Kan styret i et eierseksjonssameie rette mangelskrav mot utbygger?
Eierseksjonssameie er en vanlig eierform for bolig, hvor det er et lovfestet krav om å ha et styre som skal sørge for forvaltningen av sameiet. Et eierseksjonssameie er ikke et selskap eller en juridisk person, og har derfor i utgangspunktet ikke adgang til å representere den enkelte seksjonseier i forhold utad. I enkelte tilfeller har imidlertid styret i et eierseksjonssameie mulighet til å rette mangelskrav mot utbygger. I denne artikkelen vil du få en oversikt over når og hvordan dette kan gjøres.
Eierseksjonssameie
Et eierseksjonssameie utgjør ikke et selskap eller selvstendig juridisk person, og derfor er utgangspunktet at styret i slike sameier ikke har rettslig kompetanse til å binde den enkelte seksjonseier, eller til å motta eller ta ut søksmål på vegne av eierseksjonssameiet som en enhet. Dette omtales gjerne som om at eierseksjonssameiet ikke har representasjonsadgang eller partsevne.
Styret i eierseksjonssameiet har imidlertid en begrenset kompetanse til å representere seksjonseierne i saker om “felles rettigheter og plikter” jf. eierseksjonsloven § 60. Dette innebærer for eksempel at styret kan gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbygger dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller ferdigstillelse av disse.
Når kan styret fremme mangelskrav?
Forutsetningen for at styret skal kunne fremme mangelskrav, er at en eller flere seksjonseiere har et mangelskrav mot utbygger knyttet til det aktuelle forholdet. Styret har altså ikke et selvstendig mangelskrav mot utbygger, men kan gjøre krav gjeldende for seksjonseierne. Dette innebærer at det vil være kjøpekontrakten mellom utbygger og den enkelte seksjonseier som danner grunnlaget for kravet som styret kan gjøre gjeldende. Har for eksempel noen seksjonseiere tapt sine krav mot utbygger som følge av oversittelse av reklamasjons- eller foreldelsesfristen, vil dermed ikke styret kunne fremme deres andel av kravet.
Når styret gjør gjeldende mangelskrav mot utbygger må det foretas en konkret vurdering av om den enkelte seksjonseier har et krav mot utbygger - hvilket i større eierseksjonssameier kan bli en omfattende prosess. Et sameie kan aldri fremme et større krav enn det seksjonseierne samlet kunne gjort ved å fremme individuelle krav mot utbygger.
Fellesareal
Mangler ved fellesareal er et typisk eksempel der styret i eierseksjonssameiet kan rette mangelskrav mot utbygger. I eierseksjonsloven § 4 er fellesareal definert som “de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene”. Videre er bruksenhet definert som “et avgrenset areal som en seksjonseier har enerett til å bruke”. Dette betyr at for eksempel ganger, trapper, heiser og utearealer er å anse som fellesareal. Det samme gjelder for bygningens bærekonstruksjon, grunnmur, utvendig tak og fellesinstallasjoner som vann og avløp. Interne rør- og ledningsføringer i den enkelte bruksenhet faller imidlertid utenfor definisjonen av fellesareal.
Samme mangel i flere leiligheter?
Et spørsmål som ofte kommer opp i praksis, er hvorvidt styret har representasjonsadgang og partsevne når det oppstår samme mangel i flere leiligheter. Et eksempel kan være at varmekablene er koblet feil i halvparten av bruksenhetene. Selv om det kan argumenters for at det ville vært hensiktsmessig og kostnadseffektivt om styret kunne håndtert slike likeartede mangelskrav mot utbygger, kan ikke styret rette mangelskrav mot utbygger om mangler i bruksenhetene. Dette gjelder selv om samtlige leiligheter har samme mangel.
Styret kan gis fullmakt til å representere den enkelte seksjonseier i forhandlinger med utbygger. Men dersom det reises sak for domstoelene eller forliksrådet, må dette gjøres med den enkelte seksjonseier som part.
Praktisk håndtering for utbygger
I større eierseksjonssameier opplever vi at det kan oppstå paralellforfølging, hvor både styret og den enkelte seksjonseier fremmer mangelskrav overfor utbygger. I slike situasjoner er vår anbefaling å ha en systematisk tilnærming til reklamasjonsprosessen. I situasjoner hvor styret fremmer mangelskrav knyttet til den enkelte bruksenhet, bør du som utbygger kreve at det fremlegges dokumentasjon som viser at styret har fullmakt til å representere den enkelte seksjonseier. Ved mangel på slik dokumentasjon, bør du som utbygger forholde deg direkte til seksjonseierne som har reklamert over det aktuelle forholdet.
Trenger du hjelp i en lignende sak?
Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i eiendomstvister. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.
