Endring i avhendingsloven – forbudt å selge “som den er”
I januar 2022 trådte det i kraft flere viktige endringer i avhendingsloven. Dersom du skal kjøpe eller selge bolig vil reglene ha stor betydning for deg. Det har blant annet blitt et forbud mot å selge boliger med et såkalt “som den er”-forbehold. I denne artikkelen vil du få en oversikt over de viktigste endringene.
Nye regler i avhendingsloven
For å kunne kreve prisavslag, retting, erstatning eller heving av boligkjøpet må det foreligge en mangel. Tidligere var mangelsvurderingen mer komplisert, og det måtte blant annet foretas en vesentlighetsvurdering for å få prisavslag. Etter lovendringen er kjøper gitt betydelig bedre rettigheter. Boliger kan ikke lenger selges “som den er”, og kjøper får dekket mangelen dersom utbedringskostnadene er mer enn 10 000 kroner. Det er også nye regler for arealavvik og tilstandsrapporter. Lovgiver har gjort en bevisst valg hvor risikoen for mangler plasseres hos selger.
Når foreligger det en mangel?
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med avtalen jf. avhendingsloven § 3-1. Videre foreligger det en mangel dersom eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra boligtypen, alder og synlige tilstand jf. avhendingsloven § 3-2. Det kan også foreligger en mangel dersom boligen ikke passer til det formål som selgeren måtte være kjent med ved avtaleinngåelsen, eller at eiendommen ikke er i tråd med offentligrettslige krav.
Koster det mindre enn 10 000 kr å utbedre mangelen?
Dersom det koster mindre en 10 000 kr å utbedre mangelen, må kjøperen selv bære kostnadene. Dette innebærer at kjøperen har en egenandel på 10 000 kr. Hvis det er flere mangler, gjelder egenandelen for alle manglene samlet. Er det tale om en mangel hvor utbedringskostnadene er over 10 000 kr, er det en mangel i rettslig forstand. Kjøper kan da fremsette krav om retting, erstatning, prisavslag eller heving.
Egenandelen gjelder ikke ved salg av nye boliger. Bakgrunnen for dette er at en egenandelsregel vil virke urimelig ved salg av nye boliger, hvor kjøperen må kunne forvente at boligen er tilnærmet feilfri.
Forbudt å selge bolig “som den er”
Boliger kan ikke lenger selges “som den er” til forbruker. Dette gjør at kjøperen står sterkere, ved at det ikke lenger er et krav om at avviket må være vesentlig. Lovendringen har ført til at selger må redegjøre grundig for forhold ved boligen for å unngå mangelsansvar etter salget. Videre er vesentlighetskravet fjernet, som igjen innebærer at terskelen for hva som er en mangel er betydelig lavere.
Nye krav til tilstandsrapporter
Etter avhendingsloven § 3-10 kan ikke kjøperen gjøre gjeldende en mangel som han kjente eller burde kjent til da avtalen ble inngått. Kjøperen skal anses for å kjenne til omstendigheter som kommer tydelig frem av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøperen har tilgang til. I forbindelse med dette er det gitt en ny forskrift om hva tilstandsrapporter skal inneholde og hvordan undersøkelsene skal gjennomføres. Formålet med forskriften er å legge til rette for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at kjøperen har bedre forutsetninger for å tilegne seg kunnskap om boligens tilstand.
Selgers utbedringsrett
Selger har rett til å utbedre en mangel fremfor at kjøper krever andre misligholdsbeføyelser etter avhendingsloven § 4-10. Selgers utbedringsrett gjelder bare dersom rettingen ikke fører med seg urimelige ulemper for kjøperen, eller tar urimelig lang tid. Det som er nytt etter lovendringen er at kjøper ikke mister sitt krav på erstatning, selv om han eller hun krenker selgers utbedringsrett. Med andre ord kan kjøper kreve erstatning selv om han eller hun urettmessig nekter selger å utbedre mangelen. Kjøper kan imidlertid bli ansvarlig for å dekke deler av tapet selv.
Boligkjøperforsikring, er hensynet til selskapet eller hensynet til kjøper avgjørende?
Det er mulig å tegne boligkjøperforsikring, når du kjøper bolig. Forsikringen markedsføres som en dekning hvor alle dine utgifter i forbindelse med tvist etter boligkjøpet dekkes. Likevel ser vi at mange kjøpere ikke får dekket sine utlegg hos selskapet, eller at selskapet avslår dekning i sin helhet.
Når du har kjøpt boligkjøperforsikring, så kan du velge å bruke advokat fra Osloadvokatene, fremfor å bruke en av de ansatte hos forsikringsselskapet. Våre advokater har flere års erfaring med saker etter avhendingslova og går ofte i retten med slike saker. Du har fritt advokatvalg!
Vi har sett eksempler i nyere tid på at listen for hva som er en mulig sak er lagt høyere hos boligkjøperforsikringen enn hva som følger av loven. Help har for eksempel endret sine vilkår og praksis slik at det er vanskeligere å få dekning, herunder er det oppstilt krav om at kjøper må sannsynliggjøre at kravet mot selger vil føre frem. Dette er en betydelig svekkelse av forsikringsdekningen til kjøper.
Du kan selv velge hvilken advokat du vil bruke
Boligkjøperforsikringen vil tildele saken din til en jurist eller fullmektig som jobber for forsikringsselskapet. Ofte har de ansatte i forsikringsselskapet svært mange saker og derfor dårlig tid til å følge opp din sak. Videre er det slik at de fleste av de ansatte hos forsikringsselskapet, ikke jobber med å gå i retten og derfor er uten slik erfaring. Sistnevnte er ofte avgjørende for at din sak skal bli betryggende ivaretatt.
Det er derfor verdt å merke seg at du selv kan velge hvilken advokat du vil bruke. Kostnadene til advokat vil bli dekket gjennom forsikringen din og du slipper å kjempe mot egen advokat for å forklare hva som er feil med boligen. Når du finner feil med boligen anbefaler vi deg derfor å ta kontakt med oss. Det påløper ingen advokatutgifter før advokat og klient er enige om oppdrag.
