Fant ut at leiligheten var ulovlig, fikk heve kjøpet

Nylig bistod en av våre dyktige advokater en kjøper i sak om heving av et boligkjøp. Det viste seg at salgsoppgaven inneholdt feilaktige opplysninger om fellesgjelden, og at leiligheten ikke var godkjent som egen boenhet. Ved hjelp fra oss fikk kjøperen heve kjøpet og ble tilkjent erstatning for sitt økonomiske tap.

Sakens bakgrunn

Kort tid etter kjøpet oppdaget kjøperen at opplysningene om fellesgjeld var uriktig angitt i salgsoppgaven. Kjøper hadde tegnet Boligkjøperforsikring hos HELP og tok derfor kontakt med de. Etter noe tid opplevde kjøper at HELP ikke løste saken og kjøper tok derfor kontakt med oss. På vegne av kjøper ble det fremmet krav om prisavslag og erstatning. Kjøper fikk etter saksgang hos Finansklagenemnda dekket prisavslag tilsvarende uriktig opplysning om fellesgjeld. I tillegg fikk kjøper dekket advokatkostnader.

Når kjøperen skulle selge leiligheten to år senere, fikk han beskjed av eiendomsmegleren om at leiligheten ikke var godkjent som egen boenhet. Sammen med kjøper avdekket vi hva som måtte gjøres for å få leiligheten godkjent som egen boenhet. Kostnadene til å få den godkjent og arbeidene som måtte utføres var så omfattende at det ble fremsatt krav om heving av kjøpet, jf. avhendingslova § 4-13. Eierskifteforsikringen avslo kravet om å heve kjøpet. Vi tok derfor ut stevning for tingretten.

Når foreligger det en mangel?

Har du kjøpt en bolig som er mangelfull kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving. Det foreligger en mangel hvis boligen ikke samsvarer med avtalen eller andre opplysninger som er gitt i forbindelse med kjøpet. Videre foreligger det en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med det kjøperen kan forvente ut i fra boligtypen, alder og synlige tilstand. Slike vurderinger er vanskelige og det kan dermed bli nødvendig å innhente sakkyndige vurderinger fra en takstmann.

Mangelsvurderingen

Selgersiden argumenterte for at det ikke forelå en mangel ettersom det i salgsoppgaven ble opplyst om at det verken forelå ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligen. Videre argumenterte selgersiden med at det i salgsoppgaven var opplyst at det ikke var samsvar mellom dagens planløsning og vedlagte tegninger. Leiligheten var opprinnelig en større leilighet som ble delt opp i to mindre leiligheter. De mente derfor de ikke hadde gitt noen uriktige opplysninger, og at det derfor ikke forelå noen mangel.

På vegne av kjøper argumenterte vi for at det forelå en mangel ettersom selger må identifiseres med sine kontraktshjelpere. Det ligger innenfor hovedoppgaven til eiendomsmegler å innhente informasjon fra offentlige myndigheter, samt undersøke opplysningene og formidle viktige opplysninger til eventuelle kjøpere. I denne saken opptrådte megler grovt uaktsomt ved å selge en eiendom som leilighet, når den ikke var godkjent som egen boenhet. Når en leilighet ikke er godkjent som egen boenhet er den også ulovlig å bebo og kan heller ikke omsettes som en egen boenhet. Vi mente derfor at det klart forelå en mangel.

For å kunne heve et kjøp, må mangelen være vesentlig. Vi argumenterte for at mangelen var vesentlig ved å vise til omfanget av utbedringsarbeider, usikkerhet knyttet til legaliseringsprosessen hos kommunen, usikkerhet knyttet til finansiering av legaliseringsprosessen og usikkerhet knyttet til sameiets endelige syn på saken.

Heving og erstatning

Kort tid før rettssaken valgte selgersiden å forlike saken mot å betale kjøper kjøpesum og erstatning. Ved hjelp fra en av våre dyktige advokater fikk dermed kjøperen heve kjøpet, samt ble tilkjent erstatning for sitt økonomiske tap.