriasjon

Ekspropriasjon innebærer at staten kan ta boligen din med tvang, mot at du får full erstatning. Innløsning og fraflytning er en krevende prosess, og regelverket om hvordan erstatning skal utmåles krever særskilt kunnskap. Vi har dyktige advokater med lang erfaring i saker om ekspropriasjon. Ta kontakt med oss for en vurdering av din sak. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Utmåling av erstatning

Ved ekspropriasjon har boligeier krav på «full erstatning» etter Grunnloven § 105. Det innebærer at boligeieren ikke skal stilles dårligere enn om vedkommende hadde fått beholde eiendommen sin. De nærmere utmålingsreglene for erstatning finner vi i ekspropriasjonserstatningslova.

Etter ekspropriasjonserstatningslova har grunneieren krav på det høyeste av salgsverdi og bruksverdi for eiendommen. Ved salgsverdi skal erstatningen fastsettes på grunnlag av eiendommens markedsverdi. Ved bruksverdi fastsettes erstatningen på grunnlag av avkastning ved eiendommen. For begge utmålingsalternativene skal det legges vekt på den påregnelige utnyttelsen av eiendommen, uten planene som danner grunnlaget for ekspropriasjon.

Dersom grunneieren selv bruker boligen som skal innløses, har vedkommende krav på å få erstattet utgiftene til kjøp av tilsvarende bolig, dersom disse utgiftene er høyere enn boligens salgs- og bruksverdi. Ved ekspropriasjon fastsettes som regel erstatningen etter gjenkjøpsverdien.

Betydningen av en ikke-godkjent tilstandsrapport for kjøper

Posted on by Hanne Helene

Nylig var en sak om betydningen av en mangelfull tilstandsrapport oppe i Oslo tingrett. Dommen slår fast at en ikke-godkjent tilstandsrapport ikke skal tas i betraktning ved vurderingen av mangler ved eiendommen, med mindre det dreier seg om ubetydelige avvik.

avhendingsloven, ujevnt dekke, garasje, vann, fall mot sluk, kaldtvann, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie, balkonger og terrasser, støy fra avløpsrør, branntiltak, korttidsutleie, depositumspengene, økte kostnader, bolig, eierbrøk, dispensasjon, utleie, leiekontrakt, leietaker, HELP, forkjøpsrett, aksjer, overdragelse, mindre verdt, prisavslag, tilstandsrapport

Avhendingsloven § 3-10

Det fremgår av avhendingsloven § 3-10 første ledd at kjøperen «ikke kan gjøre gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått. Kjøperen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i. Departementet kan i forskrift gje føresegner om kva krav som må vere innfridde for at ein tilstandsrapport skal ha verknad som nemnt i andre punktum, medrekna krav til autoriserte bygningssakkunnige og innhaldet i rapportane».

I medhold av tredje punktum er det inntatt en forskriftshjemmel som regulerer hvilke krav som må være oppfylt for at en tilstandsrapport skal få virkning etter annet punktum.

Rettens vurdering

Partene var enige om at tilstandsrapporten ikke oppfylte kravene i forskriften. Årsaken var at takstmannen hadde utelatt pålagte undersøkelser av blant annet kjelleren, badet og vaskerommet. Spørsmålet for retten var hvilken virkning en ikke-godkjent tilstandsrapport skulle få ved mangelsvurderingen.

Retten konkluderte med at det ved mangelsvurderingen måtte ses bort fra innholdet i en ikke-godkjent tilstandsrapport. Dette innebar at samtlige risikoopplysninger som var gitt i tilstandsrapporten, ikke kunne anses kjent for kjøperen ved vurderingen av om boligen var mangelfull. Kjøperen hadde derfor fortsatt rett til å gjøre mangelen gjeldende og kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving av avtalen.

