Høyspentledning medførte for høyt strålenivå
Boligtvistnemnda avsa en avgjørelse hvor en familie fikk 100 000,- i prisavslag ved kjøp av tomt og enebolig nær en høyspentledninger. Spørsmålet var hvorvidt tilstedeværelsen av høyspentlinja medførte en helserisiko som følge av strålenivå.
Opplyst om kraftlinja
Tvisten ble regulert av bustadsoppføringslova, som kommer til anvendelse ved avtaler om oppføring av ny bolig mellom entreprenør og forbruker. Kjøpesummen var ca 4, 5 millioner kroner, og inntatt i kontrakten var en klausul om at kjøperne hadde blitt gjort oppmerksom på kraftlinja som lå i nærheten av tomta.
På kjøpstidspunktet hadde ikke forbrukerne blitt informert om strålenivået på tomta, da disse ble målt i etterkant av kjøpet. Det sentrale spørsmålet for boligtvistnemnda, var hvorvidt mangelen på opplysninger om strålenivået utgjorde en rettslig mangel som ga krav på prisavslag.
Strålenivå og opplysningsplikt
Statens strålevern opererer med et “utredningsnivå” på 0,4 mikrotesla. Dersom det viser seg at strålingen er på et høyere nivå enn utredningsnivået, er praksisen at potensielle kjøpere skal bli oppmerksom på dette. Statens strålevern har imidlertid ikke innvendinger mot at områdene med verdier over 0,4 mikrotesla tas i bruk til boliger.
Opplysningsplikten ved salg av boliger eller tomter som har et strålenivå som overstiger utredningsnivået, er begrunnet i helserisikoen. Befolkningsstudier antyder en mulig økt risiko for leukemi blant barn som i sin bolig utsettes for magnetfelt over 0,4 mikrotesla. En sikker sammenheng er imidlertid ikke dokumentert.
På denne bakgrunn hevdet kjøperne at det forelå en verdiforringelse for deres eiendom ved et eventuelt salg.
Burde blitt opplyst om at det lå innenfor utredningssonen
Boligtvistnemnda legger først og fremst til grunn at det ikke er dokumentert at opphold ved nivåer høyere enn 0,4 mikrotesla medfører helsefare, men at det samtidig ikke kan utelukkes en mulig høyere risiko for blant annet leukemi for barn som utsettes for slik stråling. Som følge av dette har statens strålevern som nevnt oppstilt en plikt for selgeren til å opplyse om at nivået overstiger utredningsnivået.
Boligtvistnemnda vurderer etter dette om entreprenøren skulle ha opplyst om at tomten lå innenfor utredningssonen, jf. buofl. § 26. Det grunnleggende spørmålet er etter denne bestemmelsen om forbrukerne “hadde grunn til å regne med å få” informasjonen om at tomten lå innenfor utredningssonen. Etter en samlet vurdering fant nemnda at med den usikkerhet som i dag knytter seg til varig opphold nær høyspentledninger, hadde forbrukerne et nærliggende og berettiget krav om å få vite både at tomten lå innenfor utredningssonen og hvilke verdier av stråling som den ville bli utsatt for.
Brøt informasjonsplikten
For at det skal foreligge en rettslig mangel, må de manglende opplysningene ha virket inn på avtalen. Boligvistnemnda var ikke i tvil om at slike opplysninger generelt er egnet til å påvirke et salg av tomten. Entreprenøren hadde således brutt informasjonsplikten, og dette utgjør en mangel etter bustadsoppføringslova § 26. Kjøperne fikk dermed et prisavslag på 100 000,-.
Ta kontakt med advokat
Vår erfaring er at det ofte er nødvendig med bistand fra advokat i en boligtvist. Opplever du problemer med boligen du har kjøpt kan våre advokater rådgi deg som hvordan du bør gå frem. Vi kan også bistå ved utenrettslige tvisteløsningsorganer, forhandlinger og ved en eventuell rettslig behandling av saken.
Ta kontakt med en av våre advokater med én gang du oppdager en mangel ved boligen. Da kan vi hjelpe deg med å avbryte reklamasjons- og foreldelsesfrister, og å innhente den dokumentasjonen som vil være nødvendig i saken.
Dersom du har innboforsikring vil den dekke advokatutgifter opp til 100 000,-. Den gjelder som hovedregel i alle typer saker, men det er likevel noen viktige unntak. Osloadvokatene kan reglene og unntakene, og vil bistå deg gjennom hele prosessen.
Denne ordningen kommer i tillegg til de vanlige reglene for fri rettshjelp. Osloadvokatene ordner alt med ditt forsikringsselskap, og sender deg bare regning på egenandelen. Våre advokater vil alltid undersøke om du har rett på fri rettshjelp eller rettshjelp via din forsikring.
