Prisavslag ved oppføring av ny bolig
Utgangspunktet etter bustadoppføringslova er at mangler ved nyoppførte boliger skal rettes. Dersom en mangel ikke rettes, kan det etter bustadoppføringslova § 33 kreves prisavslag. Men har en kjøper rett til prisavslag selv om mangelen ikke påvirker boligens markedsverdi?
Prisavslag
Etter bustadoppføringslova § 33 annet ledd skal prisavslaget normalt settes til kostnaden ved å få mangelen rettet. Dette gjelder imidlertid ikke i de tilfellene der kostnadene ved å få mangelen rettet er urimelig høye. I slike tilfeller skal prisavslaget settes lik den verdireduksjonen mangelen medfører.
Rett til prisavslag selv om mangelen ikke påvirker boligens markedsverdi?
Høyesterett har i en dom avsagt i 2018 (HR-2018-392-A) tatt stilling til i hvilken grad det kan kreves prisavslag for mangler som ikke påvirker boligens markedsverdi. Saken gjaldt en enebolig som ble plassert lenger nordøst på tomten enn det som var avtalt. Feilplasseringen ble oppdaget først etter at ringmuren var montert og installasjoner var gjort. Kostnadene for retting på dette tidspunktet var urimelig høye, og prisavslaget skulle dermed settes lik den verdireduksjonen mangelen medførte. Mangelen påvirket imidlertid ikke boligens markedsverdi, og boligkjøperen hadde dermed i utgangspunktet ikke krav på prisavslag. Feilplasseringen førte imidlertid til at passasjen mellom boligen og naboeiendommen ble mindre og innsynet mellom husene større. Spørsmålet var dermed om boligkjøperen kunne kreve prisavslag for den subjektive verdireduksjonen?
Høyesteretts flertall konkluderte med at det vil være urimelig om kjøperen ikke kan kreve prisavslag i et slikt tilfelle. Høyesterett konkluderte derfor med at begrepet “verdireduksjonen” kunne tolkes utvidende til å også omfatte den subjektive verdireduksjonen som mangelen representerer for forbrukeren. De mente imidlertid at det bare unntaksvis bør være adgang til et slikt skjønnsmessig prisavslag. Forutsetningen må være at kjøperen kan vise til “konkrete ulemper som det fremstår som plausibelt at han eller hun vektlegger”.
Ulempene i den aktuelle saken knyttet seg til mindre passasje mot naboeiendommen, økt innsyn mellom eiendommene, samt endret plassering av innkjøring og garasje. For dette ble det tilkjent prisavslag på 85 000 kroner.
Har du kjøpt en nyoppført bolig med mangler?
Oppdager du en feil som er utenom det avtalte må du foreta en reklamasjon overfor selger så raskt som mulig for at du skal kunne gjøre mangelskrav gjeldende. Gjør du ikke dette innenfor lovens frister kan kravet ditt gå tapt. I reklamasjonen må du påberope deg den aktuelle mangelen, og at du på bakgrunn av dette vil gjøre krav gjeldende. Ta kontakt med en av våre advokater. Vi forklarer deg nærmere hvordan dette gjøres.