Dine plikter som utleier hvis leieboligen blir ubeboelig

Posted on by Hanne Helene

Hvert år er det leieboere som opplever av boligen deres blir ubeboelig. Ofte er årsaken en alvorlig brann- eller vannskade. I denne artikkelen vil du få oversikt over hva som skjer hvis leieboligen blir ubeboelig i leieperioden.

sameie, hybler, kaldtvann, kledningen på huset, plan- og bygningsloven, punktfeste, forkjøpsrett, leieboligen, utleie

Husleieloven

I tillegg til leiekontrakten er det husleieloven som regulerer forholdet mellom utleier og leietaker. Det fremgår av husleieloven § 2-2 at utleier har plikt til å stille utleieobjektet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen og hva som ellers kreves av et normalt husrom. Hvis det inntreffer forhold som gjør at boligen ikke lenger oppfyller disse kravene, er det viktig at du kjenner dine rettigheter og plikter.

Mangler ved leieboligen

Oppfyller ikke utleieren sine plikter og mangelen ikke beror på forhold på leierens side, kan leietakeren gjøre en rekke mangelsbeføyelser gjeldende. Leietaker kan for eksempel kreve retting, avslag i husleien, heving av avtalen og erstatning.

Hvorvidt mangelen beror på forhold på leierens side, avhenger av en konkret vurdering, der det avgjørende er om mangelen ligger innenfor leietakerens risikosfære. Oppstår det for eksempel vannskade i husrommet som følge av at leierens vaskemaskin bryter sammen, beror mangelen på leietakeren.

Prisavslag ved oppføring av ny bolig

Posted on by Hanne Helene

Utgangspunktet etter bustadoppføringslova er at mangler ved nyoppførte boliger skal rettes. Dersom en mangel ikke rettes, kan det etter bustadoppføringslova § 33 kreves prisavslag. Men har en kjøper rett til prisavslag selv om mangelen ikke påvirker boligens markedsverdi?

avhendingsloven, ujevnt dekke, garasje, vann, fall mot sluk, kaldtvann, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie, balkonger og terrasser, støy fra avløpsrør, branntiltak, korttidsutleie, depositumspengene, økte kostnader, bolig, eierbrøk, dispensasjon, utleie, leiekontrakt, leietaker, HELP, forkjøpsrett, aksjer, overdragelse, mindre verdt, prisavslag

Prisavslag

Etter bustadoppføringslova § 33 annet ledd skal prisavslaget normalt settes til kostnaden ved å få mangelen rettet. Dette gjelder imidlertid ikke i de tilfellene der kostnadene ved å få mangelen rettet er urimelig høye. I slike tilfeller skal prisavslaget settes lik den verdireduksjonen mangelen medfører.

Rett til prisavslag selv om mangelen ikke påvirker boligens markedsverdi?

Høyesterett har i en dom avsagt i 2018 (HR-2018-392-A) tatt stilling til i hvilken grad det kan kreves prisavslag for mangler som ikke påvirker boligens markedsverdi. Saken gjaldt en enebolig som ble plassert lenger nordøst på tomten enn det som var avtalt. Feilplasseringen ble oppdaget først etter at ringmuren var montert og installasjoner var gjort. Kostnadene for retting på dette tidspunktet var urimelig høye, og prisavslaget skulle dermed settes lik den verdireduksjonen mangelen medførte. Mangelen påvirket imidlertid ikke boligens markedsverdi, og boligkjøperen hadde dermed i utgangspunktet ikke krav på prisavslag. Feilplasseringen førte imidlertid til at passasjen mellom boligen og naboeiendommen ble mindre og innsynet mellom husene større. Spørsmålet var dermed om boligkjøperen kunne kreve prisavslag for den subjektive verdireduksjonen?

Høyesteretts flertall konkluderte med at det vil være urimelig om kjøperen ikke kan kreve prisavslag i et slikt tilfelle. Høyesterett konkluderte derfor med at begrepet «verdireduksjonen» kunne tolkes utvidende til å også omfatte den subjektive verdireduksjonen som mangelen representerer for forbrukeren. De mente imidlertid at det bare unntaksvis bør være adgang til et slikt skjønnsmessig prisavslag. Forutsetningen må være at kjøperen kan vise til «konkrete ulemper som det fremstår som plausibelt at han eller hun vektlegger».

Ulempene i den aktuelle saken knyttet seg til mindre passasje mot naboeiendommen, økt innsyn mellom eiendommene, samt endret plassering av innkjøring og garasje. For dette ble det tilkjent prisavslag på 85 000 kroner.

Har du kjøpt en nyoppført bolig med mangler?

Oppdager du en feil som er utenom det avtalte må du foreta en reklamasjon overfor selger så raskt som mulig for at du skal kunne gjøre mangelskrav gjeldende. Gjør du ikke dette innenfor lovens frister kan kravet ditt gå tapt. I reklamasjonen må du påberope deg den aktuelle mangelen, og at du på bakgrunn av dette vil gjøre krav gjeldende. Ta kontakt med en av våre advokater. Vi forklarer deg nærmere hvordan dette gjøres.

Du kan ikke stole blindt på en reguleringsplan

Posted on by Hanne Helene

En reguleringsplan bestemmer hva som er lov å gjøre på et bestemt sted fremover i tid. Selv om en reguleringsplan åpner for utbygging, kan du imidlertid ikke være sikker på å få bygge.

håndverkere, reguleringsplan

Kommunens revisjonsplikt

Etter at plan- og bygningsloven ble vedtatt i 2008, fikk reguleringsplaner plutselig en utløpsdato. Reglene innebærer at kommunen må sørge for at planer som er eldre enn 10 år «i nødvendig grad er oppdatert» før det gis byggetillatelse. I praksis betyr dette at du ikke kan stole blindt på en reguleringsplan som er eldre enn 10 år.

Hva skal kommunen vurdere?

Både myndighetenes prioriteringer og omgivelsene endrer seg kontinuerlig. Dette er med på å bestemme om en plan «i nødvendig grad er oppdatert». Videre er det relevant å se hen til nye utfordringer og utviklingstrekk innenfor planområdet, samt hvorvidt hensynet til naturfare og overordnet arealpolitikk fremdeles er ivaretatt. Det er også relevant om det er oppdaget nye kulturminner eller biologiske forekomster som tilsier behov for oppdatert plan. Som følge av dette er det mange av de samme spørsmålene som vurderes ved vedtakelse av nye reguleringsplaner som når planer passerer 10 år.

Eiendomsrett: Når utløses forkjøpsrett ved overdragelse av aksjer?

Posted on by Hanne Helene

Forkjøpsrett er en rettighet som i utgangspunktet gjør seg gjeldende ved salg av eiendom, eller når eiendom på annen måte skifter eier. Men når utløses forkjøpsrett ved overdragelse av aksjer?

avhendingsloven, ujevnt dekke, garasje, vann, fall mot sluk, kaldtvann, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie, balkonger og terrasser, støy fra avløpsrør, branntiltak, korttidsutleie, depositumspengene, økte kostnader, bolig, eierbrøk, dispensasjon, utleie, leiekontrakt, leietaker, HELP, forkjøpsrett, aksjer, overdragelse

Hva er forkjøpsrett?

Hvis man har forkjøpsrett har man rett til å tre inn i en avtale om kjøp av bolig på de samme vilkårene som noen andre har fremforhandlet. Den som benytter seg av forkjøpsretten har dermed ikke mulighet til å endre vilkårene i avtalen, og må kjøpe boligen til samme pris som det høyeste budet.

Når utløses forkjøpsretten ved overdragelse av aksjer?

Når en eiendom er eid av et selskap og det eksisterer en forkjøpsrett knyttet til eiendommen vil forkjøpsretten gjøre seg gjeldende når en så stor del av «aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender» jf. løysl. § 11 femte ledd. Loven gir imidlertid ikke en direkte definisjon av hva som konkret utgjør en så stor del at styringsretten skifter hender. Dersom alle aksjene overføres, er det klart at styringsretten skifter eier. Når det gjelder tilfeller hvor kun deler av aksjene overdras, vil rettspraksis og forarbeidene i stor grad gi veiledning.

Spare tid: Reguleringsplan og tillatelse samtidig

Posted on by Hanne Helene

Å få en reguleringsplan godkjent og oppnå tillatelse for bygging tar ofte lang tid. Men visste du at det finnes en måte å redusere tidsbruken? I denne artikkelen vil du få en oversikt over hvordan du kan spare tid.

urettmessig straffeforfølgelse, mangler, testament ugyldig, arvepakt, fremtidsfullmakt, sykemelding, sykemeldt, bilansvaret, oppholdstillatelse, veirett, reguleringsplan

Tar ofte lang tid

Å få godkjent en reguleringsplan tar ofte lang tid. Dessuten må man normalt søke om rammetillatelse etter at reguleringsplanen er godkjent, før man kan søke om igangsettingstillatelse. Først når det er gitt igangsettingstillatelse kan byggingen starte. Heldigvis finnes det imidlertid en mer effektiv måte å komme i gang på.

Plan- og bygningsloven inneholder en bestemmelse som gir kommunen hjemmel til å godkjenne både reguleringsplan og gi rammetillatelse samtidig. Dette kan kutte saksbehandlingstiden med opptil 16 uker. Felles behandling er mulig når både kommunen og den som søker er enige om det. Felles behandling kan ikke kreves, men man kan argumentere for det overfor kommunen.

Eier to boliger: Hvilken kan selges skattefritt?

Posted on by Hanne Helene

Ved salg av fast eiendom er utgangspunktet at gevinsten skal beskattes. Unntak fra denne hovedregelen gjelder for salg av egen bolig. Men hva skjer hvis man benytter to boliger?

diskriminering, nabostøy, mangler, boligen er mindre, barnets beste, brannsikkerhet, si opp, leieforholdet, leietaker, utleier, skattefritt

Skatt ved salg av fast eiendom

Utgangspunktet ved salg av fast eiendom er at gevinsten skal beskattes. Unntak gjelder dersom vilkårene i skatteloven § 9-3 andre ledd, er oppfylt. Det fremgår av denne bestemmelsen at salg av fast eiendom er skattefritt når skatteyteren har «brukt» eiendommen som «egen bolig» i «minst ett av de siste to årene» før salget. Det er videre et vilkår at skatteyteren har eid boligen i «mer enn ett år» når realisjonen finner sted eller avtales.

Hva betyr «brukt»?

Ordlyden «brukt» som «egen bolig» viser til en skjønnsmessig vurdering hvor flere momenter spiller inn. Lovforarbeidene gir uttrykk for at man bare skal anses for å ha brukt én bolig som sin «egen bolig». Det må derfor bringes klarhet i hvilken av boligene til skatteyter vedkommende har «brukt» som «egen bolig».

I en slik vurdering skal det tas hensyn til hvor skatteyter har sin folkeregistrerte adresse, hvor vedkommende oppholder seg mesteparten av tiden og hvor vedkommende eventuelt har større formuesgoder som for eksempel innbo og private eiendeler. Det er også relevant å legge vekt på hvor vedkommende for eksempel parkerer sin private bil. Loven åpner for at brukshindringer som skyldes jobb eller helse ikke stenger for at vilkåret skal anses oppfylt.

Vurdering av Skattedirektoratet

Hvorvidt en person hadde brukt to boliger ble nylig behandlet i en bindende forhåndsuttalelse av Skattedirektoratet. I denne saken hadde skattyteren av helsemessige årsaker kjøpt en leilighet i tillegg til den han hadde fra før. Den nye leiligheten var imidlertid ikke innflyttingsklar, og skattyteren oppholdt seg derfor det meste av tiden i den gamle, men sov i den nye leiligheten. Spørsmålet i saken var om overnattingene i den nye leiligheten hindret skatteyteren fra å oppfylle kravet til brukstid ved salg av den gamle.

Skattedirektoratet konkluderte med at selv om skatteyteren hadde sovet i den nye leiligheten, ble den gamle benyttet på en slik måte at den fortsatt var å anse som skatteyterens «egen bolig».

Trenger du hjelp i en lignende sak?

Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i eiendomssaker. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring