Dine plikter som utleier hvis leieboligen blir ubeboelig
Hvert år er det leieboere som opplever av boligen deres blir ubeboelig. Ofte er årsaken en alvorlig brann- eller vannskade. I denne artikkelen vil du få oversikt over hva som skjer hvis leieboligen blir ubeboelig i leieperioden.
Husleieloven
I tillegg til leiekontrakten er det husleieloven som regulerer forholdet mellom utleier og leietaker. Det fremgår av husleieloven § 2-2 at utleier har plikt til å stille utleieobjektet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen og hva som ellers kreves av et normalt husrom. Hvis det inntreffer forhold som gjør at boligen ikke lenger oppfyller disse kravene, er det viktig at du kjenner dine rettigheter og plikter.
Mangler ved leieboligen
Oppfyller ikke utleieren sine plikter og mangelen ikke beror på forhold på leierens side, kan leietakeren gjøre en rekke mangelsbeføyelser gjeldende. Leietaker kan for eksempel kreve retting, avslag i husleien, heving av avtalen og erstatning.
Hvorvidt mangelen beror på forhold på leierens side, avhenger av en konkret vurdering, der det avgjørende er om mangelen ligger innenfor leietakerens risikosfære. Oppstår det for eksempel vannskade i husrommet som følge av at leierens vaskemaskin bryter sammen, beror mangelen på leietakeren.
Ved mangler kan leietaker i utgangspunktet også kreve erstatning for sine økonomiske tap som er en rimelig følge av mangelen.
Vann- eller brannskade
Det skal mye til før leietaker blir ansvarlig for slike skader. Vannskader, lynnedslag, brann, flom, leirskred, stormflo og lignende vil som regel være «tilfeldig skade» som er utleiers ansvar. Dersom leiligheten blir ubeboelig som følge av vann- eller brannskade, vil leietaker generelt sett ha krav på avslag i husleien for den perioden boligen er ubeboelig. Størrelsen på avslaget må vurderes konkret, der det blant annet må tas hensyn til omfanget av skaden.
Det kan være unntak fra dette. Leietakeren kan bli ansvarlig dersom skaden oppstod som følge av at vedkommende ikke oppfylte sin vedlikeholdsplikt eller var uaktsom i forbindelse med vann- eller brannskaden.
Avslag i husleien er den mest normale mangelsbeføyelsen. Avslag i husleie skal skje forholdsmessig, og skal svare til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull tilstand og i kontraktsmessig stand.
Ny bolig
Dersom leieboligen blir ubeboelig, har ikke du som utleier plikt til å tilby ny bolig. Det må i så fall være avtalt spesielt i kontrakten. Leietaker må derfor selv anskaffe en midlertidig bolig.
Vår anbefaling
For å sikre begge parter i leieforholdet, er vår anbefaling at alle som leier ut deler av sin egen bolig, sørger for å ha en god husforsikring som omfatter utleiedelen. Noen av disse forsikringene dekker også tap av utleieinntekter.
Vi anbefaler også at alle husleiekontrakter har med en bestemmelse om at leietaker skal ha egen innboforsikring. Gjennom innboforsikringen kan leietaker få dekket en alternativ bolig, og forsikringsselskapet kan bistå med å finne en ny bolig.
