Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Category: Eiendomsrett

Oppdeling av boenheter til hybler

Posted on by Hanne Helene

Praksisen med å omgjøre boliger til mindre enheter for utleie har blitt populær, spesielt i byområder med høy etterspørsel etter studentboliger eller rimeligere boalternativer. Oppdeling av boenheter til hybler vil imidlertid kunne forringe bokvaliteten og medføre økt trafikk og støy i nabolaget. I denne artikkelen vil du få en oversikt over hvilke regler som gjelder for oppdeling av boenheter til hybler.

separasjon, boligen solgt, Holde tilbake leia

Oppdeling av boenheter til hybler

Selv om “hyblifisering” kan være positivt for studenter og andre som ønsker seg små og billige husrom, vil det normalt ikke oppleves slikt for øvrige beboere. Det finnes mange eksempler på at leiligheter har blitt oppdelt i flere små hybler, og det er ikke vanskelig å se for seg at slik ombygging kan være problematisk for naboer med tanke på støy, slitasje og brannsikkerhet. Tidligere har både sameiets og kommunens muligheter for å regulere omfanget vært begrenset. I plan- og bygningsloven er det imidlertid nå trådt i kraft nye regler, som gir kommunen anledning til å regulere “hyblifisering” i kommuneplan og reguleringsplan.

Nye regler om “hyblifisering”

I plan- og bygningsloven § 11-9 og 12-7 er det vedtatt nye regler om oppdeling av boenheter til hybler. Sistnevnte paragraf regulerer hvilke forhold en kommune kan vedta bestemmelser om i en reguleringsplan. I bestemmelsens punkt 2 er det nå klarlagt at kommunen kan stille vilkår eller vedta forbud mot “oppdeling av boenheter til hybler”. Den samme endringen har også skjedd i plan- og bygningsloven § 11-9 nummer 5, som omhandler kommunens adgang til å fastsette bestemmelser til kommuneplanens arealdel.

Disse endringene er betydningsfulle da kommunen nå utvilsom har hjemmel til å vedta et forbud mot oppdeling av boenheter. Hyblifisering kan dermed være en søknadspliktig bruksendring, og kommunen har rett til å avslå den. Videre vil bruk som er i strid med planbestemmelsene, kreve en søknad om dispensasjon. Reglene gir imidlertid ikke kommunen rett til å gi bestemmelser om hvem som skal bo i en boenhet, som for eksempel et forbud mot bofellesskap.

Hevdet retten til et naust

Posted on by Hanne Helene

Lagmannsretten tok nylig stilling til en sak som handlet om eiendomsretten til et naust. Spørsmålet som lagmannsretten tok stilling til var naustet var gitt som gave eller hadde blitt hevdet.

Det omtvistede naustet hadde tilhørt bnr. 8. Person A ønsket å kjøpe naustet av bnr. 114, som var en eiendom som hadde blitt utskilt fra bnr. 8. Dette motsa person B seg, han mente at han allerede var eier av naustet gjennom at han hadde fått det i gave av tidligere eier. Person B mente at han i 1974/75 hadde fått naustet i gave av de tidligere eierne, som var tre brødre. I 1981 skrev de tre brødrene under på et skjøte som sammen med bnr. 8 omfatter “det naust tilhørende eiendommen som ligger på naboeiendommen bnr. 3”. Person B hadde nøkkel og andre involverte hadde oppfattet B som hovedbruker av naustet. A kan først få gjennomført kjøpet av naustet, dersom det viser seg at B ikke er eier av naustet.

Lagmannsretten bemerket at vanligvis den som utsteder et skjøte vil være mer aktsom enn vanlig og sørge for at formuleringen blir riktig. Skjøtet hadde, med samme formuleringer, blitt videreført i to generasjoner innad i familien, uten korrigere av opplysningen om naustet. Skjøtet som sa at naustet ikke var gitt som gave, men tilhørte bnr. 8 hadde vært brukt over 30 år. I bevisvurderingen er det motstrid mellom vitneforklaringene og de skriftelige bevisene i saken. Lagmannsretten legger til grunn at de skiftelige nedtegnelser som ble foretatt i 1981 og senere bør tillegges større vekt enn de muntlige forklaringene. Grunnet denne begrunnelsen valgte lagmannsretten å vektlegge de tre brødrenes skjøte om at naustet tilhører bnr. 8.

Lagmannsretten går så videre til en vurdering på om B har kunnet erverve eiendomsretten til naustet gjennom å ha hevdet.

Hevdet eiendomsrett til naustet

For å kunne hevde eiendomsrett gjennom hevd, må en ha brukt naustet som sin egen, i aktsom god tro i 20 år sammenhengende. Person B må ha brukt naustet slik en eier ellers ville gjort; både i eksklusivitet og kontinuitet. Som utgangspunkt skal det lite til av bruk fra den opprinnelige eieren for å avbryte hevderen sin eksklusive bruk. Den påståtte hevderen må dermed ikke bare ha den mest dominerende bruken, men en absolutt eksklusiv bruk. Han kan tillate andre å låne/bruke eiendommen, sånn som en normal eier, uten at dette går på bekostning av å kunne hevde.

Å ha aktsom god tro betyr at en må ha trodd at sin egen bruk var berettiget. Kravet om aktsom god tro skal presumeres. Det betyr at utgangspunktet er at en som påstår at han hevder starter i god tro. Det må finnes konkrete holdepunkter for å kunne si at noen ikke er i god tro. Kravet om god tro må være oppfylt gjennom hele hevdstiden. Dersom en alminnelig fornuftig person burde ha forstått at det var noe galt, er ikke vilkåret om god tro oppfylt.

Hevdstiden for hevd er på 20 år for synlig bruk. Bruken må ha vært sammenhengende.

Den konkrete vurderingen

Person B trodde han hadde fått naustet i gave. Både hans egen forklaring og etterfølgende opptreden av han selv og eieren av bnr. 8 viser at han oppfatter seg selv som eier av naustet. Det foreligger ikke noe dokumentasjon for at det på noe tidspunkt har vært protester mot bruken og oppfatningen om at B er eier av naustet. Lagmannsretten mener også at B ikke hadde noe særlig oppfordring til å foreta grundigere undersøkelser på eierforholdet til naustet. Bruken av naustet har vært synlig for samtlige, og eieren av bnr. 8 har vært kjent med at B hadde båt og utstyr i naustet, brukte det og holdt naustet låst.

Lagmannsrettens beslutning ble at B hadde ervervet eiendomsrett gjennom hevd.

Mangel på musesikring i nyoppført fritidsbolig ga prisavslag

Posted on by Hanne Helene

Det var nylig en sak i Agder lagmannsrett, som handlet om utmåling av prisavslag for mangel på musesikring på nyoppført fritidsbolig. Prisavslaget blir utmålt til å dekke kostnadene ved å demontere kledningen på fritidsboligen, montere ny musesikring og remontere kledning.

sameiekontrakt, korttidsutleie, brygge, setningsskader, syk i ferien, trær på naboeiendommen, mangler, båt, gaver, gjensidig testament, samboers død, samlivsbrudd, felles bolig, mangler, salg av bolig, feil og mangler, elektriske feil, tre, strandsonen, depositumspengene, plan- og bygningsloven, brygge, dispensasjon

Sakens gang

De nye hytteeierne oppdaget at det var mus i fritidsboligen ett år etter overtagelsen. Det ble funnet spor etter mus på kjøkkenet, og det var tatt en mus i en felle. De valgte å ta kontakt med entreprenørselskapet som hadde bistått i byggingen av hytten. Entreprenørselskapet kom til hytten for å se på de anførte manglende. I ettertid av befaringen ble det foretatt utbedringer av et serviceteam, tross utbedringene viste det seg at det fortsatt var mus i hytten. Nye utbedringsarbeid ble foretatt, og det ble sendt ut informasjon om at det var funnet noen punkter som var mangelfullt utført, men at dette nå var ordnet opp i. Igjen viste det seg å være mus i hytten. Eieren av hytten fikk nå beskjed om at de tiltakene som kunne gjøres av entreprenørselskapet var foretatt.

Entreprenøren hadde nå lukket saken på deres side, uten at mangelen var ordet opp i.

Rettslig utgangspunkter ved mangel på musesikring

Utgangspunktet er at det må foreligge en mangel for at man kan få et prisavslag. Eiendommen har en mangel dersom resultatet ikke samsvarer med de krav som følger av avtalen eller lov. Entreprenøren skal utføre arbeidet på faglig godt vis og ellers ivareta forbrukerens interesser og omsynet til miljøet med tilbørlig omsorg. Du kan lovlig kreve at entreprenøren retter en mangel.

Hevd – hva er vilkårene?

Posted on by Hanne Helene

Ved hevd kan man både miste, men også erverve eiendomsrett og bruksrett. At en erverver slike rettigheter vil gå på bekostning av den opprinnelige eieren. Det kan være du erverver retten til å bruke en vei som ankomst til hytten, eller du får eiendomsretten over en del av en gresslette, fordi du har brukt den som din egen.

bruksordning, jordskifte

Vilkårene for hevd

Det er en rekke vilkår som må være oppfylt før en kan hevde, disse står skrevet i hevdsloven. Det å hevde en rettighet er nokså innskrenkende for den opprinnelige eieren, og det er derfor viktig at det er et strengt regelverk på området.

Brukt den som sin egen

For å kunne hevde eiendomsrett eller bruksrett sier loven at du må ha brukt den som din egen. Dette innebærer at man har brukt den på en slik måte som en rettmessig eier ville. Det er et krav om en kontinuitet og eksklusivitet i bruken. Bruken kan være kontinuerlig selv om den er sesongbasert. Mener du at du har hevdet en nausteiendom ved sjøen, er det ikke krav om at du har vært/brukt den til en hver tid. På en slik eiendom er det kanskje mer normalt å bruke eiendommen i sommermånedene når båten skal ut i vannet. Kravet er da ikke at du bruker den gjennom hele året, men når det er naturlig å bruke båt/nøstet.

Bruken må ha vært eksklusiv. Det holder ikke at man har den mest dominerende bruken, du må ha brukt den alene. Se for deg at du hugger trær på en eiendom du tror tilhører deg. Til tider er det også andre naboer som hugger ned trær på denne eiendommen, da er ikke bruken din eksklusiv, og du kan ikke hevde. Tilfeldig bruk av eiendommen vil ikke stå i veien for å kunne hevde.

Servitutt på eiendom – hva betyr det?

Posted on by Hanne Helene

En servitutt er en særrett over fremmed fast eiendom, denne særretten innskrenker eierens rett til å fritt kunne bestemme over egen eiendom. Særretten man får tildelt er en bruksrett, ikke eiendomsrett. Du kan få lov til å bruke en vei til å ferdes på, men du eier ikke veien.

høy hekk, veirett, beitejorde, plastavfall, prisavslag

Hvilke rettigheter gir en servitutt?

Det er innholdet i servitutten som bestemmer hvilke rettigheter en har. Servitutten er en avtale mellom grunneier og rettighetshaver. I noen tilfeller er servitutten så gammel at innholdet i servitutten har endret seg. Innholdet i servitutten skal følge samfunnsutviklingen. En servitutt kan også forby en viss aktivitet, en så kalte negativ servitutt. Det kan være servitutter som forbyr annen bebyggelse enn villaer i et nabolag, eller som sier at en viss type virksomhet ikke er lov.

En servitutt kan være både personlig og real. Er servitutten personlig tilhører den personen avtalen ble gjort med, det kan blant annet være fiskerett. En slik type servitutt vil falle bort når servitutthaveren dør. En realservitutt har som formål å dekke en mangel på den andre sin eiendom. Det kan være at du eier en eiendom, men ingen adkomst mellom hovedveien og der eiendommen din starter. Da er du avhengig av en veirett (realservitutt) for å kunne kjøre fra hovedveien til eiendommen.

Det er bare enkeltpersonen eller de som har en tilknytning til eiendommen som kan benytte seg av rettighetene som en servitutt gir.

Varigheten til servitutten

Ved personlige servitutter vil servitutten falle bort ved personens død. Hovedregelen er at realservitutter er evigvarende, om ikke annet følger av avtalen.

Bortfall av servitutt

Grunneier kan ha et ønske om at servitutten skal falle bort, da den kan virke svært innskrenkende for han sine rettigheter. Hovedregelen er at servituttene er evigvarende. Vurderingen vil ta utgangspunkt i den konkrete situasjonen, og det vil bli lagt vekt på når servitutten ble stiftet, formålet med servitutten og om tiden har løpt fra servituttens innhold.

 

Servitutter bør tinglyses

Avtalen om en servitutt bør tinglyses, slik at det er ryddige forhold. Ved å tinglyse rettighetene som servitutten gir får alle de involverte klarhet i forholdet. Det vil også være til nytte om eiendommen blir solgt, da vil ny eier ha oversikt over hvilke rettigheter som følger med på kjøpet.

Har veirett, men grunneier vil nekte meg i å parkere på den.

Posted on by Hanne Helene

En veirett gir en særrett til å kunne bruke en vei over fremmed eiendom. Veiretten kan enten fås gjennom hevd eller ved stiftelse av en servitutt. Å ha en veirett gir deg retten til å ferdes på veien, dette betyr ikke at du automatisk har retten til å parkere. I noen tilfeller kan du ha retten til å kunne parkere på/langs veien. Slike retter kan ofte resultere i konflikt mellom naboer.

veirett, høy hekk, arealavvik, tre, gjerde mot nabo

En veirett er en realservitutt som tilhører eiendommen. Det vil si at det ikke er deg som enkeltperson som har retten, men retten er knyttet til eiendommen. Ved å selge eiendommen vil en også miste retten til å kunne benytte deg av veien.

 

Når kan jeg ha lov til å parkere på veien når jeg har veirett?

For å kunne bestemme om en har retten til å parkere langs veien eller ikke må man foreta en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. En veirett gir ikke automatisk retten til å kunne kjøre på veien, men gir en ferdelsrett. En veirett er en servitutt over fremmed eiendom. Det er denne servitutten som bestemmer hva en kan og hvem som kan benytte seg av veien. Står det i servitutten at en kan benytte veien etter eget ønske, vil du kunne parkere langs den – om det ikke er til særlig ulempe for grunneier.

I mange saker vil stiftelsesgrunnlaget være tvetydig og uklart. Ta derfor kontakt med en advokat for å være sikker på at du får de rettighetene du har krav på.

Det er også mulig å hevde retten til å parkere. Ved hevd kan en få rettigheter til å bruke veien, om man har brukt den i over 20 år og vært i god tro om at man kunne. Det er også et krav om at grunneieren må ha hatt mulighet eller grunn til å reagere. Om parkeringen ikke etterlater seg synlige spor i naturen, vil hevdstiden være på 50 år. Det betyr at om du har parkert bilen din langs veien, uten at det har skapt tydelige merker, må du ha brukt parkeringen som om den er din i over 50 år.

Naboen har bygget for nærme tomten min – hva kan jeg gjøre?

Posted on by Hanne Helene

Mener du at naboen har bygget for nærme tomten din? Eller at naboen har bygget på din tomt?. At naboen har bygget for nærme tomten din kan være særlig sjenerende, og en påkjenning. Har du en slik situasjon? Ta kontakt med oss for veiledning og råd om hva du kan gjøre.

 

Loven sier at naboen ikke kan bygge nærmere nabogrensen enn 4 meter, skjer dette har naboen bygget for nærme din tomt. Avstanden mellom nabogrensen og byggverk vil i enkelte tilfeller kunne være halve høyden av byggverket. Det vil si at om byggverket strekker seg 12 meter opp, vil lovlig avstand være 6 meter.

Bryter naboen med disse reglene er det enkelte tiltak en kan iverksette for å få det rettet.

 

Hvordan gå frem om naboen har bygget for nærme tomten din

Vi vil alltid i saker om nabokrangel anbefale å først ta kontakt med din nabo. En god dialog mellom naboer kan løse mange tvister. Å involvere en tredje part kan være kostbare og kan være ødeleggende for det personlige forholdet dere imellom. Det vil alltid lønne seg å prøve å finne en felles løsning på problemet. Fører ikke dialog med naboen frem, er vi klare til å hjelpe deg.

Det er viktig at du ikke tar tak i motorsagen eller annet utstyr for å selv løse problemet. Det finnes eksempler der naboen har kuttet halve uthuset eller annet de mener står for nærme deres eiendom. Dette har endt med å bli svært kostbart, og ikke lovlig. Har naboen satt opp et ulovlig byggverk, ta kontakt med advokat.

Ta kontakt med myndighetene

Fører ikke dialog med naboen frem vil det være mulig å ta kontakt med myndighetene. Det er viktig å gjøre myndighetene oppmerksomme på forhold som strider med loven. Plan- og bygningsmyndighetene vil foreta en konkret vurdering av saken, og om de ser det som nødvendig vil de foreta en ytterligere undersøkelse av forholdet. Ved mindre overtredelser er ikke myndighetene forpliktet til å foreta seg noe. Ved større overtredelser vil myndighetene sende et forhåndsvarsel til den det gjelder og gi naboen muligheten til å selv foreta de nødvendige endringene.

Hvor nærme nabogrensen kan jeg bygge?

Posted on by Hanne Helene

I loven finnes det bestemmelser som regulerer hvor nærme du kan bygge nabogrensen. Utgangspunktet og hovedregelen er at en selv kan bestemme og råde fritt over egen eiendom. I Norge finnes det noen lover og regler som begrenser eiendomsretten, men som sørger for at naboer må ta hensyn til hverandre.

Avstanden mellom nabogrensen og byggverk

Det er ikke lov å bygge nærmere enn 4 meter fra nabogrensen. Om en har et byggverk som er over 8 meter høyt, vil hovedregelen om at avstanden til nabogrensen må være byggverkets halve høyde gjelde. Har en et byggverk som er 10 meter høyt, må avtanden til nabogrensen være minst 5 meter.

Det finnes unntak fra denne regelen. Det kan være annet som er bestemt i kommuneplaner eller reguleringsplaner. Foreligger det andre forskrifter, vil disse også være utslagsgivende. Om eieren av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke til at hovedregelen kan fravikes, kan kommunen gi tillatelse til å bygge. Dreier det seg om mindre installasjoner kan kommunen også tillate dette. Med mindre intillasjoner menes for eksempel frittliggende garasje, uthus og annet lignende.

Det finnes i naboloven en spesialregel for dører, vinduer og andre åpninger i husveggen. Slike åpninger kan ikke være nærmere naboeiendommen enn 1,25 meter.

Takdropp eller snøras fell

Det står skrevet i loven at en ikke kan bygge slik at takdropp eller snøras faller ned på naboeiendommen som kan være til skade eller ulempe for eieren. Dette vil ikke i realiteten ha så stor betydning, da dette uansett ville være forbudt med bestemmelsene i plan- og byggningsloven. I teorien betyr det at du ikke kan lage en slik innstellning at snø/regn eller annet vil falle ned på naboeiendommen.

 

Hvor kan et gjerde plasseres på nabogrensen?

Et gjerde eller et hekkegjerde kan plasseres i delingslinjen mellom to eiendommer. Et gjerde har som formål å skille to eiendommer fra hverandre og kan plasseres til dels på naboens eiendom. Gjerdet eller hekkegjerdet kan ikke plasseres lenger inn på naboeiendommen enn sin egen, og kan ikke plasseres lenger inn enn 0,5 meter – uten samtykke.

Om etableringen av et gjerde/hekkegjerde viser seg å bli særlig vanskelig eller dyrt, kan gjerdet/hekkegjerdet settes ved siden av delingslinjen. Gjøres dette kan grunneieren ha krav på erstatning for tapt tomt.

Hva kan du kreve når naboen bryter loven?

Posted on by Hanne Helene

Naboen har et ulovlig tiltak som påvirker din eiendom – hva kan du kreve? Et tiltak er ulovlig om ulempen eller skaden forårsaket av tiltaket går over den oppstilte tålegrensen i Naboloven § 2. Naboloven oppstiller hva du som nabo kan kreve ved ulovlig tiltak.

skilsmisse ved dom, sameie, brygge, strandsonen

Snakk først med naboen som bryter loven

Vi vil anbefale at du først prøver å snakke med naboen din om de ulempene eller skadene du opplever på egen eiendom. En kan kreve at naboer tar hensyn til hverandre, og hvordan type nabolag man bor i. En burde ha en saklig og ordentlig tilnærming under ryddige forhold. Det vil derfor være hensiktsmessig og fornuftig å først snakke med naboen før en tar det videre til en advokat.

Om du bor i borettslag eller sameie

Neste steg vil – om du bor i  borettslag eller sameie – være å sende en skriftlig naboklage til styret. Naboklagen burde inneholde en detaljert og helhetlig beskrivelse av plagene du opplever, samt hvor omfattende ulempene er. Du kan også med fordel inkludere hvilke konsekvenser dette har for deg som nabo.

 

Du kan fjerne trær som strekker seg over på din eiendom

Posted on by Hanne Helene

I Norge oppstår mange nabotvister på grunn av trær. Trær på naboeiendommen kan være plagsomt, enten de tar sol, blokkerer for utsikten eller på andre måter er sjenerende. Naboloven har en egen bestemmelse for tilfeller der trær, grener og/eller røtter strekker seg inn på naboeiendommen.

Til nevneverdig skade eller ulempe

For at en skal kunne få lov til å kutte ned deler av treet, grenen eller røtter som er på naboeiendommen må de være til nevneverdig skade eller ulempe. Kravet om at treet/grenen/røttene må være til ulempe eller skade er ikke særlig høyt. Det kan for eksempel være at naboen har et grantre som drysser grannåler ned på din eiendom eller bare skygger for solen.

 

Må gi et varsel før fjerning av trær og grener

Du kan ikke fjerne treet eller grenene slik du ønsker, bare fordi det er til nevneverdig ulempe eller skade. Det er et krav om at en må gi eieren av treet et varsel. Dersom treet eller grenene ikke blir fjernet innen rimelig tid kan en selv få det fjernet. Dette gjelder ikke for røtter, disse kan fjernes uten at man må gi naboen noe forvarsel.

Det er kun delen av treet, grenen eller røttene som er innenfor naboeiendommen som kan fjernes. Det vil si – om de øvrige vilkårene er oppfylt – kan en fjerne treet/grenen/røttene som strekker seg over eiendomsgrensen.

 

Vi anbefaler bistand fra advokat

Det er ikke å anbefale å felle et tre eller grener før du har fått rettslig bistand fra en advokat. Det kan fort bli svært dyrt om du feller et tre, og ikke har lov til det. Som alltid vil vi anbefale at du snakker med naboen din før du foretar deg noe som helst. Om du gjennomfører fjerning av trær eller grener, kan det skade naboforholdet. Prøv først å finn en løsning begge to er fornøyd med.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring