Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Category: Eiendomsrett

Hvordan bevise at selger har tilbakeholdt informasjon?

Posted on by Hanne Helene

Av avhendingsloven følger det at selger plikter å opplyse om negative forhold ved boligen som kan ha betydning for kjøpsavtalen. Disse opplysningene kan fremkomme skriftlig i salgsdokumentasjonen eller muntlig på visning. For å unngå at det oppstår misforståelser om hva som har blitt sagt anbefales det at selger sørger for at negative opplysninger fremgår klart og tydelig i salgsoppgaven.

 

Hva om det ikke er selger, men megler eller takstmann har gitt opplysninger om boligen som ikke stemmer?

Megler og takstmann er selgers hjelpere. Dersom selger eller megler har gitt en opplysning til kjøper som er feil, vil selger kunne bli ansvarlig for dette selv om selger selv ikke har gitt opplysningen. Man sier at det foreligger identifikasjon mellom selger og selgers hjelpere.

 

Hva om selger benekter å ha visst om feilen?

I saker hvor kjøper oppdager at selger har tilbakeholdt informasjon om en mangel ved boligen, vil selger ofte benekte at hen har hatt kunnskap til feilen. I slike tilfeller kan det være behov for juridisk bistand for å få veiledning om hvordan man som kjøper best kan gå frem.

I tilfeller hvor det er ord mot ord må det foretas en konkret vurdering av sannsynligheten for at selger har visst om mangelen ved boligen før boligen ble solgt. Det er kjøper som må sannsynliggjøre at selger har visst om feilen. I vurderingen vil det blant annet kunne legges vekt på hvor lang tid det har gått fra overtakelsen og til kjøper selv oppdaget forholdet, hvor lenge mangelen har vært tilstede ved boligen ( her kan en fagkyndig vurdering gjerne hjelpe) og om selgers hjelpere ( takstmann, megler) må eller burde ha sett feilen på sine befaringer før salget.

Luktproblem i bolig gav kjøper 200 000 kroner i prisavslag

Posted on by Hanne Helene

Dagen etter overtakelse oppdaget kjøper en merkelig lukt i boligen. Ved hjelp fra oss fikk kjøper 200 000 kroner i prisavslag. Selger ble også dømt til å betale erstatning og sakskostnadene til kjøper i tingretten.

 

Oppdaget luktproblem dagen etter overtakelsen

Luktproblematikk kan ofte være vanskelig å oppdage før kjøper har flyttet inn i boligen hen har kjøpt. I noen tilfeller kan selger kamuflere lukten ved å lufte godt før visning eller benytte duftlys eller lignende i leiligheten.

I denne saken merket ikke kjøper lukten på visning eller overtakelse. Dagen etter overtakelsen merket imidlertid kjøper at det var en spesiell lukt i leiligheten. Selger hadde ikke opplyst om luktproblemet i salgsoppgaven, og benektet kjennskap til lukten.

Selger ønsket ikke å betale prisavslag og saken endte derfor i tingretten.

Omfattende undersøkelser gav ingen klare svar

Kjøper hadde flere fagkyndige på befaring, men ingen av dem fant et klart svar på hva som var årsaken til lukten. Lukten ble av de fagkyndige beskrevet som en lukt man gjerne finner i sammenheng med fuktskader og våte materialer.

Et vanlig problem i luktsaker er at lukten ikke nødvendigvis er konstant, men kan variere fra dag til dag. Dette kan bidra til at det er vanskelig og tidkrevende å finne årsaken til problemet.

Mus i bolig ga 100 000 kr i prisavslag

Posted on by Hanne Helene

Kort tid etter overtakelse oppdaget kjøper museaktivitet og museskader i boligen. Ved hjelp fra oss fikk kjøper 100 000 kr i prisavslag.

Selger sa «nei» på spørsmål om han kjente til mus i boligen

På visning spurte kjøper om selger hadde opplevd museaktivitet i boligen. Dette svarte selger nei på. Kort tid etter overtakelse oppdaget imidlertid kjøper lyd og lukt som minnet om mus. Det viste seg at det hadde vært og var omfattende museaktivitet i boligen. Det var dermed usannsynlig at selger ikke var kjent med dette.

