Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Tag: eiendomsrett

Hevdet retten til et naust

Posted on by Hanne Helene

Lagmannsretten tok nylig stilling til en sak som handlet om eiendomsretten til et naust. Spørsmålet som lagmannsretten tok stilling til var naustet var gitt som gave eller hadde blitt hevdet.

Det omtvistede naustet hadde tilhørt bnr. 8. Person A ønsket å kjøpe naustet av bnr. 114, som var en eiendom som hadde blitt utskilt fra bnr. 8. Dette motsa person B seg, han mente at han allerede var eier av naustet gjennom at han hadde fått det i gave av tidligere eier. Person B mente at han i 1974/75 hadde fått naustet i gave av de tidligere eierne, som var tre brødre. I 1981 skrev de tre brødrene under på et skjøte som sammen med bnr. 8 omfatter “det naust tilhørende eiendommen som ligger på naboeiendommen bnr. 3”. Person B hadde nøkkel og andre involverte hadde oppfattet B som hovedbruker av naustet. A kan først få gjennomført kjøpet av naustet, dersom det viser seg at B ikke er eier av naustet.

Lagmannsretten bemerket at vanligvis den som utsteder et skjøte vil være mer aktsom enn vanlig og sørge for at formuleringen blir riktig. Skjøtet hadde, med samme formuleringer, blitt videreført i to generasjoner innad i familien, uten korrigere av opplysningen om naustet. Skjøtet som sa at naustet ikke var gitt som gave, men tilhørte bnr. 8 hadde vært brukt over 30 år. I bevisvurderingen er det motstrid mellom vitneforklaringene og de skriftelige bevisene i saken. Lagmannsretten legger til grunn at de skiftelige nedtegnelser som ble foretatt i 1981 og senere bør tillegges større vekt enn de muntlige forklaringene. Grunnet denne begrunnelsen valgte lagmannsretten å vektlegge de tre brødrenes skjøte om at naustet tilhører bnr. 8.

Lagmannsretten går så videre til en vurdering på om B har kunnet erverve eiendomsretten til naustet gjennom å ha hevdet.

Hevdet eiendomsrett til naustet

For å kunne hevde eiendomsrett gjennom hevd, må en ha brukt naustet som sin egen, i aktsom god tro i 20 år sammenhengende. Person B må ha brukt naustet slik en eier ellers ville gjort; både i eksklusivitet og kontinuitet. Som utgangspunkt skal det lite til av bruk fra den opprinnelige eieren for å avbryte hevderen sin eksklusive bruk. Den påståtte hevderen må dermed ikke bare ha den mest dominerende bruken, men en absolutt eksklusiv bruk. Han kan tillate andre å låne/bruke eiendommen, sånn som en normal eier, uten at dette går på bekostning av å kunne hevde.

Å ha aktsom god tro betyr at en må ha trodd at sin egen bruk var berettiget. Kravet om aktsom god tro skal presumeres. Det betyr at utgangspunktet er at en som påstår at han hevder starter i god tro. Det må finnes konkrete holdepunkter for å kunne si at noen ikke er i god tro. Kravet om god tro må være oppfylt gjennom hele hevdstiden. Dersom en alminnelig fornuftig person burde ha forstått at det var noe galt, er ikke vilkåret om god tro oppfylt.

Hevdstiden for hevd er på 20 år for synlig bruk. Bruken må ha vært sammenhengende.

Den konkrete vurderingen

Person B trodde han hadde fått naustet i gave. Både hans egen forklaring og etterfølgende opptreden av han selv og eieren av bnr. 8 viser at han oppfatter seg selv som eier av naustet. Det foreligger ikke noe dokumentasjon for at det på noe tidspunkt har vært protester mot bruken og oppfatningen om at B er eier av naustet. Lagmannsretten mener også at B ikke hadde noe særlig oppfordring til å foreta grundigere undersøkelser på eierforholdet til naustet. Bruken av naustet har vært synlig for samtlige, og eieren av bnr. 8 har vært kjent med at B hadde båt og utstyr i naustet, brukte det og holdt naustet låst.

Lagmannsrettens beslutning ble at B hadde ervervet eiendomsrett gjennom hevd.

Naboen har bygget for nærme tomten min – hva kan jeg gjøre?

Posted on by Hanne Helene

Mener du at naboen har bygget for nærme tomten din? Eller at naboen har bygget på din tomt?. At naboen har bygget for nærme tomten din kan være særlig sjenerende, og en påkjenning. Har du en slik situasjon? Ta kontakt med oss for veiledning og råd om hva du kan gjøre.

 

Loven sier at naboen ikke kan bygge nærmere nabogrensen enn 4 meter, skjer dette har naboen bygget for nærme din tomt. Avstanden mellom nabogrensen og byggverk vil i enkelte tilfeller kunne være halve høyden av byggverket. Det vil si at om byggverket strekker seg 12 meter opp, vil lovlig avstand være 6 meter.

Bryter naboen med disse reglene er det enkelte tiltak en kan iverksette for å få det rettet.

 

Hvordan gå frem om naboen har bygget for nærme tomten din

Vi vil alltid i saker om nabokrangel anbefale å først ta kontakt med din nabo. En god dialog mellom naboer kan løse mange tvister. Å involvere en tredje part kan være kostbare og kan være ødeleggende for det personlige forholdet dere imellom. Det vil alltid lønne seg å prøve å finne en felles løsning på problemet. Fører ikke dialog med naboen frem, er vi klare til å hjelpe deg.

Det er viktig at du ikke tar tak i motorsagen eller annet utstyr for å selv løse problemet. Det finnes eksempler der naboen har kuttet halve uthuset eller annet de mener står for nærme deres eiendom. Dette har endt med å bli svært kostbart, og ikke lovlig. Har naboen satt opp et ulovlig byggverk, ta kontakt med advokat.

Ta kontakt med myndighetene

Fører ikke dialog med naboen frem vil det være mulig å ta kontakt med myndighetene. Det er viktig å gjøre myndighetene oppmerksomme på forhold som strider med loven. Plan- og bygningsmyndighetene vil foreta en konkret vurdering av saken, og om de ser det som nødvendig vil de foreta en ytterligere undersøkelse av forholdet. Ved mindre overtredelser er ikke myndighetene forpliktet til å foreta seg noe. Ved større overtredelser vil myndighetene sende et forhåndsvarsel til den det gjelder og gi naboen muligheten til å selv foreta de nødvendige endringene.

Strandretten – hva innebærer den?

Posted on by Hanne Helene

Som eier av en eiendom som grenser til sjøen har man en særrett, som ikke andre eiendomseiere har. Denne retten blir omtalt som standretten. Strandretten er en rett som strekker seg utenfor yttergrensene til eiendommen. Det kan være usikkert hvor langt denne standretten strekker seg, og hvem som kan utnytte fordelene og ressursene som finnes i dette området.

 

sameiekontrakt, setningsskader, syk i ferien, trær på naboeiendommen, mangler, båt, gaver, gjensidig testament, samboers død, samlivsbrudd, felles bolig, mangler, salg av bolig, feil og mangler, elektriske feil, tre, strandsonen

 

Det er ikke et krav om at en selv har en plan om å utnytte arealet ved sjøen i fremtiden. Som eier skal en ha muligheten til å kunne utnytte standretten når det selv passer en. En kan dermed kreve sin strandrett krenket, selv uten en fremtidig plan om å selv utnytte området. Det er fastslått at det ikke er noe “først i tid, best i rett”.

 

Hvor langt ut gjelder strandretten?

Den primære reglen er at strandretten strekker seg helt ut til der marbakken starter. Marbakken er et område på havbunnen der grunnen går fra å være relativt flatt til å gå vesentlig brattere mot dypet. Grunnet at standretten er en ulovfestet sedvane rett er det ikke noe konkret regel på hvor mye havbunnen må synke før det blir kvalifisert som en marbakke. Den slakeste, tidligere tillatte definisjonen på en marbakke, er 1m per 5m.

Eieren av grunnen med strandlinjen har eiendomsrett ut til marbakken eller – hvis marbakken ikke kan påvises – til to meters dybde. Det finnes dermed en sekundær regel om at standretten ender der dybden mellom havbunnen og havoverflaten overstiger 2 meter. Avstanden skal måles ved middels lav vannstand.

 

Hva kan du gjøre, og hva kan du ikke gjøre med strandretten.

Som eier av en eiendom som grenser til sjøen, har en også en tilflottsrett. Denne retten går ut på at en har retten til å komme seg frem og tilbake til egen tomt ved bruk av båt. Ferdelen til egen tomt, fra sjøen, kan dermed ikke bli krenket. Ved at muligheten for å ferdes til egen eiendom er minsket, eller forvansket, er en krenking av retten. Dette kan skje gjennom utbyggelse av en flytebrygge. Hverken det offentlige gjennom kommunen eller andre offentlige instanser, eller naboen (eller andre privatpersoner) kan ta av standretten uten en avtale eller tillatelse.

 

Utfyllingsretten gir rett til for eksempel å kunne bygge molo eller brygge ut fra egen strandtomt. Loven om at det ikke er lov å bygge nærmere enn 100 meter fra strandlinjen har svekket utfyllingsretten. Men det er fortsatt mulig å søke om å få lov til å bygge i strandsonen.

Hvordan bevise at selger har tilbakeholdt informasjon?

Posted on by Hanne Helene

Av avhendingsloven følger det at selger plikter å opplyse om negative forhold ved boligen som kan ha betydning for kjøpsavtalen. Disse opplysningene kan fremkomme skriftlig i salgsdokumentasjonen eller muntlig på visning. For å unngå at det oppstår misforståelser om hva som har blitt sagt anbefales det at selger sørger for at negative opplysninger fremgår klart og tydelig i salgsoppgaven.

 

Hva om det ikke er selger, men megler eller takstmann har gitt opplysninger om boligen som ikke stemmer?

Megler og takstmann er selgers hjelpere. Dersom selger eller megler har gitt en opplysning til kjøper som er feil, vil selger kunne bli ansvarlig for dette selv om selger selv ikke har gitt opplysningen. Man sier at det foreligger identifikasjon mellom selger og selgers hjelpere.

 

Hva om selger benekter å ha visst om feilen?

I saker hvor kjøper oppdager at selger har tilbakeholdt informasjon om en mangel ved boligen, vil selger ofte benekte at hen har hatt kunnskap til feilen. I slike tilfeller kan det være behov for juridisk bistand for å få veiledning om hvordan man som kjøper best kan gå frem.

I tilfeller hvor det er ord mot ord må det foretas en konkret vurdering av sannsynligheten for at selger har visst om mangelen ved boligen før boligen ble solgt. Det er kjøper som må sannsynliggjøre at selger har visst om feilen. I vurderingen vil det blant annet kunne legges vekt på hvor lang tid det har gått fra overtakelsen og til kjøper selv oppdaget forholdet, hvor lenge mangelen har vært tilstede ved boligen ( her kan en fagkyndig vurdering gjerne hjelpe) og om selgers hjelpere ( takstmann, megler) må eller burde ha sett feilen på sine befaringer før salget.

Håndverkertjenester

Posted on by Hanne Helene

Hvordan går du frem om håndverktjenesten ikke går som planlagt.

Hva sier loven om erstatning

Dersom jobben ikke går som planlagt, resultatet ikke blir som avtalt eller det i etterkant viser seg at det foreligger feil og mangler, kan det gi deg rett på prisavslag, erstatning eller heving.

Etter renovering eller oppussing kan det ofte avdekkes mangel på resultatet, en mangel etter loven eller etter det som er avtalt.
Hvis resultatet ikke er i samsvar med det som ble opplyst i avtalen, eller under markedsføringen, kan det også foreligge mangel.

 

Frist for reklamasjon på håndverkertjenester

Den enkelte er forpliktet til å reklamere, dvs. melde i fra, når det avdekkes feil og mangler.
I tråd med håndverktjenesteloven § 22 må mangelen påberopes innen «rimelig tid» etter at den ble oppdaget, eller etter at den enkelte burde ha oppdaget mangelen.
Fristen er relativ og må vurderes ut ifra det konkrete forhold. På samme måte som forbrukerkjøp settes fristen gjerne til 2 måneder etter at mangelen ble oppdaget.

Bestemmelsen setter også noen absolutte frister på 2 og 5 år, alt etter hvor lenge tjenesten er ment å vare ved vanlig bruk.
I tillegg til frister for reklamasjon stilles det også krav til dens innhold.

Store fuktskader, vannlekkasje, fukt og råte på nyinnkjøpt bolig

Posted on by a2n_adm

En kvinne kjøpte en bolig i Halden i 2009 for 1 600 000,-. Etter at hun hadde flyttet inn oppdaget hun at det var alvorlige feil ved huset. Det var vannlekkasjer fra taket, fuktskader, råteskader og skadedyr.

Reklamerte på fuktskader

Hun overtok huset den 1. august 2009 og reklamerte ovenfor selgeren allerede den 18. august. Selgeren hadde tegnet eierskifteforsikring. Eierskifteforsikringsselskapet het AmTrust International og var representert i Norge av Norwegian Claims Link. Etterhvert fant hun også flere feil og det ble foretatt løpende reklamasjoner.

Selger hadde fylt ut et egenerklæringsskjema knyttet til eierskifteforsikringen. Dette hadde kjøperen sett før hun kjøpte boligen.

Kjøpte i god tro og solgt «som den er»

Kjøperen hadde vært nabo med selgeren i mange år og kjente til huset fra tidligere. Hun unnlot derfor å møte på visning og spurte heller selgeren om husets befatning. Hun skulle kjøpe huset til sin datter som pga handicap ikke burde bo veldig langt fra sin mor. I kontrakten het det at boligen var solgt som den var. Straks etter overtakelse oppdaget de fuktskader i taket på badet og andre steder. Hun engasjerte deretter en takstmann og reklamerte til selger.

AmTrust International stolte ikke på kvinnens takstmann. De hadde egne takstmenn som de pleier å bruke. Likevel kom også denne takstmannen til at boligen hadde råteskader. Osloadvokatene innhentet ny takst. Det ble deretter tatt ut stevning i saken. Selskapet tilbød kvinnen først 250 000,- og senere  300 000,-. Tilbudet ble ikke akseptert.

Forsikringsselskapet mente kjøper hadde risikoen

AmTrust International hevdet at i og med at boligen var solgt som den er, hadde hun selv risikoen for eventuelle feil. I og med at boligen var rimelig måtte hun regne med feil. Selskapet kom videre med de vanlige henvisningene til levetidbetraktninger. Retten tok utgangspunkt i avhendigsloven § 1-2 annet ledd hvor det fremgår at bestemmelsene i § 3-8 og 3-9 ikke kan fravikes ved avtale til ugunst for kjøper.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring