Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Category: Eiendomsrett

Fikk tilleggsfaktura på 100 000,- på snekkerarbeid

Posted on by a2n_adm

Tvisten gjaldt en tilleggsfaktura og uenighet om antall medgåtte timer.

Bakgrunnen for uenigheten

Kvinnen hadde inngått avtale med et byggmesterfirma om utførelse av diverse snekkerarbeid i klients nyinnkjøpte leilighet. Den opprinnelige avtalen omfattet riving av to vegger, oppbygging av en ny vegg, bygging av et “walk in”-garderobeskap, samt sliping av to gulv. Det ble avtalt fastpris for arbeidet på 33 500,- inkl. mva.

Det ble etterhvert avtalt diverse tilleggsarbeider av til dels omfattende art. Det ble også foretatt justeringer og avtalt enkelte tilleggsarbeider underveis i arbeidsperioden, basert på forholdene på stedet. Arbeidet ble avsluttet etter én måneds arbeid. Kvinnen fikk først en faktura på 36 000,-, og denne ble betalt i sin helhet. Hun mottok deretter en tilleggsfaktura pålydende 100 000,-. Av denne fakturaen betalte klient 67 000,-. Hun mente av flere årsaker at det var urimelig at hun skulle betale de resterende 33 000,-.

Rettens vurdering

Kontrakter mellom forbrukere og profesjonelle håndverkere reguleres av håndverkertjenesteloven. Denne loven kan aldri fravikes til skade for forbrukeren, jf. lovens § 3. Spørsmålet for Tønsberg tingrett var først og fremst hva som var avtalt av tilleggsarbeider utover den opprinnelige avtalen, samt om fremgangsmåten for avtale om tilleggsarbeider var fulgt, jf. hvtjl. § 9, jf. § 7. Videre ble spørsmålet om prisen for tilleggsarbeidene ble utmålt i samsvar med lovens krav til dette.

Retten konstaterte først at det var inngått en avtale om tilleggsarbeider, og at snekkeren hadde oppfylt sin plikt til å fraråde klient om at arbeidet ville bli vesentlig dyrere enn den opprinnelige avtalen. Det ble utferdiget en skriftlig avtale om tilleggsarbeidene, slik at det også var på det rene at fremgangsmåten for avtale om tilleggsarbeider var fulgt, og at prisingen av tilleggsarbeidene var forsvarlig i henhold til håndverkertjenesteloven.

Snekkerens timelister

Det som imidlertid var problematisk, var hvordan snekkeren hadde ført timelister. Den opprinnelige kontrakts-summen var på 33 500,-, mens den totale prisen for snekkerarbeidet kom på 147 000,- altså over 100 000,- dyrere enn den opprinnelige avtalen, og det var brukt til sammen 147 timer på tilleggsarbeider. Tingretten la vekt på at det ikke var bevist at snekkeren hadde utført alt av tilleggsarbeidet han hadde krevd betaling for. Retten konkluderte derfor med at klient bare var forpliktet til å betale tilleggsfaktura for tilleggsarbeidet som retten fant bevist at snekkeren hadde utført.

Ikke dokumentert

For andre deler av arbeidet fant ikke retten det bevist at arbeidet faktisk var utført. Det ble ikke ført dokumentasjon for at snekkeren hadde utført arbeid av den art han hadde fakturert for. Snekkeren hadde kun ført timeliste for total arbeidstid per dag for de aktuelle dagene, og ingen dokumentasjon for hva som var utført. Retten uttalte på denne bakgrunn:

Balkong på nyinnkjøpt bolig var vesentlig mindre enn oppgitt

Posted on by a2n_adm

To forbrukere kjøpte hver sin leilighet av en entreprenør som skulle oppføre boliger i et leilighetsbygg. Leilighetene hadde svært god utsikt, og balkong med utsikt hadde fått en fremtredende rolle i markedsføringen. Ved overtakelsesforretning ble det oppdaget at balkongens størrelse ikke samsvarte med avtalen. Spørsmålet var om balkongenes avvik fra det avtalte ga forbrukerne rett til prisavslag.

