Utleiers tapsbegrensningsplikt
Ved leietakers urettmessige heving eller oppsigelse av en leiekontrakt, har utleier krav på erstatning. Hovedregelen er at utleier har krav på full erstatning. Erstatningsutmålingen vil imidlertid påvirkes av hvorvidt utleier har overholdt sin tapsbegrensningsplikt. I denne artikkelen vil du få en oversikt over hva tapsbegrensningsplikten innebærer.
Utleiers tapsbegrensningsplikt
Ved leietakers urettmessige heving eller oppsigelse av en leiekontrakt, har utleier som hovedregel krav på “full erstatning”. Det vil si at utleier som et utgangspunkt skal stilles som om leiekontrakten aldri var blitt hevet eller oppsagt. Ved utmåling av erstatning blir det imidlertid spørsmål om hvorvidt utleier har overholdt sin tapsbegrensningsplikt. Manglende overholdelse av tapsbegrensningsplikten kan medføre at utleier blir sittende igjen med deler av tapet selv. Det er derfor svært viktig at utleier er kjent med hva som forventes i en slik situasjon.
Hvorvidt tapsbegrensningsplikten er overholdt, har blitt prøvd en rekke ganger av domstolene de siste årene. I mange saker er det blitt lagt avgjørende vekt på hvor raskt utleier annonserte leieobjektet på Finn.no eller tilsvarende plattformer. At utleier legger ut annonsen på egen nettside er normalt ikke tilstrekkelig.
Tapsbegrensningsplikten
Utleiers tapsbegrensningsplikt kommer til anvendelse så snart utleier blir klar over at leieforholdet vil opphøre. Dette er i de fleste tilfeller en god stund før leietaker faktisk fraflytter leieobjektet. Selv om utleier har krav på noe tid til å områ seg, vil det i de fleste tilfeller kun være snakk om noen uker, og ikke måneder før domstolene vil forvente at leieobjektet er gjort tilgjengelig i markedet.
Ved domstolenes vurdering av om tapsbegrensningsplikten er overholdt, må det foretas en konkret vurdering. I tillegg til tidspunkt for annonsering på Finn.no, er relevante momenter om leiemarkedet er godt eller vanskelig, hvor attraktivt leieobjektet er, leieavtalens varighet og om det hadde vært mulig med kortidsutleie. Videre vil det være relevant å legge vekt på om utleier har vært villig til å leie ut objektet for en lavere leiesum, for så å kreve differansen opp til tidligere leiesum dekket av tidligere leietaker.
Dette bør du gjøre
Vårt tips til utleiere som mener leietaker urettmessig har hevet eller oppsagt leieavtalen, er å annonsere leieobjektet på Finn.no så raskt som mulig. Tidspunktet for annonsering kan få stor betydning for rettens vurdering av hvordan erstatningsbeløpet skal utmåles. Videre bør du som utleier skriftlig orientere leietaker om ditt standpunkt i forbindelse med hevingen eller oppsigelsen, og varsle krav om erstatning for det tap du er blitt påført.
