Kan staten ta boligen din med tvang?
Tenk deg at barndomshjemmet ditt må rives for at kommunen skal anlegge ny vei, eller at hele nabolaget ditt må flytte fordi et sykehus skal utvides og trenger nabolaget til riggområde. Innløsning av bolig eller fritidseiendom, også kalt ekspropriasjon, er noe av det mest dramatiske en boligeier kan oppleve. I denne artikkelen vil du få en oversikt over hvilke regler som gjelder når staten tar fra deg boligen din med tvang.
Ekspropriasjon
Ekspropriasjon innebærer at staten kan ta boligen din med tvang, mot at du får full erstatning. Innløsning og fraflytning er en krevende prosess, og regelverket om hvordan erstatning skal utmåles krever særskilt kunnskap. Vi har dyktige advokater med lang erfaring i saker om ekspropriasjon. Ta kontakt med oss for en vurdering av din sak. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.
Utmåling av erstatning
Ved ekspropriasjon har boligeier krav på “full erstatning” etter Grunnloven § 105. Det innebærer at boligeieren ikke skal stilles dårligere enn om vedkommende hadde fått beholde eiendommen sin. De nærmere utmålingsreglene for erstatning finner vi i ekspropriasjonserstatningslova.
Etter ekspropriasjonserstatningslova har grunneieren krav på det høyeste av salgsverdi og bruksverdi for eiendommen. Ved salgsverdi skal erstatningen fastsettes på grunnlag av eiendommens markedsverdi. Ved bruksverdi fastsettes erstatningen på grunnlag av avkastning ved eiendommen. For begge utmålingsalternativene skal det legges vekt på den påregnelige utnyttelsen av eiendommen, uten planene som danner grunnlaget for ekspropriasjon.
Dersom grunneieren selv bruker boligen som skal innløses, har vedkommende krav på å få erstattet utgiftene til kjøp av tilsvarende bolig, dersom disse utgiftene er høyere enn boligens salgs- og bruksverdi. Ved ekspropriasjon fastsettes som regel erstatningen etter gjenkjøpsverdien.
Den som utsettes for ekspropriasjon har rett til erstatning etter det alternativet som gir høyest erstatning, men vedkommende skal ikke tjene på inngrepet. Det betyr at det kan gjøres fradrag for fordeler grunneieren får av ekspropriasjonen.
Utmåling av gjenkjøpsverdi
Utgangspunktet ved fastsettelsen av gjenkjøpsverdi er markedsprisen til aktuelle erstatningsboliger. Erstatningsboligen må ha tilsvarende bofunksjon og bokvalitet som eiendommen som blir ekspropriert. Dette innebærer at erstatningsboligen må ha et tilsvarende bruksområde, og de samme funksjonene som den gamle boligen, som for eksempel samme antall soverom, bad, parkeringsplasser og hage. Standarden på erstatningsboligen må også være tilsvarende den gamle boligen.
Når gjenkjøpsverdien skal fastsettes er det en viktig forutsetning med god dokumentasjon på hva tilsvarende boliger koster, Det finnes aldri to like boliger, slik at man i praksis må se etter lignende boliger hva gjelder bokvalitet, bofunksjon og området.
I tillegg til gjenkjøpsverdien av boligen, skal utgifter som er nødvendig i forbindelse med flyttingen erstattes. Dette innebærer blant annet erstatning for dokumentavgift og tinglysningsgebyr, samt andre kostnader, som for eksempel flytteutgifter. Dersom grunneieren kjøper bruktbolig, kan det være at erstatningen også må inkludere tilpasningskostnader, som for eksempel enkelte nye møbler, markiser og lignende.
Skjønnsprosess hvis partene ikke blir enige
Hvis partene ikke kommer til enighet om erstatningen, vil saken gå videre til skjønnsprosess hvor skjønnsretten vil fastsette erstatningen. Vår erfaring er at en slik prosess ofte er lang og krevende, men at det i enkelte tilfeller er nødvendig for å få riktig erstatning. I de fleste tilfeller er det imidlertid enighet mellom partene som gir best erstatning og mulighet for skreddersydde løsninger. Vi anbefaler derfor å forsøke forhandlinger først.
Ta kontakt med advokat!
Ekspropriasjon byr på vanskelige og komplekse vurderinger. For å unngå feil og potensielle alvorlige konflikter, anbefales det å bli bistått av en erfaren advokat. Advokaten vil undersøke om ekspropriasjon kan gjennomføres, og sørge for at du får riktig erstatning. Vi har dyktige og erfarne advokater som kan reglene og unntakene, og som vil sørge for at du og dine interesser blir ivaretatt.