Metallbeslag rundt et rør fra vasken ble et viktig bevis

Ved å sammenligne salgsdokumenter fra da selger kjøpte boligen, og fra da klient kjøpte boligen, ble det avdekket at selger hadde pusset opp deler av boligen. At selger hadde utført omfattende arbeider i boligen tydet på at han var kjent med museaktiviteten. I tillegg var det blitt montert et metallbeslag rundt et rør ved vasken på kjøkkenet. Dette var sannsynligvis gjort som et forsøk på å hindre mus adkomst i boligen.

Hva er en mangel?

Har selger holdt tilbake opplysninger som det var uredelig av ham å holde tilbake, eller gitt uriktige opplysninger som må antas å ha virket inn på kjøpet vil det foreligge en mangel som kan gi kjøper et krav mot selger. Det samme vil være tilfellet dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers.

100 000 kr i prisavslag

Det var klart at selger måtte kjenne til museaktiviteten, samt burde informert kjøper om dette. Det forelå dermed en åpenbar mangel. Kjøper ble likevel ikke tilbudt et passende prisavslag før han varslet om rettslige skritt. Varsel om rettslige skritt gjorde at kjøper ble tilbudt et fire ganger så høyt beløp. Utfallet av saken ble at kjøper aksepterte et tilbud på 100 000 kr som fullt og endelig oppgjør.

Har du opplevd feil og mangler ved din bolig kan du også ha krav på prisavslag

Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om mangler og prisavslag. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt. Det påløper ingen kostnader før klient og advokat er enige om oppdrag.

Midlertidig forføyning ble ikke tatt til følge

Posted on by Hanne Helene

Nylig var en sak om midlertidig forføyning oppe i Oslo tingrett. Partene bodde over hverandre i en tomannsbolig og var uenige om uteområdet. Paret som bodde i andre etasje ønsket å bygge en terrasse, noe naboen mente de ikke hadde rett til. Ved hjelp fra oss vant eierne av andre etasje frem med at det ikke var grunnlag for midlertidig forføyning.

Partene var uenige om oppdelingen av uteområdet

I forkant av salget av andre etasje ble det bestemt at seksjonen skulle ha bruksrett til et uteområde. Eiendomsmegleren som stod for salget utarbeidet et salgsprospekt hvor et kart over grensene var vedlagt. I forbindelse med salget ble eierne av første etasje oppmerksomme på kartet, og mente at grensene var feil. Da de nye eierne av andre etasje hadde tenkt til å bygge terrasse, ble det konflikt mellom naboene. Konflikten resulterte i en begjæring om midlertidig forføyning.

Hva er en midlertidig forføyning?

Midlertidig forføyning er en foreløpig avgjørelse som gjør at personen som avgjørelsen retter seg mot, er forpliktet til å unnlate, gjøre eller tåle noe i påvente av en mer omfattende rettssak. Midlertidig forføyning benyttes når det haster med å få noe stanset eller gjennomført. Et eksempel kan være å få stoppet naboens utbygging.

Rettens vurdering

For at retten skal ta en begjæring om midlertidig forføyning til følge må det foreligge sikringsgrunn og hovedkrav jf. tvisteloven § 34-2. Det foreligger sikringsgrunn når saksøktes atferd gjør det nødvendig, eller når det er nødvendig for å avverge en vesentlig skade eller ulempe.

Retten viste til at en hypotetisk og fremtidig skade eller ulempe ikke vil være tilstrekkelig til å utgjøre sikringsgrunn. Når det ikke er påbegynt arbeider for bygging av terrasse, eller er foretatt konkrete steg som tilsier at slikt arbeid vil bli påbegynt i nærmeste fremtid, foreligger det ikke en aktuell ulempe. Retten kom dermed til at det ikke forelå en sikringsgrunn, og forføyningen kunne derfor ikke tas til følge.

Ikke grunnlag for midlertidig forføyning

Ved hjelp fra oss vant eierne av andre etasje frem med at den midlertidig forføyningen ikke kunne tas til følge. I tillegg ble motparten dømt til å betale sakskostnadene deres på 70 000 kr.

Trenger du hjelp i forbindelse med en lignende sak?

Vi har flere dyktige advokater med lang erfaring i saker om eiendom. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt. Det påløper ingen kostnader før klient og advokat er enige om oppdrag.

Kjøpekontrakt om salg av bolig var gyldig

Posted on by Hanne Helene

Spørsmålet i saken var om en inngått kjøpekontrakt om salg av fast bolig var gyldig. Kjøper og selger i saken var et tidligere kjærestepar som hadde blitt enige om at kvinnen skulle ta over deres felles hus. Mannen var psykisk syk når salget ble gjennomført og mente derfor at kjøpekontrakten ikke var gjeldende. Ved bistand fra oss vant kvinnen frem med at kjøpekontrakten var gyldig.

Partene var tidligere kjærester

Et halvt år etter at partene ble kjærester flyttet kvinnen inn hos mannen. Forholdet var i perioder vanskelig. Etter et kortvarig brudd ønsket de imidlertid å satse videre på forholdet. Partene ble enige om at kvinnen skulle bli medeier i boligen og at de sammen skulle pusse opp huset. Partene tok opp et felles lån for å finansiere oppussingen.

Mannen var psykisk syk

Kort tid etter at kvinnen ble medeier ble mannen psykisk syk. Sykdommen ble raskt forverret og mannen ga blant annet uttrykk for at han ønsket å ta sitt eget liv. I denne perioden ble det også slutt mellom partene, og de ble enige om at kvinnen skulle overta boligen. En kjøpekontrakt ble signert av begge parter.

Motparten mente at mannens psykiske sykdom virket inn på hans virkelighetsforståelse og evne til å ivareta egne interesser. Det måtte dermed være urimelig og i strid med redelighet å gjøre avtalen gjeldende.

Retten kom til at kjøpekontrakten var gyldig

Retten startet med å vurdere om avtalen var i strid med avtalelovens § 33. Det sentrale i vurderingen er om det vil stride med redelighet og god tro å gjøre avtalen gjeldende. Retten mente at mannen forstod konsekvensene av handlingene sine. Mannens psykiske sykdom var derfor ikke årsaken til at han valgte å selge boligen, og det var dermed ikke i strid med redelighet å gjøre avtalen gjeldende. Retten fant heller ikke at avtalen var i strid med avtalelovens § 36. Kjøpekontrakten var dermed gjeldende.

Vant saken full ut

Retten kom til at kjøpekontrakten var gyldig. Mannen ble dermed dømt til å utstede skjøtet på eiendommen til fordel for kvinnen og slette alle pengeheftelser på eiendommen. I tillegg ble mannen dømt til å betale saksomkostninger på nesten 300 000 kr.

Tvist om veirett og jordskifte – vant fullt ut

Posted on by Hanne Helene

Nylig var en sak om veirett og jordskifte oppe i Agder jordskifterett. Grunneier ønsket å bytte bort veigrunnen mot at han fikk deler av eiendommen til naboen. Ombyttingen ville føre til at grunneier fikk plass til å bygge to hus på tomten sin. Ved bistand fra oss fikk naboen medhold i at vilkårene for jordskifte ikke var oppfylt, samt at veiretten var i behold.

Hva er jordskifte?

Jordskifte er navnet på saker hvor eksisterende eiendomsforhold eller bruken av en eiendom kan endres for å bli mer tjenlig. Slike saker løses av jordskifteretten.

Grunneier ønsket å bygge to boliger på eiendommen sin

Grunneier ønsket å bytte bort grunnen hvor veien gikk mot at han fikk 97,5 m2 av eiendommen til naboen. Dette ville gjøre at han kunne bygge to boliger på tomten sin i stedet for en. Videre ville ombyttingen føre til at naboen ble eier av veigrunnen. Grunneieren mente at å bytte grunn ville være tjenlig, og at vilkårene for jordskifte dermed var oppfylt.