Balkong ca 6m2 mindre enn oppgitt

Leilighetene ble kjøpt for ca. 4 millioner kroner. Balkongen var på tegningen vist med et oppgitt areal på 20,3 m2. Etter overtakelsen ble det imidlertid oppdaget at arealet kun var på ca. 14 m2. Entreprenøren hevdet at dette ikke utgjorde noen mangel, fordi balkongen var bygget slik den fremkom på tegningene. Entreprenøren la til grunn at angivelsen av balkongens areal kun var en feil, og at denne var ubetydelig fordi forbrukerne hadde besiktiget balkongen samt. at den fullt ut svarte til tegningene. Forbrukerne brakte saken inn til boligtvistnemnda.

Det foreligger en mangel når entreprenøren har gitt uriktige opplysninger

Når en forbruker inngår avtale med en entreprenør om oppføring av ny bolig, reguleres forholdet av bustadsoppføringslova. Etter lovens § 27 vil det foreligge en mangel ved boligen dersom entreprenøren har gitt uriktige opplysninger. Bestemmelsen oppstiller to vilkår for at et forhold skal bedømmes som mangel etter denne paragrafen.

  • Uriktige opplysninger
    Det første vilkåret er at boligen, herunder boligens balkong, ikke svarer til de opplysninger som er gitt i forbindelse med avtaleinngåelsen eller markedsføringen. Det var enighet e om at opplysningene i kontraktstegningen og tegningene inntatt i prospektet om at balkongens areal var på 20,3 ikke stemte med det som var faktisk etablert. Avviket dreide seg imidlertid bare om det oppgitte antall m, da partene også var enige om at balkongens størrelse var levert i henhold til det som var fysisk tegnet. Boligtvistnenmda mente imidlertid at dette ikke kunne være avgjørende. Nemda uttalte:

Hva koster det i løse inn festet tomt?

Posted on by a2n_adm

Tomtefesteloven § 32 gir festere av bolig- og fritidstomt rett til innløsning av festet tomt når det har gått 30 år av festetiden eller når festetiden er utløpt. Etter at det er gått 30 år kan festere av boligtomter fremsette krav om innløsning hvert 2. år, og for hyttetomter kan innløsningskrav fremsettes hvert 10. år.

Innløsning av festet tomt

Krav om innløsning må fremsettes skriftlig senest ett år før innløsningstiden er kommet. Ønsker du å innløse tomten etter 30 år, må du altså fremsette kravet før det 29. året av festetiden.

Tomt som tilhører bygdeallmenning kan ikke kreves innløst. Det samme gjelder fritidstomt i statsallmenning og Finnmarkeiendommens grunn i Finnmark. Det gjelder også visse begrensinger for fritidstomt som ligger til landbrukseiendom.

Til hvilken pris kan fester kreve innløsning?

Etter tomtefesteloven § 37 skal innløsningssummen som hovedregel settes til 25 ganger årlig festeavgift, etter at det har blitt regulert på innløsningstidspunktet. Har partene avtalt en lavere innløsningssum, skal denne legges til grunn.

I visse tilfeller kan bortfesteren imidlertid kreve at innløsningssummen settes til 40% av tomteverdien på innløsningstidspunktet. Bortfesteren kan kreve 40% av tomtens verdi dersom festekontrakten er tidsbegrenset, eller dersom bortfesteren har en oppsigelsesrett.

Fremgangsmåten ved avvikling av næringsfesteforhold

Posted on by a2n_adm

Når et næringsfesteforhold skal avvikles, oppstår rettigheter og forpliktelser både for bortfester og fester. Oppfyller ikke parten sine forpliktelser, kan dette medføre erstatningsansvar. Denne artikkelen vil peke på noen sentrale regler det er viktig å ha kjennskap til ved avvikling av et næringsfesteforhold.

