Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Tag: prisavslag

Prisavslag ved oppføring av ny bolig

Posted on by Hanne Helene

Utgangspunktet etter bustadoppføringslova er at mangler ved nyoppførte boliger skal rettes. Dersom en mangel ikke rettes, kan det etter bustadoppføringslova § 33 kreves prisavslag. Men har en kjøper rett til prisavslag selv om mangelen ikke påvirker boligens markedsverdi?

avhendingsloven, ujevnt dekke, garasje, vann, fall mot sluk, kaldtvann, mangel, lyd, regresskrav, skjønnssak, skatteregler utleie, avbestille, garanti, skatt utleie, balkonger og terrasser, støy fra avløpsrør, branntiltak, korttidsutleie, depositumspengene, økte kostnader, bolig, eierbrøk, dispensasjon, utleie, leiekontrakt, leietaker, HELP, forkjøpsrett, aksjer, overdragelse, mindre verdt, prisavslag

Prisavslag

Etter bustadoppføringslova § 33 annet ledd skal prisavslaget normalt settes til kostnaden ved å få mangelen rettet. Dette gjelder imidlertid ikke i de tilfellene der kostnadene ved å få mangelen rettet er urimelig høye. I slike tilfeller skal prisavslaget settes lik den verdireduksjonen mangelen medfører.

Rett til prisavslag selv om mangelen ikke påvirker boligens markedsverdi?

Høyesterett har i en dom avsagt i 2018 (HR-2018-392-A) tatt stilling til i hvilken grad det kan kreves prisavslag for mangler som ikke påvirker boligens markedsverdi. Saken gjaldt en enebolig som ble plassert lenger nordøst på tomten enn det som var avtalt. Feilplasseringen ble oppdaget først etter at ringmuren var montert og installasjoner var gjort. Kostnadene for retting på dette tidspunktet var urimelig høye, og prisavslaget skulle dermed settes lik den verdireduksjonen mangelen medførte. Mangelen påvirket imidlertid ikke boligens markedsverdi, og boligkjøperen hadde dermed i utgangspunktet ikke krav på prisavslag. Feilplasseringen førte imidlertid til at passasjen mellom boligen og naboeiendommen ble mindre og innsynet mellom husene større. Spørsmålet var dermed om boligkjøperen kunne kreve prisavslag for den subjektive verdireduksjonen?

Høyesteretts flertall konkluderte med at det vil være urimelig om kjøperen ikke kan kreve prisavslag i et slikt tilfelle. Høyesterett konkluderte derfor med at begrepet “verdireduksjonen” kunne tolkes utvidende til å også omfatte den subjektive verdireduksjonen som mangelen representerer for forbrukeren. De mente imidlertid at det bare unntaksvis bør være adgang til et slikt skjønnsmessig prisavslag. Forutsetningen må være at kjøperen kan vise til “konkrete ulemper som det fremstår som plausibelt at han eller hun vektlegger”.

Ulempene i den aktuelle saken knyttet seg til mindre passasje mot naboeiendommen, økt innsyn mellom eiendommene, samt endret plassering av innkjøring og garasje. For dette ble det tilkjent prisavslag på 85 000 kroner.

Har du kjøpt en nyoppført bolig med mangler?

Oppdager du en feil som er utenom det avtalte må du foreta en reklamasjon overfor selger så raskt som mulig for at du skal kunne gjøre mangelskrav gjeldende. Gjør du ikke dette innenfor lovens frister kan kravet ditt gå tapt. I reklamasjonen må du påberope deg den aktuelle mangelen, og at du på bakgrunn av dette vil gjøre krav gjeldende. Ta kontakt med en av våre advokater. Vi forklarer deg nærmere hvordan dette gjøres.

Mangel på musesikring i nyoppført fritidsbolig ga prisavslag

Posted on by Hanne Helene

Det var nylig en sak i Agder lagmannsrett, som handlet om utmåling av prisavslag for mangel på musesikring på nyoppført fritidsbolig. Prisavslaget blir utmålt til å dekke kostnadene ved å demontere kledningen på fritidsboligen, montere ny musesikring og remontere kledning.

sameiekontrakt, korttidsutleie, brygge, setningsskader, syk i ferien, trær på naboeiendommen, mangler, båt, gaver, gjensidig testament, samboers død, samlivsbrudd, felles bolig, mangler, salg av bolig, feil og mangler, elektriske feil, tre, strandsonen, depositumspengene, plan- og bygningsloven, brygge, dispensasjon

Sakens gang

De nye hytteeierne oppdaget at det var mus i fritidsboligen ett år etter overtagelsen. Det ble funnet spor etter mus på kjøkkenet, og det var tatt en mus i en felle. De valgte å ta kontakt med entreprenørselskapet som hadde bistått i byggingen av hytten. Entreprenørselskapet kom til hytten for å se på de anførte manglende. I ettertid av befaringen ble det foretatt utbedringer av et serviceteam, tross utbedringene viste det seg at det fortsatt var mus i hytten. Nye utbedringsarbeid ble foretatt, og det ble sendt ut informasjon om at det var funnet noen punkter som var mangelfullt utført, men at dette nå var ordnet opp i. Igjen viste det seg å være mus i hytten. Eieren av hytten fikk nå beskjed om at de tiltakene som kunne gjøres av entreprenørselskapet var foretatt.

Entreprenøren hadde nå lukket saken på deres side, uten at mangelen var ordet opp i.

Rettslig utgangspunkter ved mangel på musesikring

Utgangspunktet er at det må foreligge en mangel for at man kan få et prisavslag. Eiendommen har en mangel dersom resultatet ikke samsvarer med de krav som følger av avtalen eller lov. Entreprenøren skal utføre arbeidet på faglig godt vis og ellers ivareta forbrukerens interesser og omsynet til miljøet med tilbørlig omsorg. Du kan lovlig kreve at entreprenøren retter en mangel.

Mus i bolig ga 100 000 kr i prisavslag

Posted on by Hanne Helene

Kort tid etter overtakelse oppdaget kjøper museaktivitet og museskader i boligen. Ved hjelp fra oss fikk kjøper 100 000 kr i prisavslag.

Selger sa «nei» på spørsmål om han kjente til mus i boligen

På visning spurte kjøper om selger hadde opplevd museaktivitet i boligen. Dette svarte selger nei på. Kort tid etter overtakelse oppdaget imidlertid kjøper lyd og lukt som minnet om mus. Det viste seg at det hadde vært og var omfattende museaktivitet i boligen. Det var dermed usannsynlig at selger ikke var kjent med dette.

Metallbeslag rundt et rør fra vasken ble et viktig bevis

Ved å sammenligne salgsdokumenter fra da selger kjøpte boligen, og fra da klient kjøpte boligen, ble det avdekket at selger hadde pusset opp deler av boligen. At selger hadde utført omfattende arbeider i boligen tydet på at han var kjent med museaktiviteten. I tillegg var det blitt montert et metallbeslag rundt et rør ved vasken på kjøkkenet. Dette var sannsynligvis gjort som et forsøk på å hindre mus adkomst i boligen.

Hva er en mangel?

Har selger holdt tilbake opplysninger som det var uredelig av ham å holde tilbake, eller gitt uriktige opplysninger som må antas å ha virket inn på kjøpet vil det foreligge en mangel som kan gi kjøper et krav mot selger. Det samme vil være tilfellet dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers.

100 000 kr i prisavslag

Det var klart at selger måtte kjenne til museaktiviteten, samt burde informert kjøper om dette. Det forelå dermed en åpenbar mangel. Kjøper ble likevel ikke tilbudt et passende prisavslag før han varslet om rettslige skritt. Varsel om rettslige skritt gjorde at kjøper ble tilbudt et fire ganger så høyt beløp. Utfallet av saken ble at kjøper aksepterte et tilbud på 100 000 kr som fullt og endelig oppgjør.

Har du opplevd feil og mangler ved din bolig kan du også ha krav på prisavslag

Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om mangler og prisavslag. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt. Det påløper ingen kostnader før klient og advokat er enige om oppdrag.

Mangler førte til prisavslag på 600 000 kr

Posted on by Hanne Helene

Et uheldig par kjøpte seg et eldre hus i 2012. Når årene gikk viste det seg at huset hadde feil og mangler. Åtte år etter at boligeiendommen ble overtatt krevde paret prisavslag. Paret endte med å få 600 000 kr i prisavslag.

Huset hadde feil og mangler

Paret gikk til sak fordi de mente at huset hadde flere feil og mangler. De mente også at selger hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger om eiendommen.

Tidligere eier hadde gjort ulike ting på tomten på slutten av 90-tallet, herunder bygd på huset. Konstruksjonene ble oppført av en byggmester, mens selgerne tok seg av andre deler av arbeidet. Selgerne la blant annet drenering rundt deler av huset, og kledning rundt hele huset. At selgerne selv hadde utført kledningen var det ikke opplyst om til kjøperne.

Kjøperne reklamerte over tre mangler ved boligen. De mente det var feil og mangler med husets yttervegger, feil ved drenering langs to av husets vegger og vannlekkasje fra terrassen og ned i underetasjen.

Retten kom frem til at det var klart sannsynliggjort at det var lufte- og dreneringsfeil ved husets yttervegger. Dette førte til råte og sopp i husets kledning. Når det gjaldt dreneringen var ikke dette gjort dypt nok. Det gjorde at bare 90 prosent av kjellerveggen var beskyttet mot fukt. I forhold til lekkasjen fra terrassen manglet terassedekket påkrevet fall. Det førte til at vannet ikke rant vekk og ødela gulvet. Videre overholdt ikke membranen på terrassen de anbefalte løsninger på det tidspunktet arbeidet ble utført. Sammenlignet med de opplysningene som var gitt til kjøperne ble dette ansett for å være en tilstand langt dårligere enn paret kunne forvente. Feilene ble dermed ansett for å være kjøpsrettslige mangler.

Reklamasjon

Etter avhendingsloven taper en kjøper rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom han eller hun ikke reklamerer innen rimelig tid etter å ha oppdaget eller burde oppdaget mangelen. I reklamasjonen må kjøperen gi beskjed om at mangelsansvar vil bli gjort gjeldende og oppgi hva slags mangel det er snakk om. Det fremgår av loven at det er en lengstefrist for reklamasjon på 5 år. Lengstefristen gjelder imidlertid ikke dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro.

Retten mente at selgerne hadde opptrådt grovt uaktsomt når de ikke hadde gitt informasjon om hvem som hadde utført kledningen av huset. Videre hadde selgerne gjennom takstmannens vurdering blitt gjort kjent med at det var meget høye fuktverdier enkelte steder. Dette ga ikke selgerne uttrykk for overfor kjøperne, noe som gjorde at de trodde at alt var i orden. Selgerne hadde dermed opptrådt grovt uaktsomt, noe som gjorde at lengstefristen på 5 år ikke fikk betydning.

Prisavslag

Som følge av at feilene ble ansett for å være kjøpsrettslige mangler, det var reklamert i tide og at mangelskravene ikke var foreldet, fikk kjøperne medhold i prisavslag. Paret fikk prisavslag på nesten 600 000 kr. Paret ble også tilkjent erstatning på 80 000 kr og saksomkostninger på 160 000 kr.

Krav fremsatt etter 8 år var ikke foreldet

Posted on by Hanne Helene

Et uheldig par kjøpte seg et eldre hus i 2012. Når årene gikk viste det seg at huset hadde feil og mangler. Spørsmålet i saken var om kravene var foreldet.

Huset hadde feil og mangler

Paret gikk til sak fordi de mente at huset hadde flere feil og mangler. De mente også at selger hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger om eiendommen.

Tidligere eier hadde gjort ulike ting på tomten på slutten av 90-tallet, herunder bygd på huset. Konstruksjonene ble oppført av en byggmester, mens selgerne tok seg av andre deler av arbeidet. Selgerne la blant annet drenering rundt deler av huset, og kledning rundt hele huset. At selgerne selv hadde utført kledningen var det ikke opplyst om til kjøperne.

Om lag 8 år etter overtakelse forlangte kjøperne en reklamasjonsrapport fra en takstingeniør. Han slo fast at det var mangler ved kledning og veggkonstruksjon. Videre oppdaget kjøperne at dreneringen var lagt feil, og at det lakk vann ned i kjelleren fra boligens terrasse. Kjøperne hevdet av feilene var å anse som kjøpsrettslig mangler og gikk dermed til sak med krav om prisavslag.

Kravene foreldet?

Utgangspunktet er at den alminnelige foreldelsesfristen på tre år løper fra oppfyllelse. Det kommer imidlertid frem av foreldelsesloven at dersom kjøper ikke har gjort mangelen gjeldende som følge av at han “manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren”, inntrer foreldelse tidligst et år etter at kjøperen fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap.

Retten mente at de påberopte feilene ved terrassen var foreldet. Det som følge av at flere av flisene på terrassen var løse og at terrassedøren måtte byttes som følge av råte i dørkarmen. Dette er forhold som ikke skjer over natten, og var dermed forhold kjøperne burde oppdaget tidligere. Retten fant derimot ikke mangelskravene ved kledningen og dreneringen foreldet. Dette var forhold kjøperne ikke hadde grunnlag for å finne ut av tidligere.

Prisavslag

Som følge av at feilene ble ansett for å være kjøpsrettslig mangler, det var reklamert i tide og at mangelskravene ikke var foreldet, fikk kjøperne medhold i prisavslag. Paret fikk prisavslag på nesten 600 000 kr. Paret ble også tilkjent erstatning på 80 000 kr og saksomkostninger på 160 000 kr.

Høyspentledning medførte for høyt strålenivå

Posted on by a2n_adm

Boligtvistnemnda avsa en avgjørelse hvor en familie fikk 100 000,- i prisavslag ved kjøp av tomt og enebolig nær en høyspentledninger. Spørsmålet var hvorvidt tilstedeværelsen av høyspentlinja medførte en helserisiko som følge av strålenivå.

Opplyst om kraftlinja

Tvisten ble regulert av bustadsoppføringslova, som kommer til anvendelse ved avtaler om oppføring av ny bolig mellom entreprenør og forbruker. Kjøpesummen var ca 4, 5 millioner kroner, og inntatt i kontrakten var en klausul om at kjøperne hadde blitt gjort oppmerksom på kraftlinja som lå i nærheten av tomta.

På kjøpstidspunktet hadde ikke forbrukerne blitt informert om strålenivået på tomta, da disse ble målt i etterkant av kjøpet. Det sentrale spørsmålet for boligtvistnemnda, var hvorvidt mangelen på opplysninger om strålenivået utgjorde en rettslig mangel som ga krav på prisavslag.

Strålenivå og opplysningsplikt

Statens strålevern opererer med et “utredningsnivå” på 0,4 mikrotesla. Dersom det viser seg at strålingen er på et høyere nivå enn utredningsnivået, er praksisen at potensielle kjøpere skal bli oppmerksom på dette. Statens strålevern har imidlertid ikke innvendinger mot at områdene med verdier over 0,4 mikrotesla tas i bruk til boliger.

Opplysningsplikten ved salg av boliger eller tomter som har et strålenivå som overstiger utredningsnivået, er begrunnet i helserisikoen. Befolkningsstudier antyder en mulig økt risiko for leukemi blant barn som i sin bolig utsettes for magnetfelt over 0,4 mikrotesla. En sikker sammenheng er imidlertid ikke dokumentert.

På denne bakgrunn hevdet kjøperne at det forelå en verdiforringelse for deres eiendom ved et eventuelt salg.

Burde blitt opplyst om at det lå innenfor utredningssonen

Boligtvistnemnda legger først og fremst til grunn at det ikke er dokumentert at opphold ved nivåer høyere enn 0,4 mikrotesla medfører helsefare, men at det samtidig ikke kan utelukkes en mulig høyere risiko for blant annet leukemi for barn som utsettes for slik stråling. Som følge av dette har statens strålevern som nevnt oppstilt en plikt for selgeren til å opplyse om at nivået overstiger utredningsnivået.

Boligtvistnemnda vurderer etter dette om entreprenøren skulle ha opplyst om at tomten lå innenfor utredningssonen, jf. buofl. § 26. Det grunnleggende spørmålet er etter denne bestemmelsen om forbrukerne “hadde grunn til å regne med å få” informasjonen om at tomten lå innenfor utredningssonen. Etter en samlet vurdering fant nemnda at med den usikkerhet som i dag knytter seg til varig opphold nær høyspentledninger, hadde forbrukerne et nærliggende og berettiget krav om å få vite både at tomten lå innenfor utredningssonen og hvilke verdier av stråling som den ville bli utsatt for.

Brøt informasjonsplikten

For at det skal foreligge en rettslig mangel, må de manglende opplysningene ha virket inn på avtalen. Boligvistnemnda var ikke i tvil om at slike opplysninger generelt er egnet til å påvirke et salg av tomten. Entreprenøren hadde således brutt informasjonsplikten, og dette utgjør en mangel etter bustadsoppføringslova § 26. Kjøperne fikk dermed et prisavslag på 100 000,-.

Ta kontakt med advokat

Vår erfaring er at det ofte er nødvendig med bistand fra advokat i en boligtvist. Opplever du problemer med boligen du har kjøpt kan våre advokater rådgi deg som hvordan du bør gå frem. Vi kan også bistå ved utenrettslige tvisteløsningsorganer, forhandlinger og ved en eventuell rettslig behandling av saken.

Ta kontakt med en av våre advokater med én gang du oppdager en mangel ved boligen. Da kan vi hjelpe deg med å avbryte reklamasjons- og foreldelsesfrister, og å innhente den dokumentasjonen som vil være nødvendig i saken.

Dersom du har innboforsikring vil den dekke advokatutgifter opp til 100 000,-. Den gjelder som hovedregel i alle typer saker, men det er likevel noen viktige unntak. Osloadvokatene kan reglene og unntakene, og vil bistå deg gjennom hele prosessen.

Denne ordningen kommer i tillegg til de vanlige reglene for fri rettshjelp. Osloadvokatene ordner alt med ditt forsikringsselskap, og sender deg bare regning på egenandelen. Våre advokater vil alltid undersøke om du har rett på fri rettshjelp eller rettshjelp via din forsikring.

 

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring