Selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt
Kjøp av bolig er en stor investering, og det er derfor viktig at man i forkant avklarer mest mulig om eiendommen. For å redusere risikoen for overraskelser, har selger opplysningsplikt og kjøper undersøkelsesplikt. Men hva går disse to pliktene ut på, og hvor omfattende er de?
Selgers opplysningsplikt
Selgers opplysningsplikt innebærer at man må opplyse om omstendigheter ved eiendommen som man kjenner eller burde kjenne til, og som kjøperen har grunn til å regne med å få. Overholder man ikke opplysningsplikten risikerer man å bli møtt med mangelskrav. Opplysningsplikten innebærer for eksempel at man må opplyse om feil og svakheter ved eiendommen. Videre bør man som selger i forkant av et salg innhente en tilstandsrapport. En tilstandsrapport vil være et resultat av grundige undersøkelser av eiendommen. Ved fremleggelse av en slik rapport, vil man derfor som hovedregel ha overholdt opplysningsplikten om tekniske forhold ved boligen.
Som selger er man også forpliktet til å gi riktige opplysninger om eiendommen. Dette inkluderer opplysninger i annonser, salgsprospekt eller annen markedsføring av boligen. Selger har også plikt til å opplyse om andre sjenerende forhold, hvis de har et visst omfang. Det kan dreie seg om kjente byggeplaner i området som kan ha negativ betydning for eiendommen, vedvarende bråk i nabolaget eller andre former for utfordringer med naboene. Forutsetningen for opplysningsplikt om slike forhold er at det er tale om et omfang som ligger utenfor det selger med rimelighet kan forvente.
En generell anbefaling er å opplyse om alle slags forhold som selger selv syns er negativt ved eiendommen.
Kjøpers undersøkelsesplikt
Motstykket til selgers opplysningsplikt, er kjøpers undersøkelsesplikt. I forbindelse med kjøpers undersøkelsesplikt, skiller man mellom undersøkelsesplikt før og etter kjøpet. Undersøkelsesplikten før kjøpet innebærer at en kjøper ikke kan gjøre gjeldene som mangel et forhold som kjøper “kjente eller måtte kjenne til” da kjøpskontrakten ble inngått.
Bestemmelsen er aktuell i tilfeller der kjøper kan bebreides for ikke å være klar over feil ved boligen. Som kjøper er det derfor viktig å være observant og stille spørsmål til selger om det man ser på visning. Videre er det viktig å sette seg grundig inn i eiendommens tilstandsrapport. Feil ved eiendommen som fremgår av tilstandsrapporten kan ikke kjøper i ettertid gjøre gjeldende som en mangel.
Kjøpers undersøkelsesplikt etter overtakelse
Etter overtakelse må kjøper undersøke eiendommen grundig. Det er ingen bestemte krav til hva som må undersøkes eller hvordan dette skal gjøres. Utgangspunktet er imidlertid at undersøkelsene må være i samsvar med god skikk. Er huset gammelt og mye brukt tilsier dette at det må foretas grundigere undersøkelser enn ved et nytt hus. Hvilke undersøkelser som må foretas bygger på alminnelige aktsomhetsvurderinger, der kravet til aktsomhet skjerpes eller svekkes ut i fra omstendighetene ved kjøpsavtalen.
For feil som burde blitt oppdaget ved en slik undersøkelse begynner reklamasjonsfristen å løpe. Reklamasjon innebærer at kjøper må påberope seg feilen innen rimelig tid for å kunne gjøre mangelskrav gjeldende. Reklamasjon kan du lese mer om her.
Har du kjøpt bolig med feil og mangler?
Da kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving. Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om boligkjøp. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.
