Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Category: Eiendomsrett

Feil og mangler: Ikke byggemeldt

Posted on by Hanne Helene

Det er ikke uvanlig at kjøper etter avtaleinngåelsen oppdager forhold ved eiendommen som ikke er byggemeldt. Opplyser ikke selger av eiendommen om manglende byggemelding, kan dette være et brudd på opplysningsplikten som medfører ansvar overfor kjøper.

byggemelding, ikke byggemeldt

Hva er en byggemelding?

En byggemelding er en søknad til kommunen om at man ønsker tillatelse til å utføre søknadspliktige byggetiltak på eiendommen sin. Hvilke tiltak som er søknadspliktige reguleres av Plan- og bygningsloven. Som et utgangspunkt kan det sies at alle tiltak og bruksendringer krever byggemelding, med unntak av helt bagatellmessige eller midlertidige tiltak. Sendes det ikke byggemelding om søknadspliktige byggetiltak er det aktuelle byggetiltaket ulovlig, og vil kunne føre til sanksjoner.

Felte tre på naboens tomt – frifunnet for erstatningsansvar

Posted on by Hanne Helene

Nylig var en tresak mellom to hyttenaboer oppe i Follo og Nordre Østfold tingrett. Da den ene hytteeieren skulle bygge ny hytte og svømmebasseng på eiendommen sin ble det felt et tre på naboens tomt. Ved hjelp fra oss ble hytteeieren frifunnet for erstatningsansvar.

Endringer avhendingsloven Ferdigattest

Anleggsfirma felte tre på naboens tomt

Hytteeieren engasjerte et anleggsfirma i forbindelse med riving og grunnarbeider for oppføring av ny hytte og svømmebasseng på eiendommen. En del av arbeidet gikk ut på å felle et tre. Ved en misforståelse felte anleggsfirmaet et furutre på nabotomten. Anleggsfirmaet hevdet at de hadde fått i oppdrag å felle treet, mens hytteeieren benektet dette og hevdet det hele skyldtes en misforståelse. Hyttenaboen fremsatte krav om erstatning for urettmessig felling av treet ovenfor både anleggsfirmaet og hytteeieren. Begge avviste kravene. Hyttenaboen tok derfor ut stevning for tingretten med krav om erstatning.

Vilkårene for erstatning

Det er tre vilkår som må være oppfylt for å bli tilkjent erstatning, det må foreligge ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng. Det er den som fremmer krav om erstatning som har bevisbyrden. Utgangspunktet for bevisvurderingen er at det retten finner mest sannsynlig, skal legges til grunn.

Som ansvarsgrunnlag påberopte naboen culpaansvar. Culpaansvaret innebærer at hytteeieren må ha handlet med skyld. Retten fant det ikke sannsynliggjort at det forelå noe samtykke til å felle treet. Når hytteeieren likevel ga anleggsfirmaet i oppdrag å felle treet hadde hun handlet med skyld. Vilkåret om ansvarsgrunnlag var dermed oppfylt.

Treet hadde ingen økonomisk verdi

Videre var spørsmålet om naboen var blitt påført et økonomisk tap. Retten kom frem til at trefellingen ikke medført noen skade på naboens tomt. Det var klart at trefellingen ikke førte til en redusert salgsverdi på eiendommen. Trefellingen medførte heller ikke noen andre negative konsekvenser på naboeiendommen. Det var tale om et eldre skjevt furutre som stod bak naboens uthus. Treet var verken pent å se på, eller hadde en skjermende effekt mellom eiendommene. Retten mente derfor at treet utgjorde et uvesentlig element, og at det dermed ikke hadde noen økonomisk verdi. Som følge av at det ikke forelå noe økonomisk tap, hadde ikke naboen krav på erstatning.

Full seier

Ved bistand fra oss ble hytteeieren frifunnet for erstatningsansvar. Videre måtte naboen dekke hytteeierens sakskostnader.

Arealavvik: Når eiendommen er mindre enn avtalt

Posted on by Hanne Helene

Hvis eiendommen er mindre enn det du fikk opplyst da du kjøpte den, kan det være en mangel som gir rett til prisavslag eller heving.

retteforsøk

Utvendig arealavvik

Hvorvidt utvendig arealavvik er en mangel som kan gi rett til prisavslag eller heving er regulert i avhendingsloven § 3-3. Arealavviket er å anse som en mangel dersom tomten er “vesentlig mindre” enn opplyst av selger, eller at selger har opptrådt på en særlig klanderverdig måte. Særlig klanderverdighet omfatter for eksempel svik og grov uaktsomhet fra selger.

Det kreves et betydelig avvik fra det opplyste arealet for at det skal foreligge en mangel. For at arealvviket skal utgjøre en mangel må grunnarealet være mindre enn det kjøperen i god tro har regnet med. Videre må eiendommen være vesentlig mindre enn det selgeren har opplyst. Om arealsvikten utgjør en mangel avgjøres etter en helhetsvurdering av hvordan arealopplysningen er gitt, og hvilken vekt kjøperen hadde grunn til å legge på opplysningene. Selgers beskrivelse av salgsobjekt og kjøpers befaring er sentrale momenter.

Reklamasjon ved arealavvik

Dersom du har mistanke om at det foreligger arealavvik ved eiendommen, bør du reklamere ovenfor selger så raskt som mulig. En forutsetning for at du som kjøper skal kunne gjøre gjeldende krav ovenfor selger er at du har reklamert i tide og på riktig måte. Å reklamere innebærer at man melder i fra til selger om at det foreligger feil eller mangler ved boligen, og at man som følge av dette vil gjøre krav gjeldende. Følger man ikke lovens regler om reklamasjon kan man risikere å miste sine rettigheter. Du kan lese mer om reklamasjon her.

Ta kontakt med advokat

Hvis du oppdager arealavvik ved eiendommen din, anbefaler vi at du rådfører deg med advokat. Våre advokater har høy kompetanse og lang erfaring i saker om feil og mangler. Advokaten vil veilede deg i den videre prosessen, sørge for at du reklamerer riktig, samt overholder ulike tidsfrister.

Når boligen er mindre enn avtalt

Posted on by Hanne Helene

Hvis boligen er mindre enn det du fikk opplyst da du kjøpte den, kan det være en mangel som gir rett til prisavslag eller heving.

Når boligen er mindre enn avtalt

Ikke alle avvik gir kjøper rett til prisavslag eller heving. Avviket må være av en viss størrelse. Det er av betydning om boligen er kjøpt i 2021 eller 2022. Dette som følge av at det trådte i kraft en lovendring den 1. januar 2022. Etter lovendringen vil arealavvik utgjøre en mangel dersom avviket er mer enn to prosent av det opplyste arealet og minst 1 kvadratmeter.

Kjøpt bolig med fuktskader?

Posted on by Hanne Helene

Det er ikke uvanlig at det forekommer vann- eller fuktskader i en bolig. Skadene er ofte store, og utbedringskostnadene betydelige. Vi sørger for at dine interesser blir ivaretatt.

hva er tomtefeste

Hva bør du gjøre dersom du oppdager vann- eller fuktskader?

Dersom du oppdager vann- eller fuktskader etter at du har overtatt boligen er det viktig å raskt reklamere til selger. En forutsetning for at du som kjøper skal kunne gjøre gjeldende krav ovenfor selger er at du har reklamert i tide og på riktig måte. Å reklamere innebærer at man melder i fra til selger om at det foreligger feil eller mangler ved boligen, og at man som følge av dette vil gjøre krav gjeldende. Følger man ikke lovens regler om reklamasjon kan man risikere å miste sine rettigheter. Du kan lese mer om reklamasjon her.

Like viktig er det at du begrenser vannskadene som har oppstått slik at de ikke blir mer omfattende enn nødvendig. Dette blir kalt for kjøpers tapsbegrensningspikt. Vann- og fuktskader blir ofte verre med tiden, og det er derfor viktig at du iverksetter tiltak så fort som mulig.

Vannskade som mangel

For at du skal kunne ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving må den elektriske feilen utgjøre en rettslig mangel. Det foreligger en rettslig mangel dersom feilen utgjør et avvik fra kjøperens forventning om tilstanden på boligen. Hva kjøperen kan forvente om tilstanden til boligen avhenger av hva partene har avtalt, salgssum, og hvilke opplysninger selger har gitt om boligen. Er boligen i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne forvente vil det som regel foreligge en rettslig mangel.

Ved vannskader er det viktig at disse dokumenteres før de utbedres. Du bør ta kontakt med en takstmann som kan utarbeide en skaderapport. En slik rapport er nødvendig for senere å rette krav mot selger. Mangelfull dokumentasjon vil potensielt kunne føre til at du mister retten til å kunne gjøre krav gjeldende overfor selger.

Ta kontakt med advokat

Dersom du oppdager vann- eller fuktskader i din nye bolig anbefaler vi at du rådfører deg med advokat. Våde advokater har høy kompetanse og lang erfaring i saker om feil og mangler. Advokaten vil veilede deg i den videre prosessen, sørge for at du reklamerer riktig samt overholder ulike tidsfrister.

Ta kontakt for en uforpliktende prat. Det påløper ingen advokatkostnader før klient og advokat er enige om oppdrag.

Feil og mangler: Elektriske feil

Posted on by Hanne Helene

Feil og mangler ved det elektriske anlegget kan være vanskelig å avdekke, og utbedringene kan fort bli dyre. Det er derfor viktig å være klar over hvilke krav og rettigheter man har som kjøper av fast eiendom.

tvangssolgt, dyr, sameier, borettslag

Elektriske feil

Selger har ingen plikt til å få en elektriker til å gjennomgå boligens elektriske anlegg før salg. Videre har de færreste takstmenn kompetanse til å vurdere det elektriske anleggets tilstand. Som kjøper vil du derfor ofte bare få informasjon om det elektriske anleggets alder. Det elektriske anlegget har forventet levetid på 25-30 år.

Det er strenge krav for hvem som kan utføre arbeid på det elektriske anlegget, ettersom feil og mangler ved det elektriske anlegget kan få store konsekvenser. Arbeid på det elektriske anlegget skal utføres av sertifiserte fagmenn. Dersom det er feil på det elektriske anlegget er det stor sannsynlighet for at noen ufaglærte har tuklet med det.

Kontakt elektriker

Hvis du tror at det er noe galt med boligens elektriske anlegg bør du kontakte en elektriker som kan kontrollere anlegget. Du vil da få informasjon om hva som er galt, og hva som må utbedres. Dette vil gjøre det enklere å gjøre gjeldende krav ovenfor selger.

Rettslig mangel

For at du skal kunne ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving må den elektriske feilen utgjøre en rettslig mangel. Det foreligger en rettslig mangel dersom feilen utgjør et avvik fra kjøperens forventning om tilstanden på boligen. Hva kjøperen kan forvente om tilstanden til boligen avhenger av hva partene har avtalt, salgssum, og hvilke opplysninger selger har gitt om boligen. Er boligen i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne forvente vil det som regel foreligge en rettslig mangel.

Hvor høy hekk kan naboen ha?

Posted on by Hanne Helene

En høy hekk på naboens tomt kan være til stor frustrasjon. Spørsmålet er da om du kan kreve hekken fjernet, eller eventuelt klippet slik at ulempene reduseres.

Hvor høy hekk kan naboen ha?

Hvor høy hekk naboen kan ha avhenger av hvor på tomten den er plassert. Dersom hekken er plassert mellom to naboeiendommer og fungerer som et gjerde, er det grannegjerdelova som kommer til anvendelse. Er hekken plassert et annet sted sted på eiendommen er det naboloven som regulerer forholdet.

Hekk plassert mellom to naboeiendommer

Så lenge hekken ikke er til direkte ulempe for deg som nabo, har hekkeeier rett til å sette opp en hekk mellom eiendommene. Etter loven er det ingen fastsatte grenser for hvor høyt hekkegjerdet kan være. Om hekken er for høy må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Det sentrale i vurderingen er om hekken er unødvendig eller urimelig til ulempe for naboeiendommen.

En hekk som er plassert mellom to naboeiendommer skal i utgangspunktet oppføres på delelinjen. Dersom hekken strekker seg mer en 0,5 meter inn på naboeiendommen kan du som nabo kreve at hekken blir klippet, eller at den settes lengre inn på hekkeeierens eiendom.

Hekk plassert annet sted på eiendommen

Etter naboloven § 3 kan en hekk i utgangspunktet ikke være høyere enn 2 meter. Hovedregelen er dermed at hekker under 2 meter er lovlige. En hekk under 2 meter kan imidlertid være ulovlig etter den generelle bestemmelsen i naboloven § 2. Etter bestemmelsen kan ikke hekken være urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for deg som nabo. Hvorvidt tålegrensen er overskredet må avgjøres konkret i hver enkelt sak. Sentralt i vurderingen står nytteverdien av hekken for eieren opp mot ulempene som naboen bli påført.

Hvordan kreve hekken fjernet?

Dersom hekken er lovstridig, kan den i utgangspunktet kreves klippet eller fjernet. Dette gjelder imidlertid ikke dersom klippingen eller fjerningen medfører utgifter eller andre ulemper som står i misforhold til ulempene hekken påfører naboen. Hvis hekkeeieren kan nekte å klippe eller fjerne hekken må han ikke kunne legges nevneverdig til last for hekkens karakter, samt være villig til å betale naboen et vederlag for ulempen hekken medfører han eller hun.

Hvordan gå frem for å løse problemet?

Det er alltid lurt å starte med å kontakte naboen for å prøve å løse problemet som har oppstått. Fortell naboen om hvordan du ser saken, og kom med forslag til hvordan problemet kan løses. Vær også åpen for naboens synspunkter. Begge parter tjener på å bli enige seg imellom. 

Dersom direkte dialog med naboen ikke løser problemet, kan det være lurt å få saken vurdert av en advokat. En tidlig juridisk vurdering av saken bidrar til at du på et tidlig stadium får vite hvordan saken din står seg i en videre prosess. På den måten unngår du å starte en konflikt med naboen i de tilfellene du ikke vil nå frem. Advokaten bistår deg gjennom prosessen, og sørger for at dine interesser blir ivaretatt.

Kan man kreve boligen solgt etter skilsmisse?

Posted on by Hanne Helene

Ved en skilsmisse oppstår det en rekke spørsmålet. Et av spørsmålene som oppstår er hvem som skal ta over de ulike eiendelene. Hvis ektefellene ikke blir enige om hvem som skal overta boligen etter skilsmisse, kan hver av dem i utgangspunktet kreve den solgt.

boligen solgt

Kan man kreve boligen solgt etter skilsmisse?

Partene har avtalefrihet om det økonomiske oppgjøret ved opphør av ekteskapet. Utgangspunktet er derfor at partene selv avtaler hvem som skal overta boligen. Hvis partene ikke blir enige, kan en av dem kreve å overta boligen etter ekteskapsloven § 67. Etter ekteskapsloven § 67 kan den ene ektefellen overta boligen dersom særlige grunner taler for det. Dersom ektefellene ikke blir enige, eller noen av dem har rett til å overta boligen, kan hver av dem kreve den solgt.

Blir ikke partene enige om salg, kan hver av ektefellene begjære boligen tvangssolgt hos retten. For at en ektefelle skal kunne kreve boligen solgt, er det en forutsetning at de eier den sammen.

Forkjøpsrett

Ved tvangssalg har begge ektefellene forkjøpsrett. Det betyr at ektefellen kan kjøpe boligen til det høyeste budet, uten å være med i budrunden.

Hvorfor kreve boligen solgt?

Å eie en eiendom sammen forutsetter naturligvis et tett samarbeid. Dette kan være vanskelig rett etter et samlivsbrudd. Videre ønsker man gjerne å frigjøre midler til andre formål. Dersom partene ikke blir enige om fordelingen av eiendeler, kan det være hensiktsmessig å kreve boligen solgt. Dersom du er part i en slik sak anbefaler vi at du rådfører deg med advokat. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Advokatutgifter

Vi undersøker alltid om du kan ha krav på å få advokatkostnader dekket. Ta kontakt for en uforpliktende vurdering av din sak. Det påløper ingen kostnader før vi er enige om et oppdrag.

Hvordan kreve sameie oppløst?

Posted on by Hanne Helene

Når man eier en gjenstand sammen med andre eier man en ideell andel hver. Andelene kan selges og pantsettes hver for seg. Utfordringen er imidlertid at det i mange tilfeller er vanskelig å selge en ideell andel. Det som følge av at det er lite attraktivt for en kjøper å eie en gjenstand sammen med andre. En sameier som ønsker seg ut av sameie er derfor ofte bedre tjent med å begjære sameiet oppløst.

skilsmisse ved dom, sameie

Hva er et sameie?

Et sameie er når to eller flere personer eier en gjenstand sammen. Det er vanlig at sameie stiftes ved avtale eller kontrakt. Sameie kan imidlertid også oppstå ved at to eller flere arver en gjenstand sammen. Partene kan selv avtale hvilke regler som gjelder i sameiet, og hvordan de skal bruke og ivareta tingen. Dersom partene ikke har inngått noen avtale kommer sameieloven til anvendelse.

Hvordan kreve sameie oppløst?

Hovedregelen er at oppløsning av sameie skal skje ved naturaldeling. Det betyr at sameiegjenstanden skal deles fysisk. Dersom gjenstanden ikke kan deles fysisk, må den som ønsker seg ut av sameiet begjære sameiet oppløst. De øvrige sameierne kan da tilby å løse ut den som ønsker sameiet oppløst. Hvis sameierne ikke blir enige om hvilken pris vedkommende skal løses ut for, må sameiet oppløses etter reglene om tvangssalg.

Uansett hvor stor part vedkommende har, kan han kreve sameiet oppløst. En forutsetning for at oppløsning kan gjennomføres er at det ikke er avtalt noe annet. Hvis det er avtalt at sameiet ikke kan oppløses, må man i utgangspunktet respektere det.

Varsel med rimelig frist

Den som vil ut av sameiet trenger ikke noen grunn. Det eneste som kreves er at de øvrige sameierne gis varsel med rimelig frist. Hva som er en rimelig frist avhenger av hva slags eiendom det er snakk om, og hvilket tidspunkt det varsles på. Kreves sameiet i en hytte ved sjøen oppløst rett før sommeren, kreves det for eksempel lengre frist enn dersom begjæringen fremsettes på høsten.

Forkjøpsrett

Ved tvangssalg har de øvrige sameierne forkjøpsrett. Det betyr at sameierne kan kjøpe boligen til det høyeste budet, uten å være med i budrunden.

Trenger du hjelp i en lignende sak?

Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om sameie. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Leilighet tvangssolgt etter skilsmisse

Posted on by Hanne Helene

Nylig var en tvist om salg av tidligere felles bolig oppe i Vestfold tingrett. Partene gikk fra hverandre i 2019 og eide en leilighet sammen. Spørsmålet i saken var om mannen kunne overta boligen, eller om kvinnen kunne kreve den tvangssolgt.

tvangssolgt, dyr, sameier, borettslag

Mannen hevdet at partene hadde inngått muntlig avtale

Mannen i forholdet hevdet at partene hadde inngått en muntlig avtale om at han skulle overta felles bolig for 2,3 millioner kroner. Den som hevder at det foreligger en muntlig avtale om kjøp av fast eiendom har en streng bevisbyrde. For at det skal foreligge en bindende muntlig avtale må partene være enige om de vesentlige punkter i avtalen.

Etter en samlet vurdering fant ikke retten det sannsynliggjort at det forelå en bindende avtale. Retten la vekt på at det ikke forelå noen klare bevis for at avtale var inngått, eller at partenes atferd tydet på at det forelå en avtale. Mannen fikk derfor ikke medhold i at partene hadde inngått en avtale om at han skulle overta boligen.

Når særlige grunner foreligger kan en ektefelle overta felles bolig

Videre hevdet mannen at han kunne overta boligen etter ekteskapsloven § 67. Etter ekteskapsloven § 67 kan man overta felles bolig når det foreligger særlige grunner. At man ønsker å bo på eiendommen er ikke en særlig grunn.

I vurderingen av om det foreligger særlige behov skal det legges vekt på ektefellenes og barnas behov. Partene hadde to barn sammen. Før samlivet tok slutt bodde familien sammen i leiligheten i et halvt år. Den korte botiden gjorde at verken barna eller mannen hadde en sterk eller spesiell tilknytning til boligen. Videre hadde barna fast bosted hos moren sin, noe som gjorde at det ikke var behov for at mannen overtok huset. Den eneste begrunnelsen mannen hadde for å overta boligen, var at han ønsket å bo på eiendommen. Det forelå derfor ikke særlige grunner, og mannen fikk ikke medhold i at han kunne ta over boligen.

Leiligheten tvangssolgt

Partene har som utgangspunkt avtalefrihet om det økonomiske oppgjøret ved opphør av ekteskapet. Eiendeler som det ikke er avtalt at den ene parten skal overta, eller har rett til å overta etter ekteskapsloven § 67, kan kreves tvangssolgt. I denne saken hadde ikke ektefellene avtalt hvem som skulle overta boligen. Mannen fikk heller ikke overta boligen etter ekteskapsloven § 67. Kvinnen fikk derfor medhold i at leiligheten kunne tvangsselges.

Trenger du hjelp i en lignede sak?

Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om tvangssalg. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring