Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Forfatter: a2n_adm

Kan du avbestille entreprenørens ytelse?

Posted on by Hanne Helene

Utgangspunktet er at en avtale skal holdes. I enkelte situasjoner vil imidlertid en forbruker ha behov for å avbestille entreprenørens ytelse eller deler av den. Dette kan for eksempel skyldes at forbrukeren ikke er fornøyd med entreprenørens arbeid, eller kontraktens innhold. Etter bustadoppføringslova § 52 kan forbrukeren avbestille entreprenørens ytelse eller deler av den før overtakelse.

separasjon, boligen solgt, Holde tilbake leia

Avbestille entreprenørens ytelse

En forbrukeren har som hovedregel alltid rett til å avbestille entreprenørens ytelse eller deler av den. Bustadoppføringslova § 52 regulerer forbrukerens rett til å kreve avbestilling, og hvordan oppgjøret mellom partene skal skje. Når avbestillingen omfatter rett til grunn regulerer bustadoppføringslova § 53 oppgjøret.

Virkningen av at forbrukeren avbestiller, er at entreprenøren må avslutte arbeidet straks. Dette er ikke problematisk i de tilfellene arbeidet ikke er påbegynt. Har arbeidet startet, må det avsluttes, og pågående arbeid sikres.

Entreprenøren har rett til vederlag for arbeid som er utført

For det tilfellet at det er utført arbeid på eiendommen før avbestilling, kan entreprenøren kreve vederlag for denne delen av ytelsen. Utgangspunktet er at forbrukeren skal betale vederlag i henhold til det som er avtalt mellom partene. Inneholder avtalen en fastsatt pris for den delen som er utført, skal forbrukeren betale denne summen. Har ikke partene avtalt pris for den delen av arbeidet som er utført, skal vederlaget fastsettes slik at det dekker nødvendige kostnader og et rimelig påslag.

Erstatning

Entreprenøren kan kreve erstatning for økonomisk tap som følge av avbestillingen. Dette er bare tilfelle dersom forbrukeren med rimelighet kunne regnet med tapet som følge av avbestillingen. Eksempler på tap som kan kreves erstattet er tap som følge av allerede innkjøpte materialer eller påløpte kostnader for underentreprenører. Erstatningskravet kan også omfatte tapt fortjeneste så langt det blir godgjort at det ikke var mulig å oppnå tilsvarende fortjeneste ved oppdrag fra andre.

Mangler ved nyoppført bolig? Vi hjelper deg

Posted on by Hanne Helene

For at man skal kunne rette krav mot entreprenøren på grunn av feil med boligen må det foreligge en mangel. Hvorvidt det foreligger en mangel kan by på vanskelige vurderinger. Våre advokater ivaretar dine interesser og sørger for at du får det du har krav på.

salg av bolig, feil og mangler, elektriske feil, tre, mangler

Mangler ved entreprenørens ytelser

Det foreligger en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med avtalen, eller de krav som følger av loven. Mangel foreligger også dersom resultatet ikke er i samsvar med offentligrettslig krav til byggverk.

Hva som er avtalt mellom partene kan variere. Uavhengig av hva som er avtalt skal arbeidet utføres på faglig godt vis. Er det uenighet om hva som må anses som faglig godt, kan det bli nødvendig å hente inn en vurdering fra en sakkyndig tredjeperson, som for eksempel en takstmann.

Mangelfulle opplysninger

Har ikke forbrukeren fått opplysninger som entreprenøren «måtte kjenne til», og som det må antas at ville virket inn på avtalen foreligger det en mangel. Dette kan for eksempel være opplysninger om arbeidet, materialene eller eiendommen. At entreprenøren «måtte kjenne til» opplysningene innebærer at entreprenøren ikke må ha noen rimelig grunn til å være uvitende.

Uriktige opplysninger er også å anse som en mangel fra entreprenørens side. Det vil si at resultatet ikke svarer til opplysninger som er gitt i forbindelse med markedsføring eller avtaleinngåelse. For at den uriktige opplysningen skal anses som en mangel må den ha virket inn på avtalen. Innvirkningsvilkåret er oppfylt dersom avtalen ville blitt inngått på andre vilkår dersom riktige opplysningen var blitt gitt.

Husk reklamasjon

Oppdager du en feil som er utenom det avtalte må du foreta en reklamasjon overfor selger så raskt som mulig for at du skal kunne gjøre mangelskrav gjeldende. Gjør du ikke dette innenfor lovens frister kan kravet ditt gå tapt. I reklamasjonen må du påberope deg den aktuelle mangelen, og at du på bakgrunn av dette vil gjøre krav gjeldende. Ta kontakt med en av våre advokater. Vi forklarer deg nærmere hvordan dette gjøres.

Forbrukerens krav ved mangler

Når det foreligger mangler ved entreprenørens ytelser kan forbrukeren gjør en rekke krav gjeldende overfor entreprenøren. Forbrukeren kan kreve mangelen rettet, prisavslag, erstatning eller heve avtalen. Dersom forbrukeren har et krav som følge av en mangel, kan han eller hun holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket.

Retting

Forbrukeren kan kreve mangelen rettet dersom rettingen ikke medfører kostnader eller ulemper som står i misforhold til det forbrukeren oppnår. Entreprenører plikter også å rette følgeskader.

Når boligen ikke ferdigstilles til avtalt tidspunkt

Posted on by Hanne Helene

Når det foreligger en forsinkelse fra entreprenørens side, kan forbrukeren kreve dagmulkt, heve avtalen, kreve erstatning eller holde tilbake vederlag.

ektefellebidrag

Når foreligger det en forsinkelse fra entreprenørens side?

En forsinkelse foreligger dersom ferdigstillelsen av arbeidene, overtakelsen eller overføringen av hjemmelen til eiendommen ikke finner sted til avtalt tid. Hvorvidt det er avtalt en frist, og eventuelt hvordan denne skal beregnes, beror på en tolkning av avtalen. Dersom det ikke er avtalt tidsfrister, skal entreprenøren sette i gang så snart som mulig etter han har fått klarsignal fra forbrukeren. Arbeidet skal utføres med rimelig fremdrift og uten unødvendige opphold.

Kan entreprenøren kreve fristforlengelse?

I visse situasjoner kan entreprenøren kreve fristforlengelse. Entreprenøren kan kreve fristforlengelse dersom forbrukeren krever tilleggs- eller endringsarbeid som forsinker arbeidet. Videre kan entreprenøren kreve fristforlengelse dersom arbeidet blir forsinket på grunn av forbrukeren eller noen han svarer for. Ytterligere vil entreprenøren ha krav på fristforlengelse dersom det oppstår en hindring utenfor entreprenørens kontroll, som han ikke mer rimelighet kunne unngått eller overvunnet følgende av. Entreprenøren har bare krav på fristforlengelse dersom entreprenøren har gitt forbrukeren melding om dette uten ugrunnet opphold etter at han ble oppmerksom på årsaken til forsinkelse.

Forbrukerens krav når entreprenøren er forsinket

Når det foreligger en forsinkelse fra entreprenørens side, kan forbrukeren kreve dagmulkt, heve avtalen, kreve erstatning eller holde tilbake vederlag. Dagmulkt er en avtalefestet «bot» som entreprenøren må betale hver dag ytelsen er forsinket. Forbrukeren kan kreve dagmulkt uavhengig av om forbrukeren har hatt et økonomisk tap, og kan maksimalt kreves i 100 dager. Når 100 dager er gått har ikke forbrukeren lenger krav på dagmulkt, men han eller hun kan ha krav på erstatning.

For økonomisk tap som overskrider dagmulkten, kan forbrukeren kreve erstatning dersom entreprenøren, eller noen entreprenøren svarer for, har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Forbrukeren kan bare kreve erstatning for det økonomiske tapet som er påregnelig for entreprenøren ved forsinkelse. Forbrukeren har imidlertid en tapsbegrensningsplikt, som innebærer at forbrukeren har plikt til å begrense sitt tap.

Dersom forsinkelsen innebærer et vesentlig avtalebrudd kan forbrukeren heve kjøpsavtalen. Hvorvidt forsinkelsen medfører vesentlig kontraktsbrudd må vurderes konkret. Relevante momenter er forsinkelsens lengde, forsinkelsens betydning og hvilke konsekvenser heving vil få for partene. Forbrukeren kan bare heve avtalen dersom forbrukeren gir beskjed til entreprenøren om hevingskravet før overtakelse.

Hvilken lov gjelder ved salg av bolig?

Posted on by Hanne Helene

Ved salg av bolig kommer enten avhendingslova eller bustadoppføringslova til anvendelse. Hvilken lov som gjelder avhenger av hvem som er kjøper og selger av eiendommen.

fuktskader, salg av bolig

Hvilken lov gjelder ved salg av bolig?

Avhendingsloven kommer til anvendelse ved de fleste kjøp og salg av eiendom. Lovens anvendelsesområde begrenses imidlertid av bustadoppføringslova. Bustadoppføringslova regulerer avtaler mellom forbruker og entreprenør om oppføring av eiendom.

Nærmere om når bustadoppføringslova gjelder

En forutsetning for at bustadoppføringslova skal komme til anvendelse er at boligen ikke er ferdigstilt på avtaletidspunktet. Spørsmålet blir da når en bolig anses ferdigstilt. Etter forarbeidende til bustadoppføringslova anses en bolig som ferdigstilt selv om det gjenstår rydding, rengjøring og lignende. Dersom det står igjen arbeid av håndverksmessig karakter anses ikke boligen for å være ferdigstilt.

Er det tale om store ombygginger og oppusninger kommer bustadoppføringslova i noen tilfeller til anvendelse. Vilkåret er at arbeidene er så omfattende at boligen praktisk sett fremstår som ny.

I forhold til hvilket tidspunkt avtalen anses for å være inngått, er dette normalt datoen på kjøpekontrakten. Dersom partene har vært enige om avtalens hovedinnhold på et tidligere tidspunkt, kan avtale om salg anses for å være inngått allerede på dette tidspunktet.

Betydningen av hvilken lov som gjelder

Både avhendingslova og bustadoppføringslova er ufravikelige til gunst for forbruker. Det betyr at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstig for forbrukeren enn de to lovene. Av bustadoppføringslova følger det visse rettigheter som stiller forbrukeren bedre enn etter avhendingslova. Disse rettighetene er av både praktisk og økonomisk betydning. Et eksempel er at man etter bustadoppføringslova § 9 kan kreve at det utføres tilleggs- og endringsarbeid. En rett til å kreve tilleggs og endringsarbeid fins ikke i avhendingslova.

Forskjellen mellom avhendingslova og bustadoppføringslova

Som tidligere nevnt følger det visse rettigheter etter bustadoppføringslova som går ut over det som følger av avhendingslova. En forskjell mellom avhendingslova og bustadoppføringslova er hvilke rettigheter kjøper har ved forsinket ferdigstillelse. Etter avhendingslova har kjøper krav på erstatning for økonomisk tap som følge av forsinkelse. Et slikt krav kan imidlertid være vanskelig å påvise. Etter bustadoppføringslova kan forbrukeren kreve dagmulkt ved forsinket ferdigstillelse. Forbrukeren kan kreve dagmulkt uavhengig av om forbrukeren har hatt et økonomisk tap.

Feil og mangler: Ikke byggemeldt

Posted on by Hanne Helene

Det er ikke uvanlig at kjøper etter avtaleinngåelsen oppdager forhold ved eiendommen som ikke er byggemeldt. Opplyser ikke selger av eiendommen om manglende byggemelding, kan dette være et brudd på opplysningsplikten som medfører ansvar overfor kjøper.

byggemelding, ikke byggemeldt

Hva er en byggemelding?

En byggemelding er en søknad til kommunen om at man ønsker tillatelse til å utføre søknadspliktige byggetiltak på eiendommen sin. Hvilke tiltak som er søknadspliktige reguleres av Plan- og bygningsloven. Som et utgangspunkt kan det sies at alle tiltak og bruksendringer krever byggemelding, med unntak av helt bagatellmessige eller midlertidige tiltak. Sendes det ikke byggemelding om søknadspliktige byggetiltak er det aktuelle byggetiltaket ulovlig, og vil kunne føre til sanksjoner.

Felte tre på naboens tomt – frifunnet for erstatningsansvar

Posted on by Hanne Helene

Nylig var en tresak mellom to hyttenaboer oppe i Follo og Nordre Østfold tingrett. Da den ene hytteeieren skulle bygge ny hytte og svømmebasseng på eiendommen sin ble det felt et tre på naboens tomt. Ved hjelp fra oss ble hytteeieren frifunnet for erstatningsansvar.

Endringer avhendingsloven Ferdigattest

Anleggsfirma felte tre på naboens tomt

Hytteeieren engasjerte et anleggsfirma i forbindelse med riving og grunnarbeider for oppføring av ny hytte og svømmebasseng på eiendommen. En del av arbeidet gikk ut på å felle et tre. Ved en misforståelse felte anleggsfirmaet et furutre på nabotomten. Anleggsfirmaet hevdet at de hadde fått i oppdrag å felle treet, mens hytteeieren benektet dette og hevdet det hele skyldtes en misforståelse. Hyttenaboen fremsatte krav om erstatning for urettmessig felling av treet ovenfor både anleggsfirmaet og hytteeieren. Begge avviste kravene. Hyttenaboen tok derfor ut stevning for tingretten med krav om erstatning.

Vilkårene for erstatning

Det er tre vilkår som må være oppfylt for å bli tilkjent erstatning, det må foreligge ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng. Det er den som fremmer krav om erstatning som har bevisbyrden. Utgangspunktet for bevisvurderingen er at det retten finner mest sannsynlig, skal legges til grunn.

Som ansvarsgrunnlag påberopte naboen culpaansvar. Culpaansvaret innebærer at hytteeieren må ha handlet med skyld. Retten fant det ikke sannsynliggjort at det forelå noe samtykke til å felle treet. Når hytteeieren likevel ga anleggsfirmaet i oppdrag å felle treet hadde hun handlet med skyld. Vilkåret om ansvarsgrunnlag var dermed oppfylt.

Treet hadde ingen økonomisk verdi

Videre var spørsmålet om naboen var blitt påført et økonomisk tap. Retten kom frem til at trefellingen ikke medført noen skade på naboens tomt. Det var klart at trefellingen ikke førte til en redusert salgsverdi på eiendommen. Trefellingen medførte heller ikke noen andre negative konsekvenser på naboeiendommen. Det var tale om et eldre skjevt furutre som stod bak naboens uthus. Treet var verken pent å se på, eller hadde en skjermende effekt mellom eiendommene. Retten mente derfor at treet utgjorde et uvesentlig element, og at det dermed ikke hadde noen økonomisk verdi. Som følge av at det ikke forelå noe økonomisk tap, hadde ikke naboen krav på erstatning.

Full seier

Ved bistand fra oss ble hytteeieren frifunnet for erstatningsansvar. Videre måtte naboen dekke hytteeierens sakskostnader.

Arealavvik: Når eiendommen er mindre enn avtalt

Posted on by Hanne Helene

Hvis eiendommen er mindre enn det du fikk opplyst da du kjøpte den, kan det være en mangel som gir rett til prisavslag eller heving.

retteforsøk

Utvendig arealavvik

Hvorvidt utvendig arealavvik er en mangel som kan gi rett til prisavslag eller heving er regulert i avhendingsloven § 3-3. Arealavviket er å anse som en mangel dersom tomten er «vesentlig mindre» enn opplyst av selger, eller at selger har opptrådt på en særlig klanderverdig måte. Særlig klanderverdighet omfatter for eksempel svik og grov uaktsomhet fra selger.

Det kreves et betydelig avvik fra det opplyste arealet for at det skal foreligge en mangel. For at arealvviket skal utgjøre en mangel må grunnarealet være mindre enn det kjøperen i god tro har regnet med. Videre må eiendommen være vesentlig mindre enn det selgeren har opplyst. Om arealsvikten utgjør en mangel avgjøres etter en helhetsvurdering av hvordan arealopplysningen er gitt, og hvilken vekt kjøperen hadde grunn til å legge på opplysningene. Selgers beskrivelse av salgsobjekt og kjøpers befaring er sentrale momenter.

Reklamasjon ved arealavvik

Dersom du har mistanke om at det foreligger arealavvik ved eiendommen, bør du reklamere ovenfor selger så raskt som mulig. En forutsetning for at du som kjøper skal kunne gjøre gjeldende krav ovenfor selger er at du har reklamert i tide og på riktig måte. Å reklamere innebærer at man melder i fra til selger om at det foreligger feil eller mangler ved boligen, og at man som følge av dette vil gjøre krav gjeldende. Følger man ikke lovens regler om reklamasjon kan man risikere å miste sine rettigheter. Du kan lese mer om reklamasjon her.

Ta kontakt med advokat

Hvis du oppdager arealavvik ved eiendommen din, anbefaler vi at du rådfører deg med advokat. Våre advokater har høy kompetanse og lang erfaring i saker om feil og mangler. Advokaten vil veilede deg i den videre prosessen, sørge for at du reklamerer riktig, samt overholder ulike tidsfrister.

Når boligen er mindre enn avtalt

Posted on by Hanne Helene

Hvis boligen er mindre enn det du fikk opplyst da du kjøpte den, kan det være en mangel som gir rett til prisavslag eller heving.

Når boligen er mindre enn avtalt

Ikke alle avvik gir kjøper rett til prisavslag eller heving. Avviket må være av en viss størrelse. Det er av betydning om boligen er kjøpt i 2021 eller 2022. Dette som følge av at det trådte i kraft en lovendring den 1. januar 2022. Etter lovendringen vil arealavvik utgjøre en mangel dersom avviket er mer enn to prosent av det opplyste arealet og minst 1 kvadratmeter.

Kjøpt bolig med fuktskader?

Posted on by Hanne Helene

Det er ikke uvanlig at det forekommer vann- eller fuktskader i en bolig. Skadene er ofte store, og utbedringskostnadene betydelige. Vi sørger for at dine interesser blir ivaretatt.

hva er tomtefeste

Hva bør du gjøre dersom du oppdager vann- eller fuktskader?

Dersom du oppdager vann- eller fuktskader etter at du har overtatt boligen er det viktig å raskt reklamere til selger. En forutsetning for at du som kjøper skal kunne gjøre gjeldende krav ovenfor selger er at du har reklamert i tide og på riktig måte. Å reklamere innebærer at man melder i fra til selger om at det foreligger feil eller mangler ved boligen, og at man som følge av dette vil gjøre krav gjeldende. Følger man ikke lovens regler om reklamasjon kan man risikere å miste sine rettigheter. Du kan lese mer om reklamasjon her.

Like viktig er det at du begrenser vannskadene som har oppstått slik at de ikke blir mer omfattende enn nødvendig. Dette blir kalt for kjøpers tapsbegrensningspikt. Vann- og fuktskader blir ofte verre med tiden, og det er derfor viktig at du iverksetter tiltak så fort som mulig.

Vannskade som mangel

For at du skal kunne ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving må den elektriske feilen utgjøre en rettslig mangel. Det foreligger en rettslig mangel dersom feilen utgjør et avvik fra kjøperens forventning om tilstanden på boligen. Hva kjøperen kan forvente om tilstanden til boligen avhenger av hva partene har avtalt, salgssum, og hvilke opplysninger selger har gitt om boligen. Er boligen i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne forvente vil det som regel foreligge en rettslig mangel.

Ved vannskader er det viktig at disse dokumenteres før de utbedres. Du bør ta kontakt med en takstmann som kan utarbeide en skaderapport. En slik rapport er nødvendig for senere å rette krav mot selger. Mangelfull dokumentasjon vil potensielt kunne føre til at du mister retten til å kunne gjøre krav gjeldende overfor selger.

Ta kontakt med advokat

Dersom du oppdager vann- eller fuktskader i din nye bolig anbefaler vi at du rådfører deg med advokat. Våde advokater har høy kompetanse og lang erfaring i saker om feil og mangler. Advokaten vil veilede deg i den videre prosessen, sørge for at du reklamerer riktig samt overholder ulike tidsfrister.

Ta kontakt for en uforpliktende prat. Det påløper ingen advokatkostnader før klient og advokat er enige om oppdrag.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring