Høyesterettsdom styrker boligkjøperes rettigheter – selgers opplysningsplikt skjerpes
Fersk dom fra Høyesterett gir boligkjøpere sterkere rettigheter enn det selskaper som tilbyr boligselger/ eierskifteforsikring har lagt til grunn
Høyesterett har i en nylig avsagt dom tatt stilling til hvor langt kjøpers undersøkelsesplikt strekker seg etter at avhendingsloven ble endret i 2022.
Kjøper var informert om tidligere problemer med mus og så muselort på visning
Saken startet med at et ektepar kjøpte en 83 år gammel bolig i Tromsø i mai 2022. I egenerklæringsskjemaet hadde selger opplyst om at det tidligere hadde vært mus i boligen, men at problemet var løst. Selger hadde videre opplyst om at det var utført både faglærte og ufaglærte arbeider i boligen, uten at arbeidene var nærmere presisert. Kjøperne hadde i tillegg lagt merke til muselort underkjøkkenbenken på visningen. Da de tok opp dette med selger, svarte selger at problemet var løst.
Oppdaget omfattende skader etter overtakelsen
Kjøper overtok boligen uten nærmere undersøkelser. Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøper at det var omfattende museskader i boligen.
Dommen bekrefter at lovendringen i avhendingsloven (2022) gir kjøpere sterkere vern. Selger må gi konkrete og tydelige opplysninger, ellers bærer selger risikoen for skjulte feil.
Ikke plikt til å undersøke med fagkyndig dersom kun gitt vag oppfordring
Høyesterett konkluderer i dommen med at generelle opplysninger om risiko for mangler i seg selv ikke er tilstrekkelig til at kjøperne mister retten til å klage på skjulte feil. Selger hadde opplyst kjøperne om at det tidligere hadde vært mus i boligen og at det var utført ufaglærte arbeider. Kjøper gjorde ikke ytterligere undersøkelser før bud ble inngitt.
Høyesterett skriver i dommen at selger må gi kjøper en konkret oppfordring til å foreta videre undersøkelser utover den vanlige visningen dersom kjøper skal få en utvidet undersøkelsesplikt. Selgers oppfordring må være spesifisert og begrunnet slik at kjøperen forstår hva som skal undersøkes og hvorfor. Generelle standardformuleringer i salgsdokumentasjonen om at kjøpere oppfordres til å undersøke eiendommen nøye er ikke tilstrekkelig til at en slik utvidet undersøkelsesrett utløses. Vage risikoopplysninger om eventuelle mangler vil heller ikke utløse en mer omfattende undersøkelsesplikt for kjøper.
Selger må gi presise opplysninger Kort oppsummert vil det for selger være viktig å gi presis informasjon om boligen. Selger har best kunnskap om boligen. Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Selger må gi konkrete og spesifikke opplysninger om hvilke risikoer som foreligger, eller ta ansvar for eventuelle skjulte feil som senere avdekkes.