Festerens plikt til å rydde tomten

Ved avvikling av et næringsfesteforhold er hovedregelen at festeren både har rett og plikt til å rive bygninger og andre faste innretninger han har oppført på tomten, jf. tomtefesteloven § 39. Festeren plikter også å fjerne løsøre og rydde tomten etter seg. I ryddeplikten ligger også en plikt til å sørge for nødvendige sikringstiltak dersom dette er påkrevet for å sikre mot skade eller fare for skade.

Hvor langt går ryddeplikten?

Ryddeplikten innebærer ikke at tomten skal føres tilbake til tilstanden ved overtagelsen. Det følger av forarbeidene at kravet er at grunneieren skal kunne utnytte tomten på “vanlig måte”. Ryddeplikten vil dermed normalt være begrenset til å fjerne bygningsdeler over bakken. Kjellermurer, ledninger i grunn og underjordiske rom faller således utenfor ryddeplikten. Her gjelder derimot sikringsplikten, slik at kjellergroper må tilfylles, det må planeres og underjordiske rom må sikres.

Når rester under jorden reduserer tomteverdien

Et spørsmål som ofte oppstår, er om fester er erstatningsansvarlig for en reduksjon i tomteverdien som følge av de underjordiske restene. Dette spørsmålet må besvares benektende, slik at en reduksjon av tomteverdien ikke påfører fester noe ansvar. Dersom fester skal bli ansvarlig for tomteverdiens reduksjon må dette avtales mellom partene. Et råd er derfor å avtalefeste en slik løsning ved inngåelse av festekontrakten. På samme måte vil festeren heller ikke ha krav på vederlag for ledninger, murer og lignende som han kan la være å rydde bort.

Festeren har ansvar for forurensning i grunnen

Har festers virksomhet ført til forurensninger i grunnen, er utgangspunktet at han må rydde opp. Dette innebærer at fester må bære utgiftene for nødvendig opprenskning og eventuelle pålegg fra myndighetene. Bortfester kan imidlertid under visse omstendigheter bli ansvarlig for forurensningen. Dette kan være tilfellet hvor bortfesteren må sies å ha akseptert den forurensende virksomheten, og er tilkjent et vederlag for selve forurensningen. Forurensningen må altså være reflektert i avgiften. Hvorvidt bortfesteren kan sies å være ansvarlig, beror dermed på avtalerettslige vurderinger.

Da dette kan være uklart og uforutsigbart, er advokatens råd til bortfesteren å regulere dette i festekontrakten. Som bortfester kan det være hensiktsmessig å innta en klausul om at fester alene er ansvarlig for utgifter som er en konsekvens av den forurensende virksomheten.

Hvordan kan bortfesteren sikre sine krav?

Bortfester har etter tomtefesteloven § 39 en slags midlertidig tilbakeholdsrett til sikring av krav som han mener å ha mot festeren, for eksempel krav på ikke betalt festeavgift. Tilbakeholdsretten innebærer at bortfesteren kan kreve at hus og faste innretninger blir stående som sikkerhet for bortfesterens krav. Bortfesteren må imidlertid sørge for å få kravet rettslig avgjort innen rimelig tid. Følger ikke festeren pålegget, kan han pådra seg erstatningsansvar.

Erstatningsansvar

Unnlater festeren å gjennomføre pliktene kan dette lede til erstatningsansvar for festeren. Og dersom eiendelene ikke blir fjernet fra tomten innen rimelig tid , vil eiendelene tilfalle grunneieren vederlagsfritt.

Oppdaget vannledning på tomten – Eiendomsmegler ble erstatningsansvarlig

Posted on by a2n_adm

I en dom avsagt av Asker og Bærum Tingrett ble en eiendomsmegler dømt til å betale 1,7 millioner i erstatning til kjøper av en eiendom.

Kommunal vannledning – byggeforbud på hver side

Megleren hadde ved salget opplyst om at eiendommen var lett bebyggelig. Etter inngåelse av avtale om kjøp, oppdaget imidlertid kjøperen at det var en kommunal vannledning midt på tomten. Inntil denne var det et byggeforbud på fire meter på hver side. Byggeforbudet medførte at eiendommen ikke var lett å bebygge. Eiendomsmeglers opplysninger i forkant av kjøpet ble dermed ansett for å være misvisende. Saken er anket av eiendomsmeglerfirmaet.

Hvilke opplysninger har du krav på å få fra eiendomsmegler?

Eiendomsmeglers opplysningsplikt omfatter opplysninger som kjøperen ”har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen”, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Dette omfatter blant annet tinglyste forpliktelser på eiendommen, tilliggende rettigheter som for eksempel ferdselsretter og sameieparter. Eiendomsmegleren kan også ha plikt til å opplyse om offentlige planer som gjelder naboeiendommen eller strøket.

Heve kjøpet på grunn av vond lukt fra nabo?

Posted on by a2n_adm

Kjøper ville heve kjøpet av leilighet. Bakgrunnen for hevingskravet var vond lukt fra naboleiligheten.

Årsaken til den vonde lukten fra naboleiligheten var at personen som bodde i leiligheten oppbevarte gammelt søppel der. Dette hadde vært et vedvarende problem i sameiet, og hadde flere ganger blitt tatt opp av på sameiermøter. Da den aktuelle leiligheten ble solgt ble det ikke opplyst om den vonde lukten fra naboleiligheten. Spørsmålet for tingretten var dermed om selgerens unnlatelse av å opplyse om den vonde lukten fra naboleiligheten ga kjøperne krav på heving av kjøpet. Dette spørsmålet ble besvart bekreftende. Retten kom frem til at selgeren av leiligheten hadde plikt til å gi opplysning om den vonde lukten ved salget av leiligheten.

Når inntrer selgers opplysningsplikt?

De fleste eiendommer selges ”som den er”. Dette innebærer at eventuelle mangler ved eiendommen som senere viser i utgangspunktet er kjøpers risiko. I visse tilfeller vil det likevel foreligge en mangel ved eiendommen som kan gi grunnlag for mangelsbeføyelser som heving, prisavslag og erstatning. Dette er for eksempel situasjonen hvor selger har misligholdt sin opplysningsplikt. Opplysningsplikten er misligholdt når kjøperen ikke får opplysninger som selgeren ”kjente eller måtte kjenne til”, og kjøperen hadde ”grunn til å regne med å få” opplysning om det aktuelle forholdet. I tillegg kreves det at tilbakeholdelsen av opplysningen kan antas å ha hatt innvirkning på avtalen.

Fri rettshjelp via innboforsikringen

Dersom du har innboforsikring vil den dekke advokatutgifter opp til 100 000,-.
Den gjelder som hovedregel i alle typer saker, men det er likevel noen viktige unntak. Osloadvokatene kan reglene og unntakene, og vil bistå deg gjennom hele prosessen.

Denne ordningen kommer i tillegg til de vanlige reglene for fri rettshjelp.

Osloadvokatene ordner alt med ditt forsikringsselskap, og sender deg bare regning på egenandelen. Vi vil alltid undersøke om du har rett på fri rettshjelp eller rettshjelp via din forsikring.

Nabo måtte fjerne tre på sin tomt

Posted on by a2n_adm

Eieren ble pålagt å fjerne tre på grunn av vurderingen av skader og ulemper det medførte naboen.

Naboloven

Som grunnlag for kravet om fjerning av bjørketreet ble naboloven § 3 påberopt. Bestemmelsen angir at dersom det ikke er ”nemnande om å gjera for eigaren eller for naturmangfaldet på staden, må eigaren ikkje ha tre som er til skade eller serleg ulempe for grannen”. Eierens interesse i å ha treet stående på eiendommen skal altså vurderes mot hvilken skade eller ulempe treet utgjør for naboen.

Eieren hadde anført at treet var viktig både estetisk, for fuglelivet og for at tomta ikke skulle bli fuktig. Disse anførslene ble ikke tatt til følge. Tingretten var dermed enig med advokaten fra Osloadvokatene i at eieren av eiendommen ikke hadde noen nevneverdig interesse i å ha bjørketreet stående på tomta.

Særlig ulempe

For at mannen skulle få medhold i kravet om fjerning av den 20 meter høye bjørka måtte treet i tillegg utgjøre en særlig ulempe for han. De ulempene vår klient opplevde var at treet førte med seg store mengder avfall i form av kvister og blader som samlet seg på eiendommen hans. Dette medførte blant annet en hyppig tetting av takrenner. Videre stengte bjørka for lysforholdene på eiendommen, og særlig ettermiddagssola på terrassen. I tillegg medførte bjørka stor spredning av pollenstøv.

Måtte fjerne tre og betale saksomkostninger

Samlet sett var tingretten enig i at dette medførte en særlig ulempe for vår klient. Klient fikk dermed medhold i kravet om fjerning av bjørka, og motparten ble også pålagt sakskostnadene.

Konflikter knyttet til trær, hekker og gjerder er svært vanlig mellom naboer. Vi har bred erfaring innenfor slike tvister. Dersom du har spørsmål i forbindelse med en nabotvist er du hjertelig velkommen til å ta kontakt med oss.

Høyspentledning medførte for høyt strålenivå

Posted on by a2n_adm

Boligtvistnemnda avsa en avgjørelse hvor en familie fikk 100 000,- i prisavslag ved kjøp av tomt og enebolig nær en høyspentledninger. Spørsmålet var hvorvidt tilstedeværelsen av høyspentlinja medførte en helserisiko som følge av strålenivå.

Opplyst om kraftlinja

Tvisten ble regulert av bustadsoppføringslova, som kommer til anvendelse ved avtaler om oppføring av ny bolig mellom entreprenør og forbruker. Kjøpesummen var ca 4, 5 millioner kroner, og inntatt i kontrakten var en klausul om at kjøperne hadde blitt gjort oppmerksom på kraftlinja som lå i nærheten av tomta.

På kjøpstidspunktet hadde ikke forbrukerne blitt informert om strålenivået på tomta, da disse ble målt i etterkant av kjøpet. Det sentrale spørsmålet for boligtvistnemnda, var hvorvidt mangelen på opplysninger om strålenivået utgjorde en rettslig mangel som ga krav på prisavslag.

Strålenivå og opplysningsplikt

Statens strålevern opererer med et “utredningsnivå” på 0,4 mikrotesla. Dersom det viser seg at strålingen er på et høyere nivå enn utredningsnivået, er praksisen at potensielle kjøpere skal bli oppmerksom på dette. Statens strålevern har imidlertid ikke innvendinger mot at områdene med verdier over 0,4 mikrotesla tas i bruk til boliger.

Opplysningsplikten ved salg av boliger eller tomter som har et strålenivå som overstiger utredningsnivået, er begrunnet i helserisikoen. Befolkningsstudier antyder en mulig økt risiko for leukemi blant barn som i sin bolig utsettes for magnetfelt over 0,4 mikrotesla. En sikker sammenheng er imidlertid ikke dokumentert.

På denne bakgrunn hevdet kjøperne at det forelå en verdiforringelse for deres eiendom ved et eventuelt salg.

Burde blitt opplyst om at det lå innenfor utredningssonen

Boligtvistnemnda legger først og fremst til grunn at det ikke er dokumentert at opphold ved nivåer høyere enn 0,4 mikrotesla medfører helsefare, men at det samtidig ikke kan utelukkes en mulig høyere risiko for blant annet leukemi for barn som utsettes for slik stråling. Som følge av dette har statens strålevern som nevnt oppstilt en plikt for selgeren til å opplyse om at nivået overstiger utredningsnivået.

Boligtvistnemnda vurderer etter dette om entreprenøren skulle ha opplyst om at tomten lå innenfor utredningssonen, jf. buofl. § 26. Det grunnleggende spørmålet er etter denne bestemmelsen om forbrukerne “hadde grunn til å regne med å få” informasjonen om at tomten lå innenfor utredningssonen. Etter en samlet vurdering fant nemnda at med den usikkerhet som i dag knytter seg til varig opphold nær høyspentledninger, hadde forbrukerne et nærliggende og berettiget krav om å få vite både at tomten lå innenfor utredningssonen og hvilke verdier av stråling som den ville bli utsatt for.

Brøt informasjonsplikten

For at det skal foreligge en rettslig mangel, må de manglende opplysningene ha virket inn på avtalen. Boligvistnemnda var ikke i tvil om at slike opplysninger generelt er egnet til å påvirke et salg av tomten. Entreprenøren hadde således brutt informasjonsplikten, og dette utgjør en mangel etter bustadsoppføringslova § 26. Kjøperne fikk dermed et prisavslag på 100 000,-.

Ta kontakt med advokat

Vår erfaring er at det ofte er nødvendig med bistand fra advokat i en boligtvist. Opplever du problemer med boligen du har kjøpt kan våre advokater rådgi deg som hvordan du bør gå frem. Vi kan også bistå ved utenrettslige tvisteløsningsorganer, forhandlinger og ved en eventuell rettslig behandling av saken.

Ta kontakt med en av våre advokater med én gang du oppdager en mangel ved boligen. Da kan vi hjelpe deg med å avbryte reklamasjons- og foreldelsesfrister, og å innhente den dokumentasjonen som vil være nødvendig i saken.

Dersom du har innboforsikring vil den dekke advokatutgifter opp til 100 000,-. Den gjelder som hovedregel i alle typer saker, men det er likevel noen viktige unntak. Osloadvokatene kan reglene og unntakene, og vil bistå deg gjennom hele prosessen.

Denne ordningen kommer i tillegg til de vanlige reglene for fri rettshjelp. Osloadvokatene ordner alt med ditt forsikringsselskap, og sender deg bare regning på egenandelen. Våre advokater vil alltid undersøke om du har rett på fri rettshjelp eller rettshjelp via din forsikring.

 

Når kan du nekte selger å rette en mangel?

Posted on by a2n_adm

Dersom det foreligger en mangel ved tingen du har kjøpt, har du etter forbrukerkjøpsloven og kjøpsloven en rekke misligholdsbeføyelser du kan gjøre gjeldende mot selger. Du kan kreve prisavslag, retting, omlevering, heving og/eller erstatning.

Når kan selgeren kreve å rette en mangel?

I visse tilfeller vil selgerens tilbud om å rette avskjære din mulighet til å gjøre de øvrige misligholdsbeføyelsene gjeldende, slik som prisavslag og heving. Det sies at de øvrige misligholdssanksjonene suspenderes når selgeren har rett til å foreta utbedring av tingen. Ofte vil dette være til kjøperens beste- han får jo (forhåpentligvis) tingen i orden. Det er imidlertid slik at selgerens adgang til å rette, ofte kan medføre noen ulemper for kjøperen. På denne bakgrunn oppstiller kjøpsloven og forbrukerkjøpsloven noen unntak fra selgerens rettingsadgang. Disse vil bli behandlet i det følgende.

Unntak fra selgerens rettingsadgang

Som vi har sett, er hovedregelen at selger har adgang til å rette mangler dersom han tilbyr dette. Men selgerens adgang til å rette mangler gjelder imidlertid ikke ubegrenset. I kjøpsforhold som reguleres av kjøpsloven, vil selgeren ikke ha adgang til å rette mangel dersom rettingen påfører kjøperen ”vesentlig ulempe” eller dersom det foreligger ”risiko for at kjøperen ikke får dekket sine utlegg av selgeren”. I forbrukerforhold som reguleres av forbrukerkjøpsloven, vil selgerens rettingsadgang bortfalle dersom retting ikke kan skje ”uten kostnad. Og dersom det ikke kan skje uten vesentlig ulempe for forbrukeren innen rimelig tid og uten risiko for at forbrukeren ikke får dekket sine utlegg av selgeren”. ,jf. forbrukerkjøpsloven § 30 første ledd.

