Tag: Boligsalg

Ved salg av bolig til forbrukere, er det flere fallgruver som kan resultere i senere boligtvister. For å unngå slike tvister er det lurt å sette seg inn i forbrukerrådets veiledning for markedsføring av boliger til forbrukere.

Krav til markedsføring

Markedsføringsloven gjelder boligsalg rettet mot forbrukere. Det er særlig kravene til forbrukervennlig handlepraksis som boligselgere bør være oppmerksom på. Når det skal vurderes hvorvidt markedsføringen er villedende eller urimelig, blir markedsføringen vurdert opp mot hvordan en rimelig oppmerksom gjennomsnittsforbruker ville ha oppfattet markedsføringen.

For å gjøre det enkelt for selger å markedsføre bolig til forbrukere, har forbrukertilsynet utarbeidet en veileder. For å unngå senere boligtvister anbefales det å sette seg grundig inn i veilederen. Veilederen ble oppdatert i 2023. I det følgende vil jeg presentere de mest sentrale endringene.

Boligens energiforbruk

Boligens energiforbruk er et sentralt punkt når forbrukere skal kjøpe bolig. For å sikre at boligens energiforbruk kommer tydelig frem, skal boligselger innhente oppdatert energiattest, og markere tydelig hvilken energikarakter som gjelder for boligen. Boligens energiforbruk er imidlertid angitt som et “bør-krav”, og manglende energimerking vil derfor ikke automatisk medføre brudd på markedsføringsloven.

Ved salg av bolig kommer enten avhendingslova eller bustadoppføringslova til anvendelse. Hvilken lov som gjelder avhenger av hvem som er kjøper og selger av eiendommen.

Hvilken lov gjelder ved salg av bolig?

Avhendingsloven kommer til anvendelse ved de fleste kjøp og salg av eiendom. Lovens anvendelsesområde begrenses imidlertid av bustadoppføringslova. Bustadoppføringslova regulerer avtaler mellom forbruker og entreprenør om oppføring av eiendom.

Nærmere om når bustadoppføringslova gjelder

En forutsetning for at bustadoppføringslova skal komme til anvendelse er at boligen ikke er ferdigstilt på avtaletidspunktet. Spørsmålet blir da når en bolig anses ferdigstilt. Etter forarbeidende til bustadoppføringslova anses en bolig som ferdigstilt selv om det gjenstår rydding, rengjøring og lignende. Dersom det står igjen arbeid av håndverksmessig karakter anses ikke boligen for å være ferdigstilt.

Er det tale om store ombygginger og oppusninger kommer bustadoppføringslova i noen tilfeller til anvendelse. Vilkåret er at arbeidene er så omfattende at boligen praktisk sett fremstår som ny.

I forhold til hvilket tidspunkt avtalen anses for å være inngått, er dette normalt datoen på kjøpekontrakten. Dersom partene har vært enige om avtalens hovedinnhold på et tidligere tidspunkt, kan avtale om salg anses for å være inngått allerede på dette tidspunktet.

Betydningen av hvilken lov som gjelder

Både avhendingslova og bustadoppføringslova er ufravikelige til gunst for forbruker. Det betyr at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstig for forbrukeren enn de to lovene. Av bustadoppføringslova følger det visse rettigheter som stiller forbrukeren bedre enn etter avhendingslova. Disse rettighetene er av både praktisk og økonomisk betydning. Et eksempel er at man etter bustadoppføringslova § 9 kan kreve at det utføres tilleggs- og endringsarbeid. En rett til å kreve tilleggs og endringsarbeid fins ikke i avhendingslova.

Forskjellen mellom avhendingslova og bustadoppføringslova

Som tidligere nevnt følger det visse rettigheter etter bustadoppføringslova som går ut over det som følger av avhendingslova. En forskjell mellom avhendingslova og bustadoppføringslova er hvilke rettigheter kjøper har ved forsinket ferdigstillelse. Etter avhendingslova har kjøper krav på erstatning for økonomisk tap som følge av forsinkelse. Et slikt krav kan imidlertid være vanskelig å påvise. Etter bustadoppføringslova kan forbrukeren kreve dagmulkt ved forsinket ferdigstillelse. Forbrukeren kan kreve dagmulkt uavhengig av om forbrukeren har hatt et økonomisk tap.