Servitutter som hindrer byggeplaner
I utbyggingsområder kan det forekomme tinglyste servitutter som sier noe om hva og hvor mye som kan bygges på en tomt – såkalte negative servitutter. Disse servituttene vil ofte være til hinder for planlagte utbygginger. I denne artikkelen vil du få en oversikt over hvordan du som utbygger kan slette servitutter som hindrer byggeplanene dine.
Hva er servitutter?
En servitutt er en tinglyst privatrettslig forpliktelse. Servitutter kan være tidsbegrenset eller evigvarende, og hører ofte til en eiendom, selv om de også kan være knyttet til en person. Det skilles mellom positive og negative servitutter. En positiv servitutt gir en rettighet, mens en negativ servitutt er en begrensning eller et forbud som påvirker utnyttelsen av en eiendom. Et eksempel på en positiv servitutt kan være en veirett over naboens eiendom, mens et eksempel på en negativ servitutt kan være et forbud mot å dele eiendommen inn i mindre tomter.
Servitutter som hindrer byggeplaner
Når en kommune vedtar en ny reguleringsplan, kan det oppstå situasjoner der reguleringsplanen og servitutten er motstridende. Et eksempel på dette kan være når reguleringsplanen åpner for deling og fortetting, mens servitutten forbyr deling og å bygge noe annet enn eneboliger. Det oppstår da et spenningsforhold mellom det offentligrettslige forholdet (reguleringsplanen), og det privatrettslige forholdet (servitutten). Må servitutten da vike?
Servitutter er privatrettslige forhold som plan- og bygningsetaten normalt ser bort fra. Dette betyr at en tiltakshaver kan få tillatelse til et tiltak fordi det er i tråd med reguleringsplanen, selv om det strider med en servitutt. Hvorvidt servitutten bortfaller, må vurderes konkret i det enkelte tilfelle.
Hvordan slette negative servitutter?
Utgangspunktet er at negative servitutter som er lovlig stiftet vil hefte ved eiendommen i evig tid. Det finnes imidlertid ulike måter for å få slettet en negativ servitutt. Én måte er å innhente samtykke til sletting fra alle rettighetshaverne. Dette kan imidlertid være utfordrende ettersom det kan være mange rettighetshavere. Dersom man ikke lykkes med å innhente samtykke, kan man søke rettslig hjelp for å få fjernet eller endret servitutten. Etter servituttloven § 5 og § 6 kan en servitutt endres hvis endringen er minst like god for motparten, eller dersom fordelen for en part er vesentlig større enn tapet til den andre. Etter servituttloven § 7 kan en servitutt slettes hvis den er klart mer til skade en gagn. Rettighetshaver vil da ha krav på vederlag for verdien av rettigheten.
Servitutter kan også opphøre gjennom ekspropriasjon. Dersom det foreligger en reguleringsplan for området som er i strid med servitutten, kan servitutten eksproprieres med hjemmel i plan- og bygningsloven § 16-2. Det stilles imidlertid vilkår om at ekspropriasjonen er mer til gagn enn skade. Ekspropriasjon gir rettighetshaver krav på full erstatning.
Det anbefales å bli bistått av advokat
Hvorvidt et tiltak rammes av en servitutt, om servitutten fortsatt gjelder, og om servitutten kan kreves slettet er komplekse og skjønnsmessige spørsmål. Får å unngå feil og potensielle alvorlige konflikter, anbefales det å bli bistått av en erfaren advokat. Advokaten vil undersøke om det foreligger servitutter på eiendommen, og vurdere om servitutten vil være til hinder for tiltaket. Videre vil advokaten hjelpe deg med å få servitutten slettet. Våre advokater kan reglene og unntakene, og vil sørge for at dine interesser blir ivaretatt.
