Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Tag: leietaker

Dine rettigheter som leietaker

Posted on by Hanne Helene

Flere opplever å møte på problemer på leiemarkedet. Flere av utfordringene er knyttet til manglende vedlikehold, uenighet om husleie og depositum. Som leietaker er man ikke alltid klar over hva som er lov og ikke. I denne artikkelen vil jeg derfor peke på dine rettigheter som leietaker.

tvangssolgt, dyr, sameier, borettslag

Rettigheter som leietaker

Vi opplever at mange ikke kjenner godt nok til sine rettigheter som leietaker. Her er fem rettigheter du bør være klar over når du skal leie:

1. Depositum

En utleier kan ikke kreve at depositumet betales til han eller hennes private konto. Pengene skal betales til en særskilt bankkonto i leietakerens navn. Det er utleier som skal opprette en slik depositumskonto, samt betale gebyr til banken for opprettelse av den. Dette er den eneste måten man er sikret at utleier ikke kan ta ut pengene, uten at leietaker har gitt sitt samtykke.

Når leieforholdet tar slutt, skal pengene i utgangspunktet overføres tilbake til leietaker. For at utleier skal ha krav på penger fra depositumskontoen, må leietager ha misligholdt husleie eller påført skade på husrommet.

2. Øke husleien

Det finnes kun to lovlige måter å øke husleien på. Den første måten er ved indeksregulering av husleien. For at utleier skal kunne indeksregulere husleien må det gis skriftlig varsel minst en måned i forveien. Huseier kan indeksregulere husleien en gang i året.

Den andre lovlige måten å øke husleien på er ved tilpasning til gjengs leie. Dersom leieforholdet har var i minst to år og seks måneder, kan begge parter uten oppsigelse sette frem krav om at leien skal settes til gjengs leie. Med gjengs leie menes det leienivået som er etablert på stedet, ved leie av lignende husrom på liknende avtalevilkår.

3. Uanmeldte besøk av leietaker

Som leietaker har man en eksklusiv bruksrett til den boenheten man leier. Utleier kan derfor ikke uten videre låse seg inn i leietakers hjem. For at utleier skal kunne låse seg inn i boligen må det gis varsel til leietaker i rimelig tid.

Fikk stoppet krav på 243 000 kr etter at leieforholdet opphørte

Posted on by Hanne Helene

Vestfold tingrett avsa nylig en dom i en sak hvor det var uenighet mellom utleier og leietaker om skader ved gulvet i en leilighet. Ved bistand fra en av våre dyktige advokater vant leietaker saken og fikk sine sakskostnader dekket av utleier.

 

Skader ved laminatgulvet

Etter å ha bodd i leiligheten i seks år sa leietageren opp. I den forbindelse ble det avtalt at det skulle avholdes en befaring. Under befaringen ble det påpekt en del skader ved gulvet i leiligheten. Da gulvet ble undersøkt nærmere viste det seg at skadene var mye større enn først antatt.

Utleier innhentet en takstmann som kom frem til at det var fukt i laminatgulvet i stue, kjøkken, gang og to soverom på til sammen 80 kvm. Takstmannen mente at skadene var forårsaket av urinering fra hund pågått over lengre tid. Skadene på kjøkkenet var forårsaket av kondens fra kjøleskapet. Kostnadene til utbedring av gulv ble beregnet til 97 000 kr. Videre ble det påpekt at det var skader og feil ved andre deler av leiligheten. En taklampe var blant annet ødelagt samt at benkeplaten på kjøkkenet var skadet. Kostnadene for å utbedre de resterende feilene ble beregnet til 34 000 kr.

Leietaker ble frifunnet

Det er den som hevder å ha et krav, her utleier, som har bevisbyrden for å sannsynliggjøre kravet. Utleiere mente at fuktskadene i gulvet skyldes urin fra en hund som har blitt liggende over tid. Retten fant ikke dette sannsynliggjort. De mente at det i utgangspunktet er lite sannsynlig at det i en leilighet hvor det bor en familie har ligget urin på gulvet uten å bli tørket opp. Videre hadde utleier vært innom leiligheten en gang hvert år uten å ha luktet eller observert urin. Leietageren hadde også innhentet en annen takstmann som mente det var lite sannsynlig med slike fuktskader som følge av urin fra hund. Retten kom dermed frem til at kravet ikke var sannsynliggjort.

Videre kom retten frem til at det heller ikke var sannsynliggjort at det var en lekkasje fra kjøleskapet som har påført leiligheten fuktskader. Fuktskadene kan like så gjerne skyldes andre ting, som for eksempel gulvvask eller at gulvet ikke er riktig montert. De andre påståtte feilene ved leiligheten mente retten skyldes alminnelig slitasje og elde. Utleier fikk dermed ikke medhold i noen av sine krav, og ble dømt til å betale erstatning for sakskostnader på nesten 50 000 kr.

Hva slags krav kan utleier stille til husrommets stand ved avslutningen av leieforhold?

Posted on by a2n_adm

Det er en selvfølgelighet at husrommet skal være ryddet og rengjort ved overlevering til utleier ved avslutning av leieforhold. Husrommet skal videre være i samme stand som når leier overtok, med unntak av sedvanlig slitasje og elde. Vanlig slitasje og elde er altså noe utleier må akseptere. Det er imidlertid ikke helt klart hva som ligger i “vanlig” slitasje og elde, og slitasje utover dette må erstattes av leietaker.

Har leietaker en vedlikeholdsplikt?

Utgangspunktet er at utleier har hovedansvaret for vedlikehold av eiendom, bygning og husrommet. Leier har imidlertid en plikt til å sørge for vedlikehold av dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar som ikke er en del av den faste eiendommen, typisk kjøleskap. Leier må også sørge for nødvendig rengjøring og kontroll av røykvarslere og brannslukningsutstyr.

Erstatning når husrommet er i dårlig stand

Foreligger det slitasje utover det sedvanlige, eller er det mangler ved husrommet som ikke forelå ved leieforholdets start, kan utleier kreve erstatning fra leietaker. Erstatningen skal dekke kostnadene ved nødvendig utbedring.

Et vilkår for å kreve erstatning i slike tilfeller, er at utleier fremsetter kravet om erstatning innen rimelig tid etter at han fikk eller burde fått kjennskap til forholdet. Osloadvokatene anbefaler å fremsette en skriftlig reklamasjon innen to uker etter at leieforholdet opphørte.

 

 

Jeg ønsker utkastelse av leietaker – hvordan går jeg frem?

Posted on by a2n_adm

Ønsker du utkastelse av leietaker er det viktig å ha kjennskap til reglene som regulerer i hvilke tilfeller det foreligger grunnlag. Tar du saken i egne hender uten å følge prosedyren for utkastelse, vil det foreligge ulovlig selvtekt etter straffeloven § 346. Overtredelse kan medføre bøter eller fengsel i inntil tre måneder.

Namsmannen kan gjennomføre utkastelse

Namsmannen har myndighet til å gjennomføre utkastelse, forutsatt at det foreligger et tvangsgrunnlag. Tvangsgrunnlag kan være en rettskraftig dom eller rettsforlik.

I leieforhold er det også mulighet til å gå rett til namsmannen, som følge av at at tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav oppstiller et særlig tvangsgrunnlag i disse tilfellene:
Særlig tvangsgrunnlag for fravikelse av fast eiendom er dessuten:

Skriftlig avtale om leie som inneholder vedtagelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt. Det skal gå fram av varselet etter § 4-18 at tvangsfullbyrdelse kan unngås dersom leien med renter, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres.

Tilfeller hvor det kan foreligge grunnlag

  • Leietaker ikke betaler husleien, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3.ledd bokstav a.
  • Leieperioden er utløpt uten at leietaker flytter, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav b (c).
  • Leietaker er sagt opp, men flytter ikke, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav c.
  • Leietaker oppfyller ikke bestemmelsene i avtalen, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav d.
  • Okkupasjon eller ulovlig besittelse, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav e (c).

Slik går du frem

Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 at varsel om utkastelse skal sendes skriftlig til leietakeren. Varselet skal gi leier oppfordring om å flytte innen to uker. Det skal videre opplyses om at utkastelse vil bli begjært dersom kravet ikke blir oppfylt.
Har ikke leietakeren flyttet innen to uker etter at varsel om utkastelse ble sendt, skal det sendes begjæring om utkastelse til namsmannen.

Begjæring

Begjæring om utkastelse skal sendes til namsmannen dersom den er begrunnet i betalingsmislighold, at leietiden er utløpt eller oppsigelse. Er grunnlaget for utkastelsen derimot heving eller andre besittelsesforhold utenfor husleieloven, skal begjæringen oversendes til tingretten.
Begjæringen skal inneholde navn på saksøker og saksøkt, og videre opplyse om hvilket særlig tvangsgrunnlag som påberopes. Det særlige tvangsgrunnlaget må dokumenteres.

Når begjæringen er oversendt til  namsmannen, vil leietaker få anledning til å uttale seg innen 14 dager. Deretter fattes beslutning om hvorvidt begjæringen skal etterkommes eller ikke.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring