Den klare hovedregelen er at avtaler skal holdes. Dette gjelder også kjøp av bolig. Hva skal du gjøre dersom du skal overta boligen, men den er ubebolig – kan du nekte å overta?
Kategori: Eiendomsrett
Hva skjer når boligkjøpet går dårlig – heving av boligkjøp
Kjøp av bolig er for de fleste den største innvesteringen man foretar seg. Hva skal du gjøre dersom boligdrømmen ikke blir som forventet? I denne artikkelen gir våre advokater en forklaring av hvordan du kan heve boligkjøpet.
Hva gjør du dersom naboen har bygget på din eiendom?
Det kan være vanskelig å vite akkurat hvor nabogrensen går. Dersom du mistenker at naboen har bygget hus eller annet byggverk på din eiendom må du reagere raskt. Ta kontakt med oss for veiledning og råd om hvordan du best bør gå frem.
Naboloven § 11
Naboloven § 11 regulerer situasjonen der en nabo har oppført «hus eller anna byggverk» på eller helt inntil din eiendom. Det er tre forskjellige tilfeller som faller inn under ordlyden «hus eller anna byggverk». Det første tilfellet er byggverk som er plassert delvis inne på en annens eiendom. Videre er bygninger som skråner inn over en annen eiendom, samt byggverk som er plassert på naboeiendommen omfattet av definisjonen.
Det må foretas en konkret tolkning av om det er snakk om et «byggverk» i hvert enkelt tilfelle. Med byggverk menes ikke bare hus, uthus, anneks og lignende. Begrepet omfatter også moloer, flytebrygger, gjerder, stolper, rør osv.
Byggverket skal rives eller rettes
Dersom byggverket strider med naboloven § 11 er hovedregelen at byggverket skal rives eller rettes. Utgangspunktet er at den ansvarlige kan velge om byggverket skal rives eller rettes. Den ansvarlige må imidlertid sette i gang tiltak uten at det går unødvendig lang tid.
Dersom riving eller retting vil medføre et uforholdsmessig stort utlegg eller tap, og naboen ikke kan legges til last for byggverkets plassering, kan retting ikke kreves. Naboloven legger opp til en interesseavveining der sentrale momenter er økonomiske konsekvenser, om den som oppførte byggverket var i god tro og om eieren av nabotomten har unnlatt å reagere. Hvis unntaket kommer til anvendelse, skal den som rammes få erstatning for den ulempen vedkommende har blitt utsatt for.
Illustrerende et et eksempel der et byggverk oppføres helt inntil naboeiendommen. Dersom utbyggeren var i ond tro, og det er snakk om relativt beskjedne kostnader for å fjerne/rette opp byggverket, må den ansvarlige normalt måtte rette feilen. Viser det seg derimot at utbygger var i god tro, det vil medføre betydelige kostnader for vedkommende å fjerne/rette byggverket, og det er snakk om beskjedne ulemper for eieren av naboeiendommen, vil man normalt falle ned på unntaket om at grunneieren får en erstatning/kompensasjon. Uansett må det foretas en konkret vurdering ut fra de aktuelle omstendighetene i hver enkelt sak.
Erstatning/kompensasjon
Dersom man kommer til at grunneieren skal få erstatning/kompensasjon, må det foretas en vurdering av hva ulempen er verdt for eieren av naboeiendommen. Dette kan ofte by på krevende vurderinger. Det fremgår av naboloven § 11 at erstatningen ikke må være lavere enn fordelen som utbyggeren får av oppføringen av byggverket. For å fastslå dette, er det relevant å se på verdiøkning på eiendommen til utbygger, verdireduksjon på naboeiendommen og markedsverdi på arealet som rammes av utbyggingen.
Trenger du hjelp i en lignende sak?
For å sørge for at du får en rettferdig erstatningssum, anbefaler vi å ta kontakt med en advokat som kan gi råd for utregning av riktig kompensasjon. Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i nabotvister. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.
Hvor går grensen for hva du må tåle av nabostøy?
Hvor går grensen for hva du må tåle av nabostøy, og hvilke rettigheter har du dersom denne grensen overskrides?
Tålegrensen mellom naboer
Naboloven § 2 setter opp en grense for hva en nabo må tåle. Tålegrensen mellom naboer er passert når naboen har påført en skade eller ulempe som er urimelig eller unødvendig. Det må foretas en helhetsvurdering av hvor grensen går i det konkrete tilfellet. Dersom tålegrensen overskrides kan du kreve at naboen stanser eller reduserer aktiviteten.
Når kan du kreve trær på naboeiendommen fjernet?
Utgangspunktet er at en eier bestemmer over sin egen eiendom. Naboloven åpner likevel for at det i enkelte tilfeller kan gjøres inngrep i eiendomsretten. I denne artikkel vil du få svar på hva som skal til for at du kan kreve trær på naboeiendommen fjernet.
Snakk med naboen
Det er alltid lurt å starte med å kontakte naboen og forsøke å få til en dialog om problemet som har oppstått. Fortell naboen din hvordan du ser saken, og kom med forslag til hvordan problemet kan løses. Vær også åpen for naboens synspunkter. Begge parter tjener på å bli enige seg imellom.
Når kan du kreve trær på naboeiendommen fjernet?
Naboloven regulerer når du kan kreve trær på naboeiendommen fjernet. Naboloven oppstiller egne regler for treets høyde, trær som er til vesentlig ulempe og trær som går over din eiendommen.
Trær som går over din eiendom
Etter naboloven § 12 kan du kutte trær, grener og røtter som stikker inn på eiendommen din dersom de er til skade eller ulempe for deg. Vilkåret om at trærne må være til skade eller ulempe skal ikke tolkes særlig strengt. Det er tilstrekkelig at for eksempel grener kommer inn over bringebærbuskene, hindrer ferdsel langs garasjen eller at det drysser barnåler ned i takrennen.
Dersom du ønsker å kutte trær og grener som går over din eiendom må du gi naboen varsel. Blir ikke trærne kuttet innen rimelig tid, kan du selv ta affære. Røtter kan man fjerne uten varsel.
Guide til veirett
Dersom du ikke eier en vei, må du ha veirett for å bruke den. Veiretter og andre eiendomsrettigheter er ofte årsaken til at det oppstår konflikter mellom naboer. Her får du en overikt over reglene om veirett.
Hva er en veirett?
En veirett er en bruksrett til å bruke vei over en annen manns eiendom. En veirett er en type servitutt som ofte er basert på avtale, men kan også bli etablert gjennom hevd.
Avtale om veirett over en annen manns eiendom kan og bør tinglyses. I tillegg til at tinglysning vil sikre at man unngår konflikter i fremtiden, vil tinglysning sikre at veiretten ikke opphører ved salg av eiendommen, samt øke verdien på eiendommen.
Hvordan oppstår en veirett?
Det vanligste er at en veirett oppstår som følge av en avtale. Har en veirett oppstått gjennom avtale vil den som regel være tinglyst og fremgå av grunnboken. Veiretten vil da være tinglyst på den eiendommen som veien befinner seg på, den såkalte tjenende eiendommen. Er veiretten tinglyst følger rettigheten eiendommen og ikke eieren. Det betyr at den aktuelle veiretten vil stå seg selv om eiendommen blir solgt til nye eiere.
I noen tilfeller kan det være inngått avtale om veirett mellom spesifikke parter. Dette blir kalt for en personlig bruksrett. En personlig bruksrett kan for eksempel oppstå dersom en grunneier ønsker å hjelpe en nabo som mangler tilstrekkelig vei til eiendommen sin. En personlig bruksrett kan ikke tinglyses. Slike private avtaler vil derfor ikke automatisk overføres til nye eiere dersom eiendommen blir solgt.
Hevd
En veirett kan også bli etablert gjennom hevd. Ved hevd kan man oppnå en bruksrett på en annen manns eiendom, forutsatt at visse vilkår er oppfylt. Etter hevdsloven må vedkommende ha vært i god tro og opptrådt som eier i hevdstiden. For å hevde veirett må man ha brukt veien som sin egen i en sammenhengende periode på 20 år. I de tilfeller en veirett er ervervet gjennom hevd, vil veiretten være begrenset til den aktuelle bruken som har vært gjeldende. Har det for eksempel blitt hevdet en rett til å gå over vei, vil ikke det bety at man kan kjøre bil over den.
Veirett for fraskilte tomter
Dersom en eiendom deles opp eller fraskiller tomter, blir spørsmålet om de nye tomtene har veirett på lik linje med eiendommen de deles fra.
Hvem kan bruke veien, og til hva slags bruk?
Ofte oppstår det spørsmål om hvem som kan bruke veien, og til hva slags bruk. Dette er et spørsmål som særlig kommer opp i forbindelse med eierskifte og hvis veiretten er gammel. For å finne ut av hvem som kan bruke veien, og på hvilken måte må man se på stiftelsesgrunnlaget. Dersom partene har skrevet en avtale, må man tolke denne og se hva som står der. For veirett som er hevdet, må man se på bruken i hevdstiden. Stiftelsesgrunnlaget kan være uklart. Det må da foretas en helhetsvurdering av hva veiretten omfatter, hvor partenes felles oppfatning vil være et sentralt moment.
Veirett for fraskilte tomter
Når en eiendom deles opp, oppstår gjerne spørsmålet om disse tomtene skal ha veirett på lik linje med eiendommen de deles fra. På den ene siden har de nye tomtene behov for vei til og fra tomten, mens på den andre siden har eieren av veien behov for at bruken ikke blir urimelig eller unødvendig stor.
Hovedregelen ble slått fast i en dom fra Høyesterett fra 2015. I dommen bekreftet Høyesterett at det kan avgis veirett til fraskilte tomter. Veiretten kan imidlertid ikke deles dersom det vil være urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for eieren av den tjenende eiendommen jf. servituttloven § 2. Dette gjelder uavhengig av om veiretten er stiftet ved avtale eller hevd. I vurderingen av om noe er urimelig skal det blant annet legges vekt på tidligere bruksutøvelse og behovet for en tidsmessig tilpasning.
Tålegrensen i servituttloven § 2
Utgangspunktet er at en veirett kan avgis til fradelte tomter. I den konkrete sak kan imidlertid utvidelse av veiretten overskride tålegrensen i servituttloven § 2. Det vil derfor være en grense for hvor mange fradelte tomter veiretten kan gjelde for. Blir for eksempel en eiendom med veirett solgt til en utbygger som bestemmer seg for å bygge boligblokker på eiendommen, vil bruken fort bli så omfattende at totalbelastningen på den tjenende eiendommen overskrider tålegrensen i servituttloven § 2. Utbyggeren vil da måtte kreve vegskjønn etter veglov § 53 eller innpåkjøp etter jordskifteloven § 3-9.
Trenger du hjelp i en lignende sak?
Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om eiendom. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi hjelper deg med å vurdere eksisterende veirett, og om den kan brukes av nye boenheter.
Garanti ved oppføring av nybygg
Investering i eiendom er ofte den mest kostbare investeringen vi gjør som privatperson. Mye kan gå galt i et byggeprosjekt, og det er ofte snakk om høye kostnader dersom uhellet først er ute. Ved kjøp av nybygg pålegges derfor entreprenør å stille garanti for avtalen.
Bustadoppføringslova § 12
Etter bustadoppføringslova § 12 er entreprenør pliktig til å stille garanti for avtalen ved oppføring av nybygg. Bustadoppføringslova er ufravikelig til gunst for forbruker. Det betyr at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstig for forbrukeren enn loven. Lovens krav til garantistillelse gjelder kun hvis kontraktssummen overstiger to ganger grunnbeløpet (G).
Garantien gir deg en stor fordel og sikkerhet dersom entreprenøren ikke retter feilene og manglene, betaler rettmessig erstatning eller for eksempel går konkurs. Som forbruker vil du i et slikt tilfelle kunne rette dine krav direkte mot garantisten istedenfor mot entreprenør eller selger.
Hvem kan være garantist?
Det kommer frem av loven at garanti må stilles fra en «finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge». I tillegg til norske banker og forsikringsselskaper vil dette omfatte kredittinstitusjoner i EØS-området. I stedet for garanti, kan entreprenør velge å deponere penger. Deponeringen må skje i et finansforetak som oppfyller vilkårene i finansforetaksloven § 2-1.
Garantiens innhold
Garanti skal foreligge straks det er inngått en kjøpskontrakt mellom entreprenør og forbruker. Omfanget av garantierklæringen avhenger av om forbruker har kjøpt bolig inklusive tomt, eller om det er snakk om oppføring av bolig på forbrukers tomt. Størrelsen på garantierklæringen avhenger av om kravet blir fremsatt ved overtakelse, eller på et senere tidspunkt.
Ved oppføring av bolig på forbrukers tomt fremgår det av loven at garantien skal gjelde i fem år etter overtakelse og dekke en sum tilsvarende 10 % av vederlaget. Blir krav gjort gjeldende etter overtakelsestidspunktet er det tilstrekkelig at garantibeløpet tilsvarer 5 % av vederlaget. Overtakelsestidspunktet er imidlertid ikke en absolutt frist. Uttrykket omfatter også krav som blir fremsatt innen rimelig tid etter overtakelse.
For kjøp av bolig inklusive tomt skal garantien gjelde i fem år etter overtakelse og dekke en sum tilsvarende 5 % av vederlaget. Blir krav gjort gjeldende før overtakelsestidspunktet er det tilstrekkelig at garantibeløpet tilsvarer 3 % av vederlaget. Bakgrunnen for at garantien kan være lavere før overtakelse har sammenheng med at forbruker ikke har betalt vederlag uten at innbetalingen er sikret med garanti etter § 47 annet ledd, eller at forbruker har fått overført retten til eiendommen til seg.
Kan du avbestille entreprenørens ytelse?
Utgangspunktet er at en avtale skal holdes. I enkelte situasjoner vil imidlertid en forbruker ha behov for å avbestille entreprenørens ytelse eller deler av den. Dette kan for eksempel skyldes at forbrukeren ikke er fornøyd med entreprenørens arbeid, eller kontraktens innhold. Etter bustadoppføringslova § 52 kan forbrukeren avbestille entreprenørens ytelse eller deler av den før overtakelse.
Avbestille entreprenørens ytelse
En forbrukeren har som hovedregel alltid rett til å avbestille entreprenørens ytelse eller deler av den. Bustadoppføringslova § 52 regulerer forbrukerens rett til å kreve avbestilling, og hvordan oppgjøret mellom partene skal skje. Når avbestillingen omfatter rett til grunn regulerer bustadoppføringslova § 53 oppgjøret.
Virkningen av at forbrukeren avbestiller, er at entreprenøren må avslutte arbeidet straks. Dette er ikke problematisk i de tilfellene arbeidet ikke er påbegynt. Har arbeidet startet, må det avsluttes, og pågående arbeid sikres.
Entreprenøren har rett til vederlag for arbeid som er utført
For det tilfellet at det er utført arbeid på eiendommen før avbestilling, kan entreprenøren kreve vederlag for denne delen av ytelsen. Utgangspunktet er at forbrukeren skal betale vederlag i henhold til det som er avtalt mellom partene. Inneholder avtalen en fastsatt pris for den delen som er utført, skal forbrukeren betale denne summen. Har ikke partene avtalt pris for den delen av arbeidet som er utført, skal vederlaget fastsettes slik at det dekker nødvendige kostnader og et rimelig påslag.
Erstatning
Entreprenøren kan kreve erstatning for økonomisk tap som følge av avbestillingen. Dette er bare tilfelle dersom forbrukeren med rimelighet kunne regnet med tapet som følge av avbestillingen. Eksempler på tap som kan kreves erstattet er tap som følge av allerede innkjøpte materialer eller påløpte kostnader for underentreprenører. Erstatningskravet kan også omfatte tapt fortjeneste så langt det blir godgjort at det ikke var mulig å oppnå tilsvarende fortjeneste ved oppdrag fra andre.
Mangler ved nyoppført bolig? Vi hjelper deg
For at man skal kunne rette krav mot entreprenøren på grunn av feil med boligen må det foreligge en mangel. Hvorvidt det foreligger en mangel kan by på vanskelige vurderinger. Våre advokater ivaretar dine interesser og sørger for at du får det du har krav på.
Mangler ved entreprenørens ytelser
Det foreligger en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med avtalen, eller de krav som følger av loven. Mangel foreligger også dersom resultatet ikke er i samsvar med offentligrettslig krav til byggverk.
Hva som er avtalt mellom partene kan variere. Uavhengig av hva som er avtalt skal arbeidet utføres på faglig godt vis. Er det uenighet om hva som må anses som faglig godt, kan det bli nødvendig å hente inn en vurdering fra en sakkyndig tredjeperson, som for eksempel en takstmann.
Mangelfulle opplysninger
Har ikke forbrukeren fått opplysninger som entreprenøren «måtte kjenne til», og som det må antas at ville virket inn på avtalen foreligger det en mangel. Dette kan for eksempel være opplysninger om arbeidet, materialene eller eiendommen. At entreprenøren «måtte kjenne til» opplysningene innebærer at entreprenøren ikke må ha noen rimelig grunn til å være uvitende.
Uriktige opplysninger er også å anse som en mangel fra entreprenørens side. Det vil si at resultatet ikke svarer til opplysninger som er gitt i forbindelse med markedsføring eller avtaleinngåelse. For at den uriktige opplysningen skal anses som en mangel må den ha virket inn på avtalen. Innvirkningsvilkåret er oppfylt dersom avtalen ville blitt inngått på andre vilkår dersom riktige opplysningen var blitt gitt.
Husk reklamasjon
Oppdager du en feil som er utenom det avtalte må du foreta en reklamasjon overfor selger så raskt som mulig for at du skal kunne gjøre mangelskrav gjeldende. Gjør du ikke dette innenfor lovens frister kan kravet ditt gå tapt. I reklamasjonen må du påberope deg den aktuelle mangelen, og at du på bakgrunn av dette vil gjøre krav gjeldende. Ta kontakt med en av våre advokater. Vi forklarer deg nærmere hvordan dette gjøres.
Forbrukerens krav ved mangler
Når det foreligger mangler ved entreprenørens ytelser kan forbrukeren gjør en rekke krav gjeldende overfor entreprenøren. Forbrukeren kan kreve mangelen rettet, prisavslag, erstatning eller heve avtalen. Dersom forbrukeren har et krav som følge av en mangel, kan han eller hun holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket.
Retting
Forbrukeren kan kreve mangelen rettet dersom rettingen ikke medfører kostnader eller ulemper som står i misforhold til det forbrukeren oppnår. Entreprenører plikter også å rette følgeskader.
