Hvordan skal en bygning på festet tomt verdsettes?

Høyesterett avgjorde den 13. juni 2016 spørsmålet om hvordan en bygning på festet tomt skal verdsettes når den overtas av bortfester ved opphør av festeforholdet.

Spørsmål om vederlaget på bygning på festet tomt ved overtagelse

Etter heving av festeavtalen krevde både fester og bortfester at sistnevnte skulle overta bygningen på festetomten. Spørsmålet i saken var hvorvidt festeren i denne situasjonen kunne velge om vederlaget skulle fastsettes på grunnlag av teknisk verdi eller på grunnlag av bruksverdi. Dette avhengig av hva som ga ham størst vederlag. Både tingretten og lagmannsretten konkluderte med at vederlaget i et tilfelle som dette skulle fastsettes på grunnlag av teknisk verdi. Det ville gi festeren et betydelig lavere vederlag enn ved fastsettelse på grunnlag av bruksverdien. Mindretallet på to dommere mente i likhet med lagmannsretten at vederlaget i et tilfelle som dette skulle fastsettes på grunnlag av teknisk verdi.
Les dommen

Opphør av festeforhold – overtakelse av bygninger

Når et festeforhold avsluttes, er utgangspunktet at festeren har rett og plikt til å fjerne bygninger og eiendeler fra tomten. Dette utgangspunktet er imidlertid lite praktisk som følge av bestemmelsen i tomtefesteloven § 40. Den sier at begge parter kan kreve at bortfesteren skal overta bygningsmassen dersom fjerning vil føre til at «verdiar går til spille i utrengsmål».  Hvordan vederlaget for bygningen skal fastlegges, reguleres av tomtefesteloven § 41. Her oppstilles to alternativer for beregningen av vederlaget, avhengig av hvem av partene som krever overtakelse.

1. Dersom bortfesteren krever å overta bygningsmassen, skal vederlaget fastsettes til oppføringskostnadene for et tilsvarende bygg, med fradrag for slit og elde. Alternativet omtales vanligvis som teknisk verdi.

2. Er det festeren som krever at bortfesteren skal overta bygningsmassen, skal vederlaget fastsettes til den verdi bygningsmassen har for bortfesteren, gjerne omtalt som bruksverdien.

Loven regulerer imidlertid ikke fastsettelsen av vederlaget når begge parter krever overtakelse.

Bruksverdi eller teknisk verdi?

Festeavtalen gjaldt eiendommen Zahariasbryggen ved fisketorget i Bergen. Eiendommen huser flere restauranter, nattklubber og barer i Bergen sentrum. Fester hevdet at bortfester skulle betale vederlag ut fra bruksverdien. Bortfester hevdet at vederlaget måtte beregnes ut fra bygningsmassens tekniske verdi.

Høyesterett kom til det motsatte resultat av lagmannsretten og tingretten. Det må imidlertid bemerkes at det forelå en sterk dissens (3-2). Høyesterett konkluderte på bakgrunn av forarbeider, lovens system og reelle hensyn, med at fester kan velge om vederlaget skal fastsettes til teknisk verdi eller bruksverdi når begge parter krever overtakelse.

Dommens avsnitt 32

«Bortfester må i alle festeforhold være forberedt på, ved avviklingen, å betale festeren den økonomiske verdi bygningen vil ha for bortfester. Loven gir festeren rett til å kreve det. Resultatet blir at bortfesteren gir fra seg like mye som han mottar, hvilket – sett fra hans ståsted – sikrer god balanse mellom ytelsene.»

Dette betyr i praksis at festere kan velge fastsettelse av vederlag basert på bygningsmassens bruksverdi, som ofte vil være langt høyere enn den tekniske verdien. Den store forskjellen er at tomteprisen er medregnet i bruksverdien, men ikke i den tekniske verdien. Resultatet kan ha den effekt at man unngår at bortfesteren overtar bygningsmassen til teknisk verdi, og deretter selger den videre til markedsverdi med betydelig fortjeneste.

Resultatet i dommen må sies å innebære en svekkelse av bortfesters stilling. Dette medfører at bortfestere nok bør foreta nøye vurderinger og inngå klare avtaler i forbindelse med opphør av festeforhold.

Har du spørsmål om verdisettelse av bygning på festet tomt ?

Kontakt Osloadvokatene
Ved advokat Mathilde Aagaard

e-post: mathilde.aagaard@advokat.no eller tlf 926 61 766

Relaterte saker: 

Fremgangsmåten ved avvikling av næringsfesteforhold
Hvis du skal løse inn festet tomt – hvilken pris skal du betale?