Telefon: +47 22 82 84 40

Telefon: +47 22 82 84 40

Kontakt

Kategori: Eiendomsrett

Når kan du nekte selger å rette en mangel?

Posted on by a2n_adm

Dersom det foreligger en mangel ved tingen du har kjøpt, har du etter forbrukerkjøpsloven og kjøpsloven en rekke misligholdsbeføyelser du kan gjøre gjeldende mot selger. Du kan kreve prisavslag, retting, omlevering, heving og/eller erstatning.

Når kan selgeren kreve å rette en mangel?

I visse tilfeller vil selgerens tilbud om å rette avskjære din mulighet til å gjøre de øvrige misligholdsbeføyelsene gjeldende, slik som prisavslag og heving. Det sies at de øvrige misligholdssanksjonene suspenderes når selgeren har rett til å foreta utbedring av tingen. Ofte vil dette være til kjøperens beste- han får jo (forhåpentligvis) tingen i orden. Det er imidlertid slik at selgerens adgang til å rette, ofte kan medføre noen ulemper for kjøperen. På denne bakgrunn oppstiller kjøpsloven og forbrukerkjøpsloven noen unntak fra selgerens rettingsadgang. Disse vil bli behandlet i det følgende.

Unntak fra selgerens rettingsadgang

Som vi har sett, er hovedregelen at selger har adgang til å rette mangler dersom han tilbyr dette. Men selgerens adgang til å rette mangler gjelder imidlertid ikke ubegrenset. I kjøpsforhold som reguleres av kjøpsloven, vil selgeren ikke ha adgang til å rette mangel dersom rettingen påfører kjøperen ”vesentlig ulempe” eller dersom det foreligger ”risiko for at kjøperen ikke får dekket sine utlegg av selgeren”. I forbrukerforhold som reguleres av forbrukerkjøpsloven, vil selgerens rettingsadgang bortfalle dersom retting ikke kan skje ”uten kostnad. Og dersom det ikke kan skje uten vesentlig ulempe for forbrukeren innen rimelig tid og uten risiko for at forbrukeren ikke får dekket sine utlegg av selgeren”. ,jf. forbrukerkjøpsloven § 30 første ledd.

”Vesentlig ulempe”?

Det sentrale for om selgeren har adgang til å rette mangel, er altså om retting vil være til ”vesentlig ulempe” for kjøperen. Hvorvidt det foreligger ”vesentlig ulempe” og følgelig tilstrekkelig grunnlag for å nekte utbedring, avhenger av en rekke faktorer.

Behov

  • Kjøperens behov for tingen
    I vurderingen av om det foreligger ”vesentlig ulempe”, er kjøperens behov for tingen helt sentralt. Det må vurderes hvorvidt selgerens retting vil medføre tap eller ulempe for kjøperen, som følge av at kjøperen må unnvære tingen mens reparasjon pågår. Selgeren kan i forbindelse med dette påvirke grensene for utbedringsretten, ved å stille til disposisjon et erstatningseksemplar i rettetiden. Et erstatningseksemplar vil naturligvis redusere kjøperens behov for tingen i reparasjonstiden.

Tid

  • Tidsmomentet
    Et annet sentralt moment er tiden som vil medgå til retting. Det følger av forbrukerkjøpsloven § 30 første ledd at retting skal skje ”innen rimelig tid”. Medfører rettingen at forbrukeren i mer enn en uke blir avskåret fra å bruke tingen, har forbrukeren rett til erstatningsting, jf. forbrukerkjøpsloven § 30.

Gjentatte forsøk

  • Gjentatte utbedringsforsøk?
    Et vanlig spørsmål er hvorvidt selgeren kan utføre gjentatte utbedringsforsøk for samme mangel. Løsningen på dette er litt ulikt regulert i kjøpsloven og forbrukerkjøpsloven. Etter kjøpsloven § 36, kan selgeren i prinsippet gjøre flere utbedringsforsøk innenfor det tidsrom selgeren har til rådighet for rettingen. Men her er det viktig å påpeke at selv om selgers utbedringsrett ikke er begrenset til ett forsøk, vil gjentatte og resultatløse reparasjoner i seg selv fort måtte ansees å være til ”vesentlig ulempe” for kjøperen. For forbrukerkjøperen er det lovfestet i forbrukerkjøpsloven § 30 at selgeren kun har anledning til å foreta to retteforsøk for samme mangel. Med mindre det foreligger særlige grunner.

Utlegg

  • Kjøperens utlegg skal dekkes av selgeren
    Etter forbrukerkjøpsloven § 30 og kjøpsloven § 36 første ledd kan ikke retting gjennomføres dersom det er en ”risiko for at kjøperen ikke får dekket sine utlegg av selgeren”. Dette innebærer at dersom gjennomføring av rettingen forutsetter at kjøperen medvirker til reparasjonen, typisk ved å sende tingen og legge ut for transportomkostningene, skal det ikke foreligge noen risiko for at kjøper ikke får dekket sine utlegg av selgeren. Er det holdepunkter for at selgerens vilje eller evne til å betale tilbake er dårlig, kan kjøperen motsette seg retting. Kjøperen skal altså ikke være tvunget til å gjøre betydelige utlegg for en ukjent selger.

La inn bud med finansieringsforbehold – megler måtte betale erstatning

Posted on by a2n_adm

Kvinnen fremsatte et erstatningskrav mot en eiendomsmegler etter hun hadde lagt inn bud med finansieringsforbehold. Dette fordi hun mente at det var eiendomsmeglerens uforsvarlige håndtering av saken som medførte at hun ble dømt til å betale erstatning til selgeren av eiendommen.

Privat visning

Etter oppfordring fra megler var hun på en privat visning i leiligheten før hun la inn budet. Det var selgerens sønn som holdt visningen. I samtalen mellom ham og kvinnen under visningen, nevnte selgers sønn en pris som var det hans mor måtte ha for å selge leiligheten. Hun oppsøkte megleren dagen etter og fylte ut skriftlig standard budskjema på hans kontor. Budet var lik prisforlangende, 790 000,-. Det var ingen andre budgivere.  Det ble deretter inngått skriftlig kjøpekontrakt.

Ble saksøkt – gikk til motkrav

Kvinnen fikk ikke finansiering på plass til overtakelsesdatoen, og leiligheten ble ikke overtatt av henne. Selgeren gjennomført så et dekningssalg og fremsatte et erstatningskrav overfor henne. Da kvinnen motsatte seg å betale slik erstatning, ble hun saksøkt, og tapte både i tingretten og lagmannsretten. Hun engasjerte så en advokat med sikte på å holde eiendomsmegleren ansvarlig for tapet hun led. Kvinnen hevdet at budet ble gitt med et finansieringsforbehold, og at megleren rotet bort budet og feilaktig fortalte henne at det ikke var nødvendig å innta forbeholdet i kjøpekontrakten.

Da det ikke lyktes partene å komme frem til en utenrettslig løsning ble saken brakt inn for Oslo tingrett. Osloadvokatene viste til at det er saksøker som i utgangspunktet har bevisbyrden for det faktum som påberopes til støtte for det fremsatte kravet, men argumenterte for at reglene om omvendt bevisbyrde burde benyttes. Osloadvokatene viste i den forbindelse til at eiendomsmegleren er en profesjonell aktør, som har erkjent å ha mistet det inngitte budet. Dette fikk han rettens medhold i.

Hadde tatt et finansieringsforbehold

Det ble ført en rekke bevis som underbygget klientens forklaring om at hun ikke hadde fått finansiering da budet ble inngitt, samt at hun hadde fått en klar oppfordring fra banken om å ta et finansieringsforbehold. Tingretten kom derfor til motsatt resultat av det lagmannsretten la til grunn da saken mellom henne og selgeren av boligen ble behandlet, og la til grunn at hun hadde tatt et finanseringsforbehold.

Det er imidlertid en juridisk kjensgjerning at et finansieringsforbehold normalt skal anses bortfalt dersom det ikke inntas i kjøpekontrakten. Det var derfor sentralt å få belyst hva som fant sted under kontraktsigneringen. Det er på det rene at kvinnen var alene med megler da kontrakten ble underskrevet. Retten viser til at megleren under Osloadvokatenes krysseksaminasjon ikke klarte å svare generelt på hva konsekvensen ville bli dersom et bud med finansieringsforbehold var akseptert, men dette ikke ble gjentatt i kontrakten. Han svarte først at kontrakten med forbeholdet i budet da vil gjelde. Men deretter sa han at han ikke visste. Retten uttaler at meglerens svar på dette i retten støttet kvinnens versjon om hva som ble sagt i kontraktsmøtet. Etter dette mener retten at den etterfølgende kontrakten uten finansieringsforbehold ikke sannsynliggjør at budet ble inngitt uten forbehold.

Megler ble dømt til å betale

Etter en samlet vurdering av bevisene sammenholdt med rettens innledende bemerkninger om tvilsrisiko og meglerens troverdighet knyttet til dette salget, mener retten det må legges til grunn som mest sannsynlig at det ble inngitt bud med finansieringsforbehold.

Retten mente videre at megleren har opptrådt erstatningsbetingende ved ikke å sørge for å videreføre forbeholdet i kontrakten. Han hadde opptrådt i strid med det som kunne forventes av ham som eiendomsmegler overfor kjøper i forbindelse med salgsoppdraget.

Etter dette ble megleren, og hans forsikringsselskap, dømt til å betale totalt 800 000,- til kvinnen.

 

Store fuktskader, vannlekkasje, fukt og råte på nyinnkjøpt bolig

Posted on by a2n_adm

En kvinne kjøpte en bolig i Halden i 2009 for 1 600 000,-. Etter at hun hadde flyttet inn oppdaget hun at det var alvorlige feil ved huset. Det var vannlekkasjer fra taket, fuktskader, råteskader og skadedyr.

Reklamerte på fuktskader

Hun overtok huset den 1. august 2009 og reklamerte ovenfor selgeren allerede den 18. august. Selgeren hadde tegnet eierskifteforsikring. Eierskifteforsikringsselskapet het AmTrust International og var representert i Norge av Norwegian Claims Link. Etterhvert fant hun også flere feil og det ble foretatt løpende reklamasjoner.

Selger hadde fylt ut et egenerklæringsskjema knyttet til eierskifteforsikringen. Dette hadde kjøperen sett før hun kjøpte boligen.

Kjøpte i god tro og solgt «som den er»

Kjøperen hadde vært nabo med selgeren i mange år og kjente til huset fra tidligere. Hun unnlot derfor å møte på visning og spurte heller selgeren om husets befatning. Hun skulle kjøpe huset til sin datter som pga handicap ikke burde bo veldig langt fra sin mor. I kontrakten het det at boligen var solgt som den var. Straks etter overtakelse oppdaget de fuktskader i taket på badet og andre steder. Hun engasjerte deretter en takstmann og reklamerte til selger.

AmTrust International stolte ikke på kvinnens takstmann. De hadde egne takstmenn som de pleier å bruke. Likevel kom også denne takstmannen til at boligen hadde råteskader. Osloadvokatene innhentet ny takst. Det ble deretter tatt ut stevning i saken. Selskapet tilbød kvinnen først 250 000,- og senere  300 000,-. Tilbudet ble ikke akseptert.

Forsikringsselskapet mente kjøper hadde risikoen

AmTrust International hevdet at i og med at boligen var solgt som den er, hadde hun selv risikoen for eventuelle feil. I og med at boligen var rimelig måtte hun regne med feil. Selskapet kom videre med de vanlige henvisningene til levetidbetraktninger. Retten tok utgangspunkt i avhendigsloven § 1-2 annet ledd hvor det fremgår at bestemmelsene i § 3-8 og 3-9 ikke kan fravikes ved avtale til ugunst for kjøper.

Nabo ville ha fjernet høyt furutre – fikk ikke medhold

Posted on by a2n_adm

Mannen hadde blitt saksøkt av sin nabo. Årsaken var at han hadde et nesten 20 meter høyt furutre på sin eiendom som sto bare en meter fra grensen til naboen.

Skygget på eiendommen til nabo

Det ble påstått av det skygget på naboeiendommen, ødela plenen med nedfall av kongler, samt at det var fare for at det skulle falle ned på eiendommen å utgjøre en fare. Saken ble vurdert på bakgrunn av granneloven § 2 og granneloven § 3. Treet stod på barndomshjemmet til vår klient som var knyttet til eiendommen.

Granneloven

Av Granneloven § 3 fremgår følgende:

«Er det ikkje nemndande om å gjera for eigaren eller for naturmangfaldet på staden, må eigaren ikkje ha tre som er til skade eller serleg ulempe for grannen, nærare hus, hage, tun eller dyrka jord på granneeigedomen enn tredjeparten av trehøgda. Kongen kan gjeva nærare føresegner om målingsmåten.
Hekk som er lågare enn 2 meter, er ikkje ulovleg etter denne paragrafen. Hekk som lyt reknast for grannegjerde, går ikkje inn under denne lova.
Føresegnene i denne paragrafen gjev ikkje rett til å ha ståande tre som grannen har krav på å få bort etter § 10, jfr § 2.”

Av første ledd fremgår det at det må gjøres en vurdering utfra om det har betydning for eieren å ha treet stående eller at det har betydning for naturmangfoldet på stedet.

Det fremgår videre av lovkommentaren til Gyldendal rettsdata, at det kan legges vekt på både økonomiske og ikke økonomiske interesser. At treet representerer en etisk verdi er ett viktig moment.

Skade eller særlig ulempe for nabo

Treet må også «vera til skade eller serleg ulempe på granneeigedomen» før det kan kreves fjernet. Det er ikke krav om noen stor skade, men det må være en virkelig skade eller ulempe. At treet stenger for utsikt eller for sol kan være nok, men det skal endel til. Det må også legges vekt på hvor god utsikt naboen har fra andre deler av eiendommen.

Naboloven

Av naboloven § 2 fremgår:
«Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande  er til skade eller ulempe  på granneeigedom. Inn under ulempe går òg at noko må reknast for farleg.
I avgjerda om noko er urimeleg eller uturvande, skal det leggjast vekt på kva som er teknisk og økonomisk mogeleg å gjera for å hindra eller avgrensa skaden eller ulempa. Det skal jamvel takast omsyn til naturmangfaldet på staden.
I avgjerda om noko er urimeleg, skal det vidare leggjast vekt på om det er venteleg  etter tilhøva på staden og om det er verre enn det som plar fylgja av vanlege bruks- eller driftsmåtar på slike stader.
Jamvel om noko er venteleg eller vanleg etter tredje stykket, kan det reknast som urimeleg så langt som det fører til ei monaleg forverring av brukstilhøva som berre eller i særleg grad råkar ein avgrensa krins av personar.”
Etter bestemmelsen skal det gjøres en total vurdering, altså en vanlig interesse avveining. Det er kun ulempe som er over tålegrensen som er i strid med granneloven § 2.»

Kravet ville ikke føre frem

Saken var berammet over to dager, men allerede etter første dag i retten innså motparten at kravet om å få fjernet treet ikke ville føre frem. Motparten kom da med et forlikstilbud som ble akseptert av vår klient. Partene ble enige om at treet skulle bli stående, men at tre av grenene skulle fjernes.

Det som også er viktig å vite er at slike tvister er det svært mange av. Det kan være greit å bruke advokat for å slippe unødvendig og langvarige konflikter mellom naboer. Med advokat blir saken som regel løst med en avtale eller et forlik. Dermed kan naboene legge striden bak seg og bli ferdige med saken.

Forsikringene dekker advokat

Det er også viktig at forsikringene på huset dekker advokatutgiftene i slike saker. De dekker 80 % av advokatutgiftene.

Måtte ikke fjerne trær og vegetasjon på eiendom

Posted on by a2n_adm

Osloadvokatene bistod en klient som hadde mottatt en stevning fra naboen med krav om felling og beskjæring av trær ned til 2,5 meter.

Endringer avhendingsloven Ferdigattest

Søksmål om felling av trær

Kravet var fremsatt av en nabo som i 1985 hadde kjøpt en ubebygget tomt i Nøtterøy kommune. Foran tomten ned mot sjøen var det en hytte fra før, og vår klient kjøpte denne eiendommen. Naboen fremmet stadig krav om felling av trær og tok til slutt ut søksmål hvor han krevde at klient felte trærne.

Fjerning eller retting

Saken ble løst etter granneloven § 2. Fra vår side ble det anført at det bare var dersom de omstridte trærne og vegetasjonen utgjorde en urimelig eller unødvendig skade for saksøker, at spørsmålet om fjerning eller retting ville bli aktuelt. Videre anførte vi at det sedvanlige eller påregnelige sjelden vil være i strid med granneloven § 2. Vi anførte videre at det var påregnelig at det var trær og vegetasjon på vår klients eiendom.

Begrenset utsikt

I rettens vurdering fremgår det at naboens utsikt er begrenset på grunn av trærne/vegetasjonen på vår klients eiendom. Retten legger imidlertid til grunn at store trær og betydelig vegetasjon på eiendommen til vår klient var påregnelig for saksøker.

Vurdering av om det totale omfanget av vegetasjon lå innenfor normalen

Retten tok til slutt stilling til spørsmålet om det totale omfanget av trær og annen vegetasjon gikk utover det som var påregnelig. Naboen fikk kun medhold i at han fikk fjerne ett tre og noe kratt som klient mente var uten betydning for klient selv. Vi fikk medhold i at de øvrige trær og annen vegetasjon lå innenfor det som var ventelig og derfor ikke var til urimelig skade for naboens eiendom.

 

Reklamasjon

Posted on by a2n_adm

Usikker på om du skal reklamere, eller hvordan det foregår?

Ved kjøp av varer, tjenester og fast eiendom vil det innimellom være tilfeller hvor det er nødvendig å klage på den varen eller tjenesten du har kjøpt. Som oftest er reklamasjon et resultat av en vare eller tjeneste med dårlig kvalitet. Opplysningssvikt fra selger kan være en annen årsak.

Hva er en reklamasjon

Det sondres mellom nøytrale og spesielle reklamasjoner. En nøytral reklamasjon vil si at man gjør det klart for motparten at man ønsker å klage på utført tjeneste eller levert vare. Man angir hva som er feil. En spesiell reklamasjon vil si at man går mer spesifikt til verks. Den som reklamerer gjør gjeldende hva som kreves, for eksempel heving. En reklamasjon er samlet sett en form for en klage, eller melding om at man ønsker en endring i det bestående forholdet. Dette fordi det er forhold ved varen eller tjenesten man ikke er fornøyd med. Her kan du lese mer om reklamasjon ved bolig, bil eller båt.

Hvordan bør du reklamere

Det er ingen krav til at en reklamasjon skal være skriftlig. Men, man vil fort kunne få problemer med å bevise at en reklamasjon er inngitt dersom man ikke har tatt seg bryet med å inngi skriftlig reklamasjon. Det klare rådet er således å inngi en skriftlig reklamasjon. Dersom du sender en epost til den som skal motta reklamasjonen, og vedkommende gir svar på denne eposten, vil du ha et godt bevis for at reklamasjon er inngitt.

Rettidig reklamasjon?

Som en hovedregel kan vi si at du bør reklamere umiddelbart, når du har den minste mistanke om at det foreligger en mangel. Da vil man slippe spekulasjoner omkring hvor vidt reklamasjonen var rettidig. I alle tilfeller bør det ikke gå mer en 2 måneder fra du oppdaget mangelen til du reklamerte. Det vil alltid være en konkret vurdering, men den klare anbefaling er å ikke nøle.

Få rask hjelp av en advokat

Ønsker du hjelp fra en advokat kan du sende oss en henvendelse – helt uforpliktende. Vi finner en passende advokat som vil ta kontakt i løpet av dagen.

CTA Footer Form

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår Personvernerklæring