Vedtektene i borettslag og sameier
Avdøde var en av dem som fikk tildelt andel i borettslaget ved stiftelsen av borettslaget, og hun deltok på denne bakgrunn som en av stifterne på konstituerende generalforsamling 8. oktober 1984. Hun døde i 2002. Arvingene ønsket i mars 2003 å selge leiligheten til markedspris til den kjøper styret utpekte.
Borettslaget var enig i dette, men Bygdøy Boligspareklubb for Eldre nektet å medvirke til en overdragelse av leiligheten til markedspris.
Uenighet om prisfastsettelse
Uenigheten mellom BBE og Kjellberg om prisfastsettelsen ved overdragelse av leiligheter har sammenheng med vedtektene i henholdsvis BBE og borettslaget. I BBEs opprinnelige vedtekter var det i § 3 bestemt at prisen ved overdragelse av de boliger klubben skaffet, skulle fastsettes ved ”verditakst”. På generalforsamling 7. juni 1983 ble § 3 imidlertid endret blant annet med et nytt punkt 3.4 som lød:
”Ved fraflytting eller død skal leiligheten overdras gjennom styre. Leilighetens pris fastsettes ved verditakst, som normalt ikke skal være større enn økningen av konsumprisindeksen i tiden fra overtagelse til overdragelse tilsier. Ved urimelige utslag kan styret foreta skjønnsmessige prisjusteringer. Ved taksering skal det ikke tas hensyn til fordelen ved den løpende festekontrakt. Styret foranlediger takstforretning avholdt for kjøpers regning.”
Bestemmelsen ble også reflektert i borettslagets vedtekter § 4 annet ledd, som ved stiftelsen av borettslaget 8. oktober 1984 lød:
”Leilighetens pris fastsettes ved verditakst, som normalt ikke skal være større enn hva økningen av konsumprisindeksen i tiden fra overtakelse til overdragelse tilsier. Ved urimelig utslag kan styret i BBE foreta skjønnmessig prisjustering. Ved taksering skal det ikke tas hensyn til fordelen ved den løpende festekontrakt. Styret i BBE foranlediger takstforretningen avholdt for kjøpers regning. Det forutsettes at det utpekes takstmann/takstmenn som er godkjent av Forsikringsrådet.”
Fastsettelse av verditakster
Styret i BBE sørget i årene fremover for at verditakster ble fastsatt med utgangspunkt i leilighetens opprinnelige kostpris (kontantpris pluss andel av fellesgjeld). Kostprisen ble så oppjustert med økningen i konsumprisindeksen i vedkommendes eiertid og så nedjustert for slitasje og elde, eventuelt oppjustert for felles og individuelle oppgraderinger og påkostninger. Man la deretter til andelen av borettslagets likvider, og trakk til slutt fra andelen av langsiktig gjeld (fellesgjeld). Muligheten til å foreta skjønnsmessig prisjustering ved ”urimelige utslag” ble aldri benyttet. Det ble med årene stadig større forskjell mellom den fastsatte verditaksten og markedsverdien; noe som skapte misnøye blant enkelte andelseiere.
Vedtektene ble endret
På ekstraordinær generalforsamling i borettslaget 27. februar 2003 ble vedtektene § 4 annet ledd første punktum endret ved at passussen “som normalt ikke skal være større enn hva økningen av konsumprisindeksen i tiden fra overtakelse til overdragelse tilsier”, ble strøket. Endringen tok sikte på at leilighetene i borettslaget nå skulle kunne overdras til full markedspris. Styret i BBE motsatte seg endringen under henvisning til sin vedtektsfestede vetorett, og meddelte i brev til borettslaget 1. april 2003 at taksering på grunnlag av kostpris og konsumprisindeks ville fortsette som før.
Høyesteretts avgjørelse
Høyesterett fant det klart at den mest naturlige forståelsen av vedtektsbestemmelsen var at verdifastsettelsen som utgangspunkt og hovedregel måtte baseres på en konsumprisregulering. Både borettslagets forhistorie og de opprinnelige andelseiernes oppfatning underbygget dessuten en slik forståelse. Vedtektsbestemmelsen kunne heller ikke revideres i medhold av avtaleloven § 36. Verken forholdene på tidspunktet andelseieren kjøpte leiligheten eller den senere prisutviklingen tilsa at prisreguleringsbestemmelsen måtte revideres.
Høyesterett viste blant annet også til at lovgiver så sent som i 2003 valgte å videreføre muligheten til å vedtektsfeste prisreguleringsklausuler i borettslag; særlig med tanke på tilfeller hvor boligene er forbeholdt bestemte grupper.
Konsekvensen av dommen
Konsekvensen av dommen er at alle som kjøper boliger som er klausulert til for eksempel eldre, ”seniorboliger”, svaksynte eller funksjonshemmede må være forberedt på at man ikke investerer i en bolig som følger den normale utviklingen i boligmarkedet. En del av disse boligene selges nå på som vanlige boliger dersom ikke noen av de tilgodesette grupper melder seg ved ledige boliger. Det kan imidlertid tenkes at de vil kreve å få kjøpe boligen når du skal selge den.
Sett deg alltid inn i vedtektene og begrensningene
Det er derfor ikke bare å gå på visning og legge inn et bud. Man må sette seg grundig inn i vedtektene og spørre megler om slike begrensninger finnes. Dersom man er usikker på hva vedtektene innebærer av begrensninger og ansvar for den enkelte andelshaver/sameier i forhold til normene, bør man få en advokat til å vurdere dette. Dersom du, uten å være kjent med det, har kjøpt en bolig med begrensinger i videresalgsprisen kan du ha krav på erstatning fra megler, eller tidligere eier. Du bør i et slikt tilfelle oppsøke en advokat så fort som mulig slik at du ikke risikerer at kravet ditt foreldres.
