Klar for et generasjonsskifte?

Med litt planlegging kan du spare arveavgift. Du kan slippe ansvaret for vedlikehold. Det kan tenkes at du synes det er smart og lønnsomt, men ikke egentlig er mentalt rede for at noen overtar "stedet ditt". Vær klar over at overføring av hus og hytte ofte setter følelser i sving.

Skal du gi bort eller selge til dine barn?

Ekteparet Hansen flytter til byen. De har begge passert 60 år, og ønsker å reise mer og bo mindre. De skal kjøpe leilighet i byen. Villaen i Byåsen vil de overføre til sønnen Arvid, som med sin familie har behov for større plass. Eiendommen er verdt 2 500 000. Mye av verdien ønsker ekteparet å gi i gave til Arvid. Arvid får overta boligen mot å betale 1 500 000 kroner. Altså får han 1 000 000 i gave. Overdragelsen fra foreldrene til Arvid er med andre ord ”gavesalg”.

 

Gavesalg:

Ekteparet Hansen ønsker at ”gavesalget” skal gå riktig for deg:

  • Avtale om overførsel bør gjøres skriftlig
  • Enkel kontrakt er tilstrekkelig
  • Avhendingsloven regulerer forholdet mellom selger og kjøper, også innen familien.

Gi bort eiendommen uten å selge:

  • Et muntlig løfte kan være nok, men et ”gavebrev” anbefales
  • Dokumenterer overdragelsen ovenfor skattemyndighetene
  • Innhold; navn på giver(e) og mottager(e), hva man gir, dato og signatur.

Gjeldsbrev:

Dersom Arvid skal betale for eiendommen, kan han gjøre dette på flere måter.

  • Oppsparte midler, banklån eller lån av penger hos egne foreldre – mor og far er banken.
  • Lån hos egne foreldre
  • Lag gjeldsbrev som låneforhold ellers
  • Gjeldsforholdet må være reelt, avdrag og renter må betales – hvis ikke blir ”gjelden” ansett som gave.

Skjøte:

Salg eller gave må tinglyses for at overdragelsen skal få virkning for utenforstående som banker eller andre kjøpere

  • Kreditorvern
  • Skjøte må fylles ut
  • Opplysninger i skjøte er grunnlag for beregning av dok. avg.

Konsesjon:

Egenerklæring om konsesjonsfrihet:

  • Hovedreglen er at man må ha tillatelse – konsesjon for kjøp av all eiendom i Norge
  • Heldigvis finnes det noen unntak.
  • Overdragelse til barn, som får overført eiendommen fra sine foreldre.
  • Må likevel erklære på et eget skjema at overdragelsen ikke trenger konsesjon
  • Merk; bekreftelse fra kommunen ikke nødvendig ved overdragelse mellom foreldre og barn.

Når man har flere barn:

  • Eksempel; Arvid har en bror.
  • Får Arvid kjøpe eiendommen for 1 500 000, får han som nevnt en gave på kr 1 000 000. Vil foreldrene at Arvids bror også skal ha en gave, men ikke har frie midler utover eiendommen, kan for eksempel gaven til Arvid halveres, slik at broren også får kr 500 000.
  • Arvid har ikke midler til å løse ut broren
  • Løsning; gjeldsbrev på ekstra kr 500 000 som overdras fra foreldrene til broren

Annen løsning – gevinstdeling

  • Arvids bror er redd for at Arvid vil selge eiendommen etter kort tid, og innkassere en gevinst. Den vil jo ikke broren i utgangspunktet få del i. Men det kan familien gjøre noe med.
  • Ta inn en klausul i kontrakten/gavebrevet fra foreldrene
  • ”Dersom Arvid selger eiendommen innen fem år fra overtagelsesdato og eiendommen selges med gevinst, skal Arvid betale til sin bror halvparten av netto gevinst. Beløpet forfaller til betaling…”

Dere kan bruke hytta selv

Med forbehold om bruksrett kan dere selv få bruke hytta noen uker hvert år.

  • Bruksrett til:
  • Hele huset hele året?
  • En boenhet i tomannsboligen?
  • Hybelleiligheten?
  • Hytta 4 uker i året?
  • Lag et eget punkt om bruksrett i kontrakten
  • Tinglys klausulen
  • Bruksrett reduserer også gaveavgiften!

Eksempel med Arvid:

Dersom foreldrene forbeholdt seg en bruksrett til hybelleiligheten i kjelleren, ville de redusere verdien på gaven til Arvid. Han ville jo ikke fått bruke alt selv. Bruksretten må derfor trekke ned verdien på gaven.

Hvordan kan man unngår dokumentavgift?

Det er tinglysning av hjemmelsovergangen som utløses dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen. Ny eier trenger ikke tinglyse anskaffelsen. Arvingen er likevel rette eier. Mellom arvelater og arving er kontrakt/ gavebrev/ erklæring avgjørende. Det kan derimot skape problemer overfor tredjemenn:

– Fellen; arvelaters kreditorer kan ta beslag i eiendommen.

Arvelater kan selge eiendommen til en ny kjøper. Kjøper vil vinne rett til eiendommen dersom han er i god tro

  • Løsning; tinglys en urådighetsklausul
  • Hindrer arvelaters rådighet over eiendommen uten arvingens samtykke.

Bør arven være særeie?

Giver kan bestemme hvordan gaven skal behandles ved mottagerens skilsmisse eller død. Gaven kan være barnets særeie. Det bestemmer du gjennom testament ved død, eller ved gavebrev i levende live. Betydningen av særeie har avtatt – skjevdeling (gaven må være i behold + ikke gi urimelig resultat).

Boplikt – bolig blir hytte – et smutthull

I dag kan boliger langs kysten omreguleres til fritidsbolig når familien arver den. Den såkalte slektskapsparagrafen i konsesjonsloven fritar en helårseiendom for boplikt ved overdragelse til barn og andre nære slektninger.

Merk; enkelte kommuner kan ha satt slektskapsunntaket ut av kraft slik at boplikt er den eneste mulighet til å overta konsesjonsfritt.

Smutthull for billig strandeiendom

Løsningen er at mor og far kjøper en eiendom med boplikt hvor de er villig til å bo i fem år. Særlig hvis mor eller far er pensjonister, er dette praktisk gjennomførbart. Etter fem år selges eller overføres boligen til barna som forskudd på arv. Dermed forsvinner boplikten, og familien sitter igjen med en rimelig fritidseiendom ved sjøen.

 

Trenger du hjelp til dette med arv og arveavgift så kan du kontakte meg på dunsby@advokat.no