Kjøpte småbruk med plastavfall i grunnen – Prisavslag
Nylig var en sak om prisavslag etter kjøp av boligeiendom oppe i Romerike og Glåmdal tingrett. Saken handlet om en kvinne som hadde kjøpt et småbruk med mulighet for å ha hest. Etter kort tid oppdaget imidlertid kvinnen mye plastavfall i grunnen på beitejordet på eiendommen. Kjøperen reiste derfor sak med krav om prisavslag. Ved hjelp fra en av våre dyktige advokater ble kvinnen tilkjent rundt 800 000 kr i prisavslag og saksomkostninger.
Saken bakgrunn
Eiendommen ble solgt som et småbruk og i prospektet stod det at eiendommen var perfekt for hestehold, og hadde stall, uthus og ridebane. Kort tid etter overtagelse oppdaget imidlertid kjøper flere feil ved eiendommen. Kvinnen oppdaget blant annet feil med Biovac-anlegget (minirenseanlegg) og traktoren som fulgte med kjøpet. Videre oppdaget hun store mengder plastavfall i grunnen på beitejordet der hestene oppholdt seg. Hun reklamerte derfor overfor selger, og krevde prisavslag og erstatning.
Når foreligger det en mangel?
Om det foreligger en mangel, må vurderes i tilknytning til hver feil som påberopes. Som et utgangspunkt foreligger det en mangel hvis gjenstanden ikke samsvarer med avtalen eller opplysninger gitt i forbindelse med kjøpet. Videre foreligger det en mangel hvis gjenstanden er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummens størrelse og forholdene ellers.
Det foreligger også en mangel hvis selgeren har forsømt sin opplysningsplikt. At selgeren har opplysningsplikt innebærer at han eller hun må informere den andre parten om opplysninger det er rimelig at kjøperen får kjennskap til. En kjøper har imidlertid også en undersøkelsesplikt. At kjøperen har en undersøkelsesplikt innebærer at kjøperen ikke kan gjøre forhold gjeldende som han eller hun burde ha oppdaget.
Plastavfall på beitejordet
Da hestene spiste opp ugresset på beitejordet oppdaget kjøperen mer og mer plast i grunnen på eiendommen. Det ble observert plastavfall ned til ca. 15-20 cm, og kjøperen mistenkte derfor at selgerne hadde gravd ned plastavfall. Det er imidlertid et generelt problem i landbruket at plastrester fra halmballer ikke sikres, men flyr av gårde med vinden og blir liggende rundt forbi. Selgerne hevdet at dette måtte være årsaken til funnene av plastavfall på beitejordet, og stilte seg derfor utenforstående til anklagene.
Retten fant det usannsynlig at selgerne bevist hadde gravd plast ned i grunnen på eiendommen. Videre fremsto småbruket som vedlikeholdt, og selgerne hadde selv hatt hester på eiendommen. Retten så derfor også bort fra at selgerne var klar over at det var plastavfall i grunnen på eiendommen. Selgerne hadde dermed ikke forsømt sin opplysningsplikt. Retten konkluderte imidlertid med at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å forvente ut i fra kjøpesummens størrelse og forholdene ellers. Funnet av plastavfall utgjorde et brudd på forurensningsloven, og det var således klart at det forelå en mangel. Etter en samlet vurdering ble kjøperen dermed tilkjent 400 000 kr i prisavslag.
Biovac-anlegg
Kort tid etter at kjøperen overtok småbruket, fant hun ut at det hadde vært uenighet om plasseringen av renseanlegget. Serviceteknikeren for Biovac hevdet at renseanlegget ble plassert for lavt i terrenget, og at dette ga risiko for tilbakeslag og oversvømmelse, mens den som installerte renseanlegget mente at nåværende plassering var den beste. Denne uenigheten var selgerne kjent med, og kjøperen hevdet derfor at dette var opplysninger som det var grunn til å regne med å få. Retten var i utgangspunktet enig i dette, men selgerne hadde unngått å opplyse om plasseringen av anlegget fordi det ikke hadde oppstått noen avvik under deres eiertid. Selgerne hadde dermed handlet i god tro, og retten konkluderte derfor med at selgerne ikke hadde forsømt sin opplysningsplikt.
Videre vurderte retten om det forelå et forventningsavvik som utgjør en mangel etter avhendingsloven § 3-1. Dette innebærer at det foreligger en mangel hvis eiendommen ikke er i samsvar med “krav til kvalitet, utrusting og anna” som følger av avtalen. Retten vurderte at plasseringen av anlegget var en usikkerhet ved eiendommen som kjøper ikke hadde grunn til å forvente ut i fra avtalen. Retten konkluderte derfor med at det forelå et relevant forventningsavvik etter avhendingsloven § 3-1, og kjøperen ble derfor tilkjent et prisavslag med 56 000.
Full seier
Tingretten konkluderte med at det forelå flere mangler ved kjøpet av småbruket, og at kvinnen derfor hadde krav på prisavslag. Ved bistand fra oss vant dermed kvinnen fullt ut, og ble tilkjent rundt 800 000 kr i prisavslag og saksomkostninger.