Vilkårene for jordskifte ikke oppfylt

Grunneier fikk ikke medhold i at vilkårene for jordskifte var oppfylt. Jordskifteretten la vekt på at eiendommen ikke er utjenlig som byggetomt til boligformål selv om gevinsten av å bytte grunn ville gjort at det kunne blitt bygd to boliger på tomten. Videre la retten vekt på at naboen har veirett. Ved bytte av grunn ville naboeiendommen gitt bort areal av sin eiendom mot å få eiendomsretten til en vei han allerede hadde rett til å bruke. Ombyttingen ville dermed ikke medført noen fordeler for naboen.

Videre ble det lagt vekt på at utbygging av to hus ville kommet nærmere nabohuset. Slik terrenget fremstår ville dette vært til ulempe for naboen. Det ble også lagt vekt på at utbyggingen av de to husene kan føre til at naboeiendommen vil tape seg i verdi. Etter dette konkluderte retten med at vilkårene for jordskifte ikke var oppfylt.

Veirett over naboens eiendom

Posted on by Hanne Helene

Partene i saken var to naboer som var uenige om bruksretten til en vei. Den som eide grunnen hvor veien gikk hevdet at veiretten var falt bort som følge av at naboeiendommen hadde fått en annen adkomstvei. Med bistand fra oss vant naboen frem med at veiretten fortsatt var gjeldende.

Veirett

Det var avtalt at veiretten skulle falle bort når naboen “får annen adkomstveg”. Naboen hadde hatt veirett siden 1976. Det omtvistede temaet var hvorvidt naboeiendommen hadde fått annen adkomstvei. Partene var også uenige om veiretten hadde rettsvern som følge av at den ikke var tinglyst.

Veirett i behold

Retten var enig i at veiretten faller bort når naboeiendommen får en annen adkomstvei. Retten tolket imidlertid veiretten slik at at naboeiendommen ikke har ansvaret for å kjøpe, skaffe eller anlegge ny atkomstvei.

Saksøker gjorde gjeldende at det hadde kommet en ny offentlig vei øst for naboeiendommen, og at denne kunne brukes som adkomstvei. Det var imidlertid en tomt i mellom eiendommen og den offentlige veien. Naboen var dermed avhengig av å måtte lage en innkjørsel over den bakenforliggende tomten. Den bakenforliggende tomten var imidlertid smal, i tillegg til at det var et hus på tomten. Det var dermed liten plass for å anlegge en vei. Videre la retten vekt på at naboen hadde bygd en garasje i tilknytning til veiretten noen år tidligere. Saksøker burde dermed sørget for å avklare forholdene før garasjen ble bygd. Retten mente det ikke var fysisk mulig å få til en annen tilfredsstillende kjøreatkomst. Etter dette ble konklusjonen at veiretten fortsatt var gjeldende.

Veiretten hadde rettsvern

Saksøker gjorde også gjeldende at veiretten var utslettet fordi den ikke var tinglyst riktig. Utgangspunktet er at en ikke tingslyst veirett slettes når eiendommen som veiretten går over skifter eier, jf tinglysingsloven § 21. For at veiretten skal slettes må imidlertid den nye eieren være i aktsom god tro.

I denne saken var veien godt synlig for saksøker. Den aktuelle veien var det eneste stedet man kunne kjøre frem til naboens hus. Det var i tillegg oppført en garasje i enden av veien. Retten la dermed til grunn at saksøker kjente til de eldre forholdene, og hun var følgelig ikke i aktsom god tro. En veirett blir ikke utslettet selv om grunneieren har en uriktig rettsoppfatning. Det ble derfor konkludert med at veiretten hadde rettsvern.

Fikk stoppet krav på 243 000 kr etter at leieforholdet opphørte

Posted on by Hanne Helene

Vestfold tingrett avsa nylig en dom i en sak hvor det var uenighet mellom utleier og leietaker om skader ved gulvet i en leilighet. Ved bistand fra en av våre dyktige advokater vant leietaker saken og fikk sine sakskostnader dekket av utleier.

 

Skader ved laminatgulvet

Etter å ha bodd i leiligheten i seks år sa leietageren opp. I den forbindelse ble det avtalt at det skulle avholdes en befaring. Under befaringen ble det påpekt en del skader ved gulvet i leiligheten. Da gulvet ble undersøkt nærmere viste det seg at skadene var mye større enn først antatt.

Utleier innhentet en takstmann som kom frem til at det var fukt i laminatgulvet i stue, kjøkken, gang og to soverom på til sammen 80 kvm. Takstmannen mente at skadene var forårsaket av urinering fra hund pågått over lengre tid. Skadene på kjøkkenet var forårsaket av kondens fra kjøleskapet. Kostnadene til utbedring av gulv ble beregnet til 97 000 kr. Videre ble det påpekt at det var skader og feil ved andre deler av leiligheten. En taklampe var blant annet ødelagt samt at benkeplaten på kjøkkenet var skadet. Kostnadene for å utbedre de resterende feilene ble beregnet til 34 000 kr.

Leietaker ble frifunnet

Det er den som hevder å ha et krav, her utleier, som har bevisbyrden for å sannsynliggjøre kravet. Utleiere mente at fuktskadene i gulvet skyldes urin fra en hund som har blitt liggende over tid. Retten fant ikke dette sannsynliggjort. De mente at det i utgangspunktet er lite sannsynlig at det i en leilighet hvor det bor en familie har ligget urin på gulvet uten å bli tørket opp. Videre hadde utleier vært innom leiligheten en gang hvert år uten å ha luktet eller observert urin. Leietageren hadde også innhentet en annen takstmann som mente det var lite sannsynlig med slike fuktskader som følge av urin fra hund. Retten kom dermed frem til at kravet ikke var sannsynliggjort.

Videre kom retten frem til at det heller ikke var sannsynliggjort at det var en lekkasje fra kjøleskapet som har påført leiligheten fuktskader. Fuktskadene kan like så gjerne skyldes andre ting, som for eksempel gulvvask eller at gulvet ikke er riktig montert. De andre påståtte feilene ved leiligheten mente retten skyldes alminnelig slitasje og elde. Utleier fikk dermed ikke medhold i noen av sine krav, og ble dømt til å betale erstatning for sakskostnader på nesten 50 000 kr.

Fikk stoppet ulovlig utkastelse av tidligere samboer

Posted on by Hanne Helene

Paret bodde sammen på eiendommen til kvinnen i forholdet. Da parforholdet tok slutt ønsket kvinnen utkastelse av sin tidligere kjæreste. Kvinnen fikk medhold i tingretten, mens i lagmannsretten fikk imidlertid mannen medhold i at begjæringen om fravikelse ikke kunne føre frem.

Mannen kunne ikke kastes ut

Det må foreligge tvangsgrunnlag for at man skal kunne kaste ut noen fra sitt bosted. Tvangsgrunnlag foreligger blant annet dersom det er “åpenbart” at mannen ikke har rett til å bo på eiendommen. Kvinnen mente at vilkåret var oppfylt som følge av at hun var oppført som eneeier av boligen og at samboerforholdet nå var slutt. Mannen motsatte seg imidlertid utkastelsen. Han mente at han var blitt medeier som følge av at han hadde bidratt fysisk og økonomisk til deres nåværende og tidligere bosted. Som følge av dette måtte han ha bruksrett til boligen, og dermed ikke kunne kastes ut.

Retten viste til at det måtte foretas en konkret bevisvurdering. Lagmannsretten fant det ikke “åpenbart” at mannen ikke var medeier. Det var dermed ikke “åpenbart” at han ikke hadde rett til å bo på eiendommen. Som følge av dette forelå det ikke tvangsgrunnlag for utkastelse, og begjæringen om fravikelse kunne ikke føre frem.

Måtte fortsette å bo under samme tak

Vilkårene for å kaste ut mannen var ikke oppfylt, og paret måtte dermed fortsette å bo under samme tak. Videre ble kvinnen dømt til å betale nesten 100 000 kr i sakskostnader.

Har du behov for hjelp i en lignende sak?

Det vil oppleves inngripende å bli kastet ut fra eget bosted. På grunn av de store ulempene utestengelse medfører, kan utkastelse bare skje av namsmyndigheten eller av retten. Ta gjerne kontakt om du står i fare for å bli kastet ut av din bolig. Vi har flere advokater som har lang erfaring med slike saker, og som gjerne hjelper deg med din sak.

Mangler førte til prisavslag på 600 000 kr

Posted on by Hanne Helene

Et uheldig par kjøpte seg et eldre hus i 2012. Når årene gikk viste det seg at huset hadde feil og mangler. Åtte år etter at boligeiendommen ble overtatt krevde paret prisavslag. Paret endte med å få 600 000 kr i prisavslag.

Huset hadde feil og mangler

Paret gikk til sak fordi de mente at huset hadde flere feil og mangler. De mente også at selger hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger om eiendommen.

Tidligere eier hadde gjort ulike ting på tomten på slutten av 90-tallet, herunder bygd på huset. Konstruksjonene ble oppført av en byggmester, mens selgerne tok seg av andre deler av arbeidet. Selgerne la blant annet drenering rundt deler av huset, og kledning rundt hele huset. At selgerne selv hadde utført kledningen var det ikke opplyst om til kjøperne.

Kjøperne reklamerte over tre mangler ved boligen. De mente det var feil og mangler med husets yttervegger, feil ved drenering langs to av husets vegger og vannlekkasje fra terrassen og ned i underetasjen.

Retten kom frem til at det var klart sannsynliggjort at det var lufte- og dreneringsfeil ved husets yttervegger. Dette førte til råte og sopp i husets kledning. Når det gjaldt dreneringen var ikke dette gjort dypt nok. Det gjorde at bare 90 prosent av kjellerveggen var beskyttet mot fukt. I forhold til lekkasjen fra terrassen manglet terassedekket påkrevet fall. Det førte til at vannet ikke rant vekk og ødela gulvet. Videre overholdt ikke membranen på terrassen de anbefalte løsninger på det tidspunktet arbeidet ble utført. Sammenlignet med de opplysningene som var gitt til kjøperne ble dette ansett for å være en tilstand langt dårligere enn paret kunne forvente. Feilene ble dermed ansett for å være kjøpsrettslige mangler.

Reklamasjon

Etter avhendingsloven taper en kjøper rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom han eller hun ikke reklamerer innen rimelig tid etter å ha oppdaget eller burde oppdaget mangelen. I reklamasjonen må kjøperen gi beskjed om at mangelsansvar vil bli gjort gjeldende og oppgi hva slags mangel det er snakk om. Det fremgår av loven at det er en lengstefrist for reklamasjon på 5 år. Lengstefristen gjelder imidlertid ikke dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro.

Retten mente at selgerne hadde opptrådt grovt uaktsomt når de ikke hadde gitt informasjon om hvem som hadde utført kledningen av huset. Videre hadde selgerne gjennom takstmannens vurdering blitt gjort kjent med at det var meget høye fuktverdier enkelte steder. Dette ga ikke selgerne uttrykk for overfor kjøperne, noe som gjorde at de trodde at alt var i orden. Selgerne hadde dermed opptrådt grovt uaktsomt, noe som gjorde at lengstefristen på 5 år ikke fikk betydning.

Prisavslag

Som følge av at feilene ble ansett for å være kjøpsrettslige mangler, det var reklamert i tide og at mangelskravene ikke var foreldet, fikk kjøperne medhold i prisavslag. Paret fikk prisavslag på nesten 600 000 kr. Paret ble også tilkjent erstatning på 80 000 kr og saksomkostninger på 160 000 kr.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring