Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Category: Eiendomsrett

Feil utforming av balkonger og terrasser er en mangel

Posted on by Hanne Helene

Balkonger, terrasser og lignende skal ha tilfredsstillende sikkerhet og brukskvalitet. Hensikten med kravet er å sikre at balkonger og terrasser utformes slik at de er egnet for tiltenkt bruk. Er ikke kravet oppfylt kan det foreligge en mangel, og du kan gjøre mangelskrav gjeldende.

separasjon, boligen solgt, Holde tilbake leia

Kravene til balkonger og terrasser

I Norge er det byggteknisk forskrift (TEK 17) som regulerer kravene til balkonger og terrasser. Forskriften stiller blant annet krav til at balkonger skal ha tilstrekkelig fall slik at vann ikke samler seg. Dette er viktig for å unngå fuktproblemer og skader på balkongen, og for å hindre at vannet trenger inn i bygningen. TEK 17 krever også at balkonger skal ha et dreneringssystem som leder vann bort fra balkongen. Balkongen skal ha en renne eller annen form for avløp som fører vannet til et punkt utenfor bygningen.

Videre krever forskriften at balkonger og terrasser skal tåle påkjenninger fra klimatiske forhold, som snø, is og nedbør. Balkongen skal dimensjoneres og bygges slik at den tåler belastningen fra disse påkjenningene. Det er også krav til at balkongen skal være bygget på en sikker måte, slik at det ikke er fare for fallulykker. Er det mer enn 0,5 meter fra balkongen eller terrassen ned til terrenget eller til annet underliggende plan eller nivå, stilles det krav om rekkverk.

Kjøpte småbruk med plastavfall i grunnen – Prisavslag

Posted on by Hanne Helene

Nylig var en sak om prisavslag etter kjøp av boligeiendom oppe i Romerike og Glåmdal tingrett. Saken handlet om en kvinne som hadde kjøpt et småbruk med mulighet for å ha hest. Etter kort tid oppdaget imidlertid kvinnen mye plastavfall i grunnen på beitejordet på eiendommen. Kjøperen reiste derfor sak med krav om prisavslag. Ved hjelp fra en av våre dyktige advokater ble kvinnen tilkjent rundt 800 000 kr i prisavslag og saksomkostninger.

høy hekk, veirett, beitejorde, plastavfall

Saken bakgrunn

Eiendommen ble solgt som et småbruk og i prospektet stod det at eiendommen var perfekt for hestehold, og hadde stall, uthus og ridebane. Kort tid etter overtagelse oppdaget imidlertid kjøper flere feil ved eiendommen. Kvinnen oppdaget blant annet feil med Biovac-anlegget (minirenseanlegg) og traktoren som fulgte med kjøpet. Videre oppdaget hun store mengder plastavfall i grunnen på beitejordet der hestene oppholdt seg. Hun reklamerte derfor overfor selger, og krevde prisavslag og erstatning.

Når foreligger det en mangel?

Om det foreligger en mangel, må vurderes i tilknytning til hver feil som påberopes. Som et utgangspunkt foreligger det en mangel hvis gjenstanden ikke samsvarer med avtalen eller opplysninger gitt i forbindelse med kjøpet. Videre foreligger det en mangel hvis gjenstanden er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummens størrelse og forholdene ellers.

Manglende fall til sluk

Posted on by Hanne Helene

På et våtrom er det viktig at vann ikke samler seg opp i hjørner og kroker. TEK 17 oppstiller derfor bestemte krav til fall på gulvet. Er det ikke etablert fagmessig fall til sluket utgjør dette en mangel. Da kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet.

tvangssolgt, dyr, sameier, borettslag

TEK 17

TEK 17 er en forskrift som beskriver forskjellige krav til byggverk, og gjelder som hovedregel for alle nybygg og oppgraderinger av eldre boliger. Etter forskriften må vann kunne renne til sluket fra ethvert sted i våtrommet. I begrepet våtrom inngår bad, dusjrom og vaskerom. Dersom kravene i TEK 17 ikke er fulgt, foreligger det i utgangspunktet en kjøpsrettslig mangel, og du kan ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller at avtalen heves.

Feil på ventilasjonsanlegget er en mangel

Posted on by Hanne Helene

Dersom ventilasjonsanlegget ikke fungerer som det skal, vil dette normalt anses som en kjøpsrettslig mangel. Da vil du kunne kreve feilen rettet, eller ha krav på prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet.

ektefellebidrag

Har du kjøpt ny bolig med feil på ventilasjonsanlegget?

Om en feil på ventilasjonsanlegget er en mangel avhenger av omstendighetene og kontrakten mellom kjøper og selger. Har du kjøpt en helt ny bolig, foreligger det en mangel hvis forholdene avviker fra det som er avtalt mellom partene, eller fra det som du med rimelighet kan forvente ut fra avtalen og omstendighetene ellers. Det foreligger imidlertid ikke en mangel hvis mangelen skyldes dine handlinger, ved for eksempel feil bruk eller manglende vedlikehold.

For at du skal kunne gjøre krav gjeldende må mangelen foreligge ved overlevering av boligen. Entreprenøren svarer imidlertid også for feil som oppstår etter overtakelse, så lenge feilen er forårsaket av et kontraktsbrudd fra entreprenørens side.

Krav til ventilasjon

Det er lovpålagt at alle bygninger har ventilasjon som er tilpasset rommenes forurensnings- og fuktbelastning slik at tilfredsstillende luftkvalitet sikres. For boenheter oppstilles det krav om ventilasjon som sikrer en gjennomsnitlig frisklufttilførsel på minimum 1,2 m3 per time per m2 gulvareal når boenheten er bebodd. Oppfyller ikke boligen du har kjøpt disse kravene, foreligger det i utgangspunktet en mangel.

Hvordan går du frem?

Oppdager du feil på ventilasjonsanlegget er det viktig at du raskt reklamerer overfor selger. Gjør du ikke dette innenfor lovens frister kan du ikke gjøre mangelskrav gjeldende. Ofte vil motparten hevde at du har reklamert for sent ettersom du burde oppdaget mangler ved ventilasjonsanlegget raskt etter at du overtok boligen. Det anbefales derfor å reklamere umiddelbart, og ikke nøle. Da vil man slippe spekulasjoner omkring hvor vidt reklamasjonen var rettidig.

Mangel – Setningsskader

Posted on by Hanne Helene

Ofte skyldes setningsskader dårlig utført arbeid med grunnmuren og bærende konstruksjoner. Så lenge ikke selger har opplyst om at det er setningsskader ved boligen, vil skadene som hovedregel utgjøre en mangel. Da vil du kunne ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet.

hva er tomtefeste

Hva er setningsskader?

Setningsskader er en fellesbetegnelse på flere typer skader. Typiske tilfeller er at gulvet er skjevt, at det er sprekker i murveggene eller at dører går tregt eller kiler seg fast. Felles for setningsskader er at de gjerne oppstår som følge av at boligens fundament er dårlig, og at bygget dermed senker eller forskyver seg. Setningsskader kan for eksempel oppstå som følge av at det skjer en utglidning av massen under boligen eller som følge av et synkehull. Videre kan slike skader oppstå som følge av dårlig utført arbeid med grunnmuren eller andre bærende konstruksjoner.

I noen tilfeller vil det være tilstrekkelig å fjerne noen trær eller drenere rundt grunnmuren for å utbedre problemet. I andre tilfeller kan forholdene være mer alvorlig, slik at det vil være nødvendig å bygge en ny grunnmur.

Setningsskader kan være en mangel

Alle bolighus skal være konstruert for å vare i lang tid. Man skal ikke måtte forvente at konstruksjonen er så svak at det oppstår bevegelser og skjevheter eller skader. Det klare utgangspunktet er derfor at setningsskader og skjevheter vil utgjøre en mangel ved boligen, så lenge ikke selgeren gjorde deg oppmerksom på at boligen hadde slike skader før salget.

Mangel – Ujevnt dekke i garasjen

Posted on by Hanne Helene

Dersom du har kjøpt en eiendom med ujevnt dekke i garasjen kan det utgjøre en kjøpsrettslig mangel. Da kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet.

skjønnssak, drenering, ujevnt dekke, garasje fuktskader, salg av bolig, felles bolig

Generelt om mangler ved nybygg

Det foreligger en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med avtalen eller opplysninger som er gitt i markedsføringen, kontraktsdokumenter eller for øvrig i byggeprosessen. Videre foreligger det en mangel hvis arbeidet ikke er utført på faglig godt vis, eller dersom boligen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav til byggverk.

Det foreligger også en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om arbeidet, materialet eller eiendommen som entreprenøren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. At entreprenøren “måtte kjenne til” opplysningene innebærer at entreprenøren ikke må ha noen rimelig grunn til å være uvitende.

Ujevnt dekke i garasjen

Ved ujevnt dekke i garasjen er den mest aktuelle mangelen at arbeidet ikke er utført på faglig godt vis. Et utgangspunkt for vurderingen er at ujevnheter på +/- 10 millimeter som regel anses å være innenfor toleransekravet. Videre stilles det ikke noen offentligrettslige krav til fall i et garasjeanlegg. Fravær av fall fører dermed ikke til at det foreligger en mangel.

Venter du lenge på kaldtvann i springen? Mangel

Posted on by Hanne Helene

At det tar lang tid før vannet i kranen blir kaldt kan være en kjøpsrettslig mangel. Da kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving av avtalen.

Endringer avhendingsloven Ferdigattest

Venter du lenge på kaldtvann?

Det er ikke unormalt med utfordringer i forhold til tapping av kaldtvann i større bygg, ettersom vannet naturligvis blir varmet opp av omgivelsene på veien til tappepunktet. TEK-10, som er en forskrift om tekniske krav til byggverk, har ikke konkrete krav til ventetid. Bransjeanbefalingen er imidlertid at det ikke skal gå mer enn 20 sekunder før man oppnår vann som er lavere enn 20 grader. Normalt vil man likevel kunne oppnå 8-10 grader etter å ha hatt kranen på i 20 sekunder. Overstiger ventetiden dette, er det utenfor hva man med rimelighet kan forvente. Ventetiden vil da kunne utgjøre en kjøpsrettslig mangel, og du kan kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving av avtalen.

Retting eller prisavslag

Hvilket krav du bør gjøre gjeldende avhenger av de konkrete omstendighetene i saken. Tar det for lang tid før vannet i springen blir kaldt vil det være nærliggende å kreve retting eller prisavslag. Kjøperen kan kreve mangelen rettet dersom det ikke medfører kostnader eller ulemper som står i misforhold til det forbrukeren oppnår. Retting av mangelen skal skje innen rimelig tid etter at mangelen ble gjort gjeldende. Skal det være ettårsbefaring kan entreprenøren vente med retting til etter dette, dersom det ikke vil medføre ulempe for deg.

For det tilfelle at mangelen ikke blir rettet kan kjøperen kreve prisavslag. Prisavslaget skal tilsvare utbedringskostnadene for mangelen. Blir kostnadene for å utbedre mangelen uforholdsmessig store, skal prisavslaget tilsvare den verdireduksjon mangelen medfører.

Kjøpt bolig med mangelfull drenering?

Posted on by Hanne Helene

Ved mangelfull drenering vil det være stor risiko for vann- , fukt- og råteskader. Ofte er skadene omfattende og utbedringskostnadene store. Har du kjøpt en bolig med mangelfull drenering kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving.

Mangelfull drenering

Formålet med drenering er å lede overvann, regnvann og annen form for væske bort fra boligen. Dersom dreneringen ikke fjerner overflødig vann, kan dette bli et stort problem og føre til betydelige utbedringskostnader. Hvorvidt mangelfull drenering utgjør en kjøpsrettslig mangel avhenger av flere forhold. Det må gjøres en konkret vurdering i hver enkelt sak.

Når foreligger det en mangel?

Vurderingen av om det foreligger en mangel avhenger av om du har kjøpt en ny eller eldre bolig. Det stilles naturligvis høyere krav til nybygg. Ved kjøp av både nye og eldre boliger foreligger det imidlertid en mangel hvis boligen ikke samsvarer med avtalen eller andre opplysninger som er gitt i forbindelse med kjøpet. Videre foreligger det en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med det kjøperen kan forvente ut i fra boligtypen, alder og synlige tilstand. Slike vurderinger er vanskelige og omfattende. Det kan dermed bli nødvendig å innhente sakkyndige vurderinger fra en tredjemann, som for eksempel en takstmann.

Det foreligger også en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om boligen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. At selgeren “måtte kjenne til” innebærer at selgeren ikke må ha noen rimelig grunn til å være uvitende.

Har du kjøpt ny bolig med vannlekkasje?

Posted on by Hanne Helene

Ofte oppdager man ikke en vannlekkasje før vannet har trukket inn i husets vegger og ført til råte-, fukt- og muggskader. Da kan utbedringskostnadene bli kostbare. Et aktuelt spørsmål i slike tilfeller er hvem som er ansvarlig for regningen. Vi har advokater som er eksperter på området. Ta kontakt med oss for en vurdering av din sak.

separasjon, boligen solgt, Holde tilbake leia

Vannlekkasje

Hvis du oppdager en vannlekkasje i din nye bolig må feilen utbedres raskt for at boligen ikke skal bli totalt ødelagt. Dersom vannlekkasjen utgjør en kjøpsrettslig mangel er selger ansvarlig, og du kan kreve retting, prisavslag, erstatning eller at avtalen heves.

Når foreligger det en mangel?

Utgangspunktet er at det foreligger en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med avtalen, eller opplysninger som er gitt i forbindelse med markedsføringen, kontraktsdokumenter eller for øvrig i byggeprosessen. Uavhengig av hva som er avtalt, foreligger det imidlertid en mangel hvis arbeidet ikke er utført på faglig godt vis. Dersom du har kjøpt en helt ny bolig, og du oppdager vannlekkasje, vil kravet til faglig godt utført arbeid sjeldent være oppfylt.

Det foreligger også en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om arbeidet, materialet eller eiendommen som entreprenøren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. At entreprenøren “måtte kjenne til” opplysningene innebærer at entreprenøren ikke må ha noen rimelig grunn til å være uvitende.

Støvete garasjedekke er en mangel

Posted on by Hanne Helene

Dersom du har kjøpt en eiendom med et unormalt støvete garasjedekke kan det foreligge en kjøpsrettslig mangel. Da kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving.

utestengelse fusk, samarbeid fusk, Revidert erstatningsoppgjør, ugyldig avskjed erstatning

Mangel ved nybygg

Det foreligger en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med avtalen eller opplysninger som er gitt i markedsføringen, kontraktsdokumenter eller for øvrig i byggeprosessen. For at den uriktige opplysningen skal anses som en mangel må den ha virket inn på avtalen. Dette vilkåret er oppfylt dersom avtalen ville blitt inngått på andre vilkår dersom riktige opplysningen var blitt gitt.

Det foreligger også en mangel dersom arbeidet ikke er utført på faglig godt vis, eller dersom boligen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav til byggverk. Ved slike vurderingen kan det bli nødvendig å hente inn en sakkyndig tredjemann, som for eksempel en takstmann.

Opplysningsplikt

Videre foreligger det en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om arbeidet, materialet eller eiendommen som entreprenøren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. At entreprenøren “måtte kjenne til” opplysningene innebærer at entreprenøren ikke må ha noen rimelig grunn til å være uvitende.

Støvete garasjedekke kan være en mangel

Hvorvidt et støvete garasjedekke utgjør en mangel kan by på vanskelige vurderinger. Det sentrale spørsmålet blir om støvet kommer fra bilene som kjører inn i garasjen, eller om det kommer fra betonggulvet. Videre er det sentralt å vurdere mengden støv, altså om det er unormalt mye støv på garasjedekket. I en slik vurdering vil det være hensiktsmessig å innhente vurderinger fra en takstmann.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring