Fremgangsmåten ved avvikling av næringsfesteforhold
Når et næringsfesteforhold skal avvikles, oppstår rettigheter og forpliktelser både for bortfester og fester. Oppfyller ikke parten sine forpliktelser, kan dette medføre erstatningsansvar. Denne artikkelen vil peke på noen sentrale regler det er viktig å ha kjennskap til ved avvikling av et næringsfesteforhold.
Festerens plikt til å rydde tomten
Ved avvikling av et næringsfesteforhold er hovedregelen at festeren både har rett og plikt til å rive bygninger og andre faste innretninger han har oppført på tomten, jf. tomtefesteloven § 39. Festeren plikter også å fjerne løsøre og rydde tomten etter seg. I ryddeplikten ligger også en plikt til å sørge for nødvendige sikringstiltak dersom dette er påkrevet for å sikre mot skade eller fare for skade.
Hvor langt går ryddeplikten?
Ryddeplikten innebærer ikke at tomten skal føres tilbake til tilstanden ved overtagelsen. Det følger av forarbeidene at kravet er at grunneieren skal kunne utnytte tomten på “vanlig måte”. Ryddeplikten vil dermed normalt være begrenset til å fjerne bygningsdeler over bakken. Kjellermurer, ledninger i grunn og underjordiske rom faller således utenfor ryddeplikten. Her gjelder derimot sikringsplikten, slik at kjellergroper må tilfylles, det må planeres og underjordiske rom må sikres.
Når rester under jorden reduserer tomteverdien
Et spørsmål som ofte oppstår, er om fester er erstatningsansvarlig for en reduksjon i tomteverdien som følge av de underjordiske restene. Dette spørsmålet må besvares benektende, slik at en reduksjon av tomteverdien ikke påfører fester noe ansvar. Dersom fester skal bli ansvarlig for tomteverdiens reduksjon må dette avtales mellom partene. Et råd er derfor å avtalefeste en slik løsning ved inngåelse av festekontrakten. På samme måte vil festeren heller ikke ha krav på vederlag for ledninger, murer og lignende som han kan la være å rydde bort.
Festeren har ansvar for forurensning i grunnen
Har festers virksomhet ført til forurensninger i grunnen, er utgangspunktet at han må rydde opp. Dette innebærer at fester må bære utgiftene for nødvendig opprenskning og eventuelle pålegg fra myndighetene. Bortfester kan imidlertid under visse omstendigheter bli ansvarlig for forurensningen. Dette kan være tilfellet hvor bortfesteren må sies å ha akseptert den forurensende virksomheten, og er tilkjent et vederlag for selve forurensningen. Forurensningen må altså være reflektert i avgiften. Hvorvidt bortfesteren kan sies å være ansvarlig, beror dermed på avtalerettslige vurderinger.
Da dette kan være uklart og uforutsigbart, er advokatens råd til bortfesteren å regulere dette i festekontrakten. Som bortfester kan det være hensiktsmessig å innta en klausul om at fester alene er ansvarlig for utgifter som er en konsekvens av den forurensende virksomheten.
Hvordan kan bortfesteren sikre sine krav?
Bortfester har etter tomtefesteloven § 39 en slags midlertidig tilbakeholdsrett til sikring av krav som han mener å ha mot festeren, for eksempel krav på ikke betalt festeavgift. Tilbakeholdsretten innebærer at bortfesteren kan kreve at hus og faste innretninger blir stående som sikkerhet for bortfesterens krav. Bortfesteren må imidlertid sørge for å få kravet rettslig avgjort innen rimelig tid. Følger ikke festeren pålegget, kan han pådra seg erstatningsansvar.
Erstatningsansvar
Unnlater festeren å gjennomføre pliktene kan dette lede til erstatningsansvar for festeren. Og dersom eiendelene ikke blir fjernet fra tomten innen rimelig tid , vil eiendelene tilfalle grunneieren vederlagsfritt.