”Vesentlig ulempe”?

Det sentrale for om selgeren har adgang til å rette mangel, er altså om retting vil være til ”vesentlig ulempe” for kjøperen. Hvorvidt det foreligger ”vesentlig ulempe” og følgelig tilstrekkelig grunnlag for å nekte utbedring, avhenger av en rekke faktorer.

Behov

  • Kjøperens behov for tingen
    I vurderingen av om det foreligger ”vesentlig ulempe”, er kjøperens behov for tingen helt sentralt. Det må vurderes hvorvidt selgerens retting vil medføre tap eller ulempe for kjøperen, som følge av at kjøperen må unnvære tingen mens reparasjon pågår. Selgeren kan i forbindelse med dette påvirke grensene for utbedringsretten, ved å stille til disposisjon et erstatningseksemplar i rettetiden. Et erstatningseksemplar vil naturligvis redusere kjøperens behov for tingen i reparasjonstiden.

Tid

  • Tidsmomentet
    Et annet sentralt moment er tiden som vil medgå til retting. Det følger av forbrukerkjøpsloven § 30 første ledd at retting skal skje ”innen rimelig tid”. Medfører rettingen at forbrukeren i mer enn en uke blir avskåret fra å bruke tingen, har forbrukeren rett til erstatningsting, jf. forbrukerkjøpsloven § 30.

Gjentatte forsøk

  • Gjentatte utbedringsforsøk?
    Et vanlig spørsmål er hvorvidt selgeren kan utføre gjentatte utbedringsforsøk for samme mangel. Løsningen på dette er litt ulikt regulert i kjøpsloven og forbrukerkjøpsloven. Etter kjøpsloven § 36, kan selgeren i prinsippet gjøre flere utbedringsforsøk innenfor det tidsrom selgeren har til rådighet for rettingen. Men her er det viktig å påpeke at selv om selgers utbedringsrett ikke er begrenset til ett forsøk, vil gjentatte og resultatløse reparasjoner i seg selv fort måtte ansees å være til ”vesentlig ulempe” for kjøperen. For forbrukerkjøperen er det lovfestet i forbrukerkjøpsloven § 30 at selgeren kun har anledning til å foreta to retteforsøk for samme mangel. Med mindre det foreligger særlige grunner.

Utlegg

  • Kjøperens utlegg skal dekkes av selgeren
    Etter forbrukerkjøpsloven § 30 og kjøpsloven § 36 første ledd kan ikke retting gjennomføres dersom det er en ”risiko for at kjøperen ikke får dekket sine utlegg av selgeren”. Dette innebærer at dersom gjennomføring av rettingen forutsetter at kjøperen medvirker til reparasjonen, typisk ved å sende tingen og legge ut for transportomkostningene, skal det ikke foreligge noen risiko for at kjøper ikke får dekket sine utlegg av selgeren. Er det holdepunkter for at selgerens vilje eller evne til å betale tilbake er dårlig, kan kjøperen motsette seg retting. Kjøperen skal altså ikke være tvunget til å gjøre betydelige utlegg for en ukjent selger.

La inn bud med finansieringsforbehold – megler måtte betale erstatning

Posted on by a2n_adm

Kvinnen fremsatte et erstatningskrav mot en eiendomsmegler etter hun hadde lagt inn bud med finansieringsforbehold. Dette fordi hun mente at det var eiendomsmeglerens uforsvarlige håndtering av saken som medførte at hun ble dømt til å betale erstatning til selgeren av eiendommen.

Privat visning

Etter oppfordring fra megler var hun på en privat visning i leiligheten før hun la inn budet. Det var selgerens sønn som holdt visningen. I samtalen mellom ham og kvinnen under visningen, nevnte selgers sønn en pris som var det hans mor måtte ha for å selge leiligheten. Hun oppsøkte megleren dagen etter og fylte ut skriftlig standard budskjema på hans kontor. Budet var lik prisforlangende, 790 000,-. Det var ingen andre budgivere.  Det ble deretter inngått skriftlig kjøpekontrakt.

Ble saksøkt – gikk til motkrav

Kvinnen fikk ikke finansiering på plass til overtakelsesdatoen, og leiligheten ble ikke overtatt av henne. Selgeren gjennomført så et dekningssalg og fremsatte et erstatningskrav overfor henne. Da kvinnen motsatte seg å betale slik erstatning, ble hun saksøkt, og tapte både i tingretten og lagmannsretten. Hun engasjerte så en advokat med sikte på å holde eiendomsmegleren ansvarlig for tapet hun led. Kvinnen hevdet at budet ble gitt med et finansieringsforbehold, og at megleren rotet bort budet og feilaktig fortalte henne at det ikke var nødvendig å innta forbeholdet i kjøpekontrakten.

Da det ikke lyktes partene å komme frem til en utenrettslig løsning ble saken brakt inn for Oslo tingrett. Osloadvokatene viste til at det er saksøker som i utgangspunktet har bevisbyrden for det faktum som påberopes til støtte for det fremsatte kravet, men argumenterte for at reglene om omvendt bevisbyrde burde benyttes. Osloadvokatene viste i den forbindelse til at eiendomsmegleren er en profesjonell aktør, som har erkjent å ha mistet det inngitte budet. Dette fikk han rettens medhold i.

Hadde tatt et finansieringsforbehold

Det ble ført en rekke bevis som underbygget klientens forklaring om at hun ikke hadde fått finansiering da budet ble inngitt, samt at hun hadde fått en klar oppfordring fra banken om å ta et finansieringsforbehold. Tingretten kom derfor til motsatt resultat av det lagmannsretten la til grunn da saken mellom henne og selgeren av boligen ble behandlet, og la til grunn at hun hadde tatt et finanseringsforbehold.

Det er imidlertid en juridisk kjensgjerning at et finansieringsforbehold normalt skal anses bortfalt dersom det ikke inntas i kjøpekontrakten. Det var derfor sentralt å få belyst hva som fant sted under kontraktsigneringen. Det er på det rene at kvinnen var alene med megler da kontrakten ble underskrevet. Retten viser til at megleren under Osloadvokatenes krysseksaminasjon ikke klarte å svare generelt på hva konsekvensen ville bli dersom et bud med finansieringsforbehold var akseptert, men dette ikke ble gjentatt i kontrakten. Han svarte først at kontrakten med forbeholdet i budet da vil gjelde. Men deretter sa han at han ikke visste. Retten uttaler at meglerens svar på dette i retten støttet kvinnens versjon om hva som ble sagt i kontraktsmøtet. Etter dette mener retten at den etterfølgende kontrakten uten finansieringsforbehold ikke sannsynliggjør at budet ble inngitt uten forbehold.

Megler ble dømt til å betale

Etter en samlet vurdering av bevisene sammenholdt med rettens innledende bemerkninger om tvilsrisiko og meglerens troverdighet knyttet til dette salget, mener retten det må legges til grunn som mest sannsynlig at det ble inngitt bud med finansieringsforbehold.

Retten mente videre at megleren har opptrådt erstatningsbetingende ved ikke å sørge for å videreføre forbeholdet i kontrakten. Han hadde opptrådt i strid med det som kunne forventes av ham som eiendomsmegler overfor kjøper i forbindelse med salgsoppdraget.

Etter dette ble megleren, og hans forsikringsselskap, dømt til å betale totalt 800 000,- til kvinnen.

 

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring