Innløsning av festetomt
Innløsning av festetomt innebærer at fester, som eier huset og leier tomten, kjøper tomten av bortfester, som er grunneier. Reglene om tomtefeste kan oppleves kompliserte og forvirrende. I denne artikkelen vil du få en oversikt over reglene om innløsning av tomtefeste.
Lovens utgangspunkt
Lovens utgangspunkt følger av tomtefestelova § 32. Det kommer frem av denne bestemmelsen at festeren kan kreve innløsning av festetomt for bolig eller fritidsbolig når det har gått 30 år. Er det avtalt et tidligere tidspunkt i tomtefesteavtalen, er det dette tidspunktet som gjelder.
Etter at det har gått 30 år, har festere av boligeiendom innløsningsrett hvert andre år, mens festere av fritidseiendom har innløsningsrett hvert tiende år.
Ikke alle festetomter kan innløses. Det skilles mellom feste av tomt til bolig og fritidsbolig, og feste av tomt til andre formål som for eksempel næring. Ved feste av tomt til andre formål enn bolig og fritidsbolig har man ikke rett til å innløse tomten. Videre gjelder det visse unntak for fritidsboliger, som for eksempel hvis tomten ligger i en bygdeallmenning eller er en del av et gårdsbruk.
Formkrav
Fester må fremsette et skriftlig krav om innløsning senest 1 år før innløsningstiden. Når partene er enige om kjøpesum og andre vilkår, må tomten deles fra hovedbruket og overføres til festeren. Det er viktig å huske å slette tomtefesteavtalen samtidig som skjøtet tinglyses. Kostnadene for innløsning dekkes av festeren, med mindre det avtales noe annet.
Dersom partene ikke blir enige om innløsningsvilkårene og kjøpesummen, kan fester kreve skjønn for fastsettelse av dette.
Fastsettelse av innløsningssummen
Dersom festetomten innløses etter reglene i tomtefesteloven, har loven klare bestemmelser om fastsettelse av innløsningssummen. Hvordan innløsningssummen fastsettes, avhenger av om festekontrakten er tidsbestemt eller tidsubestemt. For tidsubestemte kontrakter fastsettes kjøpesummen til 25 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet. En avtale om kjøpesum går imidlertid foran lovens vilkår dersom denne er gunstigere for festeren.
For tidsbestemte kontrakter kan bortfester velge om innløsningssummen skal være 40 % av tomteverdien på kjøpstidspunktet eller 25 ganger oppregulert festeavgift. Bortfester vil normalt velge det alternativet som gir høyest innløsningssum.
Ved innløsning basert på tomteverdi skal tomten verdsettes som om den er ubebygd og byggeklar uten påhefte av festekontrakten. Det er markedsverdien av tomten som selveiertomt som er relevant. Dersom fester har bidratt til verdiøkning av tomten, skal dette komme til fradrag i tomteverdien.
