Ny avgjørelse fra tingretten om funksjonskrav til parkeringsplasser

De siste årene har flere saker knyttet til parkeringsplasser i garasjekjellere versert for domstolene. Sakene har i all hovedsak omhandlet mangelskrav fra boligkjøpere som følge av parkeringsplassenes funksjonalitet, herunder krav til bredde og manøvreringsareal.

Domstolenes tidligere praksis

Domstolene har tidligere gått langt i å tillegge anvisningene fra SINTEF byggforskserien avgjørende betydning i vurderingen av funksjonalitet, og har i flere tilfeller gitt boligkjøperne medhold. I en nylig avsagt dom fra Søndre Østfold tingrett vant imidlertid utbyggeren frem. Saken ble primært avgjort på bakgrunn av reklamasjonsreglene, men retten kom også med uttalelser om parkeringsplassenes funksjonalitet. Dommen gir et noe mer nyansert bilde av funksjonalitetskravet og anvisningene fra Byggforskserien, enn tidligere rettspraksis.

Reklamasjonsvurderingen

Boligkjøperne krevde prisavslag og erstatning på grunn av feil ved 33 av sameiets 62 parkeringsplasser. Det rettslige spørsmålet i saken var om boligkjøperne hadde reklamert “innen rimelig tid” etter at de oppdaget eller burde oppdaget mangelen etter bustadoppføringslova § 14 (3).

Reklamasjonen i denne saken ble fremsatt syv måneder etter overtakelsen. Bakgrunnen for boligkjøpernes reklamasjon var at et av styremedlemmene i sameiet tilfeldigvis hadde kommet over en artikkel om krav til parkeringsplasser. Retten påpekte at det er oppdagelsen av mangelen som utløser reklamasjonsfristen, og ikke tidspunktet for når man får kunnskap om rettstilstanden. Hvorvidt parkeringsplassene utgjorde en mangel er noe boligkjøperne kunne og burde oppdaget kort tid etter overtakelse. Det var derfor klart at en reklamasjon 7 måneder etter overtakelse, var for sent.

Funksjonalitetsvurderingen

Retten uttalte at anvisningene i Byggforskserien er veiledende, og at brudd på disse retningslinjene ikke automatisk medfører at det foreligger en mangel. Det sentrale vurderingstemaet er hvilke ytelser boligkjøperne med rimelighet kan forvente, basert på kontraktsopplysningene. Hvis det for eksempel er tatt forbehold om parkeringsplassenes størrelse, vil dette inngå i mangelsvurderingen.

I denne saken inneholdt ikke salgsopplysningene noen opplysninger om parkeringsplassene. Avgjørende for vurderingen var derfor funksjonskravet i TEK 17 § 8-1. Ved tolkningen av funksjonskravet viste retten til de anbefalingene som gjaldt på prosjekteringstidspunktet. Uttalelsen er av interesse da SINTEF Byggforsk arbeider med en revidert utgave av Byggforskserien for parkeringsplasser. Med henvisning til Statens vegvesens håndbok N100 og Direktoratet for byggekvalitets prosjekteringsverktøy, la retten til grunn at en bredde på 2,4 m, lengde på 5 m og manøvreringsareal på 6,5 m var tilstrekkelig for å innfri kravet til funksjonalitet.

Plassering av søyler i parkeringsanlegget

Rettens vurdering knyttet til plasseringen av søyler er også interessant. Det har tidligere vært antatt at søyler ved siden av en parkeringsplass nærmest automatisk innebærer et breddetillegg. Retten mente imidlertid at dette ikke var et korrekt utgangspunkt. Så lenge søylene står utenfor de oppmålte plassene og ikke kommer i konflikt med bruk av bildører, er det etter tingrettens vurdering ikke nødvendig med et såkalt breddetillegg.